Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2018 г. N 09АП-2856/18

г. Москва

19 апреля 2018 г.

Дело N А40-168987/17-100-785

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 апреля 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Гарипова В.С.

судей: Ким Е.А., Верстовой М.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Заболотним С.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Бажаева М.Ю., Бажаевой Т.А., Бажаева М. Ю., Бажаевой Т. М.;

Кузьмина Ю. М., Кузьмина Д. Ю., Кузьминой В. В., Кузьминой А. Ю.;

ООО "Инвестиционная компания "Перспектива" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 12 декабря 2017 года по делу N А40-168987/17-100-785, принятое судьей Кочетковым А.А.,

по исковому заявлению Быстровой Елены Евгеньевны

к ООО "Инвестиционная компания "Перспектива", Бажаеву Мансуру Мавлитовичу, Бажаевой Тамаре Ахметовне, Бажаеву Мавлиту Юсуповичу, Бажаевой Тамиле Мавлитовне, Кузьмину Юрию Михайловичу, Кузьмину Дмитрию Юрьевичу, Кузьминой Веронике Васильевне, Кузьминой Анастасии Юрьевне,

третьи лица: Невский Андрей Игоревич, Быстров Сергей Евгеньевич,

о признании недействительным договора купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца - Рыжова Н.В. по доверенности от 26.09.17г., Быстрова Е.Е. лично по паспорту;

от ООО "Инвестиционная компания "Перспектива" - Невский А.И., выписка из протокола N 4 от 07.04.16г.;

от Кузьмина Д.Ю., Кузьминой В.В., Кузьминой А.Ю., Кузьмина Ю.М. - Сергиенко П.В., доверенности от 03.11.17г., от 22.11.17г., 01.11.17г.;

от Бажаева М.М. - Тулеуова З.М., Музаева Л.К. по доверенностям от 16.03.18г.;

от Быстрова С.Е. - Лужецкая Н.В. по доверенности от 10.03.17г.,

от Быстрова С.Е. - лично (паспорт);

Невский А.И. - лично (паспорт);

от Бажаевой Т. А., Бажаева М. Ю., Бажаевой Т. М. - не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Быстрова Елена Евгеньевна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к ООО "Инвестиционная компания "Перспектива" (далее - ответчик 1, общество), Бажаеву Мансуру Мавлитовичу (далее - ответчик 2), Бажаевой Тамаре Ахметовне (далее - ответчик 3), Бажаеву Мавлиту Юсуповичу (далее - ответчик 4), Бажаевой Тамиле Мавлитовне (далее - ответчик 5), Кузьмину Юрию Михайловичу (далее - ответчик 6), Кузьмину Дмитрию Юрьевичу (далее - ответчик 7), Кузьминой Веронике Васильевне (далее - ответчик 8), Кузьминой Анастасии Юрьевне (далее - ответчик 9)

о признании недействительным заключенного между ответчиками договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем здания от 26.01.15г.

и применении последствий недействительности сделки в виде возврата указанных объектов недвижимости ООО "Инвестиционная компания "Перспектива", не позднее десяти календарных дней со дня вступления решения в законную силу.

Арбитражный суд города Москвы решением от 12 декабря 2017 года заявленные требования удовлетворил в части:

признал недействительным договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем здания от 26 января 2015 года, заключенный между ООО "Инвестиционная компания "Перспектива" и Бажаевым М.М., Бажаевым М.Ю., Бажаевой Т.А., Бажаевой Т.М., Кузьминым Ю.М., Кузьминым Д.Ю., Кузьминой В.В., Кузьминой А.Ю.;

Применил последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем здания от 26 января 2015 года в виде обязания Бажаева М.М., Бажаева М.Ю., Бажаевой Т.А., Бажаевой Т.М., Кузьмина Ю.М., Кузьмина Д.Ю., Кузьминой В.В., Кузьминой А.Ю. возвратить ООО "Инвестиционная компания "Перспектива" объекты недвижимости:

- земельный участок, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация земельных участков общежития, общей площадью 3 152 кв.м., кадастровый номер: 77:09:0005015:8, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Скаковая, д.9,

- здание общей площадью 7 889,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Скаковая, д. 9, кадастровый номер: 77:09:0005015:1055;

В остальной части иска отказал;

Взыскал с ООО "Инвестиционная компания "Перспектива" в пользу Быстровой Е.Е. 6 000 рублей расходов по оплате госпошлины.

