Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2018 г. N 09АП-13038/18

город Москва

25 апреля 2018 г.

Дело N А40-213623/17

Резолютивная часть постановления объявлена 18.04.2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 25.04.2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Савенкова О.В.

судей Проценко А.И., Александровой Г.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Традиция"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 05.02.2018

по делу N А40-213623/17 (37-1336), принятое судьей Скачковой Ю.А.

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН1037739510423)

к ООО "Традиция" (ОГРН 1057746160933, ИНН 7709591405)

о взыскании 61 404 246 руб.,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Немченков Д.А. по доверенности от 28.12.2017;

от ответчика: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Традиция" с требованием о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 11.06.2008 N 01-00715/08 за период с сентября 2015 по апрель 2017 в размере 2 142 840 руб. 72 коп., неустойки (пени) за период с 06.11.2015 по 30.04.2017 в размере 225 446 руб. 35 коп.; расторжении договора аренды от 11.06.2008 N 01-00715/08; выселении Общества с ограниченной ответственностью "Традиция" из нежилого помещения площадью 226,5 кв.м., расположенного по адресу: б-р Покровский, д. 16-18, стр. 4-4А, г. Москва и обязать передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы.

Иск заявлен на основании ст. ст. 11, 12, 15, 309, 314, 330, 393, 394, 614, 615, 622 ГК РФ и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды нежилого помещения от 11.06.2008 N 01-00715/08 в части оплаты арендной платы и возврата помещений.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.02.2018 исковые требования удовлетворены в части.

Суд взыскал с ООО "Традиция" в пользу Департамента городского имущества города Москвы долг 2 142 840,72 руб. и пени 225 446,35 руб., всего 2 368 287,07 руб. В остальной части иска суд отказал.

При этом суд исходил из того, что ответчиком были допущены нарушения условий договора аренды в части уплаты арендных платежей.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Традиция" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 05.02.2018, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, обжалуемое решение является незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке статей 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между Департаментом имущества города Москвы (далее - истец, арендодатель) и ООО "Традиция" (далее - ответчик, арендатор) 11.06.2008 заключен договор аренды нежилого помещения N 01-00715/08.

Согласно п. 1.1. Договора Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение) (далее - Объект аренды) общей площадью 226.5 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 16-18, строение 4-4А.

Право собственности города Москвы зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем сделана запись N 77-77/-11/084/2009-912 от 23.03.2009.

Срок действия Договора установлен с 01.01.2008 до 30.06.2025 (в редакции Дополнительных соглашений от 21.06.2013, 12.08.2015).

Согласно п. 2.2. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном порядке.

В соответствии с п. 6.1. Договора за Объект аренды величина арендной платы определяется на основании действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы на дату заключения настоящего Договора и не может быть снижена.

Согласно п. 6.2. Договора за указанный в разделе 1 настоящего Договора Объект аренды величина арендной платы устанавливается в размере 2771135 рублей, (одного миллиона семисот семидесяти одной тысячи ста тридцати пяти рублей) с НДС в год.

В арендную плату не включены:

- плата за пользование земельным участком, на котором расположен Объект аренды, или соответствующей долей в земельном участке;

- плата за эксплуатационное обслуживание, а также плата за пользование общей собственностью;

- плата за предоставляемые коммунальные услуги. В течение первого года оплата аренды производится по ставке, определенной на оснований действующих на дату заключения настоящего Договора нормативных правовых актов города Москвы, в последующие годы оплата аренды производится с учетом коэффициента-дефлятора, учитывающего изменение потребительских цен на товары (работы, услуги) в Российской Федерации в предшествующем периоде (далее - коэффициент-дефлятор), устанавливаемого ежегодно уполномоченным органом РФ (Минэкономразвития РФ).

При этом, ежегодная арендная плата исчисляется путем умножения ставки арендной платы, действовавшей в предыдущем году с учетом коэффициента-дефлятора, на новый коэффициент дефлятор.

Согласно п. 6.5 Договора ответчик обязался оплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца.

В нарушение условий Договора ответчик принятые на себя обязательства исполнял ненадлежащим образом, в результате чего у него образовалась задолженность по арендной плате за период с сентября 2015 года по апрель 2017 года в размере 2 142 840,72 руб.

Истцом в адрес ответчика направлены претензии от 27.04.2017 N 33-6-102284/17-(0)-1 и от 27.04.2017 N 33-6-102284/17-(0)-1 с требованием об оплате образовавшейся задолженности, также ответчику предлагалось расторгнуть договор аренды, письменно подтвердив свое согласие в течение месячного срока с даты направления указанной претензии.

