Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2018 г. N 21АП-686/18

23 апреля 2018 г.

Дело N А84-3536/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 17.04.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 23.04.2018.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Колупаевой Ю.В., судей Остаповой Е.А., Сикорской Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи помощником судьи Потапчук Е.И.,

при участии в судебном заседании:

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Карпухин А.Л., доверенность N 1392 от 27.12.2017, личность подтверждена паспортом гражданина Российской Федерации;

от общества с ограниченной ответственностью "Хаммер"- Приймак А.И., доверенность N б/н от 08.12.2017, личность подтверждена паспортом гражданина Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Хаммер" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 14.02.2018 по делу N А84-3536/2017 (судья Васильченко О.С.)

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к обществу с ограниченной ответственностью "Хаммер", при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне истца, - Правительства Севастополя, третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Вест Форт", частного предприятия "Торговая компания Сальве"

о расторжении договора аренды земельного участка и об освобождении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, ДИЗО, департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Хаммер" (далее - ответчик, общество, ООО "Хамер") о расторжении договора аренды земельного участка общей площадью 0,2100 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, район пересечения ул. А.Кесаева и Столетовского проспекта, заключенного 26.09.2005 между Севастопольским городским Советом и Частным предприятием "Фирма Хаммер", зарегистрированного 08.11.2005 под N 00021 в Книге регистрации договоров аренды земли (номенклатурный N 0405659) и о возврате указанного земельного участка истцу в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу.

Исковые требования мотивированы невыполнением ответчиком обязанности арендатора, предусмотренной договором в части строительства торгового комплекса, а именно в течение 12 лет со дня заключения договора аренды ответчик не приступил к осуществлению строительных работ, а проводимые ответчиком мероприятия в соотношении со сроками выполнения обязательства по Договору аренды не отвечало требованиям добросовестности должника по договору, в связи с чем, истец обратился к ответчику с требованием о досрочном расторжении спорного договора и возврате арендованного имущества, однако поскольку ответчиком до настоящего времени не подписаны соглашения о расторжении договора и об освобождении арендованного земельного участка, истец был вынужден обратится с данным иском в суд за защитой своих прав.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 14.02.2018 по делу N А84-3536/2017 исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя удовлетворены в полном объеме, расторгнут договор аренды земельного участка общей площадью 0,2100 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, район пересечения ул. Астана Кесаева и Столетовского проспекта, заключенный 26.09.2005 между Севастопольским городским Советом и обществом с ограниченной ответственностью "Хаммер". Суд обязал ответчика возвратить истцу по акту приема передачи спорный земельный участок в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, обществом с ограниченной ответственностью "Хаммер" обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда города Севастополя от 14.02.2018 по делу N А84-3536/2017 отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказать.

В обоснование апелляционной жалобы общество ссылается на то, что судом первой инстанции при принятии оспариваемого решения допущено нарушение норм материального и процессуального права, а также недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд первой инстанции считает установленным. Так, ООО "Хаммер" указывает на неправильное применение судом первой инстанции положений статей 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а также неприменение положений статьи 287 ГК РФ. Кроме того, податель апелляционной жалобы утверждает, что представленный в суд первой инстанции истцом акт обследования спорного земельного участка составлен в нарушение порядка, предусмотренного для осуществления проверок уполномоченным органом государственной власти в рамках осуществления функций земельного контроля. Также общество указывает на нарушение судом первой инстанции принципа судопроизводства о равноправии сторон судебного процесса, что выразилось в непредоставлении ответчику достаточного количества времени для ознакомления с представленным истцом в итоговом судебном заседании актом обследования спорного земельного участка с целью дальнейшего представления возражений и подготовки мотивированной позиции по данному спору.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2018 апелляционная жалоба принята к производству суда апелляционной инстанции.

16.04.2018 обществом подано заявление о приостановлении производства по данному делу до вступления в законную силу судебного акта по делу N А84-970/2018 в связи с оспариванием в рамках судебного дела N А84-970/2018 законности действий должностных лиц по признанию актов обследования земельного участка от 04.08.2016 N 81/05-01/ОБ/16 и от 07.02.2018.

