Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 апреля 2018 г. N 09АП-69719/17

г. Москва

02 апреля 2018 г.

Дело N А40-115246/17

Резолютивная часть постановления объявлена 06.03.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 02.04.2018.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лящевского И.С.,

судей Панкратовой Н.И., Валюшкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "КОРОНА ХОСТЕЛ" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31.10.2017 г. по делу N А40-115246/17, принятое судьей Гречишкиным А.А. (шифр судьи 109-612)

по иску ООО "КОРОНА ХОСТЕЛ"

к АО "1470 УМТО"

о понуждении к совершению сделки

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: Говязин А.В. по доверенности от 15.01.2018;

УСТАНОВИЛ:

Арбитражным судом города Москвы рассмотрены заявленные истцом требования к ответчику о понуждении АО "1470 УМТО" к совершению сделки по зачету стоимости неотделимых улучшений помещений, произведенных ООО "КОРОНА ХОСТЕЛ" в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул.Тушинская, д. 24, стр. 4 (договор N ДА/12/603/2015 г.) в сумме 12 865 865 руб. 35 коп.

Решением суда в иске отказано.

На указанный судебный акт стороной подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит судебный акт отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель процессуального оппонента против доводов жалобы возражал, представил правовую позицию по апелляционной жалобе.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (в том числе, с учетом правил п.п.4-16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12), явку представителей в судебное заседание не обеспечили, дело рассмотрено в порядке п.5 ст.156, ст.266 АПК РФ в их отсутствие.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Согласно материалам дела 01.08.2015 между ООО "Корона Хостел" (далее истец), в лице генерального директора Ивлева Юрия Константиновича и АО "1470 УМТО" (далее ответчик) в лице исполнительного директора Филатова Антона Вячеславовича заключен договор N ДА/12/603/2015 аренды недвижимого имущества в виде отдельных помещений, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тушинская, д.24 (далее Договор аренды). Договор аренды заключен на срок на 30 месяцев. Передача указанных помещений подтверждается актами сдачи-приемки недвижимого имущества к договору аренды N ДА/12/603/2015 (Приложения N 4,5 к Договору аренды.).

В силу ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форм. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды (приложение N 1 к исковому заявлению) был зарегистрирован, в установленном законодательством порядке в Едином Государственном Реестре прав за номером N77-77/008-77/008/040/2015-344/2 от 28.09.2015 г.

В соответствии с Договором аренды, арендатору передано помещение для организации в нем "хостела", то есть общежития гостиничного типа, для проживания людей.

Истцом соблюден обязательный претензионный порядок урегулирования спора. В деле имеется претензия от 16 06 2017, направленная в адрес ответчика (т.1 л.д. 160- 161). То обстоятельство, что истец обратился в суд 28 05 2017, не дождавшись 20-ти дневного срока, установленного договором, не означает, что истцом не соблюден претензионный порядок. Суд отмечает, что ответчик не ответил на претензию и после истечения указанного срока.

Истец основывает свои требования на том, что Ответчик передал ему в аренду имущество в ненадлежащем (аварийном) состоянии и Истец был вынужден произвести ремонт этого имущества за свой счет.

Утверждение Истца о том, что имущество было передано ему Ответчиком в ненадлежащем состоянии, не подтверждено доказательствами и опровергается актом приема- передачи недвижимого имущества от 01.08.2015, где состояние объекта аренды на момент передачи описывается сторонами Договора как удовлетворительное и соответствующее цели его назначения и использования.

В соответствии с п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Также, согласно положениям пункта 1 ст. 612 ГК РФ, арендатор обязан уведомить Арендодателя о своих требованиях, связанных с недостатками сданного в аренду имущества, а Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Как указал арендодатель, ни при передаче помещения, ни в дальнейшем, Истец не предъявлял Ответчику претензий, связанных с какими-либо недостатками арендованного имущества, о намерении устранить недостатки имущества за счет Ответчика не извещал.

В обоснование своего права требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений Истец, в том числе, ссылается на положения ст. 623 ГК РФ. Между тем, пунктом 7.4. договора аренды предусмотрено, что произведенные Арендатором отделимые и неотделимые улучшения объекта аренды являются собственностью Арендодателя, а пунктом 6.2.6. договора аренды предусмотрено, что стоимость произведенных Арендатором отделимых и неотделимых улучшений объекта аренды возмещению не подлежит.

Истец ошибочно ссылается на нормы права, устанавливающие последствия неисполнения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта (п.1 ст. 616 ГК РФ), утверждая, что необходимость проведения капитального ремонта возникла в связи с тем, что объект аренды был якобы передан ему Ответчиком в ненадлежащем состоянии (ст. 612 ГК РФ).

