Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 3 мая 2018 г. N 06АП-1101/18

г. Хабаровск

03 мая 2018 г.

А73-17281/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 мая 2018 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сапрыкиной Е.И.

судей Харьковской Е.Г., Швец Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абрамовым Д.А.

при участии в заседании:

от Федерального государственного унитарного предприятия "Главное военно-строительное управление N 6": Скибиной Л.А., Иванова А.А.

от Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска: Безлепкиной С.В.;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска

на решение от 30.01.2018 по делу N А73-17281/2017

Арбитражного суда Хабаровского края, принятое судьей Манником С.Д

по заявлению Федерального государственного унитарного предприятия "Главное военно-строительное управление N 6"

к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска

о признании недействительными уведомлений и обязании заключить новые договоры аренды земельных участков

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное унитарное предприятие "Главное военно- строительное управление N 6" (ОГРН 1022700931220, ИНН 2700001660; далее - ФГУП "ГВСУ N 6", предприятие) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Департаменту муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (далее - ДМС, департамент) о признании недействительными уведомлений от 01.08.2016 N 17-06/7787, от 15.09.2016 N 17-06/9828, N17- 06/9829, N 17-06/9830, N 17-06/9831, N 17-06/9832, N 17-06/9833, N 17- 06/9834 и обязании заключить новые договоры на аренду земельных участков на определенный срок (3 года).

Решением суда от 30.01.2018 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с данным судебным актом, ДМС обратился с апелляционной жалобой, в которой просил его отменить, отказав в удовлетворении требований заявителя, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушение процессуальных норм.

ФГУП "ГВСУ N 6" в отзыве просило решение суда оставить без изменения.

В порядке статьи 158 АПК РФ судебное разбирательство откладывалось.

В ходе заседаний суда второй инстанции представители лиц, участвующих в деле, на своих требованиях настаивали.

Повторно изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов апелляционной жалобы и отзыва, заслушав пояснения участников процесса, апелляционный суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, по результатам аукциона ФГУП "ГУСС Дальспецстрой" при Спецстрое России" (в настоящее время ФГУП "ГВСУ N 6") получило право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:1231 площадью 746 487 кв.м., по Воронежскому шоссе в Краснофлотском районе г. Хабаровска для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

10.10.2011 Министерством имущественных отношений Хабаровского края и победителем аукциона заключен оговор аренды N 11206 со сроком до 10.10.2014.

В соответствии с пунктом 4.4.1 этого договора на арендатора возложена обязанность выполнить в полном объеме все условия договора, в частности - максимальный срок для подготовки и утверждения проекта планировки территории, выполнению работ по межеванию, осуществлению государственного кадастрового учета возникших земельных участков, в границах земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства - 3 года с даты заключения договора аренды земельного участка.

Постановлением Администрации города Хабаровска от 08.06.2012 утверждена документация по планировке территории в границах ул. Трехгорной - Воронежского шоссе в Краснофлотском районе г. Хабаровска.

После утверждения документации по планировке, межевания земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:1231 и образования из него нескольких земельных участков арендодателем принято распоряжение от 28.08.2013 N 1212 о предоставлении ФГУП "ГУСС Дальспецстрой" при Спецстрое России" в аренду на три года из земель категории "земли населенных пунктов" земельные участки общей площадью 116864,0 кв.м. для строительства жилых домов по Воронежскому шоссе в Краснофлотском районе г. Хабаровска в том числе: с кадастровым номером 27:23:0011208:61, площадью 21 089,0 кв.м.; с кадастровым номером 27:23:0011208:62, площадью 7 021,0 кв.м.; с кадастровым номером 27:23:0011208:60, площадью 19381,0 кв.м.; с кадастровым номером 27:23:0000000:23804, площадью 20 290,0 кв.м.; с кадастровым номером 27:23:0000000:23805, площадью 4 973,0 кв.м.; с кадастровым номером 27:23:0000000:23834, площадью 8 208,0 кв.м.; с кадастровым номером 27:23:0011204:33, площадью 8 208,0 кв.м.; с кадастровым номером 27:23:0011204:32, площадью 10 828,0 кв.м.; с кадастровым номером 27:23:0011204:31, площадью 14 359,0 кв.м.