Не согласившись с принятым решением, ответчики подали апелляционные жалобы, в которых просят отменить решение и отказать в удовлетворении иска.

В обоснование своей позиции ответчики ссылаются на нарушение судом норм права.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ апелляционные жалобы рассмотрены в отсутствие Бажаевой Т. А., Бажаева М. Ю., Бажаевой Т. М., надлежащим образом извещенных в порядке статей 121-123 АПК РФ о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представители ответчиков и Невский А. И., поддержали доводы и требования апелляционных жалоб, представители истца и Быстрова С. Е. возражали против их удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения проверены по доводам жалоб в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, заслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что решение Арбитражного суда города Москвы подлежит изменению в части применения последствий недействительности договора (в связи с неприменением двусторонней реституции).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является участником ООО "Инвестиционная компания "Перспектива", и ему принадлежит 9,75 % долей в уставном капитале общества, что подтверждается Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.03.17г. по делу N А41-19303/2016.

Между ответчиками был заключен договор от 11.12.14г., по условиям которого ООО "Фонд развития Международного университета" (в настоящее время - ООО "Инвестиционная компания "Перспектива") продало Бажаеву Мансуру Мавлитовичу, Бажаевой Тамаре Ахметовне, Бажаеву Мавлиту Юсуповичу, Бажаевой Тамиле Мавлитовне, Кузьмину Юрию Михайловичу, Кузьмину Дмитрию Юрьевичу, Кузьминой Веронике Васильевне, Кузьминой Анастасии Юрьевне:

- земельный участок, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация земельных участков общежития, общей площадью 3 152 кв.м., кадастровый номер: 77:09:0005015:8, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Скаковая, д.9;

- здание, общей площадью 7 889,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Скаковая, д. 9, кадастровый номер: 77:09:0005015:1055, за 150 000 000 рублей, из которых стоимость земельного участка составляет 100 000 000 рублей и здания 50 000 000 рублей.

26.01.15г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве произведена государственная регистрация спорного договора.

Денежные средства в размере 150 000 000 рублей перечислены 2-м - 9-м ответчиками ООО "Инвестиционная компания "Перспектива", что подтверждается платежными поручениями N N 3694 от 22.12.14г., 3693 от 22.12.14г., 3645 от 18.12.14г., 3644 от 18.12.14г., 3619 от 16.12.14г., 3618 от 16.12.14г., 618 от 16.12.14г., 619 от 16.12.14г., 645 от 18.12.14г., 644 от 18.12.14г., 693 от 22.12.14г., 694 от 22.12.14г., копии которых приобщены к материалам дела.

Совершение спорной сделки одобрено участниками ООО "Инвестиционная компания "Перспектива", которым в совокупности принадлежит 80,5 % долей в уставном капитале общества, что подтверждается протоколом N 8 от 07.10.14г.

Таким образом, истец обладает правом на обращение с иском в интересах ООО "ИК "Перспектива", участником которого он является.

Руководствуясь ст. ст. 10, 166, 167, 168, 174 ГК РФ, ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", суд первой инстанции частично требования удовлетворил, исходя из следующего.

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.14г. N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью", судам следует учитывать, что наличие решения общего собрания участников (акционеров) об одобрении соответствующей сделки в порядке, установленном для одобрения крупных сделок и сделок с заинтересованностью, не препятствует признанию соответствующей сделки общества, совершенной в ущерб его интересам, недействительной на основании пункта 2 статьи 174 ГК РФ, если будет доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для общества либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа этого общества и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам общества.

О наличии явного ущерба для общества свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке обществом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного обществом в пользу контрагента. При этом другая сторона должна знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было очевидно для любого обычного контрагента в момент заключения сделки.

Аналогичная правовая позиция изложена в п. 93 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.15г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Таким образом, сам по себе факт одобрения сделки участниками общества не является основанием считать сделку действительной при установлении факта существенного занижения стоимости имущества.