Судебная коллегия пришла к выводу о том, что указанное ходатайство подлежит отклонению, как не основанное на положениях статей 143, 145 АПК РФ, поскольку в рамках указанного дела предметом спора является расторжение договора аренды земельного участка, а не проверка законности бездействий (действий) должностных лиц департамента или принятых им в административном порядке решений. Заявителем ходатайства не представлено в суд надлежащего обоснования того, каким образом рассмотрение требований по делу N А84-970/2018 повлияет на правильное рассмотрение настоящего дела.

В судебном заседании 17.04.2018 представителем ответчика заявлено ходатайство о назначении по делу судебной землеустроительной экспертизы.

Судебной коллегией в судебном заседании протокольным определением в удовлетворении указанного ходатайства отказано по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Следует отметить, что назначение экспертизы в силу вышеназванной статьи Кодекса является правом, а не обязанностью суда.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 09.03.2011 N 13765/10 по делу N А63-17407/2009, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Если необходимость проведения экспертизы отсутствует, суд отказывает в ходатайстве о назначении судебной экспертизы.

Судебная коллегия считает, что входящие в предмет доказывания вопросы не требуют для своего разъяснения специальных знаний, а поэтому отсутствуют основания для назначения судебной экспертизы и, соответственно для удовлетворения ходатайства представителя ответчика.

Кроме того, в соответствии с частями 2 и 3 статьи 268 АПК РФ, дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Судебная коллегия обращает внимание на то, что в удовлетворении ходатайства общества о назначении по делу экспертизы судом первой инстанции отказано в связи с отсутствием необходимости применения специальных познаний в указанном споре для разрешения поставленных вопросов относительно предмета спора. При том, основания для признания выводов суда первой инстанции неверными у суда апелляционной инстанции не имеется, поскольку судебной коллегией также установлено отсутствие необходимости специальных знаний для оценки обстоятельств по данному делу, что, в свою очередь, влечет отказ в удовлетворении ходатайства представителя ответчика.

В судебном заседании 17.04.2018 представителем ответчика заявлено ходатайство о вызове должностных лиц истца, производивших осмотр земельного участка, для дачи пояснений по делу в качестве свидетелей.

Статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

По смыслу статьи 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вызов лица в качестве свидетеля является правом, а не обязанностью суда, и обуславливается предметом доказывания и необходимостью в получении определенного доказательственного материала (относимого и допустимого) в подтверждение наличия какого-либо юридического факта.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении ходатайства о вызове свидетелей, поскольку в материалах дела имеется достаточно доказательств для принятия обоснованного решения по данному делу. При этом, доказательств необходимости получения существенно важных разъяснений от вышеуказанных должностных лиц ответчиком в суд не представлено.

Представитель ООО "Хаммер" в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил суд решение Арбитражного суда города Севастополя от 14.02.2018 по делу N А84-3536/2017 отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказать.

В судебном заседании представитель департамента предоставил отзыв на апелляционную жалобу, просил суд жалобу оставить без удовлетворения, решение суда первой инстанции - без изменений.

Третьи лица отзыв на апелляционную жалобу не представили, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании статей 121, 123, 156, 266 АПК РФ считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие представителей лиц, не явившихся в судебное заседание.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 26.09.2005 между Севастопольским городским Советом (далее - Арендодатель) и частным предприятием "Фирма Хаммер" (далее - Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка (далее - договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого Арендодатель, в соответствии с решениями Севастопольского городского Совета N 1930 от 20.04.2004, N2992 от 06.04.2005, предоставляет, а Арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания торгового комплекса с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, представленных для коммерческого использования и иного назначения, который находится по адресу: г. Севастополь, район пересечения ул. А.Кесаева, и Столетовского проспекта.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора, в аренду передается земельный участок, площадью 0,21 га.

Согласно пунктам 5.2 и 5.3 Договора, целевое назначение земельного участка - для строительства и обслуживания торгового комплекса.

Из пункта 8.1 договора следует, что на арендованный земельный участок не установлены ограничения и прочие права третьих лиц в соответствии с кадастровым планом.

Пунктом 9.1.1 Договора установлено, что арендодатель имеет право, в том числе, требовать от арендатора использования земельного участка по целевому назначению, согласно настоящему договору.

Арендатор обязался, в том числе, начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению - в течение срока двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока (подпункт "г" пункта 9.2.2 Договора).

В пункте 12.3 Договора предусмотрено, что действие Договора прекращается путем его расторжения по: - взаимному согласию сторон; - решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию; - по другим основаниям, определенным законами Украины.