Указанные претензии ответчиком оставлены без удовлетворения.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ - обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 ГК РФ указывает на то, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Ответчиком обязанность по оплате арендной платы исполнялась не надлежащим образом в связи с чем, истец обратился с иском. Представленный истцом расчет задолженности судом проверен, технически и арифметически выполнен правильно.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, требование истца в части взыскания с ответчика задолженности по договору аренды в размере 2 142 840,72 руб. являются доказанными и обоснованными.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как установлено судом, свои обязательства по внесению арендных платежей ответчик исполнял ненадлежащим образом, доказательств оплаты долга в размере 2 142 840,72 руб. не представил.

Согласно п.7.1 договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени по процентной ставке, равной одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Истец на основании п. 7.1 договора аренды начислил неустойку за период с 06.11.2015 по 30.04.2017 в размере 225 446,35 руб.

Принимая во внимание положения вышеназванных норм материального права, учитывая конкретные обстоятельства дела, судебная коллегия находит правомерными выводы суда первой инстанции о взыскании с ответчика в пользу истца указанных сумм долга и неустойки, поскольку заявитель не исполнил свои обязательства по внесению арендных платежей надлежащим образом, хотя должен был это сделать в силу статей 309 - 310, 314, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом также было заявлено требование о расторжении договора аренды от 11.06.2008 N 01-00715/08; выселении ООО "Традиция" из нежилого помещения площадью 226,5 кв.м., расположенного по адресу: б-р Покровский, д. 16-18, стр. 4-4А, г. Москва и обязании передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы.

Согласно п. 8.3. настоящий Договор может быть досрочно расторгнут в связи с односторонним отказом Арендодателя от исполнения договора на основании пункта 3 статьи 450 ГК РФ в следующих случаях:

- использование Арендатором Объекта аренды не по целевому назначению, указанному в п.1.3 настоящего Договора;

- невнесение Арендатором арендной платы в течение двух периодов оплаты подряд либо недоплата арендной платы, повлекшая задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты;

- не подписание Арендатором акта приема-передачи Объекта аренды, если договор заключен на срок менее года;

- отказ Арендатора от восстановления Объекта аренды при наступлении страхового случая;

- передача Объекта аренды Арендатором (как целого, так и его части) другим лицам по какому-либо основанию без согласия Арендодателя;

- проведение Арендатором перепланировки (переустройства) Объекта аренды либо его части без согласования Арендодателя и соответствующего решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке;

- не уплата штрафов, предусмотренных пунктом 7.5, настоящего договора;

- невыполнение Арендатором полностью или частично обязательств, предусмотренных условиями настоящего Договора;

- невыполнение Арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 5.4.14. настоящего Договора;

- признание Арендатора несостоятельным (банкротом).

Договор аренды считается расторгнутым с момента направления Арендатору соответствующего уведомления заказным письмом.

При этом арендатор обязан освободить Объект аренды в течение одного месяца с момента направления уведомления.

Возврат Объекта аренды Арендодателю производится в соответствии с разделом 3 настоящего Договора.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 2. ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" ВАС РФ разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

В соответствии с п. 2 ст. 224 ГК РФ если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента. Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ). На основании изложенного и руководствуясь п. 1 ст. 407 ГК РФ, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли- продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы. При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ в случае возникновения между сторонами преддоговорного спора, договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда, в данном случае это 15.01.2018.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.10.2017 по делу N А40-188397/16 урегулированы разногласия между истцом и ответчиком, спорные условия договора купли-продажи нежилого помещения изложены согласно резолютивной части оспариваемого судебного акта.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2018 решение от 26.10.2017 оставлено без изменения без изменения.

Таким образом, решение от 26.10.2017 по делу N А40-188397/16 вступило в законную силу 15.01.2018.

В связи с этим, договор аренды нежилого помещения от 11.06.2008 N 01-00715/08 прекращен совпадением арендодателя и арендатора в одном лице с момента вступления в законную силу 15.01.2018 решения Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-188397/16.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно отказал в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и выселении ответчика, поскольку обязательства сторон по договору аренды прекратились с момента заключения договора купли-продажи нежилого помещения, а данное нежилое помещение считается переданным ответчику уже не по договору аренды, а по договору купли-продажи. Изложенное исключает выселение ответчика, ввиду отсутствия оснований для расторжения договора и заключения ответчиком договора купли-продажи спорного имущества, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРН на дату судебного заседания.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для их переоценки.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05.02.2018 по делу N А40-213623/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ООО "Традиция" (ОГРН 1057746160933, ИНН 7709591405) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

А.И. Проценко Г.С. Александрова