Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2018 г. N 07АП-2142/18

г. Томск

26 апреля 2018 г.

Дело N А45-23546/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2018 г.

Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2018 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.А. Скачковой,

судей С.В. Кривошеиной, А.Ю. Сбитнева,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.В. Карташовой с использованием средств аудиозаписи,

при участии в заседании:

от истца - Е.В. Бронникова по доверенности от 27.12.2017, паспорт,

от ответчика - без участия (извещен),

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе мэрии города Новосибирска

на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22 января 2018 г. по делу N А45-23546/2017 (судья Е.И. Булахова)

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "АЛЬГЕБА", г. Новосибирск (ИНН 5407025216, ОГРН 1065405138457)

к мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск

о признании незаконным отказа о внесении изменений в договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 105388р от 03.04.2014, выразившегося в виде решения Комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г. Новосибирска в выданной выписке N 5.2 из протокола от 06.07.2017 N 431,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АЛЬГЕБА" (далее - истец, ООО "АЛЬГЕБА") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к мэрии города Новосибирска (далее - ответчик, мэрия) о признании незаконным отказа о внесении изменений в договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 105388р от 03.04.2014, выразившийся в виде решения Комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г. Новосибирска в выданной выписке N 5.2 из протокола от 06.07.2017 N 431, обязании внести изменение в договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 105388р от 03.04.2014, в части внесения изменения в наименование объекта капитального строительства, вместо предусмотренного: "многофункционального комплекса с помещениями торгового и развлекательного назначения со встроенными и отдельно стоящими многоуровневыми автостоянками, центрального теплового пункта", на следующее: "многоквартирные многоэтажные дома", подписав об этом с ООО "АЛЬГЕБА" соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 105388р от 03.04.2014, в срок не позднее 20.12.2017.

Решением суда от 22.01.2018 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований отказать в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что изменение вида разрешенного использования допускается с письменного согласия арендодателя, при этом арендатор не наделил правом выбрать другой вид разрешенного использования, если он предусмотрен градостроительным регламентом, но не указан в договоре аренды, или требовать от арендодателя внести соответствующее изменение в договор аренды.

Определением апелляционного суда от 02.04.2018 судебное разбирательство по апелляционной жалобе мэрии города Новосибирска в порядке статьи 158 АПК РФ отложено на 22.01.2018.

На основании пункта 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьей Л.А Колупаевой, Т.В. Павлюк на судей С.В. Кривошеину, А.Ю. Сбитнева. В силу части 5 статьи 18 АПК РФ судебное разбирательство начато сначала.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить неизмененным, отказать в удовлетворении апелляционной жалобы. Подробно доводы изложены в отзыве на апелляционную жалобу.

В судебном заседании представитель истца просила в удовлетворении жалобы отказать, считает решение суда законным и обоснованным.

Ответчик о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции своего представителя не направил. На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в настоящем судебном заседании в отсутствие представителя ответчика.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, объяснений по жалобе и отзыва на жалобу, заслушав представителя истца, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, распоряжением мэрии города Новосибирска от 12.03.2010 N 3991-р (в редакции распоряжения N 8197-р от 21.05.2010) ООО "АЛЬГЕБА" повторно предварительно согласовано место размещения Многофункционального комплекса с помещениями торгового и развлекательного назначения со встроенными и отдельно стоящими многоуровневыми автостоянками, центрального теплового пункта по ул. Фабричная в Железнодорожном районе города Новосибирска.

В соответствии с приложениями N 1, N 2 утвержден акт о выборе земельных участков для строительства.

Инвестиционным договором от 26.09.2005, заключенным между мэрией и ЗАО "АЛЬГЕБА", распоряжением N 3991-р от 12.03.2010 на общество возложена обязанность осуществить на договорной основе расселение жителей из ветхого жилья и выполнить снос жилых и нежилых зданий и сооружений с площадки строительства в ее пределах.

Все свои обязательства ООО "Альгеба" выполнило в 2013 году, что подтверждается реестром затрат, согласно которому на расселение потрачено 335000000 руб.