Во исполнение вышеназванного распоряжения между арендодателем и арендатором заключены 9 типовых договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе: от 09.09.2013 N 11728 на аренду земельного участка с кадастровым номером 27:23:0011208:61, площадью 21 089,0 кв.м.; от 09.09.2013 N 11729 на аренду земельного участка с кадастровым номером 27:23:0011208:62, площадью 7 021,0 кв.м.; от 09.09.2013 N 11730 на аренду земельного участка с кадастровым номером 27:23:0011208:60, площадью 19381,0 кв.м.; от 09.09.2013 N 11731 на аренду земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:23804, площадью 20 290,0 кв.м.; от 09.09.2013 N 11732 на аренду земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:23805, площадью 4 973,0 кв.м.; от 09.09.2013 N 11733 на аренду земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:23834, площадью 8 208,0 кв.м.; от 09.09.2013 N 11734 на аренду земельного участка с кадастровым номером 27:23:0011204:33, площадью 8 208,0 кв.м.; от 09.09.2013 N 11735 на аренду земельного участка с кадастровым номером 27:23:0011204:32, площадью 10 828,0 кв.м.; от 09.09.2013 N 11736 на аренду земельного участка с кадастровым номером 27:23:0011204:31, площадью 14 359,0 кв.м. Согласно пункту 2.1 указанных договоров срок аренды установлен по 28.08.2016.

В пункте 2.2 всех этих договоров содержится следующее условие: в случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока, указанного в пункте 2.1 договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказать от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. По истечении такого месячного срока договор считается расторгнутым.

После межевания земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:1231 и образования из него отдельных земельных участков распоряжением Министерства имущественных отношений края от 02.12.2014 N 1652 ФГУП "ГУСС Дальспецстрой" предоставлены в аренду еще 43 земельных участка в границах ул. Трехгорная - Воронежское шоссе в целях комплексного освоения земельных участков по договору аренды от 10.10.2011 N 11206.

В связи с объединением земельных участков с кадастровыми номерами 27:23:0000000:23834, 27:23:0011204:33 в один земельный участок с кадастровым номером 27:23:0000000:28159, площадью 13181,0 кв.м., взамен договоров аренды от 09.09.2013 N 11733, N 11734 между Департаментом муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (арендодатель) и ФГУП "ГУСС Дальспецстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 19.11.2015 N 346 со сроком действия по 28.08.2016.

21.07.2016 (за месяц до окончания срока действия договоров аренды) арендатор обратился в департамент с заявлениями о заключении новых договоров аренды на 8 земельных участков (перечислены выше) с 29.08.2016 сроком на пять лет для строительства многоквартирных домов.

Уведомлениями от 01.08.2016 N 17-06/7787, от 15.09.2016 N 17-06/9828, N17-06/9829, N 17-06/9830, N 17-06/9831, N 17-06/9832, N 17-06/9833, N 17- 06/9834 ДМС уведомил арендатора о возобновлении договоров аренды земельных участков на неопределенный срок.

В дальнейшем, уведомлениями от 04.07.2017 N 17-06/6695, N 17-06/6694, N 17-06/6693, N 17-06/6692, N 17-06/6691, N 17-06/6690 арендодатель уведомил ФГУП "ГВСУ N 6" о прекращении с 05.08.2017 действия договоров аренды земельных участков от 28.03.2013 N 11729, N 11731, N 11732, N 11735, N 11736.

Претензией от 12.07.2017 N 11/4072 предприятие предложило арендодателю отозвать уведомления о расторжении существующих договоров аренды и заключить новые договоры аренды земельных участков, по которым закончились сроки аренды, сроком на 5 лет.

