Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2018 г. N 09АП-13178/18

г. Москва

24 апреля 2018 г.

Дело N А40-9400/16

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей Н.И. Левченко, Д.Н. Садиковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ДГИ г.Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20 февраля 2018 года по делу N А40-9400/16, принятое судьёй Козловым В.Ф.

по иску ООО "Аргус"

к ДГИ г.Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: Климкин А.А. (по доверенности от 02.02.2017)

от ответчика: извещен, представитель не явился

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд г. Москвы обратилось ООО "АРГУС" с иском к ответчику Департаменту городского имущества об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 249,4 кв.м (этаж 1 пом. V ком. 1, 2, 4-11, 13) по адресу: Москва, г. Зеленоград, корп. 1410, путем принятия п. 3.1, 3.4 договора в редакции истца, с указанием цены объекта 6 949 058 руб., размера ежемесячных платежей не менее 115 817,63 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 февраля 2018 года по делу N А40-9400/16, суд определил условия договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 249,4 кв.м (этаж 1 пом. V ком. 1, 2, 4-11, 13) по адресу: Москва, г. Зеленоград, корп. 1410, изложив:

пункт 3.1 договора в следующей редакции:

"3.1. Цена объекта составляет 16 689 000 (шестнадцать миллионов шестьсот восемьдесят девять тысяч) руб. в соответствии с заключением от 14.09.2017 N 135, выполненным экспертом общества с ограниченной ответственностью "Агентство судебных экспертов" Кирилловой Е.В. в рамках судебной экспертизы по делу N А40-9400/16-53-87.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

пункт 3.4 договора в следующей редакции:

"3.4. Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с момента заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 278 150 (двести семьдесят восемь тысяч сто пятьдесят) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

Остальные пункты договора оставить в редакции Департамента городского имущества города Москвы.

Не согласившись с принятым решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 13.02.2018 г. по делу N А40-9400/16-53-87 отменить и принять новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, предложенной Департаментом.

По мнению заявителя, цену выкупаемого объекта, в соответствии с действующим законодательством, устанавливает собственник имущества; истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации.

Истец возражал на доводы жалобы.

Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 20 февраля 2018 года по делу N А40-9400/16 не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, предложенный ответчиком пункт 3.1 договора, устанавливающий цену объекта 24 472 000 руб., не отражает реальной рыночной стоимости выкупаемого помещения.

Истец обратился к оценщику ООО "ЦЭО "АСПЕКТ", который изготовил отчет от 04.12.2015 N 0322/04-12, согласно которому рыночная стоимость выкупаемого объекта составляет 6 949 058 руб. Истец просит принять п. 3.1, 3.4 договора в редакции истца, и возложить на ответчика обязанность заключить договор купли-продажи по указанной цене.

Согласно отчету от 28.10.2015 N 108-15Б/5 об оценке рыночной стоимости объекта, выполненной ООО "АБН-Консалт", достоверность которого подтверждена экспертным заключением от 03.11.2015 N 2584/С-15, выполненным НП СРО "СВОД", рыночная стоимость объекта по состоянию на 31 августа 2015 г. составляла 24 472 000 руб. без НДС.

Решением от 11 июля 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано. Суд установил, что, нежилое помещение общей площадью 249,4 кв.м (этаж 1 пом. V ком. 1, 2, 4-11, 13) по адресу: Москва, г. Зеленоград, корп. 1410, находится в собственности города Москвы (запись в реестре прав от 21.11.2002 N 77-01/10-219/2002-940), и предоставлено во временное возмездное владение и пользование истцу по договору аренды от 04.11.2002 N 10-00272/02 для размещения магазина на срок с 1 октября 2002 г. по 30 сентября 2017 г.

По дополнительному соглашению от 26.06.2013 срок аренды продлен до 30 июня 2015 г.

31 августа 2015 г. арендатор обратился в службу "одного окна" Департамента имущества города Москвы с заявлением о получении государственной услуги - возмездного отчуждения имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы (рег.н. 33-5-47095/15-(0)-0), с приложением необходимых для предоставления услуги документов.

Рассмотрев заявление, Департамент провел оценку, издал распоряжение от 12.11.2015 N 20872 и передал арендатору проект договора купли-продажи помещения по цене 24 472 000 руб. с сопроводительным письмом от 19.11.2015 N 33-5-47095/15-(3)-0.

Не согласившись с ценой продажи, арендатор обращался к оценщику ООО "ЦЭО "АСПЕКТ", который оценил выкупаемое помещение в 6 949 058 руб., отчет от 04.12.2015 N 0324/04-12.

Арендатор возвратил в службу "одного окна" проект договора купли-продажи, согласованный с протоколом разногласий по цене объекта и размеру ежемесячного платежа.

Рассмотрев протокол разногласий, Департамент отказал арендатору в заключении договора на условиях арендатора, о чем сообщил в письме от 14.12.2015 N 33-5-47095/15-(0)-1.

13 января 2016 г. арендатор обратился в арбитражный суд с иском о принятии пункта 3.1, 3.4 по цене объекта в редакции арендатора.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд руководствовался положениями ст. 209, 214, 421, 445 Гражданского кодекса, п. 3 ст. 11 Конституции Российской Федерации, п. 1 ст. 1 Федеративного договора от 31.03.1992 "О разграничении предметов ведения и полномочий между федеральными органами государственной власти Российской Федерации и органами власти суверенных республик в составе Российской Федерации", положениями Федеральных законов от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества _", от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и судебной практикой.

Суд установил, что истец относится к категории субъектов малого предпринимательства, арендованное помещение по состоянию на 1 июля 2013 года находится в непрерывном владении истца в течение двух и более лет.

