Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2018 г. N 09АП-10724/18

г. Москва

12 апреля 2018 г.

Дело N А40-107232/17

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 апреля 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей Н.И. Левченко, Д.Н. Садиковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департаменту городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31 января 2018 года по делу N А40-107232/17, принятое судьёй Селиверстовой Н.Н.

по иску ООО "Рускомпродукт"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об обязании заключения договора купли-продажи нежилого подвального помещения

при участии в судебном заседании:

от истца: Лисянская А.В. (по доверенности от 16.06.2017)

от ответчика: извещен, представитель не явился

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Рускомпродукт" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с Закрытым акционерным обществом "Рускомпродукт" договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 102,71 кв.м. (подвал, пом. VIII, комн. 32, 33, 34, 35, 36, 36а, 37, 38, 39, 41, 42, 43, 44), расположенных по адресу: г. Москва, ул. Новопесчаная, д. 8, корп. 2 на условиях прилагаемого проекта договора Договор купли-продажи нежилого помещения.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 января 2018 года по делу N А40-107232/17, суд обязал Департамент городского имущества города Москвы заключить с Закрытым акционерным обществом "Рускомпродукт" договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 102,71 кв.м. (подвал, пом. VIII, комн. 32, 33, 34, 35, 36, 36а, 37, 38, 39, 41, 42, 43, 44), расположенных по адресу: г. Москва, ул. Новопесчаная, д. 8, корп. 2 на условиях прилагаемого проекта договора, изложив

п. 3.1 договора в следующей редакции:

"Цена Объекта составляет 6 919 055 (шесть миллионов девятьсот девятнадцать тысяч пятьдесят пять) руб. в соответствии с экспертным заключением. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

Взыскано с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Закрытого акционерного общества "Рускомпродукт" расходы за проведение экспертизы в размере 20 000 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 6000 руб.

Не согласившись с принятым решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 30.01.2018 по делу N А40-107232/17-6-1004 и отказать в удовлетворении требований.

По мнению заявителя именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Истец возражал на доводы жалобы.

Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 31 января 2018 года по делу N А40-107232/17 не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, Закрытое акционерное общество "Рускомпродукт" является арендатором нежилого помещения общей площадью 102,71 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новопесчаная, д. 8, корп. 2 на основании договора аренды от 07.08.2000 года N 02-00435/00, заключенного с Департаментом имущества города Москвы (правопреемник - Департамент городского имущества города Москвы). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.08.2000 года.

Закрытое акционерное общество "Рускомпродукт" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства N 7701-441960.

Помещения непрерывно арендуются Истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.

Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 18.07.2013 г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений.

Письмом от 27.03.2014 N ДГИ-1-74502/13-1 Департамент сообщил, что анализ приватизационных дел ЗАО "РУСКОМПРОДУКТ", сформированных на основе заявлений от 17.07.2013 N б/н, показал, что недвижимое имущество, общей площадью 102,71 кв.м, не сформировано в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Для реализации права на выкуп арендуемого ЗАО "РУСКОМПРОДУКТ" нежилых помещений по указанному адресу Департаментом заказана и получена техническая документация на нежилые помещения, осуществляется постановка указанных нежилых помещений на кадастровый учет и проведена работа по исключению указанных помещений из Перечня государственного имущества, назначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства распоряжением Департамента от 29.05.2013 N 4049.

Проект договора купли-продажи может быть подготовлен Департаментом в случае, если объект недвижимости сформирован. То есть собственность города должна полностью совпадать по обшей площади выкупаемого объекта недвижимости, площади и нумерации образующих объект комнат и помещений с данными технической документации БТИ, данными в государственном кадастре недвижимости и в договорах аренды.

Истец указывает, что до настоящего времени ответчик не заключил с Обществом договор купли-продажи, несмотря на направленную в его адрес 23.05.2017 года претензию с проектом договора купли-продажи по цене 3 649 000 руб. без учета НДС, определенной экспертным заключением ООО "Экспертиза и оценка".

Данные обстоятельства и послужили поводом для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь, в том числе пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, суд установил, что Закрытое акционерное общество "Рускомпродукт" соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

С целью установления рыночной стоимости вышеуказанных нежилых помещений определением Арбитражного суда города Москвы суда от 11.10.2017 г. назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Эксон", эксперту Давыдовой Анне Ринатовне.

По представленному экспертному заключению по арбитражному делу N А40-107232/2017 эксперт пояснила, что помещение расположено в подвале жилого дома и может быть профилировано в зависимости от пользователя, в данном случае аналоги подобраны под офисы. Если объект исследования будет перепрофилирован, значительных затрат не потребуется. Цена определена без учета НДС.

Ответчик в судебном заседании заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Суд, рассмотрев заявленное Ответчиком ходатайство, не нашел оснований для его удовлетворения, поскольку эксперт дал обоснованные ответы на вопросы истца и ответчика, Департамент не привел убедительных доводов, которые позволили считать экспертное заключение неполным и не соответствующим требованиям закона.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд на основании положений законодательства, устанавливающего порядок определения рыночной цены арендуемого имущества, исходит из данных, содержащихся в заключении эксперта, которое было проведено по настоящему делу на основании определения от 11 октября 2017 года.

Стоимость выкупаемого имущества, согласно судебной экспертизе по настоящему делу определена на дату первого обращения ЗАО "Рускомпродукт" с заявлением о преимущественном праве выкупа арендуемого имущества.

Правильно установив данные фактические обстоятельства, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, отклоняется апелляционной коллегией, поскольку в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 18.07.2013 г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений.

Закрытое акционерное общество "Рускомпродукт" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства N 7701-441960.

Помещения непрерывно арендуются Истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

В пункте 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", содержится разъяснение согласно которому в соответствии с Законом N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Таким образом, уполномоченный муниципальный орган обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, по обращениям общества о приобретении арендуемого имущества, поданным после 01.01.2009 года, независимо от того, включено ли арендуемое имущество в нормативный правовой акт о планировании приватизации муниципального имущества на соответствующий год.

В пункте 5 того же Информационного письма высшей судебной инстанции содержится разъяснение согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Утверждение ответчика об исключительном праве собственника определять выкупную цену имущества отклоняется судебной коллегией, поскольку Законе N 159-ФЗ, запрета на проведение судебных экспертиз не содержит.

Таким образом, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правильно определил правоотношения сторон, предмет доказывания по спору, с достаточной полнотой выяснил, исследовал и оценил в совокупности все значимые обстоятельства по делу, правильно применив нормы материального права, регулирующие спорные отношения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 января 2018 года по делу N А40-107232/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

Н.И. Левченко Д.Н. Садикова