Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2018 г. N 18АП-3002/18

г. Челябинск

10 апреля 2018 г.

Дело N А76-19445/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 апреля 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Каримовой Е.О.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авангард" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.01.2018 по делу N А76-19445/2017 (судья Мухлынина Л.Д.).

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Авангард" (далее - ООО "Авангард", общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 03.07.2015 N 2365-15 в размере 798 385 руб. 25 коп., из которых 763 699 руб. - задолженность по арендной плате за период с 01.04.2016 по 31.03.2017, 34 685 руб. 25 коп. - пени за период с 11.04.2017 по 21.04.2017 (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л. д. 85).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 31.01.2018 (резолютивная часть объявлена 29.01.2018) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы указывает, что вывод суда о том, что из представленных документов установить порядок определения аукционной цены не представляется возможным, не соответствует материалам дела. Ответчик полагает, что поскольку в материалах дела отсутствует отчет об определении размера арендной платы по результатам рыночной оценки, то начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка установлена в размере 1,5 процентов от кадастровой стоимости земельного участка на основании пункта 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации. Податель жалобы указывает, что размер арендной платы не может быть признан определенным по результатам конкурентного спроса, поскольку аукцион по продаже права аренды земельного участка признан несостоявшимся, а договор аренды заключен с единственным лицом, подавшим заявку на участие в аукционе. Возражая относительно вывода суда о том, что изменение кадастровой стоимости не относится к изменению порядка расчета арендной платы (а только к ее размеру), ответчик ссылается на условие пункта 3.3 договора аренды об изменении порядка расчета арендной платы при проведении рыночной оценки стоимости земельного участка.

Отзыв на апелляционную жалобу в установленном законом порядке не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Российской Федерации на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 74:20:1509001:66, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.09.2011 серии 74-АГ N 537443 (л. д. 77).

Земельный участок площадью 6 594 986 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир п. Ясные Поляны, участок находится примерно в 3,6 км от ориентира по направлению на запад, почтовый адрес ориентира: Челябинская обл., Троицкий р-н, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 25.12.1992, с кадастровым номером 74:20:1509001:66, с разрешенным использованием: для ведения сельскохозяйственного производства, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 21.10.2014 N 7400/101/14-800477 (л. д. 26, 27).

21 мая 2015 года за N 225-р Управлением издано распоряжение о проведении торгов в форме аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, расположенных в Троицком районе Челябинской области, из земель сельскохозяйственного назначения (л. д. 109, 110). Перечень участком, являющихся предметом торгов, содержится в приложении N 1 к распоряжению (л. д. 111-116).

Как следует из протокола от 24.06.2015 N 1-у, на аукцион подана заявка только одного участника - ООО "Авангард", в связи с чем аукцион признан несостоявшимся (л. д. 31-33).

03 июля 2015 года истцом издано распоряжение N 286-р о предоставлении ООО "Авангард" в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:20:1509001:66 (л. д. 34, 35).

03 июля 2015 между Управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор аренды N 2365-15 земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду находящийся в собственности Российской Федерации земельный участок с кадастровым номером 74:20:1509001:66, с реестровым номером П11740005412, площадью 6 594 986 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Челябинская обл., Троицкий р-н, примерно в 3,6 км по направлению на запад от ориентира п. Ясные поляны, расположенного за пределами участка, для ведения сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью (пункт 1.1 договора) (л. д. 18-24).

Договор заключен сроком на 15 лет (пункт 2.1 договора).

Размер арендной платы определяется в соответствии с протоколом проведения аукциона от 24.06.2015 N 1-У (пункт 3.1 договора).

Арендная плата начисляется с 06.07.2015 (пункт 3.2 договора).

Порядок расчета арендной платы может быть изменен при проведении рыночной оценки стоимости земельного участка. Основанием для изменения арендной платы является письменное уведомление арендатора. Размер и порядок расчета арендной платы определен в приложении N 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.3 договора).

Арендная плата вносится равными долями ежеквартально не позднее 10 числа квартала, следующего за отчетным кварталом, последний срок уплаты за последний квартал года - до 25 ноября текущего года (пункт 3.4 договора).

Размер арендной платы пересматривается: при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условие ее внесения; в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (пункт 3.6 договора).

Пунктом 3.7 договора предусмотрено одностороннее увеличение размера арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

Земельный участок передан в аренду по акту приема-передачи от 03.07.2015 (л. д. 25).