На основании обращения истца ответчик выполнил необходимые действия, заказал оценку рыночной стоимости спорного объекта, выпустил распоряжение, изготовил проект договора и направил его истцу.

Судом были изучены отчеты, представленные истцом и ответчиком.

Согласно отчету истца, рыночная стоимость помещения составляет 27 863 руб. за кв.м, отчету ответчика - 98 123 руб. за кв.м.

Отчет об оценке, выполненный ООО "ЦЭО "АСПЕКТ", не опровергает выводов о рыночной стоимости объекта, содержащихся в отчете, выполненном ООО "АБН-Консалт".

Исковое заявление не содержит обоснований доводов истца о недостоверности отчета ответчика, рыночная стоимость помещения определена оценщиком ООО "АБН-Консалт" на день обращения истца.

Истцом достоверность величины рыночной стоимости не оспорена, отдельный иск об оспаривании отчета не предъявлялся и не рассматривался.

У суда нет оснований признавать отчет, представленный истцом, или изготовленный назначенным судом экспертом, имеющим заранее установленную силу по сравнению с отчетом ответчика, и отдавать на этом основании предпочтение одному отчету перед другим.

Достоверность отчета ООО "АБН-Консалт" подтверждена экспертным заключением саморегулируемой организации в порядке, установленном ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Недостоверность отчета оценщика ООО "АБН-Консалт" может быть установлена только в ходе специальной экспертизы, предметом которой должна являться проверка достоверности отчета, такая экспертиза может быть проведена при рассмотрении иска об оспаривании достоверности отчета.

При повторном рассмотрении дела с целью проверки доводов сторон о рыночной стоимости объекта, в связи с наличием в деле двух отчетов, судом была назначена экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "Агентство судебных экспертов" Кирилловой Е.В. Согласно выводам эксперта, рыночная стоимость помещения по состоянию на 31 августа 2015 г. составила 16 689 000 руб. без НДС.

Истец изменил исковые требования и просил урегулировать разногласия по п. 3.1 и 3.4 договора, установив цену объекта 16 689 000 руб. на условиях рассрочки с ежемесячной оплатой не менее 278 150 руб.

Согласно выводам назначенного судом оценщика, рыночная стоимость помещения по состоянию на 31 августа 2015 г. составила 16 689 000 руб. без НДС.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд устанавливает цену помещения 16 689 000 руб. без НДС на условиях рассрочки платежа с размером ежемесячного платежа не менее 278 150 руб.

Правильно установив данные фактические обстоятельства, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Доводы заявителя апелляционной жалобы отклоняются апелляционной коллегией, поскольку в соответствии с положением ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества _"), в соответствии с которым субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (п. 4 ст. 4 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества _").

Субъекты Российской Федерации имеют право на проведение оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных Законом об оценочной деятельности.

В отношении оценки объектов, принадлежащих субъектам Российской Федерации, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации (ч. 5 ст. 10 Закона об оценочной деятельности).

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (ст. 6 Закона об оценочной деятельности).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (ст. 13 Закона об оценочной деятельности).

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Закона об оценочной деятельности).

Учитывая положения Закона об оценочной деятельности и Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества _" субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта Российской Федерации, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Так как результаты оценки носят вероятностный характер, предполагается возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки. В связи с этим наличие иного результата оценки само по себе не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости объекта на основании отчета, выполненного ООО "АБН-Консалт".

Достоверность отчета ООО "АБН-Консалт" подтверждена экспертным заключением саморегулируемой организации в порядке, установленном ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Недостоверность отчета оценщика ООО "АБН-Консалт" может быть установлена только в ходе специальной экспертизы, предметом которой должна являться проверка достоверности отчета, такая экспертиза может быть проведена при рассмотрении иска об оспаривании достоверности отчета.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27.04.2017 " Ф05-3174/2017 решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение, так как суд не назначил судебную экспертизу, по результатам которой должна быть определена рыночная стоимость спорного имущества.

При повторном рассмотрении дела с целью проверки доводов сторон о рыночной стоимости объекта, в связи с наличием в деле двух отчетов, судом была назначена экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "Агентство судебных экспертов" Кирилловой Е.В. Согласно выводам эксперта, рыночная стоимость помещения по состоянию на 31 августа 2015 г. составила 16 689 000 руб. без НДС.

Истец изменил исковые требования и просил урегулировать разногласия по п. 3.1 и 3.4 договора, установив цену объекта 16 689 000 руб. на условиях рассрочки с ежемесячной оплатой не менее 278 150 руб.

В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, к компетенции суда относится разрешение разногласий, возникших при заключении договора и указанных в протоколе разногласий.

При наличии между сторонами разногласий по определению условий договора, сторона, направившая протокол разногласий, в силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса, вправе передать спор по определению условий договора на рассмотрение суда.

Между сторонами возникли разногласия по условиям пунктов 3.1, 3.4, спор по условиям которых является спором о цене выкупаемого имущества.

При несогласии покупателя на предложенную продавцом цену, согласно правовой позиции, выраженной в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92, цена продажи имущества устанавливается судом на основании отчета назначенного судом оценщика.

Довод ответчика об исключительном праве собственника устанавливать выкупную цену имущества отклоняется судебной коллегией, поскольку Закон об оценочной деятельности и Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества _" запретов на проведение судебных экспертиз не содержат.

Таким образом, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правильно определил правоотношения сторон, предмет доказывания по спору, с достаточной полнотой выяснил, исследовал и оценил в совокупности все значимые обстоятельства по делу, правильно применив нормы материального права, регулирующие спорные отношения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 февраля 2018 года по делу N А40-9400/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

Н.И. Левченко Д.Н. Садикова