Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2018 г. N 17АП-18744/17

г. Пермь

11 апреля 2018 г.

Дело N А60-45583/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 апреля 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Скромовой Ю.В.,

судей Жуковой Т.М., Макарова Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Поповой О.С.,

при участии представителя истца, общества с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд", - Лузениной Т.В., по доверенности от 02.03.2018,

представителя ответчика, индивидуального предпринимателя Согомоняна Завена Аршавировича, - Волгиной М.В., по доверенности от 13.03.2018,

представителя третьего лица, Акционерного общества "Тандер", - Мельникова А.А., по доверенности от 17.08.2017,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрев дело N А60-45583/2017

по иску общества с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд" (ОГРН 1036605217252, ИНН 6674121179)

к индивидуальному предпринимателю Согомоняну Завену Аршавировичу (ОГРНИП 314744727200012, ИНН 745312176846),

третье лицо: Акционерное общество "Тандер",

о понуждении исполнения обязательств по договору аренды помещения и взыскании неустойки,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд" (далее - истец, ООО "Элемент-Трейд") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Согомоняну Завену Аршавировичу (далее - предприниматель, ответчик) о понуждении ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды N 02-НМЮ от 21.02.2017, взыскании неустойки в сумме 22 940 руб. с перерасчетом ее размера на дату судебного заседания, продолжением начисления неустойки.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.10.2017 иск удовлетворен.

Не согласившись с решением суда, ответчик направил апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, в иске отказать. Заявитель считает, что договор аренды от 21.02.2017 N 02-НМЮ является незаключенным, так как не достигнуто согласие по всем существенным условиям договора, государственная регистрация договора не произведена, в связи с чем у ответчика отсутствует обязанность передачи истцу помещения, выплате неустойки и подписания дополнительных соглашений. Подписывая договор, ответчик был лишен права воспользоваться переводом текста договора на свой родной язык, поэтому не осознавал смысл и значение содержащихся в нем положений. Также ответчик обращает внимание суда на заключение 09.02.2017 предварительного договора аренды спорного имущества с АО "Тандер", а 22.05.2017 основного договора аренды с указанным лицом, который зарегистрирован в установленном законом порядке и исполняется сторонами.

Суд апелляционной инстанции, усмотрев основания для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, определением от 14.02.2018 перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции на основании ч. 6.1. ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Акционерное общество "Тандер" (ОГРН 1022301598549, ИНН 2310031475, ул. Леваневского, дом 185, г. Краснодар, 350002). Рассмотрение дела назначено на 14.03.2018.

Определением суда от 13.03.2018 произведена замена судьи Семенова В.В. на судью Макарова Т.В. на основании ст. 18 АПК РФ.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2018 судебное разбирательство по делу N А60-45583/2017 отложено, дело назначено к судебному разбирательству на 10.04.2018.

Определением суда от 09.04.2018 произведена замена судьи Зелениной Т.Л. на судью Жукову Т.М. на основании ст. 18 АПК РФ.

Представитель истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил требования, просил обязать предпринимателя Согомоняна З. А. в срок, не позднее 5 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу заключить с истцом дополнительное соглашение к договору аренды N 02-НМЮ от 21.02.2017 об уточнении фактического адреса и площади; взыскать неустойку в сумме 66 600 руб. за период с 02.03.2017 по 10.04.2018.

Представитель ответчика в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Согласно ч. 1 ст. 266 АПК РФ арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции с особенностями, предусмотренными гл. 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 21.02.2017 между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 02-НМЮ.

В соответствии со статьей 1 договора "Определения" применяемое в договоре понятие помещение означает помещение 1 и помещение 2, расположенные на пересечении улиц Блюхера и Доватора в Советском районе города Челябинска Челябинской области. Помещение 1 означает нежилое помещение общей площадью 195,9 кв.м, расположенное на первом этаже здания; помещение 2 означает нежилое помещение общей площадью 175 кв.м, расположенное на первом этаже здания.

В пункте 2.1.1 договора указано, что арендодатель обязуется передать арендатору в аренду, а арендатор обязуется принять помещение для разрешенного использования, своевременно и надлежащим образом уплачивать арендную плату, прочие платежи и выполнять другие обязательства, предусмотренные договором, а также возвратить помещение арендодателю в срок и в порядке, согласно условий договора.

Стороны признают, что фактическая общая площадь помещения, указанная в статье 1, может отличаться от площади, поставленной на кадастровый учет. Площадь и технические характеристики помещения будут уточены по результатам технической инвентаризации, произведенной соответствующей организацией технического учета, после выполнения арендодателем обязанностей, предусмотренных пунктами 3.17.1 - 3.17.2 договора путем подписания дополнительного соглашения об уточнении арендуемой площади (пункт 2.1.4).

По условиям п. 2.2.1 арендодатель обязуется не позднее 01.03.2017 передать арендатору помещения по акту допуска.

Согласно пунктам 3.17.1 - 3.17.2 договора арендодатель в срок не позднее 01.06.2017 обязуется оформить учетную запись о помещении в органах технической инвентаризации, ввести объект в эксплуатацию с учетом произведенных работ арендатора (получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; пункт 3.17.1); обязуется не позднее 01.07.2017 поставить помещение на кадастровый учет, получить кадастровый паспорт помещения, зарегистрировать право собственности на помещение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предоставить арендатору документы подтверждающие выполнение данной обязанности арендатору, кадастровый паспорт для регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по Свердловской области (пункт 3.17.2).

