Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2018 г. N 10АП-2148/18

г. Москва

18 апреля 2018 г.

Дело N А41-77121/17

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 апреля 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Коновалова С.А., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания Инмии А.Р.,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Химки Московской области - Сердюкова И.Н., по доверенности от 06.03.2018 N 23,

от ООО "Актис-Строй" - Кавецкий А.Б., по доверенности от 13.09.2016; Новиков Е.В., генеральный директор, Выписка из ЕГРЮЛ,

от Министерства имущественных отношений Московской области - Снеткова Д.Н., по доверенности от 09.01.2018 N 5,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Актис-Строй" на решение Арбитражного суда Московской области от 21.12.2017, принятое судьей Бирюковым Р.Ш. по делу N А41-77121/17 по исковому заявлению Администрации городского округа Химки Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Актис-Строй" о расторжении договора аренды земельного участка от 24.02.2012 N ЮА-35; об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020203:251,

с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требования на предмет спора, Министерства имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Актис-Строй", в котором просила:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 24.02.2012 N ЮА35, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020203:251, общей площадью 6998 кв.м, расположенный по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, квартал Вашутино;

- обязать ответчика вернуть администрации земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020203:251, общей площадью 6998 кв.м. свободным от имущества ответчика.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требования на предмет спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 21.12.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и отказать в иске.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Представители Администрации городского округа Химки и Министерства имущественных отношений Московской области возражали против удовлетворения апелляционной жалобы и просили оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 24.02.2014 между истцом (арендодатель) и ООО "Верс" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N ЮА35, в соответствии с которым во временное владение и пользование арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020203:251, общей площадью 6 998 кв.м., расположенный по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, квартал Вашутино.

Земельный участок предоставлен для строительства и эксплуатации многофункционального торгово-административного гостиничного комплекса.

Согласно пункту 2.1 договора срок действия договора сторонами установлен на 49 лет с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи.

По Акту приема-передачи от 24.02.2012 земельный участок был передан от арендодателя арендатору.

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 19.07.2012 в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись.

В дальнейшем права и обязанности арендатора по договору аренды неоднократно по договорам уступки передавались иным лицам.

В соответствии с договором о передаче (уступке) прав и обязанностей от 02.12.2015 права и обязанности арендатора перешли к ООО "Актис-Строй".

В связи с тем, что земельный участок не используется ответчиком по целевому назначению, администрация 14.08.2017 направила в адрес общества претензию от 11.08.2017, в которой предложила ООО "Актис-Строй" в течение 30 календарных дней с момента направления претензии приступить к использованию земельного участка по целевому назначению, либо расторгнуть договор аренды.

Факт направления претензии подтверждается почтовой квитанцией, описью вложения в почтовое отправление с отметкой Почты России (почтовый идентификатор 14140214219980).

Претензия была получена ООО "Актис-Строй" 22.08.2017.

Поскольку ответчик в добровольном порядке не выполнил требования администрации и не приступил к освоению земельного участка и не подписал соглашение о расторжении договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что ответчик не представил доказательства освоения и использования спорного земельного участка по целевому назначению.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с решением суда первой инстанции.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В качестве оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 24.02.2012 N ЮА-35 Администрация городского округа Химки ссылается на неиспользование обществом земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020203:251 по целевому назначению.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, действующее законодательство разделяет два понятия: "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020203:251 был предоставлен для строительства и эксплуатации многофункционального торгово-административного гостиничного комплекса, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

В материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих, что ООО "Актис-Строй" приступило к освоению или использованию земельного участка по его целевому назначению.

Арбитражному апелляционному суду такие доказательства также не представлены.

Доводы общества, изложенные в апелляционной жалобе, о том, что распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от 23.11.2015 N П63/2151 разрешено подготовить проект планировки территории и проект межевания территории по адресу: Московская область, городской округ Химки, микрорайон Клязьма-Старбеево, квартал Вашутино, на основании которого арендатором подготовлена документация по планировке территории, отклонены арбитражным апелляционным судом.

