Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2018 г. N 15АП-10454/17

город Ростов-на-Дону

23 апреля 2018 г.

дело N А53-33886/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 апреля 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,

судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Соколовой А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия жилищно-коммунального хозяйства "Ленинский-2" г.Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.06.2017 по делу N А53-33886/2016 (судья Андрианова Ю.Ю.)

по иску муниципального унитарного предприятия жилищно-коммунального хозяйства "Ленинский-2" г. Ростова-на-Дону

к обществу с ограниченной ответственностью "Гарант"

о расторжении договоров и взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное унитарное предприятие жилищно-коммунального хозяйства "Ленинский-2" г.Ростова-на-Дону (далее -истец, МУП ЖКХ "Лениниский-2") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гарант" (далее - ответчик, ООО "Гарант") о расторжении договоров аренды N 6212-5, 6213-5, 6214-5, 6215-5, 6216-5, 6217-5, об обязании ответчика освободить арендованные нежилые помещения (с учетом уточнения исковых требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы фактом аварийного состояния несущих конструкций, что согласно договорам аренды является самостоятельным основанием для их расторжения, а также неисполнением ответчиком обязанности освободить спорные нежилые помещения.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 05.06.2017 исковые требования удовлетворены частично. Суд первой инстанции расторг договор от 12.11.2012 N 6515-5, отказав в удовлетворении остальной части иска.

Арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии факта нахождения строений лит. В, З, Е, Г, Б в аварийном состоянии. Вместе с тем, суд пришел к выводу об отсутствии объекта договора аренды от 12.11.2012 N 6515-5 (строения лит. Д) на спорном земельном участке, что влечет невозможность владения и пользования данным строением и является основанием для прекращения соответствующего обязательства.

Не согласившись с принятым судебным актом, МУП ЖКХ "Ленинский-2" обжаловало его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований, принять в данной части новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Суд первой инстанции пренебрег выводами, содержащимися в представленном истцом заключении общества с ограниченной ответственностью "Эксперт Статус Плюс" N 1/С-05-2016 от 11.05.2016, расценив их как общие выводы о несоответствии спорных объектов строительным нормам и правилам. При этом суд первой инстанции ошибочно принял в качестве надлежащего доказательства заключение общества с ограниченной ответственностью "Центр судебной экспертизы "Прайм" N 249-ДС от 11.07.2016, посчитав, что последнее направлено на поиск ответа об аварийности или неаварийности спорных строений. Вместе с тем, располагая двумя противоречащими друг другу заключениями специалистов, суд первой инстанции отказал в удовлетворении ходатайства истца о назначении судебной экспертизы по делу в целях установления факта нахождения спорных строений в аварийном состоянии.

В апелляционной жалобе истец также просил назначить судебную экспертизу по делу, в назначении которой ему было отказано судом первой инстанции.

Дело слушанием откладывалось.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017 производство по делу N А53-33886/2016 приостановлено в связи с назначением экспертизы. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр судебных экспертиз по Южному округу" Кирищиеву Олегу Рафаэловичу.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2017 прекращено поручение проведения экспертизы эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр судебных экспертиз по Южному округу" Кирищиеву Олегу Рафаэловичу. Проведение экспертизы поручено эксперту специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз" Поляковой Татьяне Витальевне.

20.03.2018 в суд апелляционной инстанции поступило экспертное заключение, производство по делу возобновлено.

Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон.

В отсутствие возражений сторон суд проверил законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой истцом части в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Из материалов дела следует, что 12.11.2012 между МУП ЖКХ "Ленинский - 2" (арендодатель) и ООО "Гарант" (арендатор) заключены договоры (далее - договоры) аренды нежилых помещений муниципальной собственности, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Левобережная, 153:

- договор аренды N 6213-5, согласно которому передан литер Г общей площадью 819, 9 кв.м.;

- договор аренды N 6212-5, согласно которому передан литер Б общей площадью 197,3 кв.м.;

- договор аренды N 6217-5, согласно которому передан литер В общей площадью 142,7 кв.м.;

- договор аренды N 6215-5, согласно которому передан литер Д общей площадью 20,1 кв.м.;

- договор аренды N 6214-5, согласно которому передан литер Е общей площадью 147,6 кв.м.;

- договор аренды N 6216-5, согласно которому передан литер З общей площадью 258,5 кв.м.

