Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2018 г. N 09АП-11915/18

город Москва

27 апреля 2018 г.

Дело N А40-70215/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 апреля 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Валюшкиной В.В., Савенкова О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "АДРЭМ ЛТД" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 января 2018 года по делу N А40-70215/2017, принятое судьей И.А. Васильевой по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) к ООО "АДРЭМ ЛТД" (ОГРН 1037739056827, ИНН 7729123691) о взыскании 17 985 135 руб. 35 коп.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Решетняк Е.А. по доверенности от 28.12.2017 г.;

от ответчика: Медушевская Т.В. по доверенности от 21.02.2018 г.;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в суд с требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "АДРЭМ ЛТД" о взыскании долга в размере 15 538 695 руб. 45 коп., неустойки в размере 2 419 439 руб. 90 коп. (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 января 2018 года исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая, что истцом нарушен порядок изменения арендной платы, что стороны пришли к соглашению об изменении условий оплаты аренды в одностороннем порядке, если оно будет производиться путем применения коэффициента - дефляторов, также истцом неверно выполнен расчет задолженности, поскольку начисление задолженности с 16.03.2014 по 06.08.2014 незаконное, поскольку возникновение задолженности обусловлено незаконными действиями самого истца.

Представитель истца в судебном заседании против доводов жалобы возражал, представил письменные пояснения на жалобу.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, считает, что решение Арбитражного суда города Москвы от 22 января 2018 года подлежит изменению на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (правопреемник Департамента имущества города Москвы, далее - Департамент) и ООО "АДРЭМ ЛТД" (далее - Ответчик) заключен договор аренды от 21.12.2005 N 05-00248/05 нежилого помещения общей площадью 800,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Кожуховская 5-я ул., д. 22, корп.1.

Стороны согласовали, что срок действия договора установлен с 06.10.2005 по 29.12.2012 (в редакции Дополнительного соглашения от 26.03.2012).

По условиям заключенного дополнительного соглашения от 26.03.2012 г. стороны договорились внести изменения в договор аренды N 05-00248/05 от 21.12.2005 г. в части арендуемой площади было 1 помещение - подвал; 1 помещение - 1 этаж- 802,8 кв.м. стало с 26.03.2012 г. подвал, пом. II, комн.1-3,7,8,11-15,15а,16,17,19,19а, 1-й этаж, пом. I, комн. 1-3,За,4-12,12а,13,13а,13б,13в,14-17,17а,18-21,21а,28-33,ЗЗа-800,4 кв.м.

Материалами дела подтверждается, что нежилое помещение, общей площадью 800,4 кв.м. является собственностью города Москвы, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.10.2002 сделана запись регистрации N 77- 01/04-471/2002-156.

По условиям заключенного между сторонами договора, п. 6.1 обязывает ответчика оплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца.

На основании уведомлений от 14.01.2014 N N 33-А-51094/14-(0)-0 и 33-А- 51093/14-(0)-0 с 01.01.2014 установлена ставка арендной платы в размере 3 500 руб. за 1 кв.м в год; с 01.07.2014 г. установлена ставка арендной платы в размере 6 428 руб. за 1 кв.м в год.

В соответствии с уведомлениями от 24.12.2014 N N 33-A-139052/14-(0)-0 и 33- A-139051/14-(0)-0 с 01.01.2015 установлена ставка арендной платы в размере 7 070 руб. 80 коп. за 1 кв.м в год. В соответствии с уведомлениями от 27.11.2015 NN 33-А- 201403/15-(0)-0 и 33-А-204347/15-(0)-0 с 01.01.2016 установлена ставка арендной платы в размере 7 777 руб. 88 коп. за 1 кв.м в год.

Мотивируя заявленные исковые требования, истец пояснил, что Арендодатель вправе ежегодно проводить изменение арендной платы в соответствии с распорядительными документами Правительства Москвы. Арендодатель сообщает Арендатору об изменении величины арендной платы путем направления соответствующего уведомления, поэтому Департаментом были заранее проведены мероприятия по уведомлению арендаторов, включая размещение вышеуказанной информации в средствах массовой информации, что было установлено в суде первой инстанции.

