Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2018 г. N 09АП-51661/17

г. Москва

18 апреля 2018 г.

Дело N А40-78144/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 апреля 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.Б. Расторгуева,

судей Д.В. Пирожкова, Д.Н. Садиковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.С. Момот,

рассмотрев в открытом судебном заседании Дело N А40-78144/2017

по иску ООО "АНГРИС" (ОГРН 1027739302337, юр.адрес: 117628, г. Москва, ул. Старокачаловская, д. 10)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, юр.адрес: 125009, г. Москва, газетный переулок, д. 1/12)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: Ленкова Н.А. (по доверенности от 17.02.2016)

от ответчика: Ермолаев Н. Н. (доверенность от 12.01.2018)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АНГРИС" (далее - ООО "АНГРИС", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) с требованием урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 170,4 кв.м., (этаж 1, помещение Va, комнаты 7, 8, 9, 10, 10а, 11) с кадастровым номером 77:06:0011002:1774, расположенных по адресу: город Москва, улица Старокачаловская, дом 6, путем принятия пункта 3.1. договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции:

"3.1. Цена Объекта составляет 17 088 983 руб. 00 коп. (Семнадцать миллионов восемьдесят восемь тысяч девятьсот восемьдесят три рубля ноль копеек) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 20.03.2017 N ОЦ25/03-2017, выполненным ООО "ПФК". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.";

пункта 3.4. договора в следующей редакции:

"3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 284 816 (Двести восемьдесят четыре тысячи восемьсот шестнадцать) рублей 39 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга."

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 августа 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано, определены условия договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу город Москва, улица Старокачаловская, дом 6, с кадастровым номером 77:06:0011002:1774, общей площадью 170,4 кв.м. (этаж 1, помещение Vа, комнаты 7-10, 10а, 11), путем принятия пункта 3.1. в следующей редакции:

"Цена объекта составляет 21 988 000 (двадцать один миллион девятьсот восемьдесят восемь тысяч рублей ноль копеек) в соответствии с Заключением эксперта от 14.08.2017 г. по делу А40-78144/17-37-275 ООО "Агентство судебных экспертов". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется."

Путем принятия пункта 3.4. в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до __________ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 366 466 (триста шестьдесят шесть тысяч четыреста шестьдесят шесть) рублей 00 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Не согласившись с указанным решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить состоявшееся решение, рассмотреть дело по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - АПК РФ) для рассмотрения дела в суде первой инстанции, поскольку суд первой инстанции неправомерно не принял уточнение иска.

Определением от 15.11.2017 г. Девятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец при рассмотрении дела в суде первой инстанции в порядке части 1 статьи 49 АПК РФ заявлял ходатайство об уточнении иска, в соответствии с которым просил определить выкупную стоимость недвижимого имущества с учетом скорректированной площади имущества до 166,5 кв.м. и за вычетом произведенных на объекте неотделимых улучшений (т.5 л.д.37), о чем так же заявлял ходатайство о проведении экспертизы (т.5 л.д.43).

Суд апелляционной инстанции не согласен с основаниями, по которым суд первой инстанции отказал в принятии уточнения иска, поскольку несоблюдение претензионного порядка урегулирования спора не может явиться основанием к отказу в принятии судом уточнения иска, а то обстоятельство, что на момент обращения в суд с иском относительно площади помещения 170, 4 кв.м. истец знал, что площадь этого помещения составляет 166, 5 кв.м., не свидетельствует о злоупотреблении истцом процессуальными правами, обратное приводит к обязанности истца оплачивать ответчику выкупную стоимость отсутствующих 3, 9 кв.м.

В абзаце 2 пункта 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что если судом апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы в порядке апелляционного производства будет установлено, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции лицо заявляло ходатайство в соответствии со статьей 49 АПК РФ об изменении предмета или основания иска, увеличении или уменьшении исковых требований и суд неправомерно отказал в удовлетворении такого ходатайства или рассмотрел заявление без учета заявленных изменений либо по какому-то другому требованию лица, участвующего в деле, не принял решения и утрачена возможность принятия дополнительного решения, то суд апелляционной инстанции, исходя из положений части 1 статьи 268 АПК РФ о повторном рассмотрении дела, в силу части 6.1 статьи 268 АПК РФ переходит к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в рамках которого рассматривает не рассмотренные ранее требования, принимает измененные предмет или основание иска, увеличенные (уменьшенные) требования.

Поскольку апелляционным судом установлено, что суд первой инстанции неправомерно отказал в принятии к рассмотрению заявленного истцом уточнения иска, апелляционный суд полагает, что имеются основания для перехода к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

В суде апелляционной инстанции истец заявил об уточнении иска, что принято судом, которым просил:

урегулировать разногласия между сторонами, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 166,5 кв.м. (этаж 1, помещение Va, комнаты 7, 8, 9, 10, 10а, 11) с кадастровым номером 77:06:0011002:1774, расположенных по адресу: город Москва, улица Старокачаловская, дом 6, путем принятия пунктов 3.1. и 3.4. договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции:

пункт 3.1. "Цена объекта составляет 16 475 293 руб. НДС в соответствии с пп.12 п.2 ст. 146 НК РФ не начисляется. Стоимость неотделимых улучшений в размере 1 412 028 руб. засчитывается в счет оплаты цены объекта.";

пункт 3.4 "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются покупателем до конца первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 274 588 руб. 22 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток долга".

