Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2018 г. N 17АП-2712/18

г. Пермь

16 апреля 2018 г.

Дело N А60-54204/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 апреля 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семенова В.В.,

судей Макарова Т.В., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Поповой О.С.,

при участии

от истца: Головин А.В., представитель по доверенности, паспорт,

от ответчика: не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Консалтинговая компания "Инвест-Аудит"

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 15 января 2018 года, принятое судьей Сидорской Ю.М.,

по делу N А60-54204/2017

по иску общества с ограниченной ответственностью "Консалтинговая компания "Инвест-Аудит" (ИНН 6670161244, ОГРН 1076670002210)

к Департаменту по управлению муниципальным имуществом

о признании отсутствующим зарегистрированного обременения в виде ипотеки,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Консалтинговая компания "Инвест-Аудит" (далее - ООО "Инвест-Аудит", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Департаменту по управлению муниципальным имуществом (далее - Департамент, ответчик) о признании отсутствующим зарегистрированного обременения в виде ипотеки в отношении отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Чернышевского, 10, лит. А.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просил признать отсутствующим зарегистрированное обременение в виде ипотеки в отношении отдельно стоящего здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Чернышевского, 10, лит. А ввиду исполнения истцом своих обязательств по договору купли продажи объекта от 20.05.2015 N 1584. Уточнение судом принято на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.01.2018 в иске отказано.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, ООО "Инвест-Аудит" обжаловало решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда отменить. В обосновании доводов жалобы истец ссылается на то, что судом неправильно применены нормы права, регулирующие порядок заключения договора и внесения в него изменений, поскольку требования о зачете не направлены на изменение условий договора о цене объекта, а связаны с порядком оплаты данного объекта и прекращением обязательства, возникшего из договора купли-продажи. Считает, что в настоящем деле между сторонами имеется спор не по условиям договора, а по его исполнению. Отмечает, что в рассматриваемом случае между сторонами заключен договор купли-продажи от 20.05.2015 N 1584, в котором возможность зачета каких-либо сумм в счет оплаты приобретаемого имущества не предусмотрена; данный договор подписан сторонами без разногласий и возражений, переход права собственности на объект зарегистрирован. Считает необоснованным вывод суда о том, что положения части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) подлежат применению на этапе согласования условий договора и в рамках настоящего спора применяться не могут. По мнению заявителя жалобы, данная норма закона не определяет формирование рыночной стоимости арендуемого имущества, а применяется при оплате приобретаемого имущества в порядке зачета. Отмечает, что закон не ставит в зависимость возможность зачета стоимости неотделимых улучшений от условий договора купли-продажи помещений, положения указанной статьи закона могут быть применены как до, так и после заключения договора купли-продажи арендуемых помещений, действующее законодательство не содержит каких-либо ограничений в данной части. Указывает, что у истца возникла обязанность оплатить стоимость объекта недвижимого имущества, а у ответчика - зачесть в счет оплаты стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных за счет истца. Считает отказ ответчика осуществить зачет незаконным, поскольку данная обязанность возложена на него федеральным законом. Также истец не согласен с выводом суда относительно отсутствия в материалах дела доказательств представления арендодателю на согласование проектно-сметной документации на проведение ремонтных работ в арендованном здании. Указывает, что договором аренды не предусмотрен срок проведения капитального ремонта, вместе с тем, необходимость в его проведении возникла у истца с первого дня аренды, так как объект был передан истцу в состоянии, не позволяющим использовать его по назначению. Ссылаясь на пункты 6.8.2, 6.8.5 договора аренды, истец полагает, что данные пункты фактически являются письменным согласием истца на проведение ремонтных работ на объекте. Помимо изложенного, заявитель считает, что судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы. Истец отмечает, что большинство произведенных им на объекте неотделимых улучшений относятся к текущему ремонту. В жалобе изложено ходатайство о назначении экспертизы.

В отзыве на апелляционную жалобу Департамент выражает несогласие с доводами апелляционной жалобы, просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу общества - без удовлетворения. Кроме того, в отзыве Департамент просит рассмотреть жалобу в отсутствие представителя.

