Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2018 г. N 10АП-11476/18

г. Москва

23 августа 2018 г.

Дело N А41-2577/18

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 августа 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Семушкиной В.Н.,

судей: Немчиновой М.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Малофеевой Ю.В.,

при участии в заседании:

от истца - Райкова Н.В. по доверенности N 21-ДВ от 18.01.2018,

от ответчика - представитель не явился, извещен;

от 3-их лиц - представители не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Технопром" на решение Арбитражного суда Московской области от 10 мая 2018 года по делу N А41-2577/18, принятое судьей Гриневой А.В., по иску Администрации городского округа Мытищи МО к ООО "Технопром", третье лицо: Министерство имущественных отношений МО, ТУ ФАУГИ в МО о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Технопром" о взыскании задолженности по договору N 3879 основной долг за период 01.04.2015 по 31.12.2017 в размере 31 674 622,03 руб., пени за период с 16.06.2015 по 01.11.2017 в размере 6 561 158,13 руб., расторжении Договора аренды земли от 28.07.2003 г. N 3879.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области, Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 10 мая 2018 года по делу N А41-2577/18 требования Администрации городского округа Мытищи МО удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ООО "Технопром" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований - отказать. В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик сослался на то, что решение суда первой инстанции вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм процессуального и материального права.

Представитель Администрации городского округа Мытищи МО в судебном заседании поддержал решение суда, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители ответчика и третьих лиц, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, отзыв на апелляционную жалобу, заслушав представителя Администрации городского округа Мытищи МО, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.07.2003 г. между Администрацией Мытищинского муниципального района и ООО "Технопром" был заключен договор аренды земельного участка N 3879 (Далее - договор).

В соответствии с п. 1.1., п. 2.1 Договора Администрация Мытищинского муниципального района (Арендодатель) сдает, а ООО "Технопром" (Арендатор) принимает в аренду на 49 лет земельный участок общей площадью 23197 кв. м (кадастровый N 50:12:0080511:0003), расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, пос. Нагорное для размещения производственно-торгового и складского комплекса.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 12 августа 2003 г.

Подпунктом 5 пункта 5 Договора установлено ограничение в пользовании: 20273 кв. м - участок в красных линиях застройки и санитарно-защитная зона МКАД.

В соответствии с п. 2.2., п. 2.4. Договора арендная плата устанавливается в размере 1 515 191 руб. в год, размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке по требованию Арендодателя, но не чаще одного раза в год и вносится равными долями до 05 числа каждого первого месяца текущего квартала.

В соответствии с п. 4.2. Договора и при несоблюдении Арендатором порядка, условий и сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Как указывает истец, ответчик не исполнял свои обязанности по договору, в результате чего у него образовалась задолженность по арендной плате.

13.11.2017 истцом в адрес ответчика было направлено требование об уплате задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды, сроком до 30.11.2017.

Поскольку в добровольном порядке ответчик задолженность не оплатил, истец обратился в сду с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока подтверждается материалами дела, произведенный истцом расчет неустойки судом проверен и признан правильным.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по вышеуказанному договору аренды земельного участка за период с 01.04.2015 по 31.12.2017 составила 31 674 622,03 руб.

Проверив представленный истцом расчет, суд первой инстанции признал его правильным.

Доказательств, подтверждающих оплату долга ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявленное требование о взыскании суммы задолженности 31 674 622,03 руб. является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Довод апелляционной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора отклоняется апелляционным судом, ввиду следующего

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Как следует из материалов дела, досудебное требование направлено администрацией городского округа Мытищи в адрес ответчика 13.11.2017 (исх. N И-11495). Срок направления ответа и оплаты установлен до 30.11.2017.

Исковое заявление передано на рассмотрение Арбитражного суда Московской области 26.12.2017, т.е. по истечении 30 дней со дня направления досудебной претензии (требования).

Таким образом, досудебный порядок истцом соблюден.

Довод ответчика об отсутствии у истца права требования арендной платы за земельный участок, подлежит отклонению, как противоречащий фактическим обстоятельствам дела.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:12:0080511:3 заключен 28.07.2003 между Администрацией Мытищинского района и ООО "Технопром".

Спорный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Как следует из п. 2 ст. 3.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ, распоряжение земельными участками, предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов, в зависимости от нахождения соответствующего земельного участка на территории того или иного муниципального района или городского округа, за исключением случаев, прямо установленных федеральным законодательством.

Право Российской Федерации на спорный земельный участок было оспорено истцом, Решением Арбитражного суда Московской области от 16.11.2017, оставленным без изменения Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2018, по делу А41-68401/17 право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 50:12:0080511:3 признано отсутствующим.

Кроме того, согласно п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Кроме того, истцом завялено требование о взыскании пени за период с 16.06.2015 по 01.11.2017 в размере 6 561 158,13 руб.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

На основании пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца, сумма неустойки по вышеуказанному договору аренды земельного участка за период с 16.06.2015 по 01.11.2017 составила 6 561 158,13 руб.

Представленный истцом расчет проверен апелляционным судом и признан корректным, выполненным арифметически правильным.

Поскольку ответчик о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в суде первой инстанции не заявлял, соответствующих доказательств в дело не представлял, апелляционный суд считает обоснованным взыскание неустойки в заявленном размере.

Кроме того, истцом заявлено о расторжении договора аренды земли от 28.07.2003 г. N 3879.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) не устранение совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Судом первой инстанции установлено, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, исходя из совокупности установленных фактических обстоятельств рассматриваемого спора, принимая во внимание систематическое нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы по договору аренды, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование в части расторжения договора аренды земли от 28.07.2003 г. N 3879 является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 10 мая 2018 года по делу N А41-2577/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

М.А. Немчинова Л.В. Пивоварова