30.12.2008 между сторонами заключено дополнительное соглашение N 3 к инвестиционному договору, которым продлён срок реализации инвестиционного проекта на период с 2005 по 2013 год с правом пролонгации.

ООО "АЛЬГЕБА" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к мэрии об образовании земельного участка общей площадью - 94041 кв.м категории земель: из земель населенных пунктов, местоположением: в Железнодорожном районе г. Новосибирска, разрешенным использованием: Многофункциональные здания и комплексы, объединяющие виды разрешенного использования, установленные зоной делового, общественного и коммерческого назначения ОД-1 за счет объединения исходных земельных участков из земель населенных пунктов в Железнодорожном районе г. Новосибирска (дело N А45-14758/2013).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 12.12.2013 по делу N А45-14758/2013, вступившим в законную силу, суд образовал земельный участок общей площадью - 94041 кв.м категории земель: из земель населенных пунктов, местоположением: в Железнодорожном районе г. Новосибирска, разрешенным использованием: Многофункциональные здания и комплексы, объединяющие виды разрешенного использования, установленные зоной делового, общественного и коммерческого назначения ОД-1 за счет объединения исходных земельных участков из земель населенных пунктов в Железнодорожном районе г. Новосибирска с кадастровыми номерами и площадями.

Также суд обязал мэрию города Новосибирска в течение двух месяцев с даты постановки на кадастровый учет образованного земельного участка заключить с истцом новый договор аренды на образованный земельный участок общей площадью 94041 кв.м категории земель: из земель населенных пунктов, местоположением: в Железнодорожном районе г. Новосибирска, с разрешенным использованием: Многофункциональные здания и комплексы, объединяющие виды разрешенного использования, установленные зоной делового, общественного и коммерческого назначения ОД-1 для строительства многофункционального комплекса с помещениями торгового и развлекательного назначения со встроенными и отдельно стоящими многоуровневыми автостоянками, центрального теплового пункта по ул. Фабричная, сроком на шесть лет и размером арендной платы согласно отчета независимого оценщика привлеченного для этих целей ответчиком.

23.04.2014 в соответствии с решением Арбитражного суда Новосибирской области от 12.12.2013 по делу N А45-14758/2013 между мэрией (арендодатель) и ООО "АЛЬГЕБА" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 105388р (далее - договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:18467, расположенный в пределах Железнодорожного района городе Новосибирска, площадью 94041 кв.м, разрешенное использование: многофункциональные здания и комплексы, объединяющие виды разрешенного использования, установленные зоной делового, общественного и коммерческого назначения ОД-1 для строительства многофункционального комплекса с помещениями торгового и развлекательного назначения со встроенными и отдельно стоящими многоуровневыми автостоянками, центрального теплового пункта по ул. Фабричная.

24.04.2017 ООО "АЛЬГЕБА" обратилось к мэрии с заявлением о внесении изменений в договор аренды в части изменения наименования Объектов капитального строительства, планируемого для размещения на земельном участке с кадастровым номером 54:35:000000:18467 - многоквартирные жилые дома вместо многофункционального комплекса.

17.05.2017 мэрия письмом N 31/19/05154 ответила о необходимости обращения общества в Комиссию по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории города Новосибирска, организация деятельности которой осуществляется Департаментом строительства и архитектуры Мэрии города Новосибирска.

09.06.2017 общество повторно обратилось в мэрию с аналогичным заявлением, которое рассмотрено комиссией, принято решение об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:18467 с "Многофункциональные здания и комплексы, объединяющие виды разрешенного использования, установленные зоной делового, общественного и коммерческого назначения ОД-1 для строительства многофункционального комплекса с помещениями торгового и развлекательного назначения со встроенными и отдельно стоящими многоуровневыми автостоянками, центрального теплового пункта" на "Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6) - Многоквартирные многоэтажные дома; подземные гаражи; автостоянки; объекты обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного многоэтажного дома в отдельных помещениях многоквартирного многоэтажного дома" и об отказе во внесении изменений в договор аренды.

Обществу выдана выписка за N 5.2 из протокола от 06.07.2017 N 431.

