Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2018 г. N 10АП-4380/18

г. Москва

27 апреля 2018 г.

Дело N А41-96890/17

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 апреля 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей Коновалова С.А., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Искендеровой Я.Г.,

при участии в заседании:

от истца Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика Общества с ограниченной ответственностью "Флорахим" - Лобачева Е.Н. представитель по доверенности от 02 апреля 2018 года,

от третьих лиц Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области - не явились, извещены надлежащим образом,,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Флорахим" на решение Арбитражного суда Московской области от 07 февраля 2018 года по делу N А41-96890/17, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по иску Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Флорахим" о расторжении договора аренды земельного участка, третьи лица - Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Флорахим" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 20 февраля 2009 года N 1073 с кадастровым номером 50:09:0080203:106, площадью 6000 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г. Солнечногорск, 62 км Ленинградского шоссе, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала 50:09:0080203, категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенное использование: "для общественно-делового и гражданского строительства (размещение бизнес-офисов и предприятия по ремонту и оборудованию автомобилей)".

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле принимает участие Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 07 февраля 2018 года исковые требования удовлетворены (л.д. 74-75).

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей истца и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Выслушав объяснения представителя ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 20 февраля 2009 года Комитет по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (арендодатель) и ОАО "Экспертцентр" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 1073, в соответствии с которым в аренду обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080203:106, общей площадью 6 000 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г. Солнечногорск, 62 км Ленинградского шоссе, в целях общественно-делового и гражданского строительства (размещение бизнес-офисов предприятия по ремонту и оборудованию автомобилей).

Срок действия договора сторонами установлен на 49 лет с 20 февраля 2009 года по 19 февраля 2058 года (пункт 2.1 договора).

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись.

В дальнейшем права и обязанности арендатора по договору аренды на основании договоров передачи прав и обязанностей неоднократно передавались иным лицам.

В соответствии с договором передачи прав и обязанностей по договору аренды, заключенного 14 июня 2016 года между ООО "Авилон" и ООО "Флорахим" права и обязанности арендатору по договору аренды перешли к последнему.

Договор передачи прав и обязанностей от 14 июня 2016 года был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 28 июля 2016 года в ЕГРН внесена соответствующая регистрационная запись.

Истцом 30 ноября 2016 года проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080203:106, площадью 6 000 кв.м., по итогам обследования составлен акт обследования земельного участка, из которого следует, что данный земельный участок огорожен забором по периметру в границах, указанных согласно кадастровой карте; на земельном участке растут деревья, кустарниковая растительность; признаки освоения отсутствуют; участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

Истец 18 июля 2017 года направил в адрес ответчика уведомление от 11 июля 2017 года N 15исх-6700/КУИ с требованием в течение 30-ти дней устранить выявленные нарушения, либо расторгнуть договор аренды земельного участка.

Однако данная претензия ответчиком была оставлена без удовлетворения.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Исходя из содержания абзаца 5 подпункта 1 пункта 2 статьи 45, статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды.

Действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

При этом, исходя из вышеуказанных норм, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся для строительства, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 ГрК РФ), проектной документации (статьи 47, 48 ГрК РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 ГрК РФ освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Как указывалось выше, спорный земельный участок был передан ответчику в целях общественно-делового и гражданского строительства (размещение бизнес-офисов предприятия по ремонту и оборудованию автомобилей).

В обоснование нецелевого использования ответчиком земельного участка администрацией представлены акт осмотра земельного участка от 30 ноября 2016 года, согласно которому земельный участок огорожен забором по периметру в границах, указанных согласно кадастровой карте; на земельном участке растут деревья, кустарниковая растительность; признаки освоения отсутствуют; участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

Таким образом, ответчик с 2009 года по настоящее время использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением, не производит строительство указанного в договоре здания.

Доводы ответчика о том, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080203:106 постановлением Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области от 13 декабря 2013 года N 7430 утвержден градостроительный план земельного участка, не принимается судом в качестве доказательства, свидетельствующего об освоении земельного участка, по следующим обстоятельствам.

В соответствии с действующим законодательством на основании утвержденного градостроительного плана земельного участка разрабатывается проектная документация строительства, а также выдается разрешение на строительство.

По смыслу части 7 статьи 51 ГрК РФ градостроительный план земельного участка действует в течение трех лет с момента его выдачи, поскольку разрешение на строительство выдается только при наличии градостроительного плана земельного участка, выданного не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство.

В данном случае градостроительный план земельного участка был утвержден и выдан 13 декабря 2013 года, следовательно, срок его действия истек 13 декабря 2016 года.

Тем более что с момента выдачи градостроительного плана прошло более четырех лет, а надлежащих доказательств того, что ответчик предпринимал в указанный период какие-либо действия направленные на освоение земельного участка в суд не представлено.

Также не принимаются доводы ответчика о том, что в настоящее время предпринимаются меры направленные на освоение земельного участка, в частности, ведутся предпроектные работы по формированию концепции размещения на земельном участке объекта и работы по технологическому присоединению к сетям электроснабжения, поскольку не подтверждаются каким-либо надлежащими доказательствами, представленными в материалы дела. Письмо ПАО "МОЭСК" о разъяснении порядка технологического присоединения данным доказательством не является.

Доводы ответчика о том, что общество стало арендатором на основании договора о передаче прав и обязанностей, заключенного только 14 июня 2016 года, в связи с чем, трехлетний срок в настоящее время не истек, не принимаются судом во внимание, поскольку законодатель не связывает течение указанного срока с изменением сторон в обязательствах.

Более того, предпринимательской деятельностью признается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (статья 2 ГК РФ).

ООО "Флорахим", заключая договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды, должно было предвидеть риски, связанные с принятием прав и обязанностей арендатора земельного участка, в том числе в части возможности наступления неблагоприятных последствий в связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению.

Ссылка ответчика на соглашение о расторжении от 10 ноября 2017 года, согласно которому договор передачи прав и обязанностей по договору аренды от 20 февраля 2009 года N 1073, заключенный 14 июня 2016 года между ООО "Авилон" и ООО "Флорахим", не принимается апелляционным судом, поскольку государственная регистрация данного соглашения произведена 17 апреля 2018 года, то есть после вынесения оспариваемого решения судом первой инстанции (07 февраля 2018 года).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 07 февраля 2018 года по делу N А41-96890/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

С.А. Коновалов В.Н. Семушкина