Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2018 г. N 18АП-4126/18

г. Челябинск

25 апреля 2018 г.

Дело N А76-32923/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Каримовой Е.О.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Миасского городского округа на решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.02.2018 по делу N А76-32923/2017 (судья Мрез И.В.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "ОбиТех" - Рульков О.В. (протокол общего собрания от 10.10.2016 N 2/2016), Ярина О.В. (доверенность от 27.11.2017).

Общество с ограниченной ответственностью "ОбиТех" (далее - ООО "ОбиТех", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Администрации Миасского городского округа (далее - Администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконным бездействия Администрации, выразившегося в непринятии в установленный законом срок решения о замене арендатора в договоре аренды земельного участка для строительства от 03.12.2015 N 7575 и ненаправлении заявителю для подписания дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка для строительства от 03.12.2015 N 7575 в связи с заменой арендатора; об обязании в течение десяти дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу принять решение о замене арендатора в договоре аренды земельного участка для строительства от 03.12.2015 N 7575 - Костылева Павла Петровича на ООО "ОбиТех", подготовить соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка для строительства от 03.12.2015 N 7575, подписать его в трех экземплярах и направить указанное дополнительное соглашение заявителю (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом, т. 2, л. д. 3-4).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Костылев Павел Петрович (далее также - третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 22.02.2018 (резолютивная часть объявлена 15.02.2018) заявленные требования удовлетворены.

С вынесенным решением не согласилось заинтересованное лицо и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение норм материального права. Так, податель жалобы указывает на то, что по результатам обследования земельного участка не удалось установить нахождение на земельном участке объекта незавершенного строительства, земельный участок не используется по целевому назначению. Администрация со ссылкой на нормы пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации отмечает, что если процедура продажи недвижимости будет противоречить условиям пользования земельным участком, предусмотренным законом или договором (например, его целевому использованию), продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, сооружения. Несоблюдение данного требования дает основание считать сделку купли-продажи недвижимости недействительной. По мнению подателя жалобы, в связи с отсутствием в границах земельного участка объекта недвижимости - объекта незавершенного строительства, постановка на государственный кадастровый учет данного объекта осуществлена незаконно, право собственности зарегистрировано неправомерно, в силу чего у ООО "ОбиТех" право на оформление соответствующих прав на спорный земельный участок не возникло. При таких обстоятельствах у Администрации отсутствуют правовые основания для принятия решения о замене арендатора в договоре аренды земельного участка для строительства от 03.12.2015 N 7575.

От ООО "ОбиТех" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заинтересованного лица и третьего лица не явились. С учетом мнения представителей заявителя и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей заинтересованного лица и третьего лица.

В судебном заседании представители ООО "ОбиТех" возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на нее. Дополнительно пояснили, что приобретенный заявителем у третьего лица объект незавершенного строительства - фундамент действительно демонтирован ввиду несоответствия его проекту подлежащего строительству объекта. В настоящее время ведутся подготовительные работы по возведению объекта на спорном земельном участке.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 03.12.2015 между Администрацией (арендодатель) и Костылевым П.П. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для строительства N 7575 (т. 1, л. д. 8-10), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:34:0807009:55, площадью 3051,0 кв. м, находящийся по адресу: Челябинская обл., г. Миасс, в районе объездной автодороги в Северной части, под строительство производственной базы по выпуску строительных материалов. На участке расположены: объект незавершенного строительства (степень готовности 30 %) площадь застройки 608,1 кв. м (пункт 1.1 договора).

Срок аренды участка устанавливается с 22.12.2015 до 22.12.2018 (пункт 2.1 договора).

Договор аренды прошел государственную регистрацию, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 26.07.2017 N 99/2017/23699741 (т. 1, л. д. 52-61).

При этом из материалов дела следует, что ранее указанный земельный участок также находился в аренде у Костылева П.П., был предоставлен под строительство производственной базы (т. 1, л. д. 100-109).

27 июля 2017 года между Костылевым П.П. (продавец) и ООО "ОбиТех" (покупатель) подписан договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил в собственность объект незавершенного строительства, находящийся по адресу: Челябинская обл., г. Миасс, в районе объездной автодороги в Северной части, назначение: нежилое, площадь застройки 608,1 кв. м, степень готовности 30 %, с кадастровым (условным) номером: 74:34:0807009:143, расположенный на земельном участке, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под строительство производственной базы по выпуску строительных материалов, площадью 3051 кв. м, кадастровый номер: 74:34:0807009:55. Указанный земельный участок не является предметом настоящего договора и находится в пользовании продавца на праве аренды на основании договора аренды земельного участка для строительства от 03.12.2015 N 7575, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.04.2016 сделана запись регистрации N 74-74/034-74/034/301/2016-3157/2 (пункт 1 договора).

Право собственности покупателя - заявителя по делу на основании указанного договора зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 02.08.2017, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре, выписка из указанного реестра от 02.08.2017 (т. 1, л. д. 7 оборот, 12-14).

07 августа 2017 года общество обратилось в Администрацию с заявлением от 02.08.2017 о внесении изменений в договор аренды земельного участка для строительства от 03.12.2015 N 7575 в связи со сменой арендатора (т. 1, л. д. 11). К указанному заявлению были приложены: копия договора купли-продажи от 27.07.2017, копия договора аренды земельного участка для строительства от 03.12.2015 N 7575.

Администрация письмом от 12.09.2017 N 1801/47 (т. 1, л. д. 136, 137) на заявление ООО "ОбитТех" сообщила, что 07.09.2017 специалистами отдела муниципального земельного контроля Управления по имуществу и земельным отношениям Администрации было проведено выездное обследование земельного участка с кадастровым номером 74:34:0807009:55 с целью установления факта использования земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием и наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства. По результатам обследования установлено, что границы земельного участка на местности обозначены металлическим забором. На участке расположены строительные материалы (насыпи песка и щебня), забетонированные металлические сваи. Установить, являются ли металлические сваи объектом незавершенного строительства, не представляется возможным. Земельный участок не используется по целевому назначению. На момент обследования строительные работы не велись.