Согласно разделу 2 договоров аренды, срок договора составляет пять лет с даты подписания акта сдачи-приемки объекта.

Указанные в договорах аренды объекты недвижимости переданы арендатору по актам приема-передачи от 12.11.2012 (т. 1, л.д. 45, 52, 58, 64, 70,76).

Спорные договоры аренды N 6213-5, N 6212-5, N 6217-5, N 6215-5, N 6214-5, N 6216-5 зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно пункту 5.2. спорных договоров аренды, договор подлежит досрочному расторжению в связи с аварийным состоянием конструкций здания (сооружения) в целом или арендуемого помещения, постановкой здания на реконструкцию или его ликвидацией по градостроительным соображениям, а арендатор - выселению в сроки, установленные арендодателем, без предоставления другого помещения.

Пунктом 4.6.4. спорных договором аренды установлено, что арендодатель обязан письменно уведомить арендатора не менее чем за один месяц о досрочном расторжении договора аренды объекта в связи с аварийным состоянием несущих конструкций здания (строения) в целом или арендуемого помещения, постановкой здания на капитальный ремонт, реконструкцию или о его ликвидации по градостроительным соображениям (без предоставления другого помещения).

11.05.2016 истцом получено заключение эксперта N 1/С-05-2016, выполненное обществом с ограниченной ответственностью "Эксперт Статус Плюс" (т. 1, л.д. 148 - 162). Перед экспертом был, прежде всего, поставлен вопрос, соответствуют ли спорные строения предъявляемым требованиям строительных норм, обеспечивающих безопасную эксплуатацию данных объектов (т.1, л.д. 129).

По результатам данного исследования эксперт сделал вывод о несоответствии спорных строений предъявляемым требованиям строительных норм, обеспечивающих безопасную эксплуатацию данных объектов (т. 1, л.д. 149). По мнению эксперта проведение работ по восстановлению данных объектов до состояния, обеспечивающего их безопасность, технически нецелесообразно (т. 1, л.д. 150 - 151). Кроме того, экспертом установлен факт отсутствия строения - литер Д, на спорном земельном участке (т. 1, л.д. 150).

Руководствуясь положениями пункта 5.2. договоров аренды, истец направил ответчику письмо N 174 от 27.05.2016 (т. 1, л.д. 94 - 96) с требованием о расторжении договоров аренды, обязании незамедлительно освободить арендуемые объекты недвижимости с 01.06.2016.

02.06.2016 истец повторно направил ответчику письмо N 177 с требованием о расторжении договоров аренды и обязании возвратить объекты недвижимости.

Уклонение ответчика от расторжения договоров аренды и послужило основанием для обращения в арбитражный суд.

Отказывая в заявленных истцом требованиях, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя по основаниям, содержащимся в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Так, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 5.2 спорных договоров аренды предусмотрено дополнительное основание для их расторжения: договор подлежит досрочному расторжению в связи с аварийным состоянием конструкций здания (сооружения) в целом или арендуемого помещения, постановкой здания на реконструкцию или его ликвидацией по градостроительным соображениям, арендатор - выселению в сроки, установленные арендодателем, без предоставления другого помещения.

Таким образом, право МУП ЖКХ "Ленинский-2" как арендодателя инициировать досрочное расторжение спорных договоров аренды обусловлено фактом нахождения спорных строений в аварийном состоянии.

Обосновывая довод об аварийности спорных строений, истец полагался на выводы, сформулированные в заключении ООО "Эксперт Статус Плюс" N 1/С-05-2016 от 11.05.2016, о несоответствии спорных строений предъявляемым требованиям строительных норм, обеспечивающих безопасную эксплуатацию данных объектов.