Уведомлениями от 19.07.2017 N 17-06/7335, NN 17-06/7336, N 17- 06/7337, N 17-06/7338, N 17-06/73389, N 17-06/7340 "Об отзыве уведомлений" департамент информировал заявителя о том, что ранее высланные уведомления от 04.07.2017 о прекращении действия договоров аренды земельных участков надлежит считать недействительными.

Кроме того, департамент письмом от 28.07.2017 N 17-06/7719 сообщил ФГУП "ГВСУ N 6" об отзыве 19.07.2017 уведомлений от 04.07.2017, а также о том, что заключать с предприятием новые договоры аренды на земельные участки, по которым закончились сроки аренды, оснований у департамента нет.

Не согласившись с уведомлениями уполномоченного органа от 01.08.2016 N 17-06/7787, от 15.09.2016 N 17-06/9828, N17-06/9829, N 17- 06/9830, N 17-06/9831, N 17-06/9832, N 17-06/9833, N 17-06/9834 о возобновлении договоров аренды земельных участков на неопределенный срок, ФГУП "ГВСУ N 6" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Рассмотрев настоящий спор, арбитражный суд удовлетворил заявленные требования, с чем соглашается и апелляционный суд.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Статьей 42 ЗК РФ закреплена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

На дату обращения предприятия с заявлениями о продлении срока действия спорных договоров аренды земельных участков (по 21.07.2016) и на дату окончания срока действия данных договоров (по 28.08.2016) действовал Земельный кодекс Российской Федерации с изменениями, внесенными Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 39.1 Кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В силу статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Кодекса.

Статьей 39.6 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент прекращения действия спорных договоров и обращения предприятия с заявлениями о продлении срока их действия) определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно подпункту 1 пункта 3 этой статьи граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12).

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пункту 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

- земельного участка для выполнения юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения (подпункт 4);

- земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта (подпункт 5).

На основании пункта 4 приведенной нормы гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлены случаи заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Согласно статье 35 Кодекса не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Из материалов дела усматривается, что основанием для обращения предприятия с заявлениями от 21.07.2016 в департамент с целью заключения новых договоров аренды послужило предстоящее истечение 28.08.2016 срока действия ранее заключенных договоров аренды земельных участков от 09.09.2013 N 11728 - N 11733, N 11735, N 11736, от 19.11.2015 N 346, которыми спорные земельные участки были предоставлены для строительства многоквартирных домов, и права по которым в полном объеме перешли к предприятию на основании аукциона и договора аренды на комплексное освоение земельного участка площадью 746487 кв.м. в целях жилищного строительства по ул. Воронежской в г. Хабаровске.

По мнению ФГУП "ГВСУ N 6", в рассматриваемом случае право на заключение новых договоров аренды спорных земельных участков без торгов обусловлено подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в соответствии с которым договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта.

В подтверждение своей позиции предприятием в материалы настоящего дела представлен ряд доказательств, оценив который, арбитражный суд пришел к следующему.

Так установлено, что спорные земельные участки с кадастровыми 27:23:0011208:61, 27:23:0011208:62, 27:23:0011208:60, 27:23:0000000:23804, 27:23:0000000:23805, 27:23:0000000:23834, 27:23:0011204:33, 27:23:0011204:32, 27:23:0011204:31 55:36:120304:1041 образованы из земель населенных пунктов при формировании в 2013 году (распоряжение Минимущества края от 28.08.2013 N 1212), ранее предоставлены в рамках заключенного договора от 10.10.2011 N 11206 аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:1231, и права по которому в полном объеме перешли к предприятию на основании аукциона и договора аренды на комплексное освоение земельного участка площадью 746487 кв.м. в целях жилищного строительства по ул. Воронежской в г. Хабаровске.

