Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2018 г. N 10АП-4447/18

г. Москва

26 апреля 2018 г.

Дело N А41-90633/17

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Немчиновой М.А., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Русаковым В.О.,

при участии в заседании:

от ЗАО "ЛиС": Саитов Д.В., по доверенности от 28.02.2018;

от Управления Росреестра по Московской области: не явились, извещены;

от Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены;

от Администрации городского округа Красногорск Московской области: Эфендиев Э.Г., по доверенности от 09.04.2018,

рассмотрев в судебном заседании дело N А41-90633/17 по исковому заявлению Администрации городского округа Красногорск Московской области к ЗАО "ЛиС", третьи лица: Управление Росреестра по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Красногорск Московской области обратилась в суд с исковым заявлением к ЗАО "ЛиС" со следующими требованиями:

Расторгнуть договор аренды земли от 18 мая 2001 года с кадастровым номером 50:11:0020410:261, находящийся по адресу: в д. Путилково, Путилковское шоссе, Красногорский район, Московской области, для использования в целях: "для строительства магазина", общей площадью 2 100 кв.м сроком на 49 лет.

Обязать ЗАО "ЛиС" вернуть (передать по акту приема-передачи земельного участка) Администрации городского округа Красногорск Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020410:261, находящийся по адресу: в д. Путилково, Путилковское шоссе, Красногорский район, Московской области, для использования в целях: "для строительства магазина", общей площадью 2 100 кв.м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области и Управление Росреестра по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 02 февраля 2018 года по делу N А41-90633/17 требования Администрации городского округа Красногорск Московской области удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке.

Определением от 19 апреля 2018 года Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела N А41-90633/17 по правилам рассмотрения дел в суде первой инстанции в связи с тем, что материалы настоящего дела не содержат сведения о надлежащем извещении ответчика о времени и месте судебного разбирательства в суде первой инстанции.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель истца поддержал заявленные требования, представитель ответчика против удовлетворения указанных требований возражал.

Третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Рассмотрев дело в порядке пункта 6.1 статьи 268 АПК РФ по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции по имевшимся и дополнительно представленным сторонами документам, суд считает иск не подлежащим удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Красногорск Московской области и ЗАО "ЛиС" был заключен договор аренды земельного участка N б/н от 18.05.2001.

Стороны согласовали предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 50:11:0200410:261 площадью 2100 кв., срок его действия, размер и порядок внесения арендных платежей.

В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство своевременно уплачивать арендные платежи.

В соответствии с условиями договора, участок предоставлен для размещения многофункционального делового центра.

Согласно условиям договора, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

В целях проверки использования земельного участка по целевому назначению было проведено обследование земельного участка, по результатом которого был составлен акт от 18.05.2017, согласно которому земельный участок не используется по его целевому назначению, что подтверждается приложенными фототаблицами.

Истец направил в адрес ответчика претензию N 1.2.5/4100 от 30.06.2017 о нарушении условий договора аренды земельного участка в связи с неиспользованием земельного участка в установленных договором целях и предложил расторгнуть договор.

В связи с изложенным, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ч. 2 ст. 452 ГК РФ).

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ч. 1 ст. 610 ГК РФ).

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с ч. 9 ст. 22 ЗК РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как указывалось выше, арендодатель в основание требований о расторжении договора аренды земельного участка ссылается на неиспользование земельного участка по целевому назначению.

Обязательный досудебный порядок урегулирования рассматриваемого спора истцом соблюден, что подтверждается соответствующей претензией и почтовой квитанцией (том 1 л.д. 27-30).

Как указывалось выше, в качестве доказательств существенного нарушения условий договора аренды, истец представил в материалы дела акт осмотра спорного земельного участка, в соответствии с которым участок огорожен временным металлическим забором, участок не используется по целевому назначению.

В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 данной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, а именно, при ненадлежащем использовании земельного участка неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как указывает истец, спорный земельный участок, предназначенный под строительство и предоставленный для этих целей в аренду, в течение четырех лет не используется и даже не осваивается, что зафиксировано в актах осмотра.