Договор 23.07.2017 в установленном законом порядке зарегистрирован, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре (л. д. 24).

Истец направил в адрес ответчика предарбитражное уведомление от 24.04.2017 N 02898 с требованием в срок до 22.05.2017 погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и пени (л. д. 13).

Ненадлежащее, по мнению Управления, исполнение обществом обязанности по внесению арендной платы послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности. Отклоняя довод ответчика о необходимости применения при расчете арендной платы с 01.01.2016 кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 26.07.2016 N 1148, суд оценил условие пункта 3.3 договора и представленные материалы аукциона и пришел к выводу, что изменение кадастровой стоимости земельного участка не относится к изменению порядка расчета арендной платы, а относится только к ее размеру. При этом пункт 3.3 договора не предоставляет арендатору возможность в одностороннем порядке изменить размер арендной платы.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Возникновение между сторонами договорных отношений по указанному ранее договору аренды подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (займодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт пользования ответчиком спорным земельным участком подтвержден материалами дела, обществом не оспорен.

Согласно пункту 1 статьи 607 названного Кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 1 статьи 614 названного Кодекса установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Между тем, со стороны общества допущено нарушение обязательства по внесению арендных платежей по договору, что не оспаривается ответчиком.

Отклоняя доводы подателя жалобы относительно размера задолженности, основанные на применении показателей кадастровой стоимости земельного участка, арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Решением от 26.07.2016 Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:20:1509001:66 установленная в размере 50 913 291 руб. 92 коп., определена в размере рыночной - 7 914 000 руб. (л. д. 90-93). Указанные сведения внесены в государственный кадастр недвижимости (л. д. 80).

Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Вместе с тем, по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, приведенных в пункте 18 названного постановления Пленума, размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В связи с этим в ситуации, когда в силу пункта 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе по начальной цене, установленной согласно пункту 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации в процентах от кадастровой стоимости такого земельного участка, размер арендной платы по данному договору не является регулируемым.

Возражение подателя жалобы о том, что аукцион по продаже права аренды земельного участка признан несостоявшимся, а договор аренды заключен с единственным лицом, подавшим заявку на участие в аукционе, подлежит отклонению. Отсутствие конкурентного спроса, повлиявшего на определение размера арендной платы, не изменяет порядка заключения договора.

Оснований для признания в рассматриваемом случае показателя кадастровой стоимости земельного участка одним из компонентов формулы расчета арендной платы, не имеется.

Делая названный вывод, арбитражный суд первой инстанции обоснованно исходил из анализа пункта 3.3 договора и документации о проведении аукциона, которые не предусматривают возможности изменения размера арендной платы в связи с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости юридическими лицами в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) и определением кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Буквальное содержание пункта 3.3 договора аренды свидетельствует о возможности изменения порядка расчета арендной платы лишь при проведении рыночной оценки стоимости земельного участка. При этом, право инициировать такое изменение предоставлено арендодателю, а не арендатору.

Также согласно абзацу 5 статьи 24.20 Закона N 135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.19 названного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Из содержания данной нормы следует, что она действует, когда сведения о кадастровой стоимости применяются именно для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Таким образом, приведенной нормой предусмотрено применение кадастровой стоимости при определении именно начальной цены предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

В дальнейшем (при состоявшемся аукционе) цена определяется по итогам проведения конкурентных процедур.

Как отмечено выше, отсутствие в настоящем случае конкурентного спроса, повлиявшего на определение размера арендной платы, не изменяет порядка заключения договора.

Указанное также позволяет сделать вывод о невозможности в подобных ситуациях пересмотра определенной арендной платы при пересмотре в дальнейшем кадастровой стоимости земельного участка, так как нельзя в дальнейшем изменить начальную цену уже состоявшегося аукциона.

Исходя из названного арбитражный суд первой инстанции правильно установил, что имевшее место после заключения договора аренды уменьшение кадастровой стоимости земельного участка в результате ее оспаривания в порядке статьи 24.18 Закона N 135-ФЗ не влечет изменения размера арендной платы по исследуемому договору.

На основании изложенного арбитражный суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 763 699 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 названного Кодекса).

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Учитывая, что ответчиком обязательства по внесению арендной платы не исполнены, требование истца о взыскании с ответчика неустойки является также обоснованным.

Ввиду указанного доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве обоснованных.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При приведенных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.01.2018 по делу N А76-19445/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авангард" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

И.Ю. Соколова Л.А. Суспицина