Суд признал обоснованным довод истца о том, что совершением спорной сделки причинен ущерб ООО "Инвестиционная компания "Перспектива", поскольку имущество было реализовано по цене, фактически в десять раз менее его рыночной стоимости, что по состоянию на 11.12.14г., то есть на момент совершения сделки, подтверждается:

- выписками из единого государственного реестра недвижимости кадастровой стоимости объекта недвижимости ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по г. Москве от 06.12.17г., согласно которым кадастровая стоимость составляет: здания - 2 388 521 865,78 рублей, земельного участка - 294 081 600 рублей, в общей сумме 2 682 603 465,78 рублей;

- отчетом N 6959 ООО "Премьер-Оценка", согласно которому рыночная стоимость составляет: здания - 2 213 300 000 рублей, земельного участка - 139 270 000 рублей, в общей сумме 2 352 570 000 рублей;

- аналитическим отчетом Компании RRG (Russian Research Group), согласно которому по состоянию на декабрь 2014 года средняя стоимость 1 кв. м. коммерческой недвижимости в Москве составляла 4 856 долларов США, что применительно к площади в 7 889,3 кв. м., составляет 2 079 107 622,16 рублей;

- статистическими данными IRN.RU. "Индикаторы рынка недвижимости", согласно которым стоимость коммерческих площадей в Москве в декабре 2014 г. варьировалась в диапазоне 4 983 - 5 112 долларов США за 1 кв. м., что составляет порядка 2 094 949 257,23 рублей;

- сведениями "РБК НЕДВИЖИМОСТЬ", согласно которым по состоянию на 12 ноября 2014 года средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве составляла порядка 4 634 долларов США/кв. м., то есть стоимость спорного здания составляет порядка 1 984 057 809,74 рублей.

На основании совокупности вышеуказанных сведений суд первой инстанции пришел к выводу о том, что рыночная стоимость отчужденных объектов недвижимости составляет порядка двух миллиардов рублей.

Суд отмечает, что даже с учетом возражений ответчика о том, что для реконструкции здания необходимо инвестировать денежные средства в размере порядка 500 000 000 рублей, его рыночная стоимость составит около 1 500 000 000 рублей, то есть фактически в десять раз больше стоимости его отчуждения.

Суд также отмечает, что для целей рассмотрения настоящего дела не имеет существенного значения установление точной рыночной стоимости отчужденных объектов недвижимости, поскольку в отношении убытков истцу достаточно обосновать лишь факт их причинения, то есть явный ущерб, и доказательств точного размера убытков не требуется.

По мнению суда, совершение спорной сделки по цене как минимум в десять раз ниже рыночной стоимости, очевидно, свидетельствует о причинении убытков в виде недополученных обществом денежных средств.

Приобретая спорное имущество, ответчики не могли не знать о явном ущербе сделки для общества, исходя из характеристик недвижимого имущества и цены приобретения.

Суд отклонил ссылку ответчиков на заключение ООО "Альфа-Профит" N 101-2014 от 20.06.14г., согласно которому стоимость спорных объектов недвижимости составляет 150 000 000 рублей, поскольку выводы специалистов противоречат вышеуказанным доказательствам, а определенная ими стоимость минимум в десять раз ниже среднерыночной стоимости коммерческой недвижимости в Москве.

В нарушение ст. 65 АПК РФ 1-м ответчиком не представлено достаточных и обоснованных доказательств экономической целесообразности необходимости совершения спорной сделки с учетом установленных по делу обстоятельств.

Кроме того, суд учел наличие в ООО "Инвестиционная компания "Перспектива" корпоративного конфликта, что подтверждается вступившим в законную силу решением Тверского районного суда г. Москвы от 18.11.15г. по спору о праве на долю в наследственном имуществе, Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.03.17г. по делу N А41-19303/2016, в рамках которого установлен факт препятствия обществом в реализации прав истца наследования долей, ранее принадлежавших умершему Быстрову Е.И., а также воспрепятствованием истцу в реализации права участника общества на ознакомление с документами бухгалтерского учета, в связи с чем, истец был вынужден обратиться в суд с исковым заявлением, на основании которого Арбитражным судом Московской области возбуждено производство по делу N А41-47124/2017.