Земельное законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся под размещения многофункционального делового центра, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 ГрК РФ), проектной документации (статьи 47, ГрК РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 ГрК РФ освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Договором аренды спорного земельного участка срок для "освоения" не предусмотрен. Законом такой срок также не установлен.

При этом, ответчиком в материалы дела представлены следующие доказательства освоения им спорного земельного участка.

28.07.2008 ответчиком с ОАО "МОЭСК" заключен договор N 08-08-302-1157(424) на технологическое присоединение энергопринимающих устройств к электросетям в целях обеспечения электроэнергией многофункционального делового центра

Ответчиком получены: Технические условия присоединения энергопринимающих устройств к электрическим сетям N 08-08-202-845(424) от 28.06.2008; N 08-11-202- 8330(916927/125) от 10.06.2014; N 08-15-202-5547(905808/125) от 15.04.2015.

За услуги по присоединению энергопринимающих устройств к электрическим сетям ответчиком уплачено ОАО "МОЭСК" 7 282 170 руб. (платежное поручение N 16 от 30.07.2008).

Получены Технические условия для присоединения к сетям водопровода и канализации от 30.01.2013.

Получено постановление Главы администрации Красногорского муниципального района N 2714/12 от 28.12.2009 "О разрешении ЗАО "ЛиС" проектирования многофункционального делового центра на земельном участке площадью 0,21 га, расположенном в Московской области, Красногорском р-не, дер. Путилково, прилегающем к территории ДОУ "Детский сад N17".

На основании данного распоряжения ответчиком получено Архитектурнопланировочное задание (АПЗ) на многофункциональный деловой центр (утв. 15.02.2010, утв. Главным архитектором Московской области).

По договору с ООО "ПромГражданПроект" на инженерно-геодезические изыскания N 41 от 15.12.2009 была произведена топографическая съемка в масштабе 1:500 с сечением рельефа 0,5 на площади 1,08 га.

В 2011 году по договору с ООО "ПромГражданПроект" подготовлено Предпроектное предложение "Многофункциональный торговый центр по адресу: Московская область, Красногорский р-н, дер. Путилково, Путилковское шоссе, д.26а"

В 2012 году разработан Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) N RU50505302-BPH013312, который был утвержден постановлением Главы сельского поселения Отрадненское Красногорского муниципального района N 323/9 от 01.10.2012.

Письмом ООО "Маркет Сервис" от 03.12.2012 N 34 ответчику были выданы Технические условия на канализирование комплекса зданий многофункционального делового центра.

Письмом ООО "Маркет Сервис" от 17.02.2015 N 16 ответчику были продлены Технические условия на канализирование комплекса зданий многофункционального делового центра.

Между ООО "Маркет Сервис" и ЗАО "ЛиС" заключен договор N 50 на холодное водоснабжение и водоотведение от 01.01.2014.

Письмом ЗАО "ЛиС" от 07.11.2012 N 12/7 в адрес ОАО "КАПО" запрошены Технические условия на отопление и вентиляцию.

Письмом ЗАО "ЛиС" от 12.10.2012 N 14 в адрес Главы сельского поселения Отрадненского Красногорского муниципального района запрошены Технические условия на отопление и вентиляцию.

Письмом ЗАО "ЛиС" от 12.10.2012 N 13 в адрес Главы сельского поселения Отрадненского Красногорского муниципального района запрошены Технические условия на отопление и вентиляцию.

В 2009 году ООО "Региональная земельная компания -К" подготовлен Технический отчет о топографо-геодезических работах".

16.01.2009 ЗАО "ЛиС" получено Согласование N 708 с Управлением МОСАВТОДОР (РГУ-2) Технических условий N 708 на установление и согласование границ земельного участка, выделенного под размещение многофункционального делового центра.

Таким образом, ответчиком подтвержден факт проведения мероприятий по освоению спорного земельного участка в течение всего срока действия договора, а довод о неиспользовании земельного участка по целевому назначению, соответственно, не подтвержден.

Иных оснований для расторжения спорного договора аренды в судебном порядке истец не привел.

Исходя из изложенного, обжалуемое решение подлежит отмене, а исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 02 февраля 2018 года по делу N А41-90633/17 отменить.

В удовлетворении исковых требований Администрации г.о. Красногорск Московской области отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

М.А. Немчинова В.Н. Семушкина