Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2018 г. N 18АП-4192/18

г. Челябинск

26 апреля 2018 г.

Дело N А07-11213/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И,

судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Меркурий" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.02.2018 по делу N А07-11213/2017 (судья Фазлыева З.Г.).

Общество с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Меркурий" (далее - истец, ООО "ТФ "Меркурий") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (далее - Администрация, первый ответчик) и Торгово-промышленной палате Республики Башкортостан (далее - ТПП РБ, оценщик, второй ответчик) с исковым заявлением (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ) уточнения заявления - л.д.7 т.2).:

- о признании недостоверным отчета оценщика N 066-01-00044-О/С от 08.07.2012 по договору купли-продажи нежилого помещения N 119 от 24.09.2012, выполненного Союзом ТТП РБ;

- об определении достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 02-04-17/017/2012-2015, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, проспект Ленина, д.31, пом. III на основании установленного заключением судебной экспертизы;

- о внесении изменения в пункты 2.2. и 3.3. договора купли-продажи нежилого помещения N 119 от 24.09.2012 на основании установленной судебной экспертизой рыночной цены недвижимого имущества

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Южный филиал Торгово-промышленной палаты Республики Башкортостан (далее - третье лицо, Южный филиал ТТП РБ).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.02.2018 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

ООО "ТФ "Меркурий" (далее также - податель жалобы) не согласилось с решением суда и обжаловало его в апелляционном порядке, считает его подлежащим отмене.

В обоснование апелляционной жалобы ООО "ТФ "Меркурий" ссылается, что судом первой инстанции необоснованно не рассмотрено ходатайство о восстановлении срока на обжалование результатов оценки, не проведена по делу судебная экспертиза для проверки достоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Апеллянт настаивает на завышении цены выкупленного им имущества в два раза.

Одновременно с апелляционной жалобой апеллянт заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для определения достоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, в удовлетворении которого ему было отказано в суде первой инстанции.

Рассмотрев указанное ходатайство, суд апелляционной инстанции отказал в его удовлетворении по изложенным ниже мотивам.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание стороны и третье лицо не явились. В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи от 24.09.2012 N 119. На основании данного договора истцом получено свидетельство о праве собственности 04АГ 986965 от 23.10.2012 и подписан акт приема-передачи нежилого помещения к договору купли-продажи от 24.09.2012 N 119.

Договор купли-продажи от 24.09.2012 N 119 на данный момент продолжает действовать в связи с непроизведенными окончательно расчетами согласно графику. Нарушений графика оплаты выкупной стоимости стороной истца не имеется.

Истец не согласен с выкупной стоимостью объекта договора купли продажи, определенной на основании отчета оценщика N 066-01-00044-О/С от 08.07.2012.

По мнению истца, ему не было вручено экспертное заключение, на основании которого определено существенное условие договора купли-продажи от 24.09.2012 N 119 - цена данного договора.

Истец не согласен с площадью выкупленного им помещения, указанной в техническом паспорте помещения, а позже в акте и договоре купли-продажи от 24.09.2012 N 119, в том числе и оценщиком Южного филиала Торгово-промышленной палаты РБ, а именно - 514,4 кв. м, что, по мнению истца, не соответствует действительности.

Истец полагает, что оплатил за помещение большей площадью, чем ему передали, характеристики объекта, указанные в договоре не соответствуют действительности, отчет оценщика о стоимости выкупаемой недвижимости, является явно завышенным, поскольку сделан из расчета 514,4 кв. м.

В исковом заявлении истец указал, что 07.09.2017 в судебном заседании ознакомился с отчетом независимого оценщика Южного филиала Торгово-промышленной палаты РБ о рыночной экспертизе (оценке) N 006-01-00044-0/С от 08.07.2012.

Указанные обстоятельства явились поводом для обращения истца в суд с данным исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что требования об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества арендатором в настоящем деле не заявлялись, заявителем избран ненадлежащий способ защиты права, с учетом этого судом отклонено ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения достоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Оценив в порядке ст.71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В рамках настоящего дела истцом оспаривается достоверность отчета оценщика, положенного в основу определения выкупной стоимости, в связи с чем истец просит определить иную выкупную стоимость, определенную в результате судебной экспертизы и внести изменения в заключенный договор купли-продажи.

При этом из существа спорных правоотношений следует, что истец не согласен с площадью выкупленного им по указанному договору купли-продажи помещения и выкупной ценой, исчисленной из расчета 514, 4 кв. м, в то время, как торговая площадь помещений составляет только 175 кв.м., а площадь подвала (241,2 кв.м.) является вспомогательной площадью, разделенной на узкие помещения.

В качестве правого обоснования истец ссылается на положения ст. 450, 475, 555-557 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

На основании ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При исследовании обстоятельств дела судом установлено, что договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 24.09.2012 N 119 заключен в порядке реализации преимущественного права на приобретение такого имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Возможность изменения договора предусмотрена главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей вопросы оснований, порядка и последствий изменения и расторжения договора.