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции удовлетворено ходатайство о назначении по делу оценочной экспертизы (определение суда от 07.12.2017), проведение которой определением от 01.02.2018 поручено ООО "Оценочная компания".

05 марта 2018 в суд поступило заключение эксперта.

Стороны в судебном заседании суда апелляционной инстанции 11.04.2018 просили отложить судебное заседание, предоставив им время для ознакомления с заключением эксперта. Данное ходатайство отклонено протокольным определением ввиду того, что у сторон имелось достаточно времени для ознакомления с заключением эксперта.

Судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается ответчиком, истец является арендатором спорного нежилого помещения по договору аренды N 00-00059/13 от 12.07.2013 г. Ранее ООО "АНГРИС" арендовало указанное помещение на основании договора N 07-00229/10 на аренду нежилого помещения от 30.06.2010 г., дополнительного соглашения от 21.03.2012.

Истец, воспользовавшись предоставленным ему Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) правом на выкуп имущества, обратился 07.12.2016 г. в Департамент имущества города Москвы с заявлением, которое рассмотрено ответчиком и истцом получен от ответчика проект договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 22 025 000 руб.

Истец подписал проект договора с разногласиями, указав цену объекта 17 088 983 руб.

Департамент городского имущества города Москвы отказал в предоставлении услуги на указанных истцом условиях, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 2003 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений должен быть произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, судом апелляционной инстанции по делу была назначена судебно-оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Оценочная компания" эксперту Силантьвой К.В.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В результате проведенного экспертного исследования эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость произведенных ООО "АНГРИС" улучшений с учетом их износа составила 1 412 028 руб. без учета НДС, рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 17 887 321 руб. без учета НДС, а рыночная стоимость спорного нежилого помещения за вычетом неотделимых улучшений с учетом их износа - 16 475 293 руб. без учета НДС.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В силу статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" производство повторной судебной экспертизы, назначенной в связи с возникшими у суда сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения по тем же вопросам, поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Таким образом, по смыслу названных правовых норм повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Между тем, исследовав экспертное заключение, суд установил, что в нем содержатся однозначные выводы по поставленным вопросам, методика раскрыта, выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов.

Учитывая вышеизложенное, ходатайство ответчика о вызове эксперта в судебное заседание отклонено судом апелляционной инстанции протокольным определением от 11.04.2018, поскольку представитель ответчика не привел перечень вопросов, на какие эксперт должен дать необходимые пояснения, что противоречит требованиям части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Довод ответчика о том, что ремонтные работы истца, направленные на поддержание объекта в надлежащем состоянии, не относятся к неотделимым улучшениям, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Перечень проведенных истцом неотделимых улучшений приведен в экспертном заключении в разделе 5.1

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации неотделимыми улучшениями признаются те, которые не могут быть отделены от имущества без вреда для него.

Между тем, из содержания Строительных норм и правил СП 118.13330.2012 "Общественные здания и сооружения" (утв. Приказом Минрегиона России от 29 декабря 2011 г. N 635/10) следует, что работы по штукатурке и иной отделке стен, устройству потолка, пола, перегородок из легких материалов, инженерные сети и коммуникации, необходимые для функционирования зданий и сооружений (также сантехнические устройство: раковины, унитазы с бачками, душевые кабины, относятся к неотделимым улучшениям.

Кроме того, суд апелляционной инстанции также учитывает тот факт, что по договору аренды спорное нежилое помещение предоставлялось для использования под медицинский центр. Как пояснил истец, без произведенной им перепланировки и отделки использовать помещения под медицинский центр не представлялось возможным, что не отвечало бы тогда условиям договора аренды. Более того, в материалы дела представлены документы, подтверждающие, что произведенные истцом работы по перепланировке и отделке помещений проведены с согласия ответчика (т.5 л.д.16).

С учетом изложенного, исковые требования следует удовлетворить.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266, 267, 268, 269, 270 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 августа 2017 года по делу N А40-78144/2017 отменить.

Урегулировать разногласия между сторонами, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 166,5 кв.м. (этаж 1, помещение Va, комнаты 7, 8, 9, 10, 10а, 11) с кадастровым номером 77:06:0011002:1774, расположенных по адресу: город Москва, улица Старокачаловская, дом 6, путем принятия пунктов 1.1, 3.1. и 3.4. договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции:

пункт 1.1 "Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - объект), расположенный по адресу: город Москва, улица Старокачаловская, дом 6, с кадастровым номером 77:06:0011002:1774, общей площадью 166, 5 кв.м. (этаж 1, помещение Va, комнаты 7, 8, 9, 10, 10а, 11), а Покупатель принять и оплатить это имущество.";

пункт 3.1. "Цена объекта за вычетом неотделимых улучшений составляет 16 475 293 руб. НДС в соответствии с пп.12 п.2 ст. 146 НК РФ не начисляется. Стоимость неотделимых улучшений в размере 1 412 028 руб. засчитывается в счет оплаты цены объекта.";

пункт 3.4 "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются покупателем до конца первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 274 588 руб. 22 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток долга".

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) в пользу ООО "АНГРИС" (ОГРН 1027739302337) 75 000 руб. в возмещение расходов за экспертизы.

Возвратить ООО "АНГРИС" (ОГРН 1027739302337) с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда 30 000 рублей, уплаченных платежным поручением N 1610 от 23.11.2017 г.

Перечислить ООО "Оценочная компания" на основании счета от 02.03.2018 г. N 017 с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда 30 000 руб. за проведение экспертизы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Расторгуев

Судьи

Д.В. Пирожков Д.Н. Садикова