Кроме того, в период рассмотрения вышеуказанных дел, в течение небольшого периода времени со дня смерти правопредшественника истца - Быстрова Е.И., то есть с 24.09.14г. по 06.04.16г., согласно сведениям единого государства реестра недвижимости, ООО "Инвестиционная компания "Перспектива" были отчуждены почти все основные активы общества, в том числе:

1. Здание, площадью 7 889,3 кв.м. и земельный участок площадью 3 152 кв.м., по адресу: г. Москва, ул. Скаковая, 9, дата прекращения права: 11.12.14г.;

2. Помещение площадью 52,5 кв.м., по адресу: Московская область, Одинцовский район, р.п. Заречье, ул. Тихая, д. 13, корп. 3, пом.4, дата прекращения права: 29.01.15г.;

3. Здание площадью 198,7 кв.м., по адресу: Московская область, Одинцовский район, р.п. Заречье, ул. Тихая, д. 13, корп.2, дата прекращения права: 06.02.15г.;

4. Помещение площадью 92,3 кв.м., по адресу: Московская область, Одинцовский район, р.п. Заречье, ул. Тихая, д. 13, корп. 3, пом. 3, дата прекращения права: 04.02.16г.;

5. Земельный участок и уступка права требования, площадью 4 600 кв.м., по адресу: Московская область, Одинцовский район, р.п. Заречье, дата прекращения права: 04.12.15г., правообладатель ЗАО "Правовое Агентство "Невский Альянс", учредителем которого является Невский А.И.;

6. Земельный участок и уступка права требования, площадью 7 534 кв.м., по адресу: Московская область, Одинцовский район, р.п. Заречье, дата прекращения права: 21.12.15г., правообладатель ЗАО "Правовое Агентство "Невский Альянс", учредителем которого также является Невский А.И.

Кроме того, обществом в период с 24.09.14г. по 23.12.16г. в пользу ООО "УК "Кунцево" были отчуждены следующие объекты:

1. Помещение, площадью 1 835,6 кв.м., по адресу: Московская область, Одинцовский район, р.п. Заречье, ул. Тихая, д.13, корп. 3, пом. 1, дата прекращения права: 21.10.14г.;

2. Помещение, площадью 1 738,10 кв.м., по адресу: Московская область, Одинцовский район, р.п. Заречье, ул. Тихая, д. 13, корп. 3, пом. 1, дата прекращения права: 23.12.14г.;

3. Здание, площадью 581,70 кв.м., по адресу: Московская область, Одинцовский район, р.п. Заречье, филиал Кунцево ФРМУ 41, стр.44, дата прекращения права: 25.09.15г.;

4. Помещение, площадью 972,6 кв.м., по адресу: Московская область, Одинцовский район, р.п. Заречье, филиал Кунцево ФРМУ 41, стр.42, дата прекращения права: 03.10.15г.;

5. Здание, площадью 286,1 кв.м., по адресу: Московская область, Одинцовский район, р.п. Заречье, филиал Кунцево ФРМУ 41, стр. 43, дата прекращения права: 30.09.15г.;

6. Помещение, площадью 1 685,60 кв.м., по адресу: Московская область, Одинцовский район, р.п. Заречье, ул.Тихая, д. 13, корп. 3, пом.1, дата прекращения права: 23.12.16г.

После вывода наиболее ликвидных активов общества в виде вышеуказанного имущества участники общества в один день - 07.04.16г. продали принадлежащие им доли в уставном капитале ООО "Инвестиционная компания "Перспектива" Невскому Андрею Игоревичу.

Из совокупности изложенных обстоятельств суд первой инстанции установил наличие признаков злоупотребления правом в виде согласованных действий остальных участников общества вопреки интересам ООО "Инвестиционная компания "Перспектива" и истца по выводу ликвидных активов по существенно заниженной цене, что в силу изложенного выше, является основанием, для признания спорной сделки недействительной (ничтожной).

Суд в решении указывает, что отклоняет иные возражения ответчиков в связи с изложенным выше.

Вместе с тем, суд оставил без удовлетворения заявленное истцом требование в части обязания передать объекты недвижимости не позднее десяти календарных дней со дня вступления решения в законную силу, поскольку истцом не обоснована и не доказана необходимость исполнения решения суда в указанный срок.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В обоснование неприменения последствий недействительности спорной сделки в виде взыскания с общества в пользу 2-го - 9-го ответчиков уплаченных денежных средств, суд первой инстанции в решении указывает, что данный вопрос выходит за пределы заявленных исковых требований, в связи с чем не подлежит рассмотрению, а указанное обстоятельство не лишает 2-го - 9-го ответчиков права на обращение в суд с отдельным иском о применении последствий недействительности спорной сделки в виде взыскания с ООО "Инвестиционная компания "Перспектива" в их пользу уплаченных денежных средств.