Исходя из системного толкования положений указанной главы Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами и его изменении должен решаться сторонами договора или в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 названного Кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, изменение договора допускается лишь в случаях, прямо названных в данном пункте.

Из содержания указанных норм права следует, что лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной.

В обоснование исковых требований ООО ТФ "Меркурий" сослалось на неправильное определение рыночной стоимости имущества, являющегося предметом договора, на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 066-01-00044-О/С от 08.07.2012, который, по мнению истца, составлен исходя из площади 514,4 кв.м. как торговой площади.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Обязательность проведения оценки объектов оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, предусмотрена статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Статьей 12 названного Федерального закона установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как установлено арбитражным судом договор купли-продажи от 24.09.2012 N 119 сторонами заключен без разногласий; подписывая договор, покупатель согласился в том числе с существенным условием данного договора в виде площади выкупаемого имущества ( 514,4 кв.м.) и размера выкупной стоимости имущества, определенной по итогам оценки, произведенной Южным Филиалом ТТП РБ; рыночная стоимость выкупаемого объекта муниципальной собственности размере 15 175 080 рублей утверждена постановлением администрации городского округа г. Стерлитамак от 17.08.2012 N 1938; данный ненормативный акт не оспорен.

Из оспариваемого отчета N 006-01-00044-О/с от 25.06.2012 следует, что предметом оценки являлись как площадь первого этажа - 273,2 кв.м., так и площадь подвала - 241,2 кв.м. Оценщиком отдельно определена рыночная стоимость помещений первого этажа - 10 326 960 руб., а также подвала - 4 848 120 руб.

Указанные помещения общей площадью 514,4 кв.м. переданы истцу в собственность.

Судом первой инстанции также правильно со ссылкой на пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" отмечено, что требование об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки обществом могло быть предъявлено до момента заключения договора от 01.04.2010 N 16.

Истцом при рассмотрении дела не названы какие либо обстоятельства, порочащие отчет оценщика, на основании которого реализовано муниципальное имущество, кроме единственного обстоятельства, что торговая площадь помещения составляет не всю выкупленную истцом площадь. То обстоятельство, что истца не устраивает величина торговой площади 175,6 кв.м. из общей площади, выкупленной им по спорному договору - 514,4 кв.м., а также то, что остальные площади являются вспомогательными, не является безусловным основанием для признания недостоверным отчета, используемого при установлении цены договора.

Согласно п. 1 ст. 1 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ названный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации; п. 3 ст. 1 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Как установлено в п. 4 ст. 3 Закона о приватизации, к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным названным Федеральным законом, применяются нормы гражданского законодательства.

Положения Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ регулируют порядок реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества субъектом малого и среднего предпринимательства и устанавливают процедуру заключения с лицом, обладающим данным правом, договора купли-продажи этого имущества, в том числе порядок определения выкупной цены.

Суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований для изменения выкупной цены арендуемого имущества, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта, без оспаривания достоверности данного отчета приняв во внимание, что договор купли-продажи от 04.08.2010 N 998 заключен, переход права собственности на арендуемое имущество к обществу зарегистрирован.

Из существа исковых требований и доводов апеллянта следует, что истец полагает основанием для изменения выкупной цены имущества является обнаружение им скрытых недостатков приобретенного имущества.

Положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и Закона о приватизации отношения сторон договора купли-продажи в случае передачи имущества с недостатками, не оговоренными продавцом, не урегулированы. В связи с этим к указанным отношениям подлежат применению соответствующие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Ссылаясь на положения вышеуказанной нормы, а также ст.555-557 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец не представил соответствующих доказательств того, что истцу передано помещение ненадлежащего качества.

Материалами дела подтверждается, что истец до приобретения в собственность указанного помещения площадью 514,4 кв.м. арендовал его по договору аренды N 153 от 07.02.2012. Оснований полагать, что истцу не было известно о площади и размерах помещений подвала, приобретенных им в составе нежилого помещения по договору купли-продажи от 24.09.2012 N 119, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Апелляционный суд также не усматривает оснований, предусмотренных ст.445, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, для изменения в судебном порядке договора купли-продажи.

Из существа заявленных требований следует, что истцом требования о признании недействительными условий спорного договора не заявляются.

Учитывая фактические обстоятельства дела, судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы для определения достоверной величины рыночной стоимости выкупленного истцом объекта недвижимости, поскольку заявителем избран ненадлежащий способ защиты права, которое он предполагает нарушенным, не соответствующий характеру и последствиям нарушения права и не обеспечивающий его восстановление.

По тем же основаниям аналогичное ходатайство истца отклонено судом апелляционной инстанции.

Доводы апеллянта о том, что в судебном акте не нашли отражения результаты заявленного истцом ходатайства о восстановлении срока на оспаривание отчета об оценке, подлежат отклонению, поскольку указанные обстоятельства не имеют правового значения в рассматриваемом деле, а пропуск истцом срока исковой давности не являлся причиной отказа в удовлетворении исковых требований.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются безусловным основанием к отмене судебного акта, не установлено.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьёй 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.02.2018 по делу N А07- 11213/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Меркурий" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.В. Пивоварова