Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2018 г. N 07АП-2449/18

город Томск

28 апреля 2018 г.

Дело N А45-18420/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 апреля 2018 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бородулиной И.И.,

судей: Марченко Н.В.,

Хайкиной С.Н.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи до перерыва секретарем Полевый В.Н., после перерыва помощником судьи Есиповым А.С., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области

на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22 января 2018 года по делу N А45-18420/2017 (судья Нахимович Е.А.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Региональная инвестиционная компания" (ОГРН 1065407147167, ИНН 5407023900, 630064, г. Новосибирск, ул. Ватутина, 41/1, оф. 7) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (ОГРН 1045402545836, ИНН 5406299278, 630091, г. Новосибирск, ул. Державина, 28) о признании действий о приостановления государственной регистрации прав незаконными, третье лицо: Филимонов Денис Юрьевич (630091, г. Новосибирск, ул. Советская, 56, кв. 72).

В судебном заседании принял участие до перерыва от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области: Вылегжанина В.В. по доверенности от 07.09.2017 (на 1 год).

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Региональная инвестиционная компания" (далее - ООО "РИК", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - Управление Росреестра по Новосибирской области, Управление) о признании незаконными действий в части приостановления государственной регистрации прав в отношении неоплаченных объектов долевого строительства:

- трехкомнатная квартира N 234 (строительный), на 3 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира N 240 (строительный), на 5 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира N 246 (строительный), на 7 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира N 249 (строительный), на 8 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- двухкомнатная квартира N 254 (строительный), на 9 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 77,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира N 252 (строительный), на 9 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- двухкомнатная квартира N 257 (строительный), на 10 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 77,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира N 255 (строительный), на 10 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира N 258 (строительный), на 11 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира N 264 (строительный), на 13 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира N 276 (строительный), на 17 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира N 282 (строительный), на 19 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира N 285 (строительный), на 20 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- двухкомнатная квартира N 299 (строительный), на 24 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 77,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира N 297 (строительный), на 24 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спор, привлечен Филимонов Денис Юрьевич (далее - Филимонов Д.Ю., третье лицо).

Решением от 22.01.2018 Арбитражного суда Новосибирской области заявленные требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе Управление, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит состоявшийся судебный акт отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Указывает, что в первой части требований заявитель оспаривал уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на объекты недвижимости от 26.05.2017 N 54/001/581/2017-80 в части указанных объектов, во второй части требований ООО "РИК" оспаривал переход права требования от ОАО "Строительное Управление N 9" к Филимонову Д.Ю. в отношении квартиры N 258.

Судом установлено, что на момент обращения застройщика - ООО "РИК" в Управление с заявлением об одностороннем отказе от исполнения договора от 24.06.2015 N 1Э/ЗП/ДК в части указанных выше квартир, который был заключен между указанным застройщиком и ОАО "Строительное Управление N 9", квартира N 285 (включенная застройщиком в уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора) была уступлена Филимонову Д.Ю. на основании соглашения об уступке права требования и переводе долга от 02.05.2017N 1Э/ЗП/ДК/285. Таким образом, произошла перемена лиц в обязательстве.

Зная, что в отношении квартиры N 285 сменился участник долевого строительства, тем не менее, ООО "РИК" подало в регистрирующий орган заявление об одностороннем отказе от исполнения договора об участии в долевом строительстве от 24.06.2015 N1Э/ ЗП/ДК в части квартир, указанных в уведомлении о расторжении договора N 1Э/ЗП/ДК об участии в долевом строительстве, где, в том числе, указана квартира N 285 с приложением уведомления о расторжении сделки, направленного только в адрес ОАО "Строительное Управление N9".

Между тем в адрес Филимонова Д.Ю. уведомление не направлялось, что послужило основанием для приостановления государственной регистрации расторжения договора об участии в долевом строительстве от 24.06.2015N 1Э/ ЗП/ДК.

Представителем Филимонова Д.Ю. в суде первой инстанции представлена справка об исполнении обязательств участника долевого строительства Филимонова Д.Ю. перед застройщиком - ООО "РИК".

После чего, ООО "РИК" уточнило свои требования и отказалось от второй часть требований к Управлению об оспаривании государственной регистрации перехода права требования от ОАО "Строительное Управление N 9" к Филимонову Д.Ю. в отношении квартиры N 258.