Условиями пункта 4.4.1 договора аренды от 10.10.2011 N 11206 на арендатора возложены обязанности по подготовке и утверждению проекта планировки территории, выполнению работ по межеванию, осуществления государственного кадастрового учета возникших земельных участков, в границах земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (сети водопровода, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, трансформаторные подстанции, подкачивающие насосные станции) в соответствии с техническими условиями, полученными после утверждения документации по планировке территории; последующей передачей объектов инженерной инфраструктуры в муниципальную собственность в установленном законодательством порядке.

В подтверждение выполнения вышеназванного условия по осуществлению работ по комплексному освоению со стороны арендатора указано на следующее:

- разработана и утверждена Постановлением Администрации г. Хабаровска N 2367 от 08.06.2012 документация по планировке территории, предоставленной предприятию для ее комплексного освоения;

- в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории выполнены кадастровые работы с проведением межевания этой территории и постановкой 52-х образованных земельных участков на государственный кадастровый учет, в том числе девяти спорных участков в 2013 году и 43 участков в 2014 году;

- оформлены договоры аренды всех образованных земельных участков для строительства объектов жилья и соцкультбыта и проведена их регистрация в Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, в том числе: на 9 земельных участков договора аренды были оформлены в сентябре 2013 года (распоряжение Минимущества края N 1212 от 28.08.2013); на 43 земельных участка договора аренды были оформлены в декабре 2014 года (распоряжение Минимущества края N 1652 от 02.12.2014).

После заключения договоров аренды земельных участков, образованных в результате межевания, для строительства капитальных объектов, предприятие получило возможность получать технические условия для строительства инженерных сетей на территории предоставленной для комплексного освоения, а также приступило к проектированию и строительству жилых домов и инженерных сетей, в соответствии с утвержденным генеральным планом, в связи с чем были выполнены следующие работы:

- согласно выданных технических условий "МУП "Водоканал" N 136 от 14.02.2014 на водоотведение разработан проект магистрального коллектора диаметром 1000 мм, стоимость которого согласно сметной документации составляет 800 млн. руб. При этом, согласно выданных ТУ, расчетный диаметр 1000 мм проектируемого коллектора учитывал нагрузку от существующего коллектора диаметром 500, находящегося в ведении МУП "Водоканал". Тем самым МУП "Водоканал" решал собственные задачи по развитию инженерной инфраструктуры за счет средств потенциальных инвесторов, кем и является ФГУП "ГВСУ N 6". Из-за значительной стоимости канализационного коллектора в 800 млн. руб. в течение 2015 - 2016 гг. ФГУП "ГВСУ N 6" не смогло приступить к строительству данного объекта. В рамках проведенного совещания в Министерстве строительства Хабаровского края было одобрено предложение предприятия об исключении нагрузки от существующего коллектора, что позволило запроектировать коллектор на нагрузку, учитывающую только застраиваемую территорию. Диаметр нового коллектора составил 500 мм, что существенным образом уменьшило стоимость строительно-монтажных работ до 30 млн. руб. Только в мае 2017 года МУП "Водоканал" направило в адрес застройщика письмо N 11/267 от 26.05.2017 о возможности заключения договора на подключение к сетям водоотведения, то есть на строительство канализационного коллектора диаметром 500 мм.;

- согласно выданных технических условий N 189/16 от 21.03.2016, выданных Управлением дорог и внешнего благоустройства г. Хабаровска, выполнено проектирование ливневого коллектора, стоимость которого согласно проекта составляет 400 млн. руб. Для осуществления строительства коллектора и равномерного распределения финансовых средств (400 млн. руб.) на весь период освоения микрорайона в границах земельного участка по договору о комплексном освоении ФГУП "ГВСУ N 6" направило предложения письмом исх. N 866/ от 27.09.2016 в адрес Управления дорог и внешнего благоустройства г. Хабаровска о разделении строительства коллектора на этапы строительства. До настоящего времени эти предложения остались без ответа.

- в связи с условиями аукциона предприятием разработана документация по планировке территории в границах ул. Бондаря - ул. Трехгорной - ул. Воронежской. Планировочная документация утверждена постановлением Администрации г. Хабаровска N 2367