Истец, основывает свое требование о зачете стоимости неотделимых улучшений на том основании, что Ответчик передал ему объект аренды в ненадлежащем состоянии, то есть на утверждении, что объект аренды был передан Истцу с недостатками. При этом, Истец обосновывает возникновение у него права на зачет стоимости неотделимых улучшений, в том числе, на нормах п.1 ст. 616 ГК РФ. Между тем, нормы об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, её содержании и условиях возникновения, содержатся в ст. 612 ГК РФ и существенно отличаются от правил п. 1 ст. 616 ГК РФ.

Из содержания пункта 1 ст. 616 ГК РФ следует, что право произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы возникает у арендатора лишь после того, как арендодателем допущено нарушение обязанности по производству капитального ремонта.

Объект аренды был передан Истцу в соответствующем условиям договора аренды состоянии, что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи недвижимого имущества от 01.08.2015.

Истец не представил доказательств того, что объект аренды требовал капитального ремонта. Заключенным между сторонами договором аренды срок производства капитального ремонта объекта аренды не установлен. Отсутствуют доказательства того, что истец обращался к Ответчику с требованием произвести капитальный ремонт объекта аренды в связи с неотложной необходимостью.

Оценка стоимости неотделимых улучшений произведена оценщиком без сведений о состоянии помещений до ремонта. Перечень, объемы работ и материалов указаны со слов Истца, работы, указанные в отчете, включают в себя работы некапитального (текущего) характера.

Затраты на производство капитального ремонта должны подтверждаться договорами подряда, проектами, сметами, документами, подтверждающими приобретение материалов и документами об оплате работ и материалов.

В подтверждение стоимости произведенного им ремонта Истец приложил к исковому заявлению отчет об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений N 2017/786 от 14.06.2017. Между тем, данный отчет не содержит достоверных сведений о стоимости ремонта. Как на это особо указано в самом отчете (п. 12 на стр. 6 отчета, п. 15 на стр. 10 отчета, п. 22 на стр. 11 отчета, л.д. 33, 37, 38) оценка стоимости неотделимых улучшений произведена оценщиком без сведений о состоянии помещений до ремонта. Перечень, объемы работ и материалов указаны по информации, полученной от Истца (стр. 88-89 отчета, л.д. 114-115). Никакими другими документами эти сведения не подтверждались.

Между тем, затраты на капитальный ремонт, который по утверждению Истца он был вынужден произвести, должны подтверждаться документально: договорами на выполнение этих работ, проектно-сметной документацией, из которых бы следовал детальный перечень, капитальный характер работ и их сметная стоимость, перечень, объем и стоимость материалов, объекты проведения работ (в аренду истцу была передана лишь часть помещений в здании), а также документами об оплате Истцом выполненных работ и приобретенных материалов. К тому же, работы, указанные в отчете, включают в себя работы некапитального (текущего) характера.

С учетом изложенного требования истца по заявленному основанию в отыскиваемом размере удовлетворению не подлежат.

Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к данному выводу, подробно изложены в судебном акте суда первой инстанции и оснований не согласиться с ними апелляционный суд не усматривает.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для удовлетворения иска подлежат отклонению, поскольку не нашли своего документального подтверждения.

Как указал арендодатель, ни при передаче помещения, ни в дальнейшем, Истец не предъявлял Ответчику претензий, связанных с какими-либо недостатками арендованного имущества, о намерении устранить недостатки имущества за счет Ответчика не извещал.

В обоснование своего права требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений Истец, в том числе, ссылается на положения ст. 623 ГК РФ.

Между тем, пунктом 7.4. договора аренды предусмотрено, что произведенные Арендатором отделимые и неотделимые улучшения объекта аренды являются собственностью Арендодателя, а пунктом 6.2.6. договора аренды предусмотрено, что стоимость произведенных Арендатором отделимых и неотделимых улучшений объекта аренды возмещению не подлежит.

Истец не представил доказательств того, что объект аренды требовал капитального ремонта. Заключенным между сторонами договором аренды срок производства капитального ремонта объекта аренды не установлен. Отсутствуют доказательства того, что истец обращался к Ответчику с требованием произвести капитальный ремонт объекта аренды в связи с неотложной необходимостью.

Возражения заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, апелляционным судом проверены в полном объеме, однако не могут быть приняты во внимание, поскольку не влекут иных выводов апелляционного суда, чем тех, которые суд изложил в настоящем судебном акте.

Доводы стороны, изложенные в отзыве (пояснениях) на апелляционную жалобу, признаются апелляционным судом обоснованными.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законный и обоснованный судебный акт. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов судебного акта суда первой инстанции и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии со статьями 110, 266-271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31.10.2017 по делу N А40-115246/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

И.С. Лящевский

Судьи

Н.И. Панкратова В.В. Валюшкина