Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2018 г. N 15АП-2559/18

город Ростов-на-Дону

16 апреля 2018 г.

дело N А32-29702/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко О.А.,

судей Малыхиной М.Н., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карнауховой В.В.,

в отсутствие участвующих в деле лиц,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма "Эс-Эй-Ди"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2018 по делу N А32-29702/2016,

принятое судьей Назыковым А.Л.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью фирма "Эс-Эй-Ди"

к заинтересованному лицу Администрации муниципального образования город-курорт Сочи

о признании незаконным отказа; об обязании

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Фирма "Эс-Эй-Ди" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа администрации города Сочи (далее - администрация) от 26.05.2016 N 12955/0205-16 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24 площадью 9 160 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Первомайская. В порядке устранения допущенного нарушения просит обязать администрацию принять решение о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24 площадью 9 160 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Первомайская; обязать администрацию подготовить, подписать и направить в адрес общества в трех экземплярах проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24 площадью 9 160 кв. м для завершения строительства объекта "Центр внешкольной работы с жилым комплексом по ул. Первомайской" на срок не менее чем на три года в течение десяти дней с даты вступления решения суда в законную силу (т. 3 л.д. 20)

Основанием для предоставления земельного участка на новый срок указывает подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение мотивировано тем, что обществу ранее неоднократно предоставлялся в аренду на новый срок земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204019:24, в связи с чем, общество с учетом приведенных нормативных положений земельного законодательства не вправе требовать предоставления вновь того же земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства жилого комплекса. Обществом не представлено в материалы дела доказательств невозможности реализации строительства в период с 2002 по 2016 год.

Общество с ограниченной ответственностью Фирма "Эс-Эй-Ди" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить, заявленные требования удовлетворить полностью. В обоснование апелляционной жалобы указывает следующее. Суд не дал оценку несоблюдению процедуры резервирования земельных участков. Кроме того, резервирование земельного участка не препятствует передаче его в аренду. Земельный участок используется в соответствии с градостроительным регламентом.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебное заседание участвующие в деле лица представителей не направили, о месте и времени заседания извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие представителей участвующих в деле лиц. Общество заявило ходатайство об отложении судебного заседания ввиду болезни представителя, которое отклонено протокольным определением.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 26.04.2016 общество обратилось к администрации с заявлением о предоставлении в аренду сроком на три года земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24 с целью строительства центра внешкольной работы с жилым комплексом.

В письме от 26.05.2016 N 12955/0205-16 департамент имущественных отношений администрации города Сочи отказал в предоставлении муниципальной услуги "Заключение нового договора аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности" в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24, в связи с установлением ограничений прав на земельный участок в соответствии со статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Полагая, что какие-либо ограничения в отношении спорного земельного участка не установлены, решение о резервировании земельного участка не принималось, общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Апелляционная коллегия полагает выводы суда правильными, исходя из следующего правового регулирования.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Общество указывает на наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства готовностью 7 %, площадь застройки - 3864,3 кв.м. (т. 1 л.д. 110). Право на объект зарегистрировано 10.12.2007.

Новая редакция (статья 39.6) введена в Земельный кодекс Российской Федерации пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) и вступили в силу с 01.03.2015 (пункт 1 статьи 35 Закона N 171-ФЗ).

Подпунктом "н" пункта 1 статьи 11 Закона N 171-ФЗ была изменена редакция пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), которой собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему соответствующее право собственности до 01.03.2015, предоставлено право приобрести находящийся в публичной собственности земельный участок под этим объектом в аренду на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Применение положений этого пункта возможно только в случае, если в соответствии с ним ранее такой участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Прежней редакцией пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему право собственности до 01.01.2012, предоставлялось право приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Суд установил, что обществом реализовано право на приобретение земельного участка для завершения строительства, поскольку ранее договор аренды неоднократно продлевался (заключался на новый срок).

Изначально земельный участок площадью 9 160 кв. м был предоставлен обществу администрацией г. Сочи на основании договора N 2508 от 05.06.2002 аренды земельного участка для проектирования центра внешкольной работы с жилым комплексом по ул. Первомайской в Центральном районе г. Сочи. Земельный участок согласно пункту 1.3 договора предоставлялся под строительство. Срок договора аренды был установлен на период с 01.04.2002 по 01.04.2005.

Постановлением главы города Сочи Краснодарского края от 25.04.2005 N 1500 обществу продлен сроком на три года договор аренды от 05.06.2002 N 2508 площадью 9 160 кв. м для строительства центра внешкольной работы с жилым комплексом по ул. Первомайской в Центральном районе.

На основании указанного постановления администрацией и обществом было заключено дополнительное соглашение N 2 от 04.05.2005 к договору аренды земельного участка от 05.06.2002 N 4900002508, которым срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации по 01.04.2008.

Постановлением главы города Сочи от 01.09.2008 N 963 обществу установлен новый срок аренды земельного участка площадью 9 140 кв. м с кадастровым номером 23:49:02 04 019:0024 до 01.04.2011 с разрешенным видом использования - строительство центра внешкольной работы с жилым комплексом.

На основании данного постановления муниципальным образованием город- курорт Сочи и обществом был заключен договор от 01.09.2008 N 4900004779 земельного участка площадью 9 160 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204019:24 для строительства центра внешкольной работы с жилым комплексом на срок с момента его государственной регистрации до 01.04.2011.

Постановлением администрации города Сочи от 28.08.2013 N 1938 обществу предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 9 160 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204019:24 для строительства центра внешкольной работы с жилым комплексом.

Муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом был заключен договор от 01.11.2013 N 4900009267 аренды земельного участка площадью 9 160 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204019:24 с видом разрешенного использования - для строительства центра внешкольной работы с жилым комплексом на срок до 28.08.2016.

Таким образом, обществу ранее неоднократно предоставлялся в аренду на новый срок земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204019:24, в том числе - в период действия законодательных ограничений на однократность такого предоставления, в связи с чем, общество с учетом приведенных нормативных положений земельного законодательства не вправе требовать предоставления вновь того же земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства жилого комплекса.

При таких обстоятельствах довод апелляционной жалобы о том, что решение о резервировании в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24 не принималось правового значения не имеет.

Правовые выводы суда о ничтожности договоров аренды земельного участка от 01.09.2008 N 4900004779 и от 01.11.2013 N 4900009267 как заключенных без проведения торгов в нарушение пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции по состоянию на 01.09.2008 и по состоянию на 01.11.2013) общество в апелляционной жалобе не опровергает.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Договор аренды от 05.06.2002 N 2508 расторгнут с 01.04.2008 (т. 2 л.д. 142).

При таких обстоятельствах суд не может рассматривать общество как арендатора земельного участка на основании действительного договора аренды земельного участка, поскольку договоры аренды от 01.09.2008 N 4900004779 и от 01.11.2013 N 4900009267 для строительства жилого комплекса недействительны как заключенные без проведения торгов.

Принимая решение, суд также учитывал длительное неосвоение земельного участка обществом без предоставления достаточных доказательств невозможности такого строительства в установленные договорами аренды сроки.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом изложенного выше отказ администрации города Сочи в письме от 26.05.2016 N 12955/0205-16 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24 площадью 9 160 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Первомайская, права и законные интересы общества не нарушает.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2018 по делу N А32-29702/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

М.Н. Малыхина А.А. Попов