Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2018 г. N 13АП-5536/18

г. Санкт-Петербург

10 апреля 2018 г.

Дело N А21-9551/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 апреля 2018 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Колосовой Ж.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Смирновой Н. В.,

при участии:

от истца: 1) Маркова А. В., по доверенности от 20.02.2018;

2) Лапин С. С., по доверенности от 03.04.2018;

от ответчика: Фролов А. В., по доверенности от 19.09.2017;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-5536/2018) ИП Чабаненко Юлии Владимировны на решение Арбитражного суда Калининградской области от 15.01.2018

по делу N А21-9551/2017 (судья Иванов С.А.),

принятое по иску АКБ "Трансстройбанк" (АО) (ОГРН 1027739582089 ИНН 7730059592) к ИП Чабаненко Юлии Владимировне (ОГРНИП 304390634300546 ИНН 390400615981) о признании одностороннего отказа ИП Чабаненко Ю.В. от договора аренды нежилых помещений от 01.10.2013 недействительным, о признании договора аренды нежилых помещений от 01.10.2013 действующим,

по встречному исковому заявлению ИП Чабаненко Юлии Владимировны к АКБ "Трансстройбанк" (АО) о взыскании 4 128 142,14 руб. задолженности по арендной плате и 7 202 344,16 руб. неустойки,

установил:

Акционерный коммерческий банк "Трансстройбанк" (АО) (далее - Банк) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Чабаненко Юлии Владимировне (далее - Предприниматель) о признании недействительным одностороннего отказа, изложенного в письме от 08.09.2017 N1/09, от договора аренды от 01.10.2013, а также о признании действующим договора аренды от 01.10.2013.

Определением арбитражного суда Калининградской области от 16 ноября 2017 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Скатикас А.Р.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 13.12.2017 принят встречный иск Предпринимателя о взыскании с Банка 4 128 142, 14 рублей долга, 7 202 344, 16 рублей неустойки по договору аренды от 01.10.2013.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 15.01.2018 исковые требования Банка удовлетворены - односторонний отказ Предпринимателя от договора аренды от 01.10.2013 признан недействительным, договор аренды от 01.10.2013 признан действующим. Предпринимателю отказано в удовлетворении встречного иска о взыскании 4 128 142, 14 рублей долга, 7 202 344, 16 рублей неустойки по договору аренды от 01.10.2013.

В апелляционной жалобе Предприниматель просит обжалуемый судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. Податель жалобы считает, что суд неверно толкует условия договора и дополнительного соглашения, касающиеся определения размера арендной платы. В результате чего суд пришел к ошибочному мнению об отсутствии у Банка задолженности по арендной плате.

Как следует из материалов дела, сторонами спора заключен договор аренды от 01.10.2013, по условиям которого Предприниматель (арендодатель) предоставляет Банку (арендатор) во временное возмездное владение и пользование следующие нежилые помещения:

- нежилое помещение площадью 123 кв.м, этаж 1, литер VI из лит.А, расположенное по адресу - Калининградская область, Калининград, ул. Шевченко, д. 1-5,

- нежилое помещение площадью 81 кв.м, этаж 1, литер VI из лит.А, расположенное по адресу - Калининградская область, Калининград, ул. Шевченко, д. 11 а.

Помещения предоставлены Банку для осуществления банковской деятельности и размещения офиса (пункт 1.3 договора)

Пунктом 1.5 установлен срок действия договора аренды - пять лет с даты государственной регистрации договора.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определены сторонами в разделе 2 "Платежи расчеты по договору", а также в дополнительных соглашениях от 27.05.2014 N 1, от 16.12.2014 N 2.

Предприниматель, ссылаясь на то обстоятельство, что Банк нарушает сроки внесения арендной платы более чем на 20 дней, направил Банку односторонний отказ от договора аренды на основании пунктов 4.1 и 3.3.2 договора.

Банк, полагая, что действиями Предпринимателя нарушаются его законные права и интересы, а также считая, что у Предпринимателя отсутствовали правовые основания для одностороннего отказа от договора, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Предприниматель, считая, что Банк необоснованно уклоняется от оплаты арендованного имущества, обратился со встречным иском в суд о взыскании 4 128 142, 14 рублей долга, 7 202 344, 16 рублей неустойки по договору аренды от 01.10.2013.

Суд первой инстанции сделал вывод о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Банка и отказал в удовлетворении встречного иска.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

В частности, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

По смыслу названных правовых норм досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя допускается в случаях нарушения договора арендатором. При отсутствии таких нарушений, основания расторжения договора должны быть специально определены его условиями.

В соответствии с п.4.1, договора аренды по требованию арендодателя настоящий договор может быть расторгнут в одностороннем порядке при письменном уведомлении арендатора:

1) При нецелевом использовании арендатором помещений;

2) При существенном ухудшений состояния помещений по вине арендатора; При пропуске арендатором сроков внесения арендной платы и иных платежей по настоящему договору более чем 20 дней.

Пунктом 3.3.2 договора предусмотрено, что в случае, если в сроки, установленные в уведомлении, арендатор не произведет полностью расчеты по настоящему договору, арендодатель расторгает договор в одностороннем внесудебном порядке.

В данном случае арендодатель в обоснование своих возражений ссылается на внесение арендатором арендных платежей в меньшем размере.

Из материалов дела усматривается, что стоимость арендной платы по договору аренды установлена дополнительным соглашением N 2 от 16 декабря в сумме 235 000 руб. в месяц. Данным соглашением стороны согласовали, что по истечении срока, указанного в дополнительном соглашении N2, они вправе изменить установленный размер арендной платы.

В декабре 2016 года арендодатель воспользовался своим правом согласно п. 2.5. договора аренды и уведомил арендатора об изменении арендной платы на 10% начиная с января 2017 года и она составила 258 500 рублей в месяц.

Арендодатель в течение 2016 выставлял арендатору на оплату счета по договору аренды в размере 235 000 рублей в месяц и подписывал соответствующие акты оказанных услуг.

Арендодатель в течение 2016 не направлял претензий или замечаний в адрес арендатора относительно размера уплачиваемой арендной платы.

Довод Предпринимателя об ошибочном выставлении счетов суд апелляционной инстанции отклоняет как необоснованный.

В декабре 2016 арендодатель произвел повышение арендной платы на 10% до 258 500 рублей, из чего следует, что до повышения арендной платы на 10% она составляла 235 000 рублей в месяц, а не 6 123 евро как утверждает в апелляционной жалобе арендодатель.

Следует отметить, что с 25.12.2015 по 31.12.2016 Предприниматель выставляла счета Банку, исходя из арендной платы- 235 000 рублей в месяц, подписывала акты (л.д. 48- 70) и только по окончании 2016 года направляла в Банк уведомления о повышении размера арендной платы на 10% в соответствии с пунктом 2.5 договора аренды).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии задолженности по арендным платежам со стороны арендатора и отказал в удовлетворении встречного иска.

Довод ИП Чабаненко Ю.В. о том, что изменение условий договора аренды невозможно при отсутствии государственной регистрации вносимых изменений в ЕГРН отклоняется апелляционной коллегией в силу следующего.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Суд первой инстанции обоснованно признал односторонний отказ ИП Чабаненко Ю.В. от исполнения договора аренды нежилых помещений от 01.10.2013 недействительным, а договор аренды действующим, поскольку доказательств нарушения Банком обязательств по своевременному и в полном объеме внесению арендных платежей в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 15.01.2018 по делу N А21-9551/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Ж.В. Колосова И.А. Тимухина