Заявление Департамента о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя рассмотрено судом апелляционной инстанции в порядке статьи 159 АПК РФ и удовлетворено на основании статьи 156 АПК РФ.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель общества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и ходатайство о назначении экспертизы.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Назначение экспертизы относится к праву арбитражного суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Следует также отметить, что правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Из материалов дела следует, что ходатайство истца о назначении судебной экспертизы было рассмотрено судом первой инстанции и отклонено.

В данном случае суд первой инстанции исходил из достаточности имеющихся в деле доказательств для разрешения спора по существу.

Учитывая предмет заявленных требований и соответствующие ему пределы доказывания по делу, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы.

Апелляционный суд пришел к аналогичному выводу о возможности установления значимых для дела обстоятельств по уже представленным доказательствам.

Принимая во внимание, что материалы дела содержат достаточные доказательства, необходимые для разрешения спора, рассмотрев ходатайство истца, суд апелляционной инстанции отказывает в его удовлетворении за отсутствием оснований, предусмотренных статьей 82 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "Инвест-Аудит" (арендатор) и Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом (ДУМИ, арендодатель) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования "город Екатеринбург" от 01.10.2010 N 49000239, по условиям которого арендатор принял в аренду отдельно стоящее благоустроенное здание по адресу: г. Екатеринбург, ул. Чернышевского, 10, лит. А общей площадью 227,90 кв.м. (в дальнейшем площадь объекта была уточнена и составила 190,6 кв.м.), назначение помещения - конторское.

В соответствии с пунктом 3.2.6 договора арендодатель обязан производить своевременно за счет собственных средств текущий ремонт объекта, а также поддерживать в надлежащем состоянии фасады здания, сооружения, составляющего объект, работы по окраске фасадов объекта производить только в соответствии с колерными паспортами Главного управления архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации города Екатеринбурга.

Пунктом 3.2.7 договора предусмотрено, что арендатор вправе только с предварительного письменного согласия арендодателя (в том числе, по видам работ и срокам их проведения) производить за свой счет капитальный ремонт, перепланировки, переустройство, а также другие неотделимые улучшения объекта.

Согласно пункту 6.8.2 договора сторонами было согласовано представить арендатору муниципальную преференцию путем предоставления имущественных льгот в виде установления арендной платы в размере 20% от расчетной арендной платы за пользование нежилыми помещениями с 01.09.2010 до 31.08.2011 и использовать данную преференцию на выполнение капитального ремонта объекта.

Как указывает истец в исковом заявлении, объект был передан арендатору в состоянии, не позволяющем использовать его по назначению: отсутствовали системы теплоснабжения, водоснабжения, электроснабжения, канализации.

Письмом от 29.10.2010 вх. N 17717 и письмом от 29.10.2010 вх. N 17718, направленными в адрес ответчика, истец просил согласовать выполнение работ по подключению систем тепло-, водо-, электроснабжения, а также дать разрешение на ремонт помещения. Виды и объемы работ, которые необходимо выполнить в качестве соответствующих улучшений, арендатором в названных письмах не указаны.

На данные письма арендатором был получен ответ от 25.11.2010 N 211 от МУ "Екатеринбургский Центр по охране и использованию исторического и культурного наследия" (Приложение N 5), в котором было указано, что для разработки сметной документации по предоставленному истцом техническому заданию необходимо заключить договор об оказании услуг по составлению дефектной ведомости и сметной документации. Договор был подписан арендатором 26.11.2010 по нему была проведена полная оплата в соответствии с условиями договора, о чем свидетельствует выписка по счету ОАО "Банк24.ру" (Приложение N 8).

Как указывает истец в обоснование иска, МУ "Екатеринбургский центр по охране и использованию исторического и культурного наследия" не исполнило свои обязательства по договору N 103/10 от 25.11.2010, дефектная ведомость и сметный расчет не были составлены, в связи с чем арендатор был вынужден самостоятельно обратиться в подрядную организацию для составления сметного расчета и выполнения ремонтных работ (в подтверждение чего в материалы дела представлен договор с подрядной организацией от 04.07.2011 N 017/11, стоимость выполненных работ по которому составила 6 391 954,98 руб., о чем свидетельствуют Акт КС-2 N 1 от 30.09.2011, N 2 от 31.10.2011, справка КС-3 N 1 от 30.09.2011, 31.10.2011.