Таким образом, апеллянт полагает, что в рамках судопроизводства по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судом Новосибирской области был урегулирован спор о правах, что не соответствует порядку рассмотрения арбитражным судом споров данной категории.

В нарушение пункта 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, урегулировав спор о правах в отношении квартиры N 285, ООО "РИК" продолжало настаивать на своих требованиях о неправомерности действий Управления, выразившихся в приостановлении государственной регистрации прав в отношении указанных выше неоплаченных объектов недвижимости по договору о долевом строительстве от 24.05.2015 N1Э/ ЗП/ДК, в число которых также включена квартира N 285.

Кроме того, суд в нарушение положений пункта 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не указал на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Общество возражает против удовлетворения апелляционной жалобы согласно отзыву.

Отзыв на апелляционную жалобу от третьего лица к началу судебного заседания не поступил.

Представитель Управления в судебном заседании при рассмотрении дела в апелляционном порядке подтвердил позицию по делу, изложенную в апелляционной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не явились.

Суд апелляционной инстанции в порядке части 6 статьи 121, частей 1, 3 и 5 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей общества и третьего лица.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв до 09 час. 10 мин. 23.04.2018.

В судебное заседание, продолженное после перерыва, участвующие в деле лица не явились.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Новосибирской области в порядке, установленном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав до перерыва представителя Управления, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции, при этом исходит из следующих норм права и обстоятельств дела.

Судом установлено и следует из материалов дела, ООО "РИК" является застройщиком объекта: "Многоквартирный дом со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, общественное здание административного назначения, подземная автостоянка, трансформаторная подстанция и канализационная насосная станция, строительный адрес - Новосибирская область, г. Новосибирск, Заельцовский район, улица Дуси Ковальчук, дом 242/1 стр."

24.06.2015 между ОАО "Строительное управление N 9" и ООО "РИК" заключен договор об участии в долевом строительстве N 1Э/ЗП/ДК, который зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 30.06.2015 (запись регистрации 54-54/001-54/001/867/2015-39/1).

По условиям пунктов 3.1, 3.4 договора ОАО "СУ-9" приняло на себя обязательство по оплате стоимости объектов долевого строительства, поименованных в договоре в срок до 30.12.2016.

Между тем ОАО "СУ-9" не произведена оплата следующих объектов долевого строительства:

- трехкомнатная квартира N 267 (строительный), на 14 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира N 297 (строительный), на 24 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м..

17.03.2017 в адрес ОАО "СУ-9" направлено предупреждение о необходимости погашения задолженности в течение 30 дней с момента отправки предупреждения.

Предупреждение получено представителем ОАО "СУ-9" 22.03.2017.

05.05.2017 ООО "РИК" ввиду неисполнения участником долевого строительства (ОАО "СУ-9") обязанности по оплате цены объектов долевого строительства направило в адрес участника долевого строительства уведомление о расторжении договора в части неоплаченных выше объектов долевого строительства, в связи с чем на основании пункта 4 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." договор об участии в долевом строительстве от 24.06.2015 N 1Э/ЗП/ДК является расторгнутым в части следующих объектов долевого строительства:

16.05.2017 представителем ООО "РИК" через МФЦ "Мои документы" (запись N 80 в книге учета входящих документов N 54/001/581/2017) соответствующее заявление о прекращении записи в отношении неоплаченных объектов долевого строительства, а также документы, подтверждающие направление предупреждения и уведомления о расторжении направлены в Управление Росреестра по Новосибирской области.

12.06.2017 в адрес ООО "РИК" поступило уведомление о приостановлении государственной регистрации права от 26.05.2017 N 54/001/581/2017-80, из которого следует, что "Согласно записям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, ранее ОАО "СУ-9" были совершены уступки прав требования по указанному договору в пользу иных лиц. Таким образом, сторонами по договору от 24.05.2015N 1Э/ЗП/ДК на данный момент являются, в том числе и лица, в пользу которых была совершена уступка прав требования, совершившие оплату денежных средств в рамках переданных им прав и обязанностей. Расторжение вышеуказанного договора повлечет также прекращение прав лиц, в пользу которых были совершены уступки прав требований в рамках данного договора".

