Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 9 апреля 2018 г. N 10АП-1681/18

г. Москва

09 апреля 2018 г.

Дело N А41-78240/17

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 апреля 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Семушкиной В.Н.,

судей: Коновалова С.А., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Алибековой Д.Э.,

при участии в заседании:

от истца - Черкаева Р.М. по доверенности от 01.11.2017,

от ответчика - Хиленко В.А. по доверенности N 110/Д от 11.12.2017,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Королёв на решение Арбитражного суда Московской области от 20 декабря 2017 года по делу N А41-78240/17, принятое судьей Богатиной Ю.Г., по иску ООО "РУСИНВЕСТ" к Администрации городского округа Королёв о внесении изменений в п. 4.1 договора от 23.07.2009 N 5-РТ о развитии застроенной территории,

УСТАНОВИЛ:

ООО "РУСИНВЕСТ" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрация городского округа Королев с требованием, исходя из принятых уточнений, внести изменение в договор N 5-РТ от 23 июля 2009 г. "О развитии застроенной территории", заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "РУСИНВЕСТ" и Администрацией города Королева Московской области, изложив пункт 4.1. Договора в следующей редакции: "Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до окончания IV квартала 2025 года".

Решением Арбитражного суда Московской области от 20 декабря 2017 года по делу N А41-78240/17 требования ООО "РУСИНВЕСТ" удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, Администрация городского округа Королёв обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований - отказать. В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик сослался на то, что решение суда первой инстанции вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм процессуального и материального права.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции.

Представитель ООО "РУСИНВЕСТ" в судебном заседании поддержал решение суда, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, отзыв на апелляционную жалобу, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании решения о развитии застроенной территории, принятого Постановлением Главы города Королева Московской области от 07.05.2009 N 657 "О развитии застроенной территории строительных кварталов N 12 и N 17 города Королева Московской области", и протокола об итогах аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории от 29.06.2009 N 2 между Администрацией города Королева и ООО "РУСИНВЕСТ" заключен договор от 23.07.2009 N 5-РТ о развитии застроенной территории.

В соответствии с условиями договора от 23.07.2009 N 5-РТ на территории кварталов N 12 и N 17 города Королева Московской области площадью 20,5 га общество осуществляет строительство многоэтажных многоквартирных жилых домов, объектов социального, бытового и культурного назначения и иных объектов капитального строительства, в том числе осуществляет переселение граждан из ветхих жилых домов, расположенных на данной территории и подлежащих сносу согласно перечню, являющемся приложением к данному договору.

В силу пункта 3.2.2. договора от 23.07.2009 N 5-РТ Администрация города Королева Московской области приняла на себя обязательство принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений, находящихся в собственности граждан, в многоквартирных жилых домах, подлежащих сносу и расположенных на территории строительных кварталов, а также земельных участков, на которых расположены такие дома. Максимальные сроки выполнения данного обязательства - поэтапно, согласно графику отселения граждан, указанному в приложении N 3 к договору.

Администрация города Королева Московской области согласно пункту 3.2.3 договора также приняла на себя обязательство предоставить благоустроенные жилые помещения из состава переданных Единственным участником аукциона (ООО "РУСИНВЕСТ") в собственность муниципального образования "Город Королев Московской области", гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на территории, подлежащей развитию.

Пунктом 3.5.3 договора от 23.07.2009 N 5-РТ о развитии застроенной территории на ООО "РУСИНВЕСТ" возложено обязательство по созданию либо приобретению, а также передаче в собственность муниципального образования "Город Королев Московской области" благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения м расположенных на развиваемой территории, по графику согласно приложения N 3.

Кроме того, общество обязано уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения Администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, подлежащих сносу и расположенных на Территории, и земельные участки, на которых расположены такие дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования "Город Королев Московской области", в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с п. 3.5.3. настоящего Договора (п. 3.5.5 договора).

Максимальный срок исполнения указанного обязательства - поэтапно, строго в соответствии с графиком отселения, являющимся обязательным приложением к настоящему Договору (Приложение N 3).

Осуществить за счет собственных и (или) привлеченных средств в полном объеме строительство на Территории, в соответствии с утвержденным проектом планировки Территории.

