Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2018 г. N 11АП-3963/18

г. Самара

23 апреля 2018 г.

Дело N А65-28502/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 апреля 2018 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Николаевой С.Ю., Балакиревой Е.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лариной Ю.Н.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 12-19 апреля 2018 года в зале N 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Хусаинова Альберта Гарифовича на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 января 2018 года по делу N А65-28502/2017 (судья Юшков А.Ю.),

по иску индивидуального предпринимателя Хусаинова Альберта Гарифовича, г. Казань (ОГРН 304165936200025, ИНН 165900541877)

к исполнительному комитету муниципального образования города Казани, г. Казань (ОГРН 1051622218559, ИНН 1655065554),

о расторжении договора купли-продажи N 119 от 04.09.2014 и возврате 926 000 руб. стоимости имущества,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Хусаинов Альберт Гарифович обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к исполнительному комитету муниципального образования города Казани о расторжении договора купли-продажи N 119 от 04.09.2014 и возврате 926 000 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 января 2018 года, по делу N А65-28502/2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

С индивидуального предпринимателя Хусаинова Альберта Гарифовича в доход федерального бюджета взыскано 27 520 руб. госпошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальный предприниматель Хусаинов Альберт Гарифович обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, исковые требования удовлетоврить.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, на аукционных торгах, проводимых ответчиком в лице муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" 15.08.2014 истец выиграл право покупки нежилого помещения, пл. 20,9 кв.м., (помещения N N 1, 2, 3, 4, совокупности которых присвоен N 1000, согласно техническому паспорту от 31.01.2012 г. инвентарный N 50П.2-10949/1-1) находящегося по адресу: РТ, г. Казань, ул. Рихарда Зорге, д. 105, лит.А, кадастровый номер 16:50:160509:5284, (далее объект), что подтверждается протоколом о результатах аукциона по лоту N 10 от 15.08.2014 г.

В дальнейшем (04.09.2014) сторонами заключен договор N 119 купли-продажи имущества на покупку объекта. После полной оплаты стоимости объекта составлен акт приема передачи от 25.09.2014 г.

16.10.2014 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 16-16-01/163/2014-890 о праве собственности истца на объект и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 16.10.2014 г.

Приобретенное истцом помещение согласно техническому паспорту состоит из четырех помещений, одно из которых тамбур (лит. А, помещение N 4), площадью 4,5 кв.м., возведенный в виде пристроя к жилому дому.

По мнению истца, указанный тамбур (пристрой) обладает признаками самовольной постройки.

В обоснование своих требований истец указал, что комиссией по самовольным застройкам Администрации Вахитовского и Приволжского районов г. Казани он как собственник объекта предупрежден о необходимости сноса возведенного пристроя (тамбура), обладающего признаками самовольной постройки.

Кроме того, истец указал, что пристрой возведен с нарушением строительных и градостроительных норм и требований, не соответствует параметрам, указанным в техническом паспорте, конструктивные элементы затрагивают вопросов надежности и безопасности объекта. Эксплуатация данного объекта создает угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает права и охраняемые законом интересы жильцов дома.

В Техническом паспорте, составленным РГУП БТИ МСАЖКХ РТ (по состоянию на 29.06.2011 г., выданный 31.01.2012 г.), который был представлен при регистрации права собственности, в разделе III (особые отметки) указано, что наличие землеотводных документов, разрешения на строительство, проектно-сметной документации, разрешение на ввод (акт ввода) в эксплуатацию не представлено, что подтверждает наличие признаков самовольной постройки.

Так же, указанный объект был приобретен с обременением в виде договора аренды, заключенного ИП Шиляевым П.М. и муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" на аренду данного объекта площадью 21,4 кв. м., а ранее площадью 17,7 кв.м. Распоряжение об организации парикмахерской частным предпринимателем Шиляевым П.М. (N 52р от 05.03.204 г.) выдано Главой администрацией Приволжского района г. Казани, так же было выдан на организацию парикмахерской площадью 17.7. кв. м., что, по мнению истца также подтверждает незаконность возведенного пристроя.

В ходе ознакомления в РГУП БТИ технической документацией жилого дома N 105 по ул. Рихарда Зорге установлено, что в 2003 году в технический паспорт жилого дома 105 были внесены изменения и выдан техпаспорт на основании письменного заявления арендатора ЧП Шиляева П.М., якобы в связи с утерей ране выданной, хотя из архивных документах не усматривается их изготовление и выдача. Основанием обращения являлся договор аренды помещения площадью 17,7 кв.м., однако технический паспорт выдан с указанием площади помещения 21,4 кв.м. с учетом пристроя, без каких либо правоустанавливающих документов.