Во исполнение условий договора, 26.09.2005 стороны подписали акт приема- передачи земельного участка, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял земельный участок, площадью 0,21 га, расположенный в районе пересечения ул. А.Кесаева и Столетовского проспекта.

04.08.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя был составлен акт обследования земельного участка N 81/05-01/ОБ/16, которым установлено, что земельный участок свободен от объектов капитального строительства, от некапитальных строений, сооружений, объектов благоустройства, земельный участок не огражден. Признаки осуществления строительных (подготовительных) работ отсутствуют.

17.05.2017 Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился к ответчику с предупреждением от 15.05.2017 N 13724/05-05- 21/17 о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, в котором обществу было предложено досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка от 09.03.2006 возвратить объект аренды в установленном порядке. В этом же предупреждении истец просил ответчика уведомить о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка в течении 30-дневного срока с момента получения данного письма.

В ответ на вышеуказанное предупреждение, общество представило в ДИЗО письмо (вх. N 20381/05-05-07/17 от 08.06.2017), в котором просило пересмотреть предупреждение о необходимости исполнения ответчиком обязательств установленных договором об освоении и застройке земельного участка, а также обязалось исполнить условия договора в срок - 2 года с момента утверждения Генерального плана и Правил застройки и землепользования города Севастополя.

29.06.2017 ДИЗО направил в адрес ответчика предложение о расторжении договора аренды земельного участка N 22250 от 27.06.2017, в соответствии с которым предупредил последнего о необходимости выполнения обязательств в части возврата земельного участка, в тридцатидневный срок со дня направления данного требования

Неисполнение обязательств арендатором в части освоения и застройки земельного участка в срок, установленный договором стало основанием для обращения истца с требованиями о расторжении договора аренды земли и освобождении земельного участка.

Отсутствие у арендодателя оснований в части отказа в заключении нового договора аренды, стали причиной обращения ответчика с требованиями встречного искового заявления об обязании Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя заключить договор аренды земельного участка с ООО "Хаммер".

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.

В соответствии с частью первой статьи 1 Договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего Договора, то есть с 18.03.2014.

Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 Договора о принятии в РФ).

Нормами статьи 27 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.

Пунктом 4.2 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП, установлено, что департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.

В соответствии с пунктом 1.8 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-ПП, департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлся Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что права и обязанности арендодателя по договору, в силу указанных выше положений, перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем, последний является надлежащим ответчиком по делу.

Спорный договор аренды был заключен сторонами на территории города Севастополя до 18.03.2014.

Как следует из статьи 12 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие гражданское состояние, образование, право собственности, право пользования, право на получение пенсий, пособий, компенсаций и иных видов социальных выплат, право на получение медицинской помощи, а также таможенные и разрешительные документы (лицензии, кроме лицензий на осуществление банковских операций и лицензий (разрешений) на осуществление деятельности некредитных финансовых организаций), выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено статьей 12.2 настоящего Федерального конституционного закона, а также если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.

В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.

В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.

Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Таким образом, в настоящее время спорный договор аренды земельного участка от 26.09.2018 является действующим.

Судебная коллегия исходит из того, что правоотношения сторон по настоящему делу, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, регулируются нормами материального права Украины, поскольку спорный договор был заключен в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины.

При этом судом апелляционной инстанции учитывается, что нормы Федерального закона N 6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).

К спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины).

Коллегия судей учитывает, что нормы гражданского законодательства Украины, регулирующие спорные отношения, не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе.

Вышеуказанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды недвижимого имущества являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона N 6-ФКЗ.

Согласно части 1 статьи 188 ХК Украины изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 ГК Украины. Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХК Украины.

В силу частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Исходя из пункта 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В силу части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В статьях 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течении трех лет.

Обращаясь в суд первой инстанции с иском, ДИЗО указывало на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которые выразились в том, что освоение земельного участка ответчиком не начато, соответственно строительство заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором, не завершено, при этом ответчиком не представлено доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность начала использования земельного участка, а также строительства указанного объекта. При этом, договор аренды заключен между сторонами на срок 25 года с целью использования земельного участка для строительства и обслуживания комплекса автосервиса с автосалоном.

Как справедливо отмечено судом первой инстанции, актом обследования земельного участка от 04.08.2016 N 81/05-01/ОБ/16 установлено, что земельный участок свободен от объектов капитального строительства, от некапитальных строений, сооружений, объектов благоустройства, ограждения.