Максимальные сроки осуществления строительства - до окончания IV квартала 2016 года (п. 3.5.6 договора).

Осуществить за счет собственных и (или) привлеченных средств строительство и (или) реконструкцию и передать безвозмездно в собственность муниципального образования "Город Королев Московской области" объекты социального назначения, объекты коммунально-бытового назначения, объекты инженерной инфраструктуры, предназначенных для обеспечения Территории согласно утвержденному проекту планировки Территории.

Максимальные сроки осуществления строительства - до окончания IV квартала 2016 года (3.5.7 договора).

В материалы дела представлены акты приема-передачи жилых помещений от 05.06.2013, от 12.11.2013, которыми подтверждает исполнение ООО "РУСИНВЕСТ" обязательства по передаче в порядке пункта 3.5.3 договора жилых помещений для расселения граждан.

При этом решение об изъятии жилых помещений путем выкупа жилых помещений, находящихся в собственности граждан, в многоквартирных жилых домах, подлежащих сносу и расположенных на территории строительных кварталов, а также земельных участков, на которых расположены такие дома, Администрацией городского округа Королев Московской области не принято.

Поскольку досудебный порядок урегулирования спора, инициированный истцом, к положительному результату не привел, он обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая оспариваемое решение, арбитражный суд Московской области обоснованно исходил из следующего.

Согласно статье 46.2 Градостроительного кодекса по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Судом первой инстанции установлено, что договор от 23.07.2009 N 5-РТ о развитии застроенной территории соответствует требованиям статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 86 Жилищного кодекса, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

В соответствии с пунктом 10 статьи 32 Жилищного кодекса признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014).

Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и по последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

При данных обстоятельствах без исполнения Администрацией городского округа Королев Московской области обязанности по принятию решения о расселении и сносе многоквартирных домов, а также об изъятии земельных участков под такими домами ООО "РУСИНВЕСТ" лишено возможности безвозмездно передать квартиры в собственность муниципального образования до начала строительства объекты (пункт 3.5.3 договора о развитии застроенной территории). Кроме того, принятие администрацией указанных распорядительных актов не означает того, что до сноса домов не подлежит разрешению вопрос о предоставлении жителям домов альтернативных жилых помещений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Письмами от 27.06.2017 N 116Исх-5263, от 20.07.2017 N 116Исх-5952 Администрация городского округа Королев Московской области отказала ООО "РУСИНВЕСТ" в продлении срока договора от 23.07.2009 N 5-РТ о развитии застроенной территории, поскольку срок договора определен в соответствии с извещением о проведении аукциона на право заключения данного договора и продлен в соответствии с дополнительным соглашением от 01.02.2014 N 7 до 4 квартала 2018 года, приложением к дополнительному соглашению N 7 продлены сроки расселения граждан вплоть до 30.06.2018. В данном письме Администрация также отметила нарушение ООО "РУСИНВЕСТ" сроков исполнения договора.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 10 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации срок договора о развитии застроенной территории является существенным условием такого договора.

Договор от 23.07.2009 N 5-РТ о развитии застроенной территории в пункте 4.1 содержит условие о сроке его действия - с момента подписания и действует до окончания 4 квартала 2016 года. Дополнительным соглашением от 01.02.2014 N 7 срок договора продлен до 4 квартала 2018 года.

Договор содержит условия о сроках исполнения отдельных обязательств Администрации городского округа Короле Московской области и ООО "РУСИНВЕСТ".

Возможность исполнения ООО "РУСИНВЕСТ" обязательств по сносу ветхого и аварийного жилья, строительству жилых помещений и объектов инфраструктуры, передаче таких объектов в собственность переселяемых жителей и муниципалитета, исключается до принятия Администрацией городского округа Королев Московской области постановлений об изъятии жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, об изъятии земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома и переселению граждан.

Исходя из положений статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Сторонами не оспаривается, что решения, предусмотренные пунктами 3.2.2 и 3.2.3 договора, Администрацией городского округа Королев Московской области не приняты, жители домов и жилых помещений, подлежащих сносу не переселены.