Таким образом, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Госпошлина распределена в порядке ст. 110 АПК РФ и отнесена на 1-го ответчика в связи с удовлетворением иска и наличием в его действиях признаков злоупотребления правом.

В обоснование доводов апелляционных жалоб ответчики ссылаются на то, что при заключении оспариваемого договора купли-продажи генеральный директор ООО "Фонд развития Международного университета" руководствовался Решениями участников общества N 7 от 23.04.2014 года и N 8 от 07.10.2014 года об одобрении продажи здания и земельного участка, а также сведениями о рыночной цене данного имущества по состоянию на 20.06.2014 года, содержащейся в отчете об оценке N 101-2014 от 20 июня 2014 года, а также действовал в рамках полномочий, предусмотренных уставом общества.

Спорное здание требовало значительных денежных средств для капитального ремонта, которые отсутствовали у Продавца, а реализация спорного имущества было способом предотвратить наступление еще больших убытков для него.

Покупатели не имели и не имеют никаких корпоративных отношений ни с Продавцом, ни с генеральным директором общества. В ходе судебного заседания Истцом не было представлено доказательств наличия сговора между генеральным директором Продавца - Громовым Е. и Покупателями.

На момент принятия решения в обществе договор доверительного управления наследственного имущества, а именно доли в размере 9,75% уставного капитала Общества с ограниченной ответственностью "Фонд развития Международного университета", заключен не был. Истец не мог не знать о своих правах и порядке управления наследственной массой (долей в обществе), т.к. Быстрова Е.Е. своевременно обратилась к нотариусу, который обязан был сообщить наследникам о необходимости заключения такого договора. Данный факт говорит о заведомо недобросовестном осуществлении гражданских прав (злоупотреблении правом) Истцом, что в свою очередь согласно п. 2 ст. 10 ГК РФ является основанием для отказа лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично.

Балансовая стоимость здания составляла 17 635 993 (семнадцать миллионов шестьсот тридцать пять тысяч девятьсот девяносто три) рублей, балансовая стоимость земельного участка - 27 981 779,13 (двадцать семь миллионов девятьсот восемьдесят одна тысяча семьсот семьдесят девять рублей 13 копеек) рублей. Общая стоимость имущества составляла сумму в размере 45 617 772,13 рублей, т.е. 15,9% от стоимости имущества Общества с ограниченной ответственностью "Фонд развития Международного университета".

Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что при заключении оспариваемой сделки покупатели действовали разумно и проявили требуемую по условиям оборота осмотрительность, ознакомившись с протоколами общего собрания участников общества от 23.04.2014 г. N 7, от 07.10.2014 г. N 8, балансом общества за 2013 год и отчетом независимого оценщика, свидетельствующими об отсутствии признаков крупности у оспариваемой сделки.

Суд не установил, а Истец не привел доказательств недобросовестного поведения как со стороны Продавца так и со стороны покупателей, а также доказательств того, что оспариваемая сделка совершена на заведомо и значительно невыгодных условиях, а именно с целью причинения ущерба Обществу с ограниченной ответственностью "Фонд развития Международного университета", ввиду чего оспариваемая сделка не может быть признана недействительной по п. 2 ст. 174 ГК РФ. Также отсутствуют основания для применения положений ст. 166, 167, 168 ГК РФ.

В ходе рассмотрения дела Истцом был предоставлен Отчет ООО "АПХИЛЛ" N АБ-180-17 от 04.09.2017 об оценке рыночной стоимости спорного имущества, который не может быть принят судом в качестве достоверного доказательств.

При его составлении не учитывалось, что здание к моменту его продажи с момента его постройки в 1976 году ни разу не ремонтировалось, все коммуникации находились в крайне плохом состоянии, отсутствовала приточная вентиляция, кондиционирование. Здание требовало капитального ремонта.

Кроме того, данный Отчет подготовлен без осмотра объекта оценки, что является нарушением п. 5 Федерального стандарта оценки (ФСО N 7) недвижимости, утвержденного Приказом Министерства Экономического развития РФ от 25.09.2017 года N 611, на основании всего лишь одного документа - Выписки из ЕГРН (о переходе прав на объект недвижимости) N 77/100/353/20172912 от 04.07.2017 г.).

