Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2018 г. N 12АП-15705/17

г. Саратов

26 апреля 2018 г.

Дело N А57-12918/2017

Резолютивная часть постановления объявлена "19" апреля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен "26" апреля 2018 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никольского С.В.,

судей Дубровиной О.А., Шалкина В.Б.,

в отсутствие представителей сторон,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кусаиновой Г.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества Фирма "Ж.А.К." на решение Арбитражного суда Саратовской области от 29 ноября 2017 года по делу N А57-12918/2017 (судья Горбунова Н.В.), по иску комитета по управлению имуществом города Саратова (ИНН 6450003860, ОГРН 1026402195511), г. Саратов к закрытому акционерному обществу Фирма "Ж.А.К." (ИНН 6455005660, ОГРН 1026403667840), г. Саратов, о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился Комитет по управлению имуществом города Саратова (далее - КУИ) с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу Фирма "Ж.А.К." (далее - ЗАО "Ж.А.К.") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 29.09.2014 N А-14-779Ю/Ф-2 за период с 27.10.2014 по 30.09.2016 в сумме 236 612 руб. 33 коп., а также неустойки за период с 10.01.2015 по 25.10.2016 в сумме 6 229 руб. 55 коп.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 29.11.2017 с ЗАО "Ж.А.К." в пользу КУИ взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 29.09.2014 N А-14-779Ю/Ф-2 за период с 27.10.2014 по 30.09.2016 в размере 188 446 руб. 92 коп., неустойка за период с 10.01.2015 по 25.10.2016 в сумме 6 229 руб. 55 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С ЗАО "Ж.А.К." в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в сумме 6 299 руб.

ЗАО "Ж.А.К.", не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Дело в арбитражном суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии с требованиями статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 25.09.2014 N 3031 ЗАО "Ж.А.К." предоставлен в аренду сроком па 25 лет земельный участок площадью 6126 кв.м, с кадастровым номером 64:48:020308:166, для размещения производственных и административных зданий по адресу: г. Саратов, ул. Орджоникидзе, 24.

Во исполнение данного постановления между администрацией муниципального образования "Город Саратов" ("Арендодатель") и ЗАО "Ж.А.К." ("Арендатор") заключен договор аренды земельного участка N А-14-779Ю/Ф-2 от 29.09.2014.

Пунктом 3.2 спорного договора аренды определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом.

Пунктом 6.2 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ, от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

По расчёту истца, в результате ненадлежащего исполнения ЗАО "Ж.А.К." своих обязательств по договору аренды, у ответчика образовалась задолженность по уплате арендной платы с 27.10.2014 по 30.09.2016 в сумме 236 612 руб. 33 коп.

За просрочку исполнения обязательства истцом ответчику за период с 10.01.2015 по 25.10.2016 начислены пени в размере 6 229 руб. 55 коп.

28.11.2016 истцом направлена претензия N 13-05/29763 от 15.11.2016 об оплате задолженности по арендной плате за землю.

Неоплата ЗАО "Ж.А.К." в добровольном порядке суммы задолженности и пени по договору аренды за исковой период послужила основанием для обращения истца в арбитражный суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

Разрешая спор, суд первой инстанции установил факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате арендной платы, при этом, принимая во внимание распоряжение Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 N 989-Р, которым была установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка, пришёл к выводу о частичном удовлетворении иска.

Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с нормами статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Как установлено судом первой инстанции и не опровергнуто ответчиком, объект аренды находится у арендатора во временном владении и пользовании. Данные обстоятельства не оспариваются сторонами.

Следовательно, у арендатора возникла встречная обязанность по внесению в установленные Договором сроки и порядке арендных платежей за пользование этим имуществом.

Вместе с тем, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1, л.д.46) обременение в виде аренды в пользу ЗАО "Ж.А.К." (арендатора) на спорный земельный участок с кадастровым номером 64:48:020308:166 зарегистрировано 07.04.2016, в то время как согласно раздела 4.1.1 указанной Выписки, срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта, установлен с 29.09.2014 по 29.09.2063.

Факт использования земельного участка обществом не оспаривается, учитывается наличие на нем строений, принадлежащих ответчику.

Акт приема-передачи земельного участка подписан сторонами 27.10.2014.

При таких обстоятельствах, ответчик в силу принципа платности обязан был внести плату за пользование земельным участком с указанной даты. Факт отсутствия государственной регистрации спорного договора в период до 07.04.2016 (как ссылается заявитель жалобы) не исключает обязанности общества оплачивать такое использование земельным участком, находящимся в аренде.

В абз. 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Кроме того, в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 содержится правовой подход, согласно которому, сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими надлежащим образом.

Таким образом, как правильно указал суд, отсутствие государственной регистрации договора аренды не является препятствием для его исполнения либо основанием для освобождения от его исполнения.

Соглашение по всем существенным условиям было достигнуто сторонами в момент подписания договора аренды от 29.09.2014, в соответствии с которым, истец (арендодатель) предоставил, а ответчик (арендатор) принял во временное пользование за обусловленную плату имущество, что подтверждается актом приема-передачи имущества от 27.10.2014.

С момента подписания договора и принятия имущества ответчик взял на себя обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом.

Государственная регистрация договора является лишь способом подтверждения возникших договорных отношений в целях защиты прав третьих лиц от недобросовестного поведения сторон договора.

Ответчиком в опровержение исковых требований указано на невозможность осуществления правомочий арендатора в полном объеме до момента регистрации договора. Указанный довод признается судом несостоятельным, поскольку нормальная эксплуатация принадлежащих ответчику нежилых зданий не могла быть ограничена только площадью застройки земельного участка под зданием, так как включает так же ту часть земной поверхности, которая необходима для эксплуатации зданий в соответствии с их предназначением, то есть отсутствие государственной регистрации договора не лишало ответчика использовать арендуемый земельный участок в полном размере после его передачи арендодателем.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения платежа, указанного в пункте 3.2 договора, т.е. в случае оплаты арендной платы по истечении срока, указанного в пункте 3.2 Договора, Арендаторы уплачивают неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, установленной на дату внесения очередного платежа, от суммы, подлежащей оплате. Неустойка начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязательства, предусмотренного настоящим Договором, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного настоящим Договором срока исполнения обязательства до момента фактического исполнения обязательства.

Факт просрочки внесения арендных платежей за спорный период подтверждается письменными материалами дела и ответчиком не оспорен.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск о взыскании арендной платы за период с 27.10.2014 по 30.09.2016 в размере 188 446 руб. 92 коп. и неустойки, предусмотренной за нарушение срока оплаты.

Размер неустойки ответчиком не оспаривается.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.

Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 29 ноября 2017 года по делу N А57-12918/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С.В. Никольский

Судьи

О.А. Дубровина В.Б. Шалкин