Согласно полученному ответу (исх N 9591 от 29.06.2016 г.) по запросу истца установлено, что разрешение на строительство, проектно-сметная документация на строительство пристроя и реконструкцию объекта, а так же разрешение на ввод (акт ввода) в эксплуатацию пристроя и объекта в связи с реконструкцией отсутствует.

Так же истец полагает, регистрационные действия на объект проведены регистрирующим органом без соответствующей проверки содержания представленных для регистрации документов на предмет наличия признаков возможного отнесения недвижимого имущества к объектам общей долевой собственности собственников многоквартирного жилого дома N 105, при явном присутствии признаков самовольной постройки и без надлежащих правоустанавливающих документов и даже без документов, содержащих наименование и конкретного описания помещения.

Истец полагает, что из правового анализа представленных документов усматриваются так же признаки неправомерного и ошибочного включения помещения в собственность муниципального образования, без надлежащих правоустанавливающих документов и оснований.

По мнению истца, реализованное имущество состоит из общего имущества собственников многоквартирного жилого дома N 105, согласно проектно-технической документации является запасным и пожарным выходом из подъезда, а так же предназначено для пользования всеми жильцами подъезда и целого дома, через которое также проходят общедомовые инженерные сети.

Соответственно, истец полагает, что в данном случае у ответчика отсутствовали правовые основания для отчуждения объекта.

02 октября 2016 истец обратился к ответчику с заявлением о расторжении указанного договора купли-продажи.

20 ноября 2016 года получен ответ, что данный договор не может быть расторгнут по обоюдному соглашению сторон.

Исходя из того, что восстановление нарушенного права в части пользования нежилым помещением невозможно, истец со ссылкой на положения ст.ст. 451-454 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договор купли-продажи нежилых помещений N 119 от 04 сентября 2014 года и обязании возвратить 926 000 руб. уплаченных за спорный объект.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции обосновано отказал в иске, поскольку доказательств наличия правовых оснований для расторжения спорного договора на основании статей 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом в порядке ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

При этом суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание довод истца о том, что спорный объект обладает признаками самовольной постройки, поскольку по смыслу норм статей 128, 129, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольное строение в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать, с ним нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано.

Однако, в данном случае 02.10.2014 право собственности на объект с кадастровым номером 16:50:160509:5284 зарегистрировано за ответчиком, а 16.10.2014 право собственности на данный объект зарегистрировано за истцом.

В соответствии с п.5 ст.1 ФЗ N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимого имущества является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как разъяснено в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создается новый объект недвижимости.

Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что помещение N 4, о котором говорит истец, не является самостоятельным объектом недвижимости. Его невозможно использовать самостоятельно от иных помещений N N 1,2,3, являющихся совокупностью объекта с кадастровым номером 16:50:160509:5284.

Суд первой инстанции верно отметил, что ссылка истца на п. 14 ст.1, статью 51 Градостроительного кодекса РФ не применима в данном случае, поскольку в соответствии с пунктом 10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства - это здание, строение, сооружение, а также объекты, строительство которых не завершено. Помещение с кадастровым номером 16:50:160509:5284 являются частью такого здания.

Ссылка истца на статью 36 Жилищного кодекса также обоснованно признана судом первой инстанции несостоятельной, поскольку нежилые помещения с кадастровым номером 16:50:160509:5284 являются самостоятельным объектом гражданского оборота.

При этом суд первой инстанции верно указал, что нахождение того или иного помещения в многоквартирном доме еще не означает, что оно в любом случае входит в состав его общедомового имущества.

Таким образом, изначально при планировке и строительстве дома определенный объект учитывался самостоятельно, что свидетельствует о том, что у него имеется отдельный собственник (ответчик). В данном случае объект имеет отдельный вход, поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера, ранее сдавался в аренду ответчиком, в силу чего, является обособленным имуществом.

Ссылки истца на то, что объект является возведен с нарушением строительных и градостроительных норм и требований, его эксплуатация создает угрозу жизни и здоровью граждан" верно признаны несостоятельными, и не подкреплены в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакими доказательствами.

От проведения судебной экспертизы в подтверждение доводов о том, что объект возведен с нарушением строительных и градостроительных норм и требований, его эксплуатация создает угрозу жизни и здоровью граждан истец отказался.