Из представленной документации по планировке территории следует, что указанная документация разработана в отношении территории площадью 1,7310 га, состоящей из земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020203:455 (0,855 га), земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020203:480 (0,5778 га), земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020203:483 (0,0297 га), земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020201:6635 (0,077 га) и территории не разграниченной государственной и муниципальной собственности (0,1921 га) для размещения на указанной территории блокированной жилой застройки, а не многофункционального торгово-административного гостиничного комплекса (т.1, л.д. 56-150; т.2, л.д. 1-17).

Ссылок на то, что в границы указанной территории попадает также спорный земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020203:251, в представленной ответчиком документации не имеется.

Представленная ответчиком в материалы дела выписка из протокола от 03.10.2017 N 39 заседания Градостроительного совета Московской области также не может быть принята в качестве доказательства освоения земельного участка, поскольку она не содержит решения о согласовании изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020203:251 (т.1, л.д. 53-55).

Указанное решение принято в отношении других земельных участков.

Доводы о наличии на земельному участке ЛЭП, трансформаторной подстанции, инженерных коммуникаций, получение технических условий на подключение газа, отклонены арбитражным апелляционным судом, поскольку они не нашли своего подтверждения в материалах дела.

Оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ письмо ООО "Газпром трансгаз Москва" от 28.04.2017 N 01/7239 "О технической возможности подачи газа", Акт об осуществлении технологического присоединения, подписанный между ПАО "Московская объединенная электросетевая компания" и ЗАО "СТЕНКА", Акт допуска приборов в эксплуатацию от 11.10.2017, Письмо ГИЮДД Управления МВД России по городскому округу Химки от 07.09.2017 (т.2, л.д. 18-30), апелляционный суд пришел к выводу, что указанные документы также не подтверждают принятие ответчиком мер по освоению спорного земельного участка при том, что у ответчика в собственности имеются еще шесть земельных участков, смежных со спорным земельным участком с кадастровым номером 50:10:0020203:251.

Таким образом, ответчик в материалы дела не представил доказательства, бесспорно и безусловно подтверждающие принятие им мер по освоению именно земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020203:251, арендуемого по договору от 24.02.2012 N ЮА35 (обращение в органы власти и организации в целях получения разрешительной документации, заключение договоров на проведение коммуникаций, разрешения на строительство и т.п.).

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Ссылка общества в апелляционной жалобе на Письмо Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области от 22.12.2017 N 31Исх-110899/06-15 о том, что земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020203:251 отнесен к территории, в границах которой предусмотрено осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию "КУРТ-36", также отклонена арбитражным апелляционным судом, поскольку указанное письмо не свидетельствует о незаконности принятого судом решения, с учетом того, что оно было составлено после разрешения настоящего спора судом первой инстанции (л.д. 76).

Кроме того, Письмо Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области от 22.12.2017 N 31Исх-110899/06-15 не содержит ссылок на документы, на основании которых можно было бы сделать вывод о том, что такое решение в действительности было принято.

Доводы общества, изложенные в апелляционной жалобе о том, что трехлетний срок освоения земельного участка не истек, поскольку права и обязанности арендатора перешли к нему по договору уступки права требования только с 02.12.2015, также отклонены арбитражным апелляционным судом.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (сделка перенайма), если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Из системного толкования ст. ст. 384, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса РФ следует, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма. С момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.

Как следует из материалов дела, ответчик стал арендатором спорного земельного участка на основании договора о передаче (уступки) прав и обязанностей от 02.12.2015.

Таким образом, переход прав и обязанностей арендатора к ответчику не прерывает течение трехлетнего срока, предусмотренного статьями 45, 46 Земельного кодекса РФ, который начинает течь с момента предоставления земельного участка в аренду для целей, связанных со строительством, первому арендатору, то есть с 24.02.2012.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований является правомерным, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется, апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 21.12.2017 по делу N А41-77121/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

С.А. Коновалов М.А. Немчинова