В последующем между ООО "Инвест-Аудит" (покупатель) и Департаментом по управлению муниципальным имуществом (продавец) был заключен договор купли-продажи муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 20.05.2015 N 1584.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора купли-продажи цена объекта составила 10 030 000 руб., оплата объекта производится в рассрочку ежеквартально равными долями.

Согласно пункту 2.3 договора купли-продажи срок рассрочки основного долга составляет 28 кварталов. Окончательный срок оплаты объекта - 10.04.2022.

Переход права собственности в отношении переданного по договору помещения зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.08.2015 номер регистрационной записи 66-66/001-66/001/616/2015-1902/4. В силу закона объект обременен до полной оплаты его стоимости ипотекой, о чем в ЕГРП сделана соответствующая отметка.

28.03.2016 покупатель обратился к продавцу с заявлением о зачете в счет оплаты стоимости приобретенного им по договору купли-продажи объекта денежных средств, потраченных на производство неотделимых улучшений, на что был получен отказ (письмо N 02.12-12/1/001/1044 от 25.04.2016), в котором указывалось на несогласование произведенных неотделимых улучшений.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском, в обоснование которого истец указывает, что его обязательство по оплате оставшейся части стоимости Объекта по договору купли-продажи исполнено, поскольку в счет стоимости объекта подлежит зачету стоимость произведенных неотделимых улучшений, в связи с чем и запись об ипотеке объекта должна быть погашена.

Суд первой инстанции, разрешая данный спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что при заключении договора купли-продажи стороны согласовали все условия, в том числе цену выкупа; договор купли-продажи не содержит условий о возможности зачета каких-либо сумм в счет оплаты приобретаемого имущества после его заключения; в материалы дела не представлено доказательств оплаты согласованной договором купли-продажи от 20.05.2015 N 1584 выкупной стоимости имущества. В связи с чем, суд пришел к выводу, что основания для проведения зачета отсутствуют. Кроме того, суд пришел к выводу, что рассматриваемый иск фактически направлен на преодоление условий заключенного договора купли-продажи в части согласованной сторонами без разногласий цены.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии пунктом 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Из вышеприведенных норм права следует, что зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества возможен при определении цены и порядка оплаты имущества на стадии заключения договора.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу статей 67, 68, 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, исходя из их относимости и допустимости.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе условия договора купли-продажи, руководствуясь положениями вышеуказанных норм права, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Суд исходил из следующего: определение цены и порядка оплаты имущества путем зачета стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества возможно на стадии заключения соответствующего договора купли-продажи или путем внесения изменений в него; при заключении договора купли-продажи в порядке названного Федерального закона стороны согласовали все условия, в том числе цену выкупа; договор купли-продажи не содержит условий о возможности зачета каких-либо требований в счет уплаты выкупной стоимости имущества; в порядке преддоговорного спора общество не заявляло о необходимости зачесть в выкупную цену стоимость неотделимых улучшений арендованного им имущества; предъявление обществом настоящего иска по существу направлено на преодоление условий заключенного сторонами договора купли-продажи в части согласованной ими без разногласий цены выкупа.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции правильными и обоснованными.

При изложенных обстоятельствах судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении исковых требований.

При рассмотрении дела арбитражным судом установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению поскольку основаны не неверном толковании норм права.

Иное толкование заявителем жалобы положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора, не свидетельствует о неправильном применении судом норм права.

Доводы заявителя жалобы сводятся по существу к несогласию с оценкой судом обстоятельств дела, что не является основанием для отмены либо изменения судебного акта.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение суда от 15.01.2018 является законным, обоснованным и отмене не подлежит.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 15 января 2018 года по делу N А60-54204/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.В. Семенов

Судьи

Т.В. Макаров Ю.В. Скромова