Стороны обязуются в течение пяти рабочих дней с момента выполнения арендодателем обязанностей, предусмотренных в пункте 3.17.2, заключить дополнительное соглашение на фактически арендуемое помещение, подписать акт приема помещений (пункт 3.17.3).

Согласно пункту 4.1.1 неисполнение или ненадлежащее исполнение срочного обязательства по договору стороной влечет начисление пени в размере 0,05 % от ежемесячного размера арендной платы за каждый день такого неисполнения по день фактического исполнения обязательства или устранения факта его неисполнения.

20.07.2017 истец в адрес ответчика направил претензию с предложением подписать дополнительное соглашение для уточнения адреса и площади арендуемого помещения.

Неисполнение ответчиком изложенных в претензии требований явилось основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском. В обоснование исковых требований истец ссылается на не подписание истцом дополнительного соглашения для уточнения адреса и площади арендуемого помещения, подписание которого необходимо для осуществления государственной регистрации договора аренды, и несвоевременную передачу помещения. Кроме того, истец просил взыскать с предпринимателя неустойку, установленную п. 4.1.1 договора за нарушение срочного обязательства - передача помещений арендатору по акту допуска не позднее 01.03.2017, начисленную со 02.03.2017 по дату, когда сторонами будет подписано дополнительное соглашение к договору аренды.

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, пришел к следующим выводам.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как разъяснено в п. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

Из условий подписанного истцом и ответчиком договора следует, что он заключен в отношении будущей вещи, что не противоречит положениям действующего законодательства, а отсутствие в договоре указания на кадастровые номера помещений и их площадь, установленную при кадастровом учете, не свидетельствует о его незаключенности.

Также не принимается указание предпринимателя на незаключенность договора ввиду несогласования сторонами сметы, необходимость согласования которой установлена в п. 3.16.3 договора. Из буквального толкования условий договора следует, что согласование сметы являлось одним из этапов исполнения подписанного сторонами договора аренды и заключенность (незаключенность) договора не поставлена в зависимость от согласования сторонами сметы.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что договор сторонами заключен и подлежал исполнению.

Вместе с тем, из представленных в дело документов усматривается, что арендодатель (предприниматель) в отношении одного и того же имущества заключил договор аренды с истцом (договор от 21.02.2017) и с третьим лицом (предварительный договор от 09.02.2017), при этом после постановки объектов на кадастровый учет и регистрации на них права собственности предприниматель заключил с третьим лицом договор аренды от 22.05.2017, который в установленном законом порядке зарегистрирован 05.06.2017, а имущество передано арендатору (третьему лицу) по акту приема-передачи.

Как разъяснено в п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.

Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Таким образом, поскольку в отношении одного и того же имущества заключено два договора аренды, по одному из которых имущество передано арендатору, арендатор по второму договору не может требовать исполнения договора, в том числе и в части обязания арендодателя подписать дополнительное соглашение об уточнении объекта аренды - фактического адреса и площади помещений, поскольку с момента передачи помещений другому лицу, заключенный с истцом договор аренды в отношении того же имущества исполнен быть не может. Ввиду чего в удовлетворении требований об обязании предпринимателя подписать дополнительное соглашение к договору аренды об уточнении фактического адреса и площади арендуемых помещений следует отказать.

В части требования о взыскании неустойки за непередачу в установленный договором срок имущества по акту допуска (п. 2.2.1 договора), апелляционный суд признает его подлежащим удовлетворению частично в силу следующего.

Неустойка является одним из способов обеспечения обязательства (ст. 329 ГК РФ) и представляет собой определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ст. 330 ГК РФ).

Со стороны предпринимателя имела место просрочка исполнения обязательства - передачи помещений не позднее 01.03.2017, следовательно со 02.03.2017 предприниматель является просрочившим, а у истца возникает право требовать неустойку, обеспечивающую исполнение обязанности передать вещь.

Период, за который неустойка подлежит взысканию, судом определен до 29.05.2017 - дата передача помещений в аренду третьему лицу, после указанной даты обязательство предпринимателя передать вещь истцу не может быть исполнено, а, следовательно, невозможно требовать неустойку, обеспечивающую исполнение этого обязательства.

За спорный период неустойка составит 8140 руб. (92500х0,05%х60 + 370000х0,05%х29).

Таким образом, иск следует удовлетворить частично, с предпринимателя в пользу общества взыскать неустойку в сумме 8 140 руб., начисленную за период с 02.03.2017 по 29.05.2017, в удовлетворении остальной части иска следует отказать.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску относится на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь ст. 110, 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 октября 2017 года по делу N А60-45583/2017 отменить.

Заявленные требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Согомоняна Завена Аршавировича (ОГРНИП 314744727200012, ИНН 745312176846) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд" (ОГРН 1036605217252, ИНН 6674121179) неустойку в сумме 8 140 (восемь тысяч сто сорок) руб., начисленную за период с 02.03.2017 по 29.05.2017, а также 325 (триста двадцать пять) руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Ю.В. Скромова

Судьи

Т.М. Жукова Т.В. Макаров