Не согласившись с отказом мэрии во внесении изменений в договор и решением комиссии об отказе в изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что положениями договора аренды спорного земельного участка изначально было предусмотрено несколько видов разрешенного использования, а именно: Многофункциональные здания и комплексы, объединяющие виды разрешенного использования, установленные зоной делового, общественного и коммерческого назначения ОД-1. Поэтому 23.04.2014 при заключении договора аренды, мэрия города Новосибирска, как правообладатель земельного участка (арендодатель), уже согласовала несколько видов разрешенного использования, а также согласовала, в том числе и возможность выбора истцом (арендатором) в последующем объекта капитального строительства который соответствует тому или иному виду разрешённого использования, и который арендатор вправе выбрать самостоятельно.

Седьмой арбитражный апелляционный суд не может согласиться с данным выводом суда по следующим основаниям.

По правилам статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 АПК РФ.

В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9, часть 2); граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности (статья 36, часть 1). Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36, часть 3, Конституции Российской Федерации).

Как указывалось выше, 23.04.2014 в соответствии с решением Арбитражного суда Новосибирской области от 12.12.2013 по делу N А45-14758/2013 между мэрией (арендодатель) и ООО "АЛЬГЕБА" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 105388р, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:18467, расположенный в пределах Железнодорожного района городе Новосибирска, площадью 94041 кв.м, разрешенное использование: многофункциональные здания и комплексы, объединяющие виды разрешенного использования, установленные зоной делового, общественного и коммерческого назначения ОД-1 для строительства многофункционального комплекса с помещениями торгового и развлекательного назначения со встроенными и отдельно стоящими многоуровневыми автостоянками, центрального теплового пункта по ул. Фабричная.

Таким образом, земельный участок передан арендатору для строительства многофункционального комплекса с помещениями торгового и развлекательного назначения со встроенными и отдельно стоящими многоуровневыми автостоянками, центрального теплового пункта по ул. Фабричная.

Указанная цель предоставления земельного участка также отражена в решении Арбитражного суда Новосибирской области от 12.12.2013 по делу N А45-14758/2013, в распоряжении мэрии N 3991-р от 12.03.2010, в распоряжении мэрии от 12.03.2010 N 3991-р. Инвестиционным договором также предусматривалось строительство многофункционального торгово-досугового, социального и жилого комплекса.

Истец, обращаясь в мэрию с заявлениями, просил внести изменения в договор аренды в части изменения наименования объекта капитального строительства - на строительство многоквартирных жилых домов.

Кроме того уже в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, истец письмом от 11.12.2017 вновь обращался в мэрию с заявлением о внесении изменения в договор аренды в части изменения наименования объекта капитального строительства - на строительство многоквартирных многоэтажных домов и подписать дополнительное соглашение к договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип - деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ предусмотрено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Однако данная норма права должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В рассматриваемом случае общество считает, что мэрия должна была внести изменения в договор аренды в части изменения наименования объекта капитального строительства - на строительство многоквартирных жилых домов, а именно изложить пункт 1.3 договора в иной редакции в части разрешенного использования ранее предоставленного земельного участка - на строительство многоквартирных многоэтажных домов.

Вместе с тем в связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение вида разрешенного использования земельного участка фактически предполагает изменение соответствующего договора.

Однако в соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

Статьи 450, 451 ГК РФ предписывают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Более того, воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

Согласование вида разрешенного использования земельного участка должно осуществляться по воле обеих сторон договора аренды земельного участка, поскольку изменение вида разрешенного использования арендуемого земельного участка влечет изменения условий об объекте договора аренды. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Равным образом арендодатель произвольно не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

Так, пунктом 7.2 договора аренды предусмотрено, что изменение разрешенного вида использования допускается исключительно с письменного согласия арендодателя и оформляется в виде дополнительного соглашения к договору.

В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Данная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13.

В определении от 06.08.2013 N 56-КГ13-5 Верховный Суд Российской Федерации также указал, что произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель (определения Верховного Суда Российской Федерации от 10.09.2014 N 18-КГ14-95 и от 21.01.2015 N 18-КГ14-182).

