Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2018 г. N 13АП-750/18

г. Санкт-Петербург

23 апреля 2018 г.

Дело N А56-35196/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 апреля 2018 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Колосовой Ж.В.

судей Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Смирновой Н.В.

при участии:

от истца: представитель Остроумов А.И. по доверенности от 20.12.2017

от ответчиков: 1) представитель Никитин А.В. по доверенности от 13.04.2018, 2) представитель Алейников В.А. по доверенности от 29.08.2017

от 3-го лица: представитель Алейникова В.А. по доверенности от 15.01.2018

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-750/2018) Администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.12.2017 по делу N А56-35196/2017 (судья Герасимова Е.А.), принятое

по иску Администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области

к 1) Администрации муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района ленинградской области, 2) обществу с ограниченной ответственностью "Альтаир"

3-е лицо: общество с ограниченной ответственностью "ТАЙМС регион"

о признании,

установил:

Администрация муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области (далее - Администрация района, истец, 188640, Ленинградская область, г. Всеволожск, Колтушское шоссе, д.138, ОГРН: 1064703000911) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее - Администрация, Администрация города 188643, Всеволожск, Ленинградская область, Всеволожский район, ш. Колтушское, д.138, ОГРН: 1054700123543), обществу с ограниченной ответственностью "Альтаир" (далее - Общество, 194017, Санкт-Петербург, ул. Калязинская, д.7, лит.Е, пом.5Н, ОГРН 5067847520582) о признании договора аренды земельного участка от 30.12.2015 N 39/04-11 ничтожным, и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания Общества возвратить земельный участок в состоянии, существующем на текущий момент (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом).

Определением суда от 30.10.2017 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ТАЙМС регион".

Решением от 18.12.2017 суд отказал в удовлетворении исковых требований.

Истец не согласился с вынесенным решением и обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

По мнению подателя апелляционной жалобы, судом первой инстанции не принято во внимание, что решение о предоставлении участка было принято Администрацией города позднее, чем заключение договора аренды, при этом, по условиям договора аренды, земельный участок представлен для целей размещения благоустроенных, в том числе, озелененных детских площадок, площадок для отдыха и спортивных занятий, то есть для целей, не связанных со строительством, исходя из вида разрешенного использования, при том, что решение о предоставлении данного участка (Постановление N 2320) содержит иную цель, предполагающую строительство - размещение стоянок легкового автотранспорта.

Кроме того, истец указал, что Администрация района является заинтересованным лицом в спорных правоотношениях, и выступает стороной "арендодателем" по договору аренды с 01.01.2016, с даты вступления в силу областного закона N 141-03, наделившего органы местного самоуправления муниципальных районов полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе, в границах городских поселений.

При этом, как полагал истец, данный участок был представлен Администрацией города в нарушение положений федерального законодательства, регламентирующих процедуру предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов, тогда как предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов не подпадает под случай, поименованный в пункте 13 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть обжалуемый договор был заключен без проведения торгов.

Кроме того, Администрация района ссылалась на то, что в результате совершения обжалуемой сделки в обход закона ущерб понес бюджет муниципального образования, что также нарушает публичные интересы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представители ответчика и третьего лица возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией города и Обществом 30.12.2015 заключен договор аренды земельного участка N 30/04-11 (далее - Договор), в соответствии с которым в пользование Обществу передан земельный участок с кадастровым номером 47:07:1301080:142, находящийся по адресу: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Всеволожское городское поселение, город Всеволожск, ул. Шевченко, с видом разрешенного использования: размещение благоустроенных, в том числе озелененных, детских площадок, площадок для отдыха и спортивных занятий, общей площадью 11 106 кв.м.

Согласно пункту 2.1 Договора срок его действия установлен с 01.01.2016 по 30.12.2017.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

В соответствии с Законом Ленинградской области от 28.12.2015 N 137-оз "О перераспределении отдельных полномочий в области земельных отношений между органами государственной власти Ленинградской области и органами местного самоуправления городских поселений Ленинградской области" и решением Совета депутатов МО "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 30.11.2016 N73, осуществление полномочий, связанных с владением, пользованием и распоряжением, находящимся в муниципальной собственности, передано МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области (истцу).

В обоснование исковых требований истец указал, что после получения копии названного Договора, он пришел к выводу о том, что Договор заключен между Администрацией города и Обществом в нарушение положений части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно без проведения торгов, в связи с чем, обратился в суд с иском о признании договора ничтожной сделкой, заключенной в нарушение требований законодательства, а также с требованием о применении последствий недействительной сделки в виде обязания Общества возвратить земельный участок в существующем состоянии.

Применив нормы гражданского и процессуального законодательства, исследовав представленные доказательства во взаимосвязи с условиями Договора, суд первой инстанции счел исковые требования необоснованными.

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Из пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка может быть недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктами 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, последствием недействительности договора является возвращение сторон в первоначальное положение, существовавшее до момента его заключения.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Как следует из искового заявления, истец ссылался на нарушение при заключении Договора положений части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно заключение Договора без проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно подпункту 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории.

В соответствии с частью 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

Согласно части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 7 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Пунктом 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок.

Из анализа приведенных норм права следует, что единственным лицом, которому может быть предоставлен земельный участок в границах застроенной территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято решение о ее развитии, может быть только лицо, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, и только по заявлению этого лица могут быть установлены границы конкретного земельного участка и осуществлен его кадастровый учет. При этом орган местного самоуправления обязан создать необходимые условия для реализации таким лицом своих прав и обязанностей по договору о развитии застроенной территории.

Как следует из материалов настоящего дела и установлено судом первой инстанции, в целях реализации муниципальной адресной программы "Развитие застроенных территорий муниципального образования "Город Всеволожск" на 2009-2015 годы, утвержденной решением совета депутатов муниципального образования "Город Всеволожск" от 17.02.2009 N 8, Администрацией города в соответствии с постановлением от 08.12.2011 N 1048 проведены торги (открытый аукцион) на право заключения договора о развитии застроенной территории, предметом которого является расселение ветхого и не пригодного для постоянного проживания жилищного фонда, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 47:07:130108:53, за счет средств инвестора с последующим предоставлением указанного земельного участка в собственность или аренду (по выбору лица) в целях осуществления нового строительства, после исполнения со стороны инвестора существенных условий такого договора.

При этом, согласно протоколу аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории от 22.12.2011 N 2 победителем аукциона признано Общество.

На основании вышеизложенных документов между Администрацией города и Обществом (победителем аукциона) заключен договор о развитии застроенных территорий N 02/01-47 от 13.03.2012.

Как следует из пункта 3.2.3 договора о развитии застроенной территории, Администрация при выполнении Обществом перечисленных обязательств обязуется предоставить исполнителю без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством, земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, в аренду или собственность, в целях жилищного строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также ходатайствовать о предоставлении земельных участков, в отношении которых государственная собственность не разграничена, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с действующим законодательством.

Пунктом 9 части 3 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что одним из существенных условий договора о развитии застроенной территории является обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Орган местного самоуправления или в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом, исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, после утверждения документации по планировке застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на основании заявления о предоставлении земельного участка, указанного в абзаце первом настоящего пункта, лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка, указанное в абзаце втором настоящего пункта, является основанием установления в соответствии с заявлением лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, и за его счет границ такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

При этом судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что в настоящем случае органом местного самоуправления принято решение о развитии застроенной территории, а не о продаже участков или продаже права аренды участков.

Таким образом, Общество, с которым заключен договор о развитии застроенных территорий, вправе требовать заключения с ним договора аренды в отношении земельных участков, расположенных в зоне развития застроенной территории после проведения работ по планировке территории и межеванию.

Вместе с тем, материалами дела подтверждается, что Обществом исполнены обязательства по договору и разработана документация по планировке и межеванию территории.

Так, постановлением Администрации от 22.08.2014 N 919 утвержден проект планировки и проект межевания территории в г. Всеволожске, ограниченной с запада - береговой полосой пруда, с севера - территорий земельного участка с кадастровым номером 47:07:1301080:47 "для жилищного строительства", с востока - проектируемым проездом, с юга переулком без названия.

Утвержденным проектом планировки территории предусмотрено выделение территорий общего пользования, в частности улично-дорожной сети, включая дороги, благоустройство прилегающей территории, парковок, а также скверов, вблизи водоема (пруда), расположенных в границах развития территории.

Как правильно указал суд первой инстанции, так как реализация муниципальной адресной программы "Развитие застроенных территорий муниципального образования "Город Всеволожск" на 2009-2015 годы, в отношении территории, расположенной по улице Шевченко города Всеволожска, предполагала строительство элементов транспортного, обслуживания, обеспечения территории инженерной инфраструктурой и обеспечением благоприятных условий проживания населения на данной территории в целом (объекты местного значения), предусмотренных проектом планировки территории (Приложение N 1 и N 2 к постановлению Администрации города от 22.08.2014 N 919), земельные участки, на которых предполагалось размещение таких объектов и элементов (в соответствии с проектом планировки и расчетными показателями обеспечения застроенной территории объектами социального, коммунально-бытового назначения, инженерной инфраструктуры), с кадастровым номером 47:07:1301080:142 был предоставлен в аренду инвестору по основаниям подпункта 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что после реализации инвестиционного проекта строительства, указанные объекты передаются в муниципальную собственность в соответствии с инвестиционными соглашениями, заключенными между Администрацией города и Обществом, таким образом поскольку срок действия договора аренды истекает 31.12.2017, то именно с указанной даты земельные участки подлежат передаче истцу.

Согласно части 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, приведенным в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Установленный в указанной правовой норме принцип "эстоппель" (правовой запрет) призван содействовать обеспечению юридической безопасности субъектов права, направлен на защиту добросовестной стороны по сделке, если эта сторона положилась на заверения контрагента и действовала с намерением исполнить данную сделку.

Как следует из материалов дела и установлено апелляционным судом, сторонами фактически были совершены конклюдентные действия по установлению фактических арендных правоотношений, а именно перечисление арендатором и принятие арендодателем арендных платежей, при этом Администрация района обращалась в Арбитражный суд города Санкт- Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 30.12.2015 N 39/04-11, и решением Арбитражного суда по делу N А56-85863/2016 исковые требования истца удовлетворены в части взыскания пени, в остальных исковых требованиях истцу отказано, в связи с тем, что задолженность ответчиком была оплачена.

Тем самым, обращение Администрации района с исковым заявлением о взыскании арендной платы по спорному договору свидетельствует о совершении последним действий, из которых следовала его воля сохранить спорную сделку, а Обществу давало основание полагаться на действительность сделки.

Таким образом, данные обстоятельства влекут за собой утрату права ответчика на оспаривание действительности заключенной сделки (эстоппель).

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции, повторно исследовав представленные доказательства в их совокупности, приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции является обоснованным и законным, и, как следствие, оснований для удовлетворения исковых требований не имелось.

При этом, доводы подателя жалобы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые бы влияли на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в силу чего отсутствуют основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.12.2017 по делу N А56-35196/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ж.В. Колосова

Судьи

Н.С. Полубехина И.А. Тимухина