Также Отчет содержит анализ аналогичных сделок, которые не могут быть применены к спорному зданию", т.к. он содержит ссылки на предложения по зданиям категории А и В+, тогда как спорное здание относится к категории С, что в свою очередь не может считаться допустимым доказательством.

Отчет опирается в определении рыночной стоимости на кадастровую стоимость объекта, что является нарушением ФСО N 7, утвержденного Приказом Министерства Экономического развития РФ от 25.09.2017 года N 611 (п. 3), предусматривающего, что положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.

Выводы суда основаны только информации и на тех документах, которые были представлены третьим лицом - Быстровым С.Е. в нарушение п. 4 ст. 164 АПК РФ, уже в ходе прений сторон непосредственно перед оглашением резолютивной части решения.

Обзор рыночной стоимости коммерческой недвижимости в Москве по состоянию на декабрь 2014 года в связи с оценкой здания и земельного участка по адресу: Москва, ул. Скаковая 9, подготовленный риелтором ООО "МИЦ-НЕДВИЖИМОСТЬ" Бабаевой Л.В. (далее - Обзор), выдан и подписан некомпетентным органом и лицом. Бабаева Л.В. не является генеральным директором ООО "МИЦ-НЕДВИЖИМОСТЬ" (ИНН 7704703450, ОГРН 5087746319470).

Сведения, содержащееся в Обзоре, также не могут являться достоверными, т.к. Бабаева Л.В. ссылается как на источник информации на сведения, полученные с использованием сети "Интернет".

По этим же основаниям не является допустимым доказательством и распечатка статьи с сайта www.rrg.ru - "Итоги 2014 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы" (на 19 листах). Документ в нарушение ст. 103 Основ законодательства о нотариате не обеспечен нотариально как доказательство, более того, он не подписан соответствующим компетентным лицом, не прошит.

При этом два "документа" из перечня, на которые ссылается суд, не были представлены ни истцом, ни Быстровым С.Е. именно как документы, они не были приобщены к материалам дела как письменные доказательства, в частности - статистические данные IRN.RU "Индикаторы рынка недвижимости и - сведения "РБК НЕДВИЖИМОСТЬ". Эта информация содержатся в другом документе "Обзор рыночной стоимости коммерческой недвижимости в Москве" по состоянию на декабрь 2014 года в связи с оценкой здания и земельного участка по адресу: Москва, уд. Скаковая 9, подготовленный и подписанный риелтором ООО "МИЦ-НЕДВИЖИМОСТЬ" Бабаевой Л.В.

Отчет N 6959 ООО "Премьер-Оценка" от 14.09.2017 г. об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Скаковая, д.9, так же не может быть принят в качестве достоверного доказательства, поскольку он, так же, как и Отчет ООО "АПХИЛЛ" N АБ-180-17 от 04.09.2017 об оценке рыночной стоимости спорного имущества, не соответствует Федеральным стандартам оценки по аналогичным основаниям.

В данных госкадастра (выписка ЕГРН) стоимость объекта формируется автоматически программой исходя из места положения объекта и его площади. Такое сравнение с кадастровыми ценами не может являться доказательством.

Сделка принесла выгоду в 100 тыс. рублей.

У Общества для возврата нет суммы 150 миллионов рублей, нет сумм на покрытие встречных требований покупателей на возмещение убытков или упущенной выгоды.

Суд применил реституцию в качестве последствий признания сделки недействительной, при этом не учел налоговые последствия в отношении уплаченных в бюджет налогов. Тем самым по существу разрешил вопрос, напрямую затрагивающий права и законные интересы налогового органа, который в силу закона является участником налоговых правоотношений.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены решения по указанным доводам жалоб.

О наличии и условиях спорного договора по продаже имущества истец как участник общества узнал позднее совершения сделки, поскольку не имел свободного доступа к управлению делами общества и его документам, участия в голосовании по вопросу одобрения сделки не принимал.

Быстровой Е.Е. как участнику общества чинились препятствия на ознакомление с документами финансово-хозяйственной деятельности общества, что подтверждается решением арбитражного суда Московской области от 27.12.2017 по делу N А41-47124/2017, которым иск Быстровой Е.Е. удовлетворен.