Также в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.09.2014 N 18-КГ14-95 указано, что поскольку земельный участок предоставлен для определенных целей без проведения аукциона, изменение вида его разрешенного использования с существующего на "для жилищного строительства" без соблюдения особенностей, предусмотренных статьей 30.1 ЗК РФ, недопустимо. Обращение об изменении вида разрешенного использования земельного участка, по сути, направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в том числе процедуры аукциона.

Таким образом, имеющаяся судебная практика в целом склонна рассматривать изменение вида разрешенного использования земельного участка в качестве существенного изменения обстоятельств. Целевое назначение в совокупности с видом разрешенного использования земельного участка является существенным фактором, определяющим правовой режим использования земельного участка и пределы осуществления прав в отношении него. Подобная значимость вида разрешенного использования земельного участка для его правового режима обусловливает то, что изменение такового после заключения договора не является юридически безразличным и безпоследственным. С практической точки зрения изменение правового режима земельного участка, произошедшее после заключения договора, неизбежно оказывает влияние на баланс имущественных интересов сторон, заключивших договор в отношении такого земельного участка, а также влияет или может повлиять на права и законные интересы неопределенного круга лиц, в том числе граждан, а также затронуть иные публичные интересы.

Как обоснованно указала мэрия в жалобе и в объяснениях к жалобе, именно истец обращался с требованиями об образовании земельного участка, а также установлении вида его разрешенного использования, в том виде, которые ему были необходимы и которые в итоге и были установлены судом по делу N А45-14758/2013, а именно: для строительства многофункционального комплекса с помещениями торгового и развлекательного назначения со встроенными и отдельно стоящими многоуровневыми автостоянками, центрального теплового пункта по ул. Фабричная. Предоставив ООО "АЛЬГЕБА" земельный участок с конкретным видом разрешенного использования, ему необходимым, мэрия города Новосибирска вправе рассчитывать на то, что арендатор будет использовать земельный участок исключительно в соответствии с добровольно принятыми на себя обязательствами.

Таким образом, с учетом того, что целью предоставления земельного участка в момент заключения договора являлось для строительства многофункционального комплекса с помещениями торгового и развлекательного назначения со встроенными и отдельно стоящими многоуровневыми автостоянками, центрального теплового пункта по ул. Фабричная, то арендатор не вправе в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования переданного в аренду земельного участка, в том числе настаивать в непредусмотренном действующим законодательством порядке на обязании арендодателя изменить его.

Апелляционный суд также учитывает, что изменившиеся у заявителя впоследствии обстоятельства в отношении спорного земельного участка могут быть реализованы им и разрешены в ином, предусмотренном законом порядке.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований заявителя о признании незаконным отказа о внесении изменений в договор аренды земельного участка у суда первой инстанции не имелось.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции вынесено при неверном применении норм права, а также при неполном выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, в связи с чем имеются основания для отмены решения суда, установленные статьей 270 АПК РФ, и принятия в порядке пункта 2 статьи 269 АПК РФ нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований и удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.

Для исковых заявлений неимущественного характера государственная пошлина составляет 6000 рублей (пункт 4 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 221-ФЗ).

При обращении ООО "АЛЬГЕБА" в арбитражный суд с заявлением поступило платежное поручение от 24.08.2017 N 39 на сумму 3000 руб. и платежное поручение от 24.08.2017 N 40 на сумму 6000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная государственная пошлина в размере 6000 руб. на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Апеллянт в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ от уплаты государственной пошлины освобожден, в связи с чем на основании статьи 110 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы государственная пошлина и судебные расходы с лиц, участвующих в деле, не взыскиваются.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22 января 2018 г. по делу N А45-23546/2017 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "АЛЬГЕБА" о признании незаконным отказа мэрии города Новосибирска о внесении изменений в договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 105388р от 03.04.2014, выразившийся в виде решения Комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г. Новосибирска в выданной выписке N 5.2 из протокола от 06.07.2017 N 431 отказать.

Возвратить общества с ограниченной ответственностью "АЛЬГЕБА" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб., излишне уплаченную по платежному поручению от 24.08.2017 N 40.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Скачкова

Судьи

С.В. Кривошеина А.Ю. Сбитнев