Соответствующее уведомление об изменении ставки арендной платы направлено ООО "Адрэм Лтд" по фактическому и юридическому адресам 14.01.2014 N 33-А-51093/14-(0)-0, ШПО 10938968849881 (вручение адресату 03.03.2014, согласно сайта реестра отправки почтовой корреспонденции ФГУП "Почта России") и 14.01.2014 N 33-А-51094/14-(0)-0, ШПО 10938968849898 (вручение адресату 14.03.2014, согласно сайта реестра отправки почтовой корреспонденции ФГУП "Почта России").

Суд первой инстанции установил, что в уведомлении указано, что ставка в соответствии с постановлением Правительства города Москвы N 809-ПП действует с 01.07.2014.

С 01.01.2015 по Договору действует рыночная ставка, которая составляет с учетом коэффициента-дефлятора (1,1) 7 070 руб. 80 коп. за 1 кв.м в год (без учета НДС)(уведомления от 24.12.2014 N 33-А-139052/14-(0)-0 (получено адресатом 15.01.2015) и N 33-А-139051/14-(0)-0 (получено адресатом 22.01.2015)). В уведомлении указано, что ставка в соответствии с постановлением Правительства города Москвы N809-ПП действует с 01.01.2015.

С 01.01.2016 по Договору действует рыночная ставка, которая составляет с учетом коэффициента-дефлятора (1,1) 7 777 руб. 88 коп. за 1 кв.м в год (без учета НДС) (уведомления от 27.11.2015 N 33-А-204347/15-(0)-0 (получено адресатом 18.01.2016) и N 33-А-201403/15-(0)-0 (получено адресатом 02.02.2016)). В уведомлении указано, что ставка в соответствии с постановлением Правительства города Москвы N809-ПП действует с 01.01.2016.

С 01.01.2017 по Договору действует рыночная ставка, которая составляет с учетом коэффициента-дефлятора (1,1) 8 555 руб. 67 коп. за 1 кв.м в год (без учета НДС) (уведомления от 15.12.2016 N 33-6-96482/16-(0)-1 (получено адресатом 03.02.2017). В уведомлении указано, что ставка в соответствии с постановлением Правительства города Москвы N809-ПП действует с 01.01.2017.

Исходя из п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Истец указал, что установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена ответчиком за период с января 2014 по февраль 2017, в результате чего, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 15 538 695 руб. 45 коп., которую истец просит взыскать в судебном порядке.

Также, п. 7.1. договора аренды, предусматривает, что при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки. По мнению истца и представленному расчету за период с 06.03.2014 по 28.02.2017 размер пени составляет 2 419 439 руб. 90 коп.

Разрешая спор, суд, руководствуясь положениями статей 307, 309, 310, 452, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды" пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска частично.

Установив, что в связи с изменением ставок арендной платы по договору аренды, департамент уведомлениями известил общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору, а общество доказательств внесения арендных платежей за спорный период не представило, суд признал иск обоснованным о взыскании долга в заявленной сумме и неустойки, снизив ее размер до 2 413 906 руб. 30 коп. в силу неверности представленного истцом расчета.

При этом суд указал, что арендная плата по договору аренды подлежала исчислению в соответствии с нормативно-правовыми актами города Москвы, установившими правила расчета арендной платы за соответствующий период, с момента вступления в силу указанных положений, а не с момента получения арендатором уведомлений о перерасчете арендной платы.

Апелляционная коллегия, проверив правильность принятого решения, изучив доводы жалобы и пояснения сторон, приходит к выводу, что решение в части требования о взыскании суммы долга и неустойки подлежит изменению по следующим основаниям.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

ООО "Адрэм ЛТД" соответствует всем критериям, установленным в ст. 3 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества"), в связи с чем:

20.12.2013 года ответчиком было подано Заявление о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства из государственной собственности города Москвы в отношении нежилого здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кожуховская 5-я, д. 22 к. 1, общей площадью 800,4 кв.м. с приложением необходимых документов.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества" при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок, с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, срок с момента обращения с заявлением о выкупе и до выдачи договора купли-продажи нежилого помещения не может превышать 85 дней в соответствии с вышеуказанным федеральным законом.