Также, департаментом на основании распоряжения о проведении мероприятий по контролю за использованием собственности города Севастополя от 06.02.2018 N 0151- ГС проведены мероприятия по контролю за использованием собственности города Севастополя, по результатам которых составлен акт обследования от 07.02.2018 N 0151-ГС. Из указанного акта следует, что спорный земельный участок по состоянию на дату проведения обследования является свободным от объектов недвижимости, строительные работы или иные виды работ по освоению земельного участка не ведутся.

Вышеуказанные обстоятельства по неиспользованию земельного участка согласно целям спорного договора ответчиком в суде первой инстанции не опровергнуты. При этом, ответчиком не оспаривался факт нарушения срока окончания строительства гостиничного комплекса на спорном земельном участке, однако он не считает допущенное нарушение условий договора существенным, поскольку, по его мнению, обществом предпринимались меры по освоению спорного земельного участка.

Так ответчик указывал, что им в период действия законодательства Украины на территории города Севастополя им предпринимались меры по освоению спорного земельного участка, им заключались инвестиционные договора с третьими лицами, а также подготовительные строительные работы с третьим лицом - резидентов иностранного государства, что подтверждается договором от 01.11.2007 об инвестировании строительства и о сотрудничестве 04/13 от 23.04.2013. Однако, доказательств выполнения работ или иного осуществления вышеуказанных договоров ответчиком в суды первой и апелляционной инстанции не представлено.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ответчиком не представлено надлежащих доказательств осуществления им мер и действий по подготовке документов, необходимых для осуществления строительства объекта недвижимости, в период действия законодательства государства Украина.

Также, судебная коллегия отмечает, что спорным договором предусмотрен срок завершения застройки в течение 2-х лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка, то есть до 26.09.2007, однако ответчиком не были представлены доказательства наличия утвержденной проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, или иных надлежащих доказательств осуществления им мероприятий по освоению земельного участка и строительству объекта недвижимости, тем самым ответчик не проявил ту степень заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру договора и условиям оборота и не реализовал волю, выраженную собственником земли.

Вместе с тем, анализируя нормы действовавшего на территории города Севастополя до 18.03.2014 законодательства Украины, регулирующего градостроительную деятельность, в частности Законы Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности" и N 3038-VI от 17.02.2011 "О регулировании градостроительной деятельности", которые аналогично порядку, действующему в Российской Федерации, предусматривали необходимость получения соответствующих документов на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства, таких как: 1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; 2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы; 3) утверждение проектной документации; 4) выполнение подготовительных и строительных работ; 5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; 6) регистрация права собственности на объект градостроительства, суд первой инстанции правомерно установил, что общество не осуществило полный комплекс необходимых мер для осуществления строительства оговоренного в договоре объекта - торгового комплекса, таких как утверждение проектной документации, выполнение подготовительных и строительных работ и сдача объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект, т.е. не представило доказательств, подтверждающих совершение ответчиком необходимых действий для строительства объекта и доказательств, подтверждающих факт строительства обусловленного договором объекта. Ответчиком не представлено как доказательств наличия утвержденной надлежащим образом проектной документации по законодательству Украины с установленным иным сроком строительства, так и доказательств обращения с соответствующей документацией к собственнику земли для возможности внесения в договор изменений в части увеличения срока строительства и, соответственно, внесения таких изменений.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что на момент рассмотрения судебного дела судом первой инстанции на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, здание, сооружение либо его часть предусмотренный договором аренды, при этом установленный договором срок аренды на период строительства истек еще в 2007 году, а ответчик в свою очередь не воспользовался своим правом на обращение к арендодателю с заявлением о продлении сроков строительства и им не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.

Обществом в суд первой инстанции также представлены доказательства осуществления мероприятий по освоению земельного участка после 2014 года, а именно: распоряжение ДИЗО от 03.03.2017 N 2244-РДЗ об утверждении плана границ земельного участка, сведения о постановке земельного участка на кадастровый учет.

Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что отдельные меры по получению тех или иных документов для возможности приступить к строительным работам по основному объекту были предприняты ответчиком только лишь в 2017 году и не свидетельствуют об отсутствии со стороны арендатора существенных нарушений условий договора о сроке завершения строительства (2007 год).