Доказательства, позволяющие установить определить возведение объекта с нарушением строительных и градостроительных норм и требований, его эксплуатация создает угрозу жизни и здоровью граждан, истцом в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены, в материалах дела отсутствуют.

При этом суд первой инстанции правомерно указал, что представленные истцом документы, обозначенные как "заключение экспертизы по результатам обследования нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, ул.Рихарда Зорге, д. 105, пом. 1000" (далее - текстовые материалы), в качестве указанного доказательства приняты быть не могут, поскольку в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 13 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 4 апреля 2014 г. N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу.

Эксперты - строители могут отвечать только на технические вопросы, относящиеся к специальным знаниям в области строительных наук. В данном случае как верно отмечено судом первой инстанции Архиреевым П.В. исследованы договор купли-продажи нежилых помещений, акт приема-передачи, переписка истца с органами власти, которые относятся к области правовых отношений.

При этом суд первой инстанции верно отметил, что отвечая на поставленный вопрос "соответствует ли нежилое помещение N 1000 в многоквартирном жилом доме по адресу: РТ, г.Казань, ул.Рихарда Зорге, д. 105 требованиям действующей нормативной документации?" (то есть требованиям СНИП, ГОСТ и т.д.), Архиреев П.В. вышел за пределы дозволенного, сделав вывод о самовольности строения (стр.25 текстовых материалов).

При этом, исходя из текста представленных материалов, выводы касаются не помещения в целом, а только тамбура, а делая вывод о самовольности постройки, Архиреев П.В. ссылается на п.1 ст.222 Градостроительного кодекса РФ, не регулирующий соответствующие правоотношения.

Также выводы сделаны Архиреевым П.В. на основании результатов обмерных работ, однако не указано какие приборы и инструменты использовались при производстве измерений. На страницах 21-24 текстовых материалов сделаны выводы относительно части помещений: тамбура.

В то же время к указанным материалам приложен полис страхования гражданской ответственности и финансовых рисков членов саморегулируемых организаций на случай причинения вреда вследствие недостатков работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, срок действия которого, установленный по 09.09.2016, истек на момент составления указанных материалов.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал, что текстовые материалы, составленные Архиреевым П.В., проверить на всесторонность и объективность невозможно, текстовые материалы не содержат сведений об обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, и не могут быть приняты в качестве доказательства по настоящему делу. Напротив ответчиком представлены доказательства государственной регистрации права на спорный объект (выписка из ЕГРН от 23.10.2017 г. N 99/2017/32152176 в отношении объекта с кадастровым номером 16:50:160509:5284).

В данном случае истец просит расторгнуть договор и возвратить денежные средства, уплаченные за объект.

Со ссылкой на нормы статей 218, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменения считаются существенными при сочетании всех четырех указанных признаков, и на истце лежит обязанность доказать наличие всей совокупности перечисленных условий. Однако суд первой инстанции верно указал, что соответствующие доказательства истцом не представлены. Изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, не имеется, сторонами подписан акт приема-передачи от 25.09.2014, что свидетельствует об исполнении предусмотренных договором условий по передаче недвижимого имущества, право собственности истца зарегистрировано в установленном законом порядке.

При этом суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что обстоятельства, указанные истцом как существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи от 04.09.2014 N 119, таковыми не являются, так как были известны покупателю до заключения и исполнения данного договора купли-продажи недвижимого имущества.

В данном случае спорный объект передан ответчиком истцу по акту приема-передачи от 25.09.2014.

Кроме того, суд первой инстанции верно указал, что в соответствии со статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации на момент предъявления настоящего иска (06.09.2017) истек двухгодичный срок, в течение которого требования, связанные с недостатками приобретённого имущества, могли быть предъявлены покупателем продавцу.

Доводы заявителя жалобы несостоятельны поскольку в данном случае отсутствуют основания для расторжения оспариваемого договора купли-продажи, а соответственно и основания для возложения на ответчика обязанности по возврату истцу денежных средств, полученных в оплату объекта. Доказательств обратного истцом не представлено.

У суда апелляционной инстанции нет оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, признавшего наличие оснований для отказа в иске.

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как неосновательные по приведенным выше мотивам.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 января 2018 года, по делу N А65-28502/2017, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 266-271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 января 2018 года по делу N А65-28502/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Хусаинова Альберта Гарифовича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

С.Ю. Николаева Е.М. Балакирева