В соответствии с п.1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Как установлено решением Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-212062/14-181-852, после обращения с заявлением о выкупе нежилого помещения 20.12.2013 года ООО "Адрэм ЛТД" неоднократно обращалось в Департамент городского имущества с предложением заключить договор купли-продажи недвижимости, однако ответов от Департамента городского имущества города Москвы получено не было.

В нарушение установленных действующим законодательством РФ сроков, Департамент городского имущества города Москвы выдал проект договора купли-продажи недвижимости только 06.08.2014 года.

Как указывалось ранее, Ответчик обращал внимание суда на незаконное уклонение Департамента от заключения договора купли-продажи, незаконное начисление задолженности по арендной плате, о злоупотреблении Департаментом своими предоставленными законом правами и препятствии в выкупе Ответчиком арендуемого им недвижимого имущества.

Ответчик, по истечении 85 дней с момента обращения 20.12.2013 г. с заявлением о выкупе недвижимого имущества, а также в связи с незаконными действиями, выраженными в уклонении Истца от заключения договора купли-продажи, не обязан был уплачивать арендные платежи, однако, как добросовестный арендатор, продолжал добросовестно вносить арендные платежи, во избежание утраты преимущественного права, предоставленного ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества".

До момента заключения договора купли-продажи недвижимости основанием владения Ответчиком спорным помещением являлся Договор аренды от 21.12.2005 N 05-00248/05 г., которыми предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование этим помещением.

В результате незаконного уклонения Департамента городского имущества города Москвы от своевременного заключения договора купли-продажи ООО "Адрэм ЛТД" была начислена арендная плата, которую Истец был вынужден уплачивать в период с 16.03.2014 г. - 06.08.2014 г. (4 месяца и 21 день, рассчитанные по последней согласованной ставке арендной платы в размере 3500 руб./кв.м./год или 233 450 руб.00 коп./ мес.)

Обстоятельства, в силу которых Департамент не мог направить Ответчику проект договора-купли продажи, которые являлись бы препятствием к выкупу недвижимого имущества, отсутствуют.

Таким образом, в случае своевременного совершения Департаментом городского имущества города Москвы действий по заключению договора купли-продажи в установленный законом срок, ООО "Адрэм ЛТД" приобрело бы право собственности на нежилое помещение и не несло бы дополнительных расходов, связанных с уплатой арендной платы за пользование данного помещения.

Исходя из вышеизложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в части взыскания суммы основного долга и пени, исходя из расчета за вычетом периода, когда истец допустил бездействие, виде ненаправления в адрес ответчика проекта договора выкупа арендуемого им помещения. Согласно расчету произведенному сторонами взысканию подлежит сумма основного долга, которая составляет 14 793 514 руб. 44 коп. и неустойка в размере 2 181 126 руб. 90 коп.

Доводы представителя истца, относительно того, что бездействие со стороны истца не имело место быть, поскольку истец направлял необходимые запросы с целью подготовки договора выкупа, судебная коллегия отклоняет, поскольку законом предусмотрен срок, в течение которого органы власти должны подготовить необходимые для заключения договора документы, тогда как истец в указанный срок не выполнил возложенные на него обязанности.

Остальные доводы жалобы были предметом рассмотрения судом первой инстанции, которым была дана надлежащая оценка и с которой в свою очередь соглашается апелляционный суд.

Расходы по оплате госпошлины по иску и по апелляционной жалобе распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 266, 268, п. 2 ст. 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 января 2018 года по делу N А40-70215/2017 - изменить. Изложив резолютивную часть в следующей редакции:

"Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "АДРЭМ ЛТД" в пользу Департамента городского имущества города Москвы 14 793 514 (четырнадцать миллионов семьсот девяносто три тысячи пятьсот четырнадцать четыре рубля) руб. 44 коп. долга, 2 181 126 (два миллиона сто восемьдесят одна тысяча сто двадцать шесть) руб. 90 коп. пени.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "АДРЭМ ЛТД" в доход федерального бюджета 107 873 (сто семь тысяч восемьсот семьдесят три) руб. 00 коп. расходов по оплате госпошлины."

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

В.В. Валюшкина О.В. Савенков