Доводы подателя апелляционной жалобы о наличии препятствий в осуществлении деятельности общества в связи с потерей связи с третьими лицами, с которыми заключены вышеуказанные договора о сотрудничестве отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку указанные обстоятельства не влекут освобождения общества от принятых на себя обязательств по спорному договору. Иных доказательств, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке, ответчиком в суды обеих инстанций не представлено.

Суд апелляционной инстанции считает правомерным отклонение судом первой инстанции доводов ответчика о наличии введенного распорядительным актом и.о. Губернатора города Севастополя запрета на осуществление любого капитального строительства на территории города Севастополя в апреле 2014 года в обоснование невозможности ответчиком осуществлять строительство оговоренного в договоре объекта, поскольку на дату принятия указанного Распоряжения, ответчик - арендатор не только не приступил к выполнению строительных работ на спорном земельном участке, но и не получил на это соответствующие разрешительные документы.

Доводы ответчика о том, что акт обследования земельного участка, составленный государственным органом земельного контроля и приложенный к иску, не может считаться допустимым доказательством по делу, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку данный акт составлен не по результатам проверки, а на основании пункта 3.2.3 Административного регламента исполнения Управлением земельного контроля функции по осуществлению земельного контроля, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 28.04.2015 N 345-ПП, действовавшего на дату составления акта, в ходе обследования земельного участка, в результате которого зафиксирован факт отсутствия на земельном участке объектов строительства. Данный Акт в последующем был представлен истцом в арбитражный суд как доказательство неосвоения земельного участка, при этом ответчик не отрицал установленных в ходе обследования обстоятельств и не представил доказательств обратного.

Кроме того, департаментом в процессе судебного разбирательства проведены мероприятия по контролю за использованием собственности города Севастополя, по результатам которых составлен акт обследования от 07.02.2018 N 0151-ГС, который был представлен в материалы дела. Из указанного акта следует, что спорный земельный участок по состоянию на дату проведения обследования является свободным от объектов недвижимости, строительные работы или иные виды работ по освоению земельного участка не ведутся.

Утверждения общества о несоблюдении установленной формы проведения проверочных мероприятий должностными лицами департамента при осуществлении обследования спорного земельного участка и непривлечении общества к административной ответственности по части 3 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, что является основанием для признания актов обследования незаконными отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку в рамках проведения обследования спорного земельного участка департамент действовал не как уполномоченный орган государственной власти, осуществляющий возложенные на него государственным аппаратом функции по земельному контролю, а как арендодатель, заинтересованный в целевом использовании предоставленного в аренду земельного участка и проверяющего выполнение ответчиком условий договора в части своевременного строительства спорного объекта недвижимости на арендуемом земельном участке. В данном случае, Департамент не осуществлял в установленном законом порядке мероприятий по осуществлению функций земельного контроля, в связи с чем он не осуществлял оценку деяний общества с точки зрения соответствия их Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях. При этом, ссылки общества о необходимости привлечения виновного лица к административной ответственности перед установлением факта существенного нарушения условий договора и обращения с требованиями о расторжении договора аренды в суд согласно положениями статей 45 и 54 Земельного Кодекса Российской Федерации, не соответствуют существующим между сторонам гражданским правоотношениям, поскольку указанные нормы регулируют прекращение иных гражданских правоотношений по пользованию землей, а не основания прекращения арендных правоотношений, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем также подлежат отклонению судом апелляционной инстанции.

Доводы подателя апелляционной жалобы о неправильном применении судом норм материального права к спорным правоотношениям не могут быть приняты судебной коллегией, поскольку они основаны на неверном толковании заявителем норм действующего законодательства и правовой сущности сложивших между сторонами правоотношений.

По своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству объекта) представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и адекватных действий для освоения земельного участка. В этом случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении. Нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть возведен и введен в эксплуатацию, является существенным нарушением условий договора. Действия государственных органов, органов местного самоуправления по распоряжению публичной (коммунальной) собственностью, в частности по передаче в долгосрочную аренду земельных участков, обусловлены не только намерением увеличить бюджетные поступления за счет арендных и иных платежей, но направлены на развитие экономики региона, различных видов инфраструктуры, создание современных конкурентоспособных отраслей в пределах соответствующей территории, что возможно лишь при активной инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов и реальном осуществлении последними проектов, для реализации которых предоставлены земельные участки.

В рассматриваемом случае поведение ответчика, привело к невозможности достижения перечисленных публичных целей.