Таким образом, истцом не пропущен срок исковой давности на подачу иска. Дата открытия наследства не является началом течения срока на подачу иска, поскольку это обстоятельство не является сведениями об условиях спорной сделки.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии признаков злоупотребления правом в виде согласованных действий остальных участников общества вопреки интересам ООО "Инвестиционная компания "Перспектива" по выводу ликвидных активов общества по существенно заниженной цене.

Указанная сделка являлась для общества крупной, сделка совершена на заведомо невыгодных для общества условиях, о чем покупатели не могли не знать вследствие явной очевидности, а также из открытых официальных сведениях о кадастровой стоимости имущества (которая не оспаривалась ни обществом, ни покупателями) (пункт 2 статьи 174 ГК РФ).

Довод об отсутствии договора доверительного управления наследственным имуществом никак не относится к вопросу действительности сделки и к виновности истца в ее совершении ответчиками.

Кроме того, на момент заключения спорной сделки 11 декабря 2014 года после смерти Быстрова Е.И. прошло менее трех месяцев, состав наследственного имущества не был определен и у нотариуса г. отсутствовали сведения о наличии принадлежащей Быстрову Е.И. доли в размере 9,75% доли в уставном капитале общества.

Истец действует в интересах общества, в связи с чем не имеет правового значения то обстоятельство, что на момент совершения сделки не был заключен договор доверительного управления долей в уставном капитале Общества.

Согласно разъяснениям пункта 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" наличие решения общего собрания участников (акционеров) хозяйственного общества об одобрении сделки в порядке, установленном для одобрения крупных сделок и сделок с заинтересованностью, не препятствует признанию соответствующей сделки общества, совершенной в ущерб его интересам, недействительной, если будут доказаны обстоятельства, указанные в части 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по первому основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 174 ГК РФ, сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ.

По основаниям нельзя рассматривать ответчиков в качестве добросовестных покупателей, которые не проявили должной заботливости и осмотрительности, осознавая, что приобрели спорный объект по цене в несколько раз ниже рыночной стоимости (кадастровая стоимость одного лишь земельного участка почти в два раза превысила цену договора, предметом которого является также и здание).

В ходе судебного заседания суда первой инстанции ответчики возражали против проведения по делу судебной оценочной экспертизы.

Поэтому суд признает неправомерными ссылки ответчиков на подачу в канцелярию суда первой инстанции 30.11.2017 ходатайства о проведении экспертизы (причем, не по вопросу об установлении рыночной стоимости двух объектов недвижимости (земля и здание), а по не имеющему правового значения для разрешения спора вопросу "Возможно ли определить рыночную стоимость здания", с учетом того, что "на объекте начаты работы о капитальному ремонту. Какова может быть погрешность такой оценки?".

С учетом указанных фактических обстоятельств по делу, а также наличия неоспоренной официальной кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости судебная коллегия признала неправомерным заявление ответчиками в апелляционной инстанции в целях получения нового доказательства ходатайства, не заявлявшегося ими в суде первой инстанции, о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Более того, ответчики возражали в назначении такой экспертизы в суде первой инстанции.

В связи с указанным судебная коллегия признала неправомерным и оставила без удовлетворения указанное ходатайство ответчиков (ст.ст. 9, 41, 65, 268 АПК РФ).

Суд первой инстанции в решении обоснованно указал, что для целей рассмотрения настоящего дела не имеет существенного значения установление точной рыночной стоимости отчужденных объектов недвижимости, поскольку в отношении убытков истцу достаточно обосновать лишь факт их причинения, то есть явный ущерб.

Заявление представителя третьего лица Быстрова С.Е. о фальсификации ходатайства ответчиков о проведении экспертизы с отметкой канцелярии суда первой инстанции не отвечает требованиям и критериям ст. 161 АПК РФ.

Представитель Быстрова С.Е. не смог пояснить суду, что в указанном документе и кем сфальсифицировано, после чего заявление им отозвано.

Заявители в апелляционных жалобах ссылаются на то, что при составлении отчета ООО "АПХИЛЛ" об оценке объектов недвижимости не учитывалось, что здание к моменту его продажи с момента его постройки в 1976 году ни разу не ремонтировалось, коммуникации находились в крайне плохом состоянии, отсутствовала приточная вентиляция, кондиционирование, здание требовало капитального ремонта.

