Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2018 г. N 13АП-6208/18

г. Санкт-Петербург

19 апреля 2018 г.

Дело N А26-9662/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 апреля 2018 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Колосовой Ж.В.

судей Полубехиной Н.С., Пряхиной Ю.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Смирновой Н.В.

при участии:

от истца: представитель Ивушкина М.А. по доверенности от 30.08.2017

от ответчика: представитель Трубицын К.А. по доверенности от 21.08.2017

от 3-го лица: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6208/2018) акционерного общества "Лизинговая компания "Европлан"

на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 13.02.2018 по делу N А26-9662/2017 (судья Погорелов В.А.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью "УНР-47"

к акционерному обществу "Лизинговая компания "Европлан"

3-е лицо: СПС "Бизнес-Центр"

о взыскании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "УНР-47" (ОГРН: 1079847091301, 185035, Республика Карелия, город Петрозаводск, улица Энгельса, дом 10, помещение 37, далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к акционерному обществу Лизинговая компания "Европлан" ((ОГРН: 1177746637584, 115093, город Москва, переулок Щиповский 1-й, дом 20, далее - ответчик) о взыскании задолженности в размере 436 223 руб. 52 коп.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец уточнил исковые требования, просил взыскать сумму в размере 537 350 руб. 27 коп., в том числе, 275 984 руб. 01 коп. в возмещение расходов по коммунальным услугам, содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников за период с 21.09.2014 по 20.07.2017, 4 138 руб. 66 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.10.2014 по 20.07.2017, 117 600 руб. основного долга по договору аренды за период с 01.05.2017 по 20.07.2017, 3 057 руб. неустойки за несвоевременное внесение арендной платы за период с 01.05.3027 по 20.07.2017, 78 400 руб. штрафной неустойка, 58 170 руб. в возмещение стоимости восстановительного ремонта арендуемого имущества.

Решением от 13.02.2018 суд удовлетворил исковые требования.

Ответчик не согласился с вынесенным решением и обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

По мнению подателя апелляционной жалобы, в настоящем споре право взыскания неустойки, предусмотренной п. 6.2 Договора аренды от 01.09.2016, у арендодателя отсутствует, поскольку распространяется только на случаи расторжения Договора по инициативе арендодателя, тогда как наличие задолженности арендатора по арендной плате за два календарных месяца является фактически инициативой последнего, то есть ответчика на расторжение договора.

Кроме того, ответчик указал, что в результате отключения электроснабжения помещение не соответствовало ни условиям Договора аренды, ни своему назначению, тогда как указанные обстоятельства послужили основанием для ответчика отказаться от оплаты очередных арендных платежей, начиная с мая 2016, и 24.02.2017 был заключен договор аренды с новым арендодателем.

Таким образом, по мнению ответчика, учитывая, что с 12.04.2017 арендатор не имел возможности использовать арендуемое помещение по его прямому назначению по независящим от него причинам, оснований для взыскания арендных платежей за указанный период у арендодателя не имеется.

Вместе с тем, как полагал ответчик, при заключении между сторонами нескольких договоров аренды на протяжении четырех лет сложились определенные отношения, из которых следовало, что арендодатель не требовал от арендатора заключать договор с Управляющей организацией и оплачивать коммунальные расходы, при этом, по мнению ответчика, форма договоров аренды (проекты) была подготовлена арендодателем еще в 2013 году, однако, уже в 2017 году, пользуясь фактически недействующими и не применявшимися условиями (о заключении договора с Управляющей организацией и несении соответствующих расходов), вопреки ранее сложившейся практики взаимоотношений и поведения сторон, требовал к взысканию возникшие в 2014 году "расходы", что не соответствует принципу разумности и добросовестности.

Ответчик также указал, что судом первой инстанции не дана оценка недобросовестному поведению со стороны истца и третьего лица, поскольку в период действия договора аренды от 01.09.2016 ответчиком была получена претензия от третьего лица о погашении задолженности до "ликвидации долга" по причине наличия перед ним задолженности, хотя никаких правоотношений между ответчиком и третьим лицом не было, при этом, как полагал ответчик, арендодателем и третьим лицом была создана ситуация, препятствующая эксплуатации помещения и вынуждающая ответчика покинуть место аренды и арендовать новый офис у другого арендодателя.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) были заключены договоры аренды нежилого помещения от 27.11.2013, 01.11.2014, 01.10.2015, 01.09.2016.

Объектом всех вышеперечисленных договоров являлось офисное помещение N 72, площадью 49,1 квадратных метра, расположенное в здании по адресу: Республика Карелия, город Петрозаводск, улица Энгельса, дом 10.

