Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 9 апреля 2018 г. N 01АП-1171/18

г. Владимир

09 апреля 2018 г.

Дело N А43-31976/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 апреля 2018 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Большаковой О.А., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусейновой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Пайп Груп" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 15.12.2017 по делу N А43-31976/2017, принятое судьей Андрюхиной Ю.Ю.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Пайп Груп", ИНН 5262061507, ОГРН 1025203758854, г. Н.Новгород, к Министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области, ИНН 5260417980, ОГРН 1155260014623, г. Н.Новгород, при участии третьего лица - Государственного предприятия Нижегородской области по достройке и реставрации объектов недвижимости ГП НО "ДиРоН",

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии; от заявителя (истца) - Никитенко Н.И. по доверенности от 21.05.2017 (сроком на 1 год);

от ответчика - не явился, извещён;

от третьего лица - не явился, извещён,

установил.

Общество с ограниченной ответственностью "Пайп Груп" обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области к Министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, нежилых помещений общей площадью 503,6 кв.м, расположенных по адресу: г.Н.Новгород, Ленинский район, пр. Ленина, д. 54а, литер А.

Определением от 09.11.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Государственное предприятие Нижегородской области по достройке и реставрации объектов недвижимости.

Решением от 15.12.2017 Арбитражный суд Нижегородской области урегулировал возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Пайп Груп" и Министерством инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области разногласия при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, нежилых помещений общей площадью 503,6 кв.м по адресу: г.Н.Новгород, пр. Ленина, д. 54а, литер А, на следующих условиях: Пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: "В соответствии с рыночной оценкой, проведенной независимым оценщиком, рыночная стоимость недвижимого

имущества, указанного в статье 1 настоящего договора, составляет 18 847 457 руб. 63 коп. НДС не облагается". Пункты 2.2., 2.2.1 договора изложить в следующей редакции: "2.2. Покупатель обязуется оплатить 18 847 457 руб. 63 коп. следующим образом: 2.2.1. Стоимость недвижимого имущества без учета НДС 18 847 457 руб. 63 коп. в рассрочку за 60 месяцев ежемесячно равными платежами в размере 314 124 руб. 30 коп. (далее - основной платеж), начиная с месяца заключения настоящего договора и не позднее последнего числе каждого месяца (если число приходится на выходной день, срок оплаты переносится на следующий рабочий день) путем перечисления на расчетный счет 401 018 104 000000 10002 Волго-Вятское ГУ Банка России, БИК 042202001. Получатель - ИНН 5260417980, КПП 526001001 УФК по Нижегородской области (Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области). Код бюджетной классификации: 143 1 14 02023 02 0000 410. ОКТМО 22701000". Подпункт 2.2.2. договора исключить.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Пайп Груп" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.

Заявитель указывает, что проектная документация передавалась арендодателю, возражений по ней не имелось.

Не согласен с выводом суда об отсутствии согласия ответчика на производство неотделимых улучшений, иной вывод следует из документов-оснований для ответа арендодателя.

Считает, что стоимость неотделимых улучшений подлежит зачету в стоимость выкупной цены.

Представитель заявителя в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, решение считает незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области в отзыве на апелляционную жалобу указало на законность и обоснованность обжалуемого решения, просило оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Ответчик, третье лицо, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика, третьего лица по имеющимся в нем материалам.

Судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось определением суда от 12.03.2018.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом и ответчиком заключены договоры аренды от 10.11.1998 N 02.4.1814 и от 10.04.2007 N 02.4.4107, по которым ответчику переданы в аренду помещения общей площадью 503,6 кв.м, расположенные по адресу: г.Н.Новгород, пр. Ленина, дом 54А, литера А.

18.07.2013 ООО "Пайп Груп" обратилось в Министерство государственного имуществ и земельных ресурсов Нижегородской области с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Письмом N 326-05-01-4874/17 от 22.02.2017 ответчик направил проект договора купли-продажи недвижимого имущества с актом приема-передачи. Проект договора был получен истцом 01.03.2017.

Договор купли-продажи направлен ответчику 28.03.2017 с протоколом разногласий, которые последним отклонены письмом N 326-05-01-10166/07 от 14.04.2017.

Истец ссылается на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 18.10.2012 N 7240/12, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2014 по делу А43-17895/2013 и считает, что стоимость выкупного имущества должна быть определена на момент подачи заявления о выкупе.

Поскольку на момент обращения Общества в Министерство с заявлением о выкупе спорного объекта недвижимости право хозяйственного ведения за ГП НО ДиРОН не было зарегистрировано, что следует из вышеназванного постановления, налог на добавленную стоимость не должен учитываться в составе стоимости выкупаемого имущества.

Кроме того, истцом произведены неотделимые улучшения арендуемого имущества на общую сумму 2 500 000 рублей без НДС согласно отчету об оценке стоимости произведенных улучшений нежилых помещений, выполненных ООО "Центр экспертизы и оценки".

Согласно пункту 1.4 договоров аренды нежилого помещения от 10.11.1998 N 02.4.1814 и от 10.04.2007 N 02.4.4107 неотделимые улучшения арендуемого имущества производятся с письменного разрешения Арендодателя и Балансодержателя.