Указанные доводы ничем не подтверждены и противоречат условиям договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем здания от 11.12.2014 года, который не содержит сведений о ненадлежащем техническом состоянии здания. Напротив, пунктом 6.3 договора предусмотрено, что Покупатели удовлетворены качественным состоянием объектов. Продавец передает Объекты Покупателям в нормальном техническом состоянии, пригодном для использования в соответствии с назначением.

Доводы заявителей о том, что при определении крупности спорных сделок достаточно было простого сопоставления балансовой стоимости активов общества (которая утверждается решением самих участников) со стоимостью реализуемого имущества, определенным по данным бухгалтерского учета, являются неправомерными. В данном случае правовым значением для установления ущерба ООО "Инвестиционная компания "Перспектива" имеет рыночная стоимость отчуждаемого имущества.

Таким образом, причинение ущерба обществу заключается в том, что здание кадастровой стоимостью 2 388 521 865,78 рублей и земельный участок кадастровой стоимостью 294 081 600 рублей отчуждены за 150 000 000 рублей, что является выводом активов общества в период оформления истцом наследства.

Решение не принято о правах и обязанностях бюджета Российской Федерации и налоговых органов. Мнение ответчиков о том, что в спорах о признании сделки купли-продажи недействительной должен быть привлечен к участию в деле налоговый орган, поскольку решение возлагает на него какие-либо обязанности, не основан на нормах права и на фактических обстоятельствах дела.

Данный спор не является налоговым.

В то же время суд полагает обоснованными и соответствующими судебной практике доводы о необходимости применения двусторонней реституции в случае применения последствий недействительности сделки.

Суд применил последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем здания от 26.01.2015 года (рег. N 77-77/009-09/023/20140908/1) только в части обязания покупателей возвратить их обществу, т.е. фактически применил одностороннюю реституцию, что привело к нарушению баланса интересов сторон.

Между тем, в соответствии с п. 2. ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По спорной сделке имело место встречное исполнение, покупателями была произведена оплата по оспариваемому договору в сумме 150 млн. рублей.

Так, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016) указано, что, признавая оспариваемое соглашение недействительным и применяя последствия его недействительности, суд первой инстанции в нарушение ст. 167 ГК РФ не разрешил вопрос о возмещении доверителем стоимости услуг, оказанных ему ответчиками, тем самым нарушил предусмотренное п. 2 указанной статьи право ответчиков на возврат исполненного по недействительной сделке.

В Определении Верховного Суда РФ от 11.08.2015 N 4-КГ15-36 указано, что при удовлетворении требований о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности суду апелляционной инстанции надлежало применить и последствия признания недействительности сделки, выраженные в приведении сторон в первоначальное положение.

Ходатайство представителя Бажаевых о вынесении определения о возврате ошибочно внесенных на Депозит Судебного Департамента г.Москвы 50 000 руб. не может быть разрешено Девятым арбитражным апелляционным судом, поскольку он не наделен правом давать такие указания Судебному Департаменту г.Москвы.

Расходы по оплате госпошлины распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 12 декабря 2017 года по делу N А40-168987/17 изменить в части применения последствий недействительности договора, изложив текст в следующей редакции:

Применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем здания от 11 декабря 2014 г. в виде обязания Бажаева Мансура Мавлитовича, Бажаева Мавлита Юсуповича, Бажаевой Тамары Ахметовны, Бажаевой Тамилы Мавлитовны, Кузьмина Юрия Михайловича, Кузьмина Дмитрия Юрьевича, Кузьминой Вероники Васильевны, Кузьминой Анастасии Юрьевны возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Перспектива" (ИНН 7714023486, 143085, Московская область, Одинцовский район, пос. Заречье, ул. Тихая, д. 13, к.3, пом. 1) объекты недвижимости:

- земельный участок, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация земельных участков общежития, общей площадью 3 152 кв.м., кадастровый номер: 77:09:0005015:8, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Скаковая, д.9;

- здание, общей площадью 7 889,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Скаковая, д. 9, кадастровый номер: 77:09:0005015:1055;

Взыскать с ООО "Инвестиционная компания "Перспектива" в пользу Бажаева Мавлита Юсуповича 75 000 000 руб.

Взыскать с ООО "Инвестиционная компания "Перспектива" в пользу Кузьмина Юрия Михайловича 75 000 000 руб.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.С. Гарипов

Судьи

Е.А. Ким М.Е. Верстова