Кроме того, из материалов дела, в том числе из письма Администрации городского округа Королев Московской области от 06.06.2012 N 1266, усматривается, что земельные участки, подлежащие изъятию, не сформированы, на кадастровый учет не поставлены, выкупная стоимость изымаемых объектов не определена.

Как указывается истцом и не оспорено ответчиком, фактически переселение граждан частично осуществлено непосредственно ООО "РУСИНВЕСТ".

При этом материалами дела подтверждается, что договор от 23.07.2009 N 5-РТ о развитии застроенной территории не оспорен, соответствует требованиям градостроительного и гражданского законодательства, не расторгнут, стороны заинтересованы в реализации данного договора.

Несоблюдение сроков исполнения договора от 23.07.2009 N 5-РТ о развитии застроенной территории связано с неисполнением Администрацией городского округа Королев принятых на себя обязательств.

Исполнение обязательств ООО "РУСИНВЕСТ" за пределами согласованных сторонами сроков связано с приостановлением исполнения такого договора в порядке пункта 2 статьи 328 ГК РФ, поскольку в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В соответствии со статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (пункт 1).

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3).

Согласно расчету и примерному графику реализации проекта о развитии застроенной территории, представленному в материалы дела истцом и не оспоренному ответчиком, обязательства ООО "РУСИНВЕСТ" по договору от 23.07.2009 N 5-РТ о развитии застроенной территории подлежат реализации в срок до 31.12.2025 (4 квартал 2025 года).

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

На основании изложенного, суд первой инстанции обосновано удовлетворил требования истца.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что согласно части 26 ст. 46.3 при заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Между тем, указанная норма предусматривает ограничения изменений условий конкурса при заключении договора, а не изменение договора в период его реализации.

Право же на изменение договора в период его реализации предусмотрено пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, по требованию одной из сторон договор может быть изменен и расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Указанное существенное обстоятельство было заявлено Истцом в суде первой инстанции, проверено судом и признанно обоснованным.

К одному из таких существенных обстоятельств относится то, что Ответчик, заведомо при проведении открытого аукциона знал, но утаил факт невозможности своевременного исполнения принятых на себя обязательств как обозначенных условиями аукциона, так и подписанным сторонами Договором о развитии застроенной территории. По состоянию на дату подачи искового заявления, обстоятельства, послужившие основанием направления подобных требований в адрес Ответчика, не устранены, решения, в порядке, установленным пунктом 3.2.2. Договора, не приняты.

Более того, указанные обстоятельства не выполнены и в нарушение части 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ, которая содержит исчерпывающий перечень существенных условий Договора, в том числе обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Подобной позиции придерживается и Арбитражный Суд Московского Округа, который в Постановлении от 21 мая 2015 г. по делу N А41-47952/14 указал, что в процессе разработки проекта планировки застроенной территории, подлежащей развитию на основании договора о развитии застроенной территории, формирования проекта этапов (графика) реализации договора, в том числе осуществления строительства объектов на застроенной территории, было выявлено несоответствие предусмотренных договором о развитии застроенной территории сроков выполнения взаимных обязательств сторонами и указал, что изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

В соответствии с п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами договор может быть изменен по основаниям, предусмотренным пунктом 4 указанной статьи, по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Более того, согласно части 2 ст. 17.1 Федерального закона РФ "О защите конкуренции", порядок заключения Договоров, указанных в части 1 данной статьи, не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом, Водным кодексом, Лесным кодексом РФ, законодательством РФ о недрах, законодательством РФ о концессионных соглашениях. То есть заключение договора о развитии застроенной территории и порядок такого заключения регулируется специальным отраслевым законодательством. В случае наличия объективных причин, при которых невозможно исполнение договора в срок, установленный его условиями, изменение возможно без проведения торгов, но установление обстоятельств, свидетельствующих о наличии административных предпосылок, при которых исполнение обязательств будет невозможно в установленный на торгах срок, должно быть произведено только в судебном порядке. Поэтому продление срока договора о развитии застроенной территории как существенного условия договора возможно только по решению суда.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 20 декабря 2017 года по делу N А41-78240/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

С.А. Коновалов М.А. Немчинова