С учетом представленных пояснений сторон и указанных выше доказательств, представленных ООО "Хаммер" судом первой инстанции правомерно установлен тот факт, что в пределах установленного подпунктом "г" пункта 9.2.2 договора срока осуществления строительства и его завершения - до сентября 2007 года, ответчиком не представлено надлежащих доказательств в подтверждение освоения в период действия законодательства Украины спорного земельного участка, а также осуществления мер по получению исходных данных на строительство, утверждению в установленном порядке проектной документации, а также по получению разрешения на строительство и строительству оговоренного объекта с принятием его в эксплуатацию и получением правоустанавливающих документов.

Таким образом, судом первой инстанции установлено, что на момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, здание, сооружение либо его часть предусмотренный договором аренды, при этом установленный договором срок аренды на период строительства истек еще в 2007 году, а ответчик в свою очередь не воспользовался своим правом на обращение к арендодателю с заявлением о продлении сроков строительства и им не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке, что не может быть основанием признания поведения ответчика добросовестным. При этом, отдельные меры по получению тех или иных документов (в частности утверждение границ земельного участка) для возможности приступить к строительным работам по основному объекту в период действия законодательства РФ не свидетельствуют об отсутствии со стороны арендатора существенных нарушений условий договора о сроке завершения строительства (2007 год).

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию при отсутствии объективных причин, препятствующих своевременному освоению земельного участка ответчиком, является существенным нарушением условий договора.

Указанный подход также нашел свое отражение в постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 11.07.2017 по делу N А84-2597/2016, от 19.12.2017 по делу А84-4239/2016.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору по строительству оговоренного в договоре объекта представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии порока в поведении арендатора и, соответственно, о наличии оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта.

Таким образом, судебная коллегия считает справедливым вывод суда первой инстанции о том, что материалами дела подтверждается порок поведения арендатора и наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта. В силу положений статьи 785 ГК Украины, в случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно возвратить наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, которое было обусловлено в договоре.

Аналогичные требования в части возврата имущества после прекращения действия договора предусмотрены условиями договора аренды земли (пункты 7.1, 9.2.2 договора).

Учитывая вышеизложенное, производные требования о возврате арендованного земельного участка истцу с момента вступления решения в законную силу также правомерно удовлетворены судом первой инстанции, что соответствует положениям статьи 785 ГК Украины и условиям Договора (пункты 7.1, 9.2.2 Договора).

При таких обстоятельствах, коллегия судей полагает, что Арбитражный суд города Севастополя законно и обоснованно удовлетворил исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к ООО "Хаммер" о расторжении договора аренды земельного участка от 26.09.2005 и обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи.

Доводы подателя апелляционной жалобы в части нарушения судом первой инстанции принципа равноправия сторон в арбитражном судопроизводстве, выразившиеся в непредставлении судом ответчику времени для изучения представленного в итоговое судебное заседание истцом акта обследования от 07.02.2018 N 0151-ГС, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку судом первой инстанции был сделан технический перерыв с целью предоставления возможности ответчику ознакомиться с данным документом. Кроме того, судебная коллегия отмечает, что сведения в представленном в суд первой инстанции акте обследования от 07.02.2018 N 0151-ГС подтверждают обстоятельства, изложенные в акте обследования земельного участка N 81/05-01/ОБ/16 от 04.08.2016, а объем документа акта обследования от 07.02.2018 N0151-ГС в полной мере позволяет оценить его содержание за представленное судом первой инстанции время, возможности дать оценку указанному акту в судебном заседании суд первой инстанции представителя общества не лишал. Учитывая вышеизложенное, приведенные ответчиком обстоятельства не являются нарушением принципа равноправия сторон в арбитражном судопроизводстве и не свидетельствуют о допущении судом первой инстанции нарушения норм процессуального права.

Коллегия судей полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.

При этом судом не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта.

Апелляционная жалоба признается не подлежащей удовлетворению как основанная на неверном толковании норм действующего законодательства.

В данном случае заявитель жалобы не представил в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции; доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда города Севастополя от 14 февраля 2018 года по делу N А84-3536/2017 на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 14 февраля 2018 года по делу N А84-3536/2017 оставить без изменений, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Хаммер" оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Ю.В. Колупаева

Судьи

Е.А. Остапова
Н.И. Сикорская

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.