Не согласившись с действиями регистратора по приостановлению государственной регистрации прав, ООО "РИК" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Признавая в указанной части действия регистратора незаконными, суд первой инстанции исходил из того, что общество обратилось в Управление о погашении регистрационной записи в отношении только части договора, в части неоплаченных объектов долевого строительства; при представлении полного пакета документов, предусмотренных статьей 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и пунктом 8 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ " О государственной регистрации недвижимости" у Управления отсутствовали основания для приостановления государственной регистрации прав.

Апелляционная инстанция полагает ошибочными выводы суда первой инстанции.

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

С 01.01.2017 отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Согласно положениям статьи 3 Закона N 218-ФЗ к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно пункту 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Из материалов дела следует, что ООО "РИК" на государственную регистрацию прав подано заявление о погашении регистрационной записи 54-54/001-54/001/867/2015-39/1 в связи с неисполнением ОАО "СУ-9" условий договора, а именно уплаты денежных средств, предусмотренных договором от 24.05.2015N 1Э/ЗП/ДК.

Управление, приостанавливая государственную регистрацию прав, исходило из того, что согласно записям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество ранее ОАО "СУ-9" были совершены уступки прав требования по указанному договору в пользу иных лиц.

Установив, что сторонами по договору от 24.05.2015 N 1Э/ЗП/ДК на данный момент являются, в том числе и лица, в пользу которых была совершена уступка прав требования, совершившие оплату денежных средств в рамках переданных им прав и обязанностей, Управление пришло к выводу, что расторжение вышеуказанного договора повлечет также прекращение прав лиц, в пользу которых были совершены уступки прав требований.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, установил, что на момент обращения квартира N 294 действительно была уступлена ОАО "Строительное управление N9" ООО "СТЭЛС-Сервис" на основании соглашения от 06.08.2015.

Между тем в данной части заявитель уточнил заявленные требования, не настаивая на признании уведомления о приостановлении в отношении указанной квартиры недействительным.

Материалами дела подтверждается, что ООО "РИК", обращаясь в Управление Росреестра по Новосибирской области, расторгнув договор в части неоплаченных объектов, просило погасить регистрационную запись не в отношении всего договора, а только в части неоплаченных объектов долевого строительства.

Статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право стороны договора полностью или частично отказаться от исполнения договора.

Пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на возможность одностороннего отказа от договора в случаях предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором; осуществление данного права право возможно управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

При этом пунктом 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что сторона, которой предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как указано в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора; в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке (пункт 8 статьи 48 Закона N 218-ФЗ).

В силу части 10 статьи 48 Закона N 218-ФЗ для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве в том числе необходимо представить справку, подтверждающую полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданную таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи (далее - справка).

В части 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ содержится запрет на требование регистрирующим органом дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона.

Однако в отдельных случаях заявитель должен также представить иные документы, которые предусмотрены Законом N 218-ФЗ и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами (пункт 3 части 4 статьи 18 указанного Закона).

К ним относится, например, справка о полной (частичной) уплате цены договора участия в долевом строительстве. В ней определяются размеры и сроки внесения платежей при уступке права требования по данному договору (подпункт 2 части 10 статьи 48 названного Закона). Эту справку выдает застройщик либо банк, через который осуществлялись такие платежи.

В соответствии со статьей 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Поскольку основанием для приостановления государственной регистрации послужило непредставление полного пакета документов (в данном случае уведомления в адрес Филимонова Д.Ю. и справки) Управлением обоснованно приостановлена государственная регистрация права (уведомление от 26.05.2017 N 54/001/581/2017-80).

Тот факт, что в суде первой инстанции представлена справка представителем Филимонова Д.Ю. и уточнение требований заявителя в части отказа в признании незаконным уведомления регистрирующего органа от 26.05.2017 N 54/001/581/2017-80 в части приостановления регистрации в отношении объекта - квартиры N285, не свидетельствует о незаконности действий регистратора, направившего данное уведомление.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене по основаниям пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба Управления - удовлетворению.

Поскольку Управление освобождено от уплаты государственной пошлины на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, вопрос о распределении расходов по государственной пошлине судом апелляционной инстанции не рассматривается.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22 января 2018 года по делу N А27-1573/2017 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Региональная инвестиционная компания" о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области о приостановлении государственной регистрации прав отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

И.И. Бородулина

Судьи

Н.В. Марченко
С.Н. Хайкина

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.