Возражая против довода истца об аварийном состоянии спорных строений, ответчик суду первой инстанции представил заключение ООО"Центр судебной экспертизы "Прайм" N 249-ДС от 11.07.2016 (т. 2, л.д. 11 - 44), в котором спальный корпус, литер В площадью 142,7 кв.м., спальный корпус, литер Г площадью 819,9 кв.м., спальный корпус, литер Е площадью 147,6 кв.м., спальный корпус, литер З площадью 258,5 кв.м., спальный корпус, литер Б общей площадью 197,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, Пролетарский район, ул. Левобережная, 153, имеют физический износ от 10 до 40 %, мелкие трещины, осколы; для здания лит. З требуется усиление и восстановление несущей способности конструкций, однако ни один из исследуемых объектов не признан аварийным.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Апелляционным судом по ходатайству истца назначена и проведена по делу судебная экспертиза, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) соответствует ли требованиям действующих строительных норм, обеспечивающих безопасную эксплуатацию объектов недвижимости, нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Левобережная, д. 153, лит. Б, лит. В., лит. Г, лит. Е, лит. З.

2) являются ли нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Левобережная, д. 153, лит. Б, лит. В., лит. Г, лит. Е, лит. З, аварийными.

Согласно заключению судебной экспертизы N 00851 от 14.03.2018 нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Левобережная, д. 153, лит. Б, лит. В., лит. Г, лит. Е, лит. З с учетом результатов исследования при ответе на второй поставленный вопрос, как соответствуют, так и не соответствуют требованиям действующих строительных норм, обеспечивающих безопасную эксплуатацию объектов недвижимости.

Фактическое техническое состояние зданий лит. Б, лит. В., лит. Е, лит. З определено как ограниченно работоспособное (не совсем удовлетворительное состояние), лит. Г как работоспособное, при этом экспертом отмечено, что на момент проведения натурного исследования здания не эксплуатировались, недостатки являются видимыми и устранимыми.

По второму вопросу эксперт пришел к выводу, что спорные нежилые помещения аварийными не являются.

Апелляционный суд отмечает, что СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений" устанавливает пять категорий технического состояния здания (строения): исправное, работоспособное, ограниченно работоспособное, недопустимое и аварийное.

Аварийное состояние рассматривается как такая категория технического состояния конструкции или здания и сооружения в целом, которая характеризуется повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения. Таким образом, критерием аварийности здания (строения) выступает потеря его конструкциями расчетной прочности, влекущая опасность обрушения.

Из сопоставления категории "аварийное состояние" с иными категориями технического состояния здания (строения) следует, что данное состояние здания (строения) является конечной стадией несоответствия строений требованиям строительных норм, обеспечивающих безопасную эксплуатацию данных объектов. При этом из содержания СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений" не может быть сделан вывод, что любое здание, не соответствующее предъявляемым требованиям строительных норм, обеспечивающих безопасную эксплуатацию данных объектов, является аварийным.

Совокупность доказательств, представленных в материалы дела, в том числе заключение судебной экспертизы, позволяет сделать вывод об отсутствии аварийного состояния арендованных строений на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции и, как следствие, отсутствие оснований для расторжения спорных договоров аренды в судебном порядке и удовлетворения иска.

Апелляционный суд отмечает, что срок договоров аренды в настоящее время истек, истец не лишен права обратиться в суд с самостоятельными требованиями о возврате спорных помещений по иному основанию (в связи с прекращением арендных отношений).

Указанное обстоятельство не является основанием для отмены обоснованного и законного судебного акта об отказе в иске.

Апелляционная жалоба МУП ЖКХ "Ленинский-2" не подлежит удовлетворению, понесенные по ней судебные расходы распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.06.2017 по делу N А53-33886/2016 в обжалованной части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Перечислить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда Специализированному частному учреждению "Ростовский центр судебных экспертиз" (ИНН 6166064169, КПП 616601001) 154520 (сто пятьдесят четыре тысячи пятьсот двадцать) рублей 46 копеек за проведение судебной экспертизы, назначенной определениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017, от 27.09.2017 по делу N А53-33886/2016 (заключение эксперта N 00851 от 14.03.2018), по счету N 0094 от 14.03.2018.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме.

Председательствующий

И.Н. Глазунова

Судьи

М.В. Ильина Т.Р. Фахретдинов