Арендодателем выступал изначально Комитет по управлению государственным имуществом Нижегородской области (в настоящее время - Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области), Балансодержателем - Департамент по труду и социальной защите в лице Председателя Комитета по автоматизации и информационным технологиям.

По пояснению истца, производство улучшений было согласовано с арендодателем и балансодержателем, управление государственной противопожарной службы, Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора, проектной организацией, согласно представленному проекту (письмо ООО "ПайпГруп" б/н от 11.12.1998, письмо творческой мастерской архитектора Тимофеева С.А. от 27.11.1998, письмо Комитета по автоматизации и информационным технологиям N 203 от 10.12.1998, Проект реконструкции, письмо Комитета по управлению государственным имуществом Администрации Нижегородской области от 20.01.1999 N01-14-249; письмо ООО "Пайп Груп"от 21.10.2006 N8/10).

По мнению истца, стоимость произведенных неотделимых улучшений должна быть зачтена в счет оплаты выкупаемого имущества на основании п.6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Ответчик отклонил протокол разногласий, что явилось основанием для обращения в арбитражный суд на основании статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для разрешения преддоговорного спора на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие при приватизации государственного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, регулируются положениями Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" порядок планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации определяется органами государственной власти субъектов Российской Федерации самостоятельно.

Частью 5 статьи 3 названного Федерального закона предусмотрено, что особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в статье 3 которого закреплено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Согласно подпункту 12 пункту 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом обложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В настоящее время, помещение, назначение нежилое, общая площадь 7054,3 кв.м, этаж 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11, подвал N 1, технический этаж N 1, надстроенный этаж N 1, адрес (местонахождение) объекта: Нижегородская область, г.Н.Новгород, р-н Ленинский, пр-кт Ленина, д. 4А, пом., П7 (в том числе и спорное), закреплено на праве хозяйственного ведения за Государственным предприятием Нижегородской области по достройке и реставрации объектов недвижимости, что подтверждается свидетельством о

государственной регистрации права 52-АЕ N 339786 от 31.03.2014.

В рамках дела N А43-17895/2013 разрешая спор по существу между ООО "Пайп Груп" и Министерством государственного и имущества и земельных ресурсов Нижегородской области по поводу отказа Министерства в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - помещений общей площадью 503,6 кв.м, являющихся предметом договоров аренды нежилого помещения от 10.11.1998 N02.4.1814 и от 10.04.2007 N02.4.4107, апелляционной инстанцией было установлено, что право хозяйственного ведения ГП НО "ДиРОН" на спорное нежилое помещение возникло после вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ и, более того, после обращения заявителя за реализацией преимущественного права на выкуп спорных помещений и принятия уполномоченным органом оспариваемого отказа.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2014 по делу N А43-17895/2013 отказ Министерства в реализации преимущественного права ООО "Пайп Групп" на приобретение арендуемого имущества признан незаконным, суд обязал Министерство устранить допущенное нарушение прав истца путем осуществления действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно правой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 18.10.2012 N 7240/12, рыночная оценка стоимости выкупаемого имущества должна определяться на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом установлено, что на дату обращения ООО "Пайп Груп" с заявлением о выкупе арендуемого имущества испрашиваемые помещения не обременены правом оперативного управления ГП НО "ДиРОН", что указывает на отсутствие обязанности истца по уплате НДС при реализации имущества в рамках исследуемых правоотношений у покупателя имущества, реализуемого в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008.

Кроме того, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии предусмотренных частью 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Правовая позиция по применению указанной нормы определена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом доказательств согласования арендодателем именно тех ремонтных работ и в том объеме, результат которых привел к неотделимым улучшениям, которые указаны истцом, не представлены.

Согласно пункту 1.4 договоров аренды нежилого помещения от 10.11.1998 N 02.4.1814 и от 10.04.2007 N 02.4.4107 неотделимые улучшения арендуемого Объекта производятся Арендатором только с письменного разрешения Арендодателя и Балансодержателя.

Согласно пункту 2.3.5 арендатор обязуется не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого объекта без письменного разрешения Арендодателя и Балансодержателя.

Из представленной в материалы дела переписки следует, что Министерством (ранее - Комитетом по управлению государственным имуществом Нижегородской области) было дано согласие только на проектирование оздоровительного комплекса.

Из письма от 20.01.199 N 01-14-249 не следует, что Комитет дал согласие на проведение работ по реконструкции и проведению неотделимых улучшений арендуемого имущества.

В данном случае Комитет согласовал выполнение проектных работ с целью в дальнейшем определить возможность согласования выполнения работ по реконструкции арендуемого имущества по данному проекту.

Иных надлежащих доказательств согласования арендодателем производства неотделимых улучшений, конкретных видов и стоимости работ не имеется.

В связи с этим при урегулировании разногласий при заключении договора относительно определения цены помещения судом правомерно установлено отсутствие оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет выкупной цены по правилам части 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции и отклонены как не подтвержденные материалами дела.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 15.12.2017 по делу N А43-31976/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Пайп Груп" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Е.Н. Наумова

Судьи

О.А. Большакова Н.В. Устинова