Факт передачи соответствующего помещения арендодателем арендатору подтверждается подписанными представителями сторон актами приёма-передачи.

В соответствии с пунктами 3.3, 3.4 указанных договоров арендатор обязался самостоятельно нести расходы по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества здания, коммунальным платежам согласно договора с управляющей организацией (СПС "Бизнес-центр").

В обоснование исковых требований истец указал, что соответствующие договоры с управляющей организацией арендатор не заключил, расходы по содержанию, техническому обслуживанию общего имущества здания, коммунальным платежам за период с 21.09.2014 по 20.07.2017 фактически не нёс, при этом, соответствующие расходы по оплате содержания, технического обслуживания общего имущества здания, коммунальным платежам за период с 21.09.2014 по 20.07.2017 в сумме 275 984 руб. 01 коп. фактически понёс истец.

Кроме того, истец ссылался на то, что за период с 01.05.2017 по 20.07.2017 арендатор не вносил арендную плату, в связи с чем, образовалась задолженность в сумме 117 600 руб., на которую истец начислил неустойку за несвоевременное внесение арендной платы в сумме 3 057 руб., а также, в соответствии с пунктами 6.2, 8.3 договора штрафную неустойку в сумме 78 400 руб.

Вместе с тем, в обоснование иска истец также указал, что возвращаемое истцу помещение имело повреждения и в связи с необходимостью устранения указанных повреждений истец понёс расходы в сумме 58 170 руб.

Истец обратился к ответчику с претензией, оставление которой последним без удовлетворения послужило основанием для обращения в Арбитражный суд с настоящим иском.

Применив нормы гражданского и процессуального законодательства, исследовав представленные доказательства во взаимосвязи с условиями договоров, суд первой инстанции счел исковые требования обоснованными по праву и размеру.

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу принятых на себя по договору обязательств арендатор должен своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определенном договором.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, стороны в Договоре (раздел 3) определили порядок, условия и сроки внесения арендной платы и согласно пункту 3.1 Договора арендная плата равна 39 200 руб. в месяц.

Кроме того, из материалов дела следует, что с 01.05.2017 арендная плата арендатором не вносится, в связи с чем истец принял решение расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 001003206 с 20.07.2017, о чем было сообщено в ответчику с просьбой направить представителя ответчика с надлежащим образом оформленной доверенностью, для подписания акта приема-передачи (возврата) нежилого помещения.

20.07.2017 сторонами был подписан акт приема-передачи возврата нежилого помещения.

Вместе с тем, установив факт нарушения ответчиком обязательств по договору в период с 01.05.2017 по 20.07.2017 суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у ответчика задолженности по арендной плате в заявленном размере.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательства надлежащего исполнения денежного обязательства.

При этом, довод ответчика об отключении электричества и невозможностью пользования помещения апелляционным судом апелляционной инстанции отклоняется, ввиду его необоснованности, по следующим основаниям.

Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (пункт 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Следовательно, отношения между сторонами по поводу потребления и оплаты Обществом коммунальных услуг не подлежат регулированию нормами главы 34 "Аренда" Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, на арендатора в соответствии с договором аренды может быть возложена обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. К расходам на содержание имущества относятся в числе прочих и коммунальные расходы (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции в соответствии с пунктами 3.3, 3.4 договоров арендатор обязался самостоятельно нести расходы по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества здания, коммунальным платежам согласно договора с управляющей организацией (СПС "Бизнес-центр").

Вместе с тем, как установлено судом первой инстанции ответчик не заключил соответствующие договоры с управляющей организацией по несению расходов по содержанию, техническому обслуживанию общего имущества здания, коммунальным платежам за период с 21.09.2014 по 20.07.2017, при этом, довод ответчика о том, что он полагал, что в арендную плату, установленную пунктом 3.1 Договора входят указанные расходы, судом апелляционной инстанции отклоняется как необоснованный.

Вместе с тем, представленными в материалы дела доказательствами (счетами на оплату, договорами аренды, актами приема-передачи помещения) подтверждается тот факт, что в спорный период ответчик использовал в своей хозяйственной деятельности нежилое помещение, следовательно, именно ответчик в указанный период являлся фактическим потребителем услуг СЦС "Бизнес центр" по содержанию и текущему ремонту общего, имущества Административного здания.

При этом, апелляционным судом установлено, что данные расходы в размере 275 984 руб. 01 коп. фактически были оплачены истцом.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, с учетом изложенного, проанализировав в соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 3.3, 3.4 и иные положения договоров, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что арендатор обязан компенсировать истцу его расходы по содержанию, техническому обслуживанию, коммунальным платежам за период с 21.09.2014 по 20.07.2017, и, как следствие, решение суда первой инстанции в указанной части является обоснованным и законным.

Кроме того, согласно статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец начислил ответчику проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.10.2014 по 20.07.2017 в размере 4 138 руб. 66 коп.

Расчет процентов апелляционный судом проверен и признан арифметически верным, и обоснованным.

Вместе с тем, апелляционным судом отклоняется довод ответчика о прекращении арендных отношений по инициативе ответчика.

Из материалов дела следует, что спорный Договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены в соответствии с пунктом 8.2. Договора аренды, в случаях которые определены сторонами, в том числе в случае, если помещение окажется в состоянии не пригодном для его эксплуатации.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

1) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

2) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

3) потребовать досрочного расторжения договора.

Однако, ответчик, при отключении электроэнергии, действуя разумно и добросовестно, не лишен был возможности обратиться с соответствующими требованиями, в том числе с требованием о досрочном расторжении Договора, к арендодателю, обосновав невозможность использования помещения.

По правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

При этом, бремя доказывания факта возврата объекта аренды арендодателю возлагается на арендатора.

Поскольку ответчиком не доказан факт досрочного расторжения договора по его инициативе, и не доказан факт уклонения истца от принятия помещения по просьбе ответчика, у суда первой инстанции отсутствовали основания полагать, что помещение было возвращено истцу ранее даты подписания акта возврата помещения - 20.07.2017.

С учетом изложенного, установив факт нарушения ответчиком обязательств по договорам, отсутствие доказательств по возврату ответчиком арендованного имущества, суд первой инстанции, пришел к обоснованному выводу о наличии у ответчика задолженности по арендной плате и коммунальным платежам в заявленном размере за указанный период.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

Судом апелляционной инстанции установлено, что Договор был расторгнут по инициативе истца на основании пункта 8.3 Договора, а именно, в связи с наличием задолженности по внесению арендной платы за два месяца, что является безусловным основанием для применения положения пункта 6.2 Договора.

В соответствии с пунктом 6.2 Договора в случае досрочного расторжения Договора по инициативе арендодателя по основаниям, указанным в пункте 8.3 Договора, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере арендной плате за два месяца.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что неустойка в связи с досрочным расторжением Договора составляет 78 400 руб.

Вместе с тем, за нарушение арендатором сроков внесения арендной платы пунктом 6.1 Договора предусмотрена ответственность в виде неустойки в форме пеней в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки, при этом в сумму задолженности включается как сумма задолженности по арендной плате, так и сумма неуплаченных пеней.

Судом первой инстанции установлено, что в связи с допущенной арендатором просрочкой оплаты арендной платы истец начислил неустойку в размере 3 057 руб. за период 01.05.2017 по 20.07.2017.

Поскольку ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств подтверждено материалами дела, расчет неустойки судом апелляционной инстанции проверен, признан верным, ответчиком доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств не представлено, решение суда первой инстанции и в части взыскания неустойки является верным, соответствующим правильно установленным по делу обстоятельствам и объему представленных доказательств.

Кроме того, Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно пункту 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

На основании пунктов 1 и 2 названной нормы лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Условиями для применения ответственности в виде взыскания убытков является доказанность факта причинения убытков, их размера, противоправности действий ответчика и причинно-следственной связи между действиями ответчика и причиненными убытками. Недоказанность хотя бы одного обстоятельства является основанием для отказа в иске.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (пункт 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, возврат арендатором имущества в состоянии худшем, чем оно было получено, является основанием для взыскания с арендатора убытков.

Как следует из материалов дела, согласно подписанному представителями сторон акту приёма-передачи от 20.07.2017 возвращаемое истцу помещение имело повреждения.

При этом, как следует из локальной сметы N 1 от 15.06.2017, стоимость восстановительного ремонта возвращенного помещения составляет 58 170 руб.

Таким образом, суд первой инстанции, установив, что арендатор после прекращения договора аренды возвратил арендодателю помещение в ненадлежащем состоянии, правомерно удовлетворил требование истца, взыскав с ответчика стоимость ремонтных работ, необходимых для восстановления нарушенного права истца, в указанном размере.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции, повторно исследовав представленные в дело доказательства, приходит к выводу об обоснованности удовлетворения судом первой инстанции исковых требований в полном объеме.

При этом, доводы подателя жалобы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые бы влияли на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в силу чего отсутствуют основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 13.02.2018 по делу N А26-9662/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ж.В. Колосова

Судьи

Н.С. Полубехина Ю.В. Пряхина