В названном письме Администрация также указала, что ею будут направлены документы в ГУ МВД России по Челябинской области на предмет установления факта законности осуществления регистрации и постановки па государственный кадастровый учет объекта незавершенного строительства (как несуществующего). В связи с этим вопрос о внесении изменений в договор аренды земельного участка для строительства от 03.12.2015 N 7575 в связи со сменой арендатора будет рассмотрен после получения необходимых сведений о результатах проведенной проверки со стороны ГУ МВД России по Челябинской области.

В материалы дела представлены указанные акт обследования земельного участка от 07.09.2017, а также запрос Администрации в ГУ МВД России по Челябинской области от 20.10.2017 N 633/1.3 (т. 1, л. д. 133-135, 147-153).

Также в материалах дела имеется акт обследования земельного участка от 07.12.2017, в котором специалистами отдела муниципального земельного контроля Управления по имуществу и земельным отношениям Администрации указано, что границы земельного участка на местности обозначены металлическим забором. На участке расположено металлическое сооружение, по формам напоминающее металлический вагончик, строительные материалы (насыпи песка и щебня), демонтированные бетонно-металлические сваи. Объект незавершенного строительства отсутствует. Земельный участок не используется по целевому назначению, на момент обследования строительные работы не велись (т. 1, л. д. 143-146).

В материалы дела общество представило заключение общества с ограниченной ответственностью "Проектная компания" от 20.10.2017, согласно которому существующий фундамент на спорном земельном участке невозможно использовать для возведения двух проектируемых производственных зданий (т. 1, л. д. 10).

Также заявитель представил решение о демонтаже указанного фундамента от 22.10.2017 (т. 1, л. д. 11).

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав объяснения представителей ООО "ОбитТех", не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Из анализа норм статей 198, 200 названного Кодекса следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: наличие на стороне заинтересованного лица незаконного бездействия и нарушение данным бездействием прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 названного Кодекса обязанность доказывания отсутствия незаконного бездействия лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Кодекса, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым бездействием прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеется совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.

Одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно статье 130 названного Кодекса объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как следует из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) (пункт 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Ввиду указанного общество при переходе к нему права собственности на объект недвижимости (зарегистрированного в установленном порядке) в силу прямого указания закона приобрело право пользования земельным участком, на котором этот объект расположен, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Соответственно, отношения между публичным собственником земельного участка и новым собственником объекта, расположенного на этом участке, регулируются договором аренды от 03.12.2015 N 7575 вне зависимости от наличия или отсутствия договора о передаче прав и обязанностей по нему.

При данных обстоятельствах, как верно указал арбитражный суд первой инстанции, основания для нерассмотрения заявления общества и непринятия решения о замене арендатора в договоре аренды земельного участка от 03.12.2015 N 7575 у Администрации отсутствовали, что свидетельствует о допущенном со стороны органа местного самоуправления незаконном бездействии.

В обоснование наличия нарушения прав и законных интересов указанным бездействием Администрации ООО "ОбиТех" указало на то, что необходимость внесения соответствующих изменений в договор аренды обусловлена необходимостью оформления заявителем разрешительной документации для проведения строительных работ на земельном участке.

Кроме того, соглашаясь с доводом заявителя о нарушении оспариваемым бездействием его прав и законных интересов, арбитражный суд апелляционной инстанции учитывает правовую позицию заинтересованного лица, которое, по сути, оспаривает переход к обществу прав и обязанностей арендатора по спорному договору аренды.

Администрация в апелляционной жалобе ссылается на то, что на земельном участке с кадастровым номером 74:34:0807009:55 отсутствует объект незавершенного строительства. Указывает, что если процедура продажи недвижимости будет противоречить условиям пользования земельным участком, предусмотренным законом или договором (например, его целевому использованию), продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, сооружения. Несоблюдение данного требования дает основание считать сделку купли-продажи недвижимости недействительной.

Между тем, зарегистрированное право собственности как прежнего собственника незавершенного строительством объекта, так и заявителя, а также договор купли-продажи данного объекта в установленном законом порядке оспорены не были.

Также Администрация не доказала, что незавершенный строительством объект отсутствовал на момент продажи его Костылевым П.П. в собственность ООО "ОбиТех", в силу чего к заявителю не перешли права и обязанности по спорному договору аренды.

Более того, при заключении спорного договора аренды с Костылевым П.П. Администрация в договоре указала на наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства степенью готовности 30 %.

На наличие на земельном участке данного объекта указано и в выданном Управлением архитектуры и градостроительства Администрации градостроительном плане земельного участка от 30.08.2017 (т. 1, л. д. 63, 64).

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представители ООО "ОбиТех" пояснили, что приобретенный заявителем у третьего лица объект незавершенного строительства - фундамент действительно демонтирован ввиду несоответствия его проекту подлежащего строительству объекта. В настоящее время ведутся подготовительные работы по возведению объекта на спорном земельном участке.

Между тем, Администрация со ссылкой на нормы действующего законодательства не доказала, что в силу демонтажа прежнего фундамента с целью возведения нового действие договора аренды земельного участка прекращается автоматически в силу закона.

Договор аренды земельного участка не расторгнут (в том числе в судебном порядке), срок его действия не истек.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения апелляционной жалобы у арбитражного суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

В силу указанного решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.02.2018 по делу N А76-32923/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Миасского городского округа - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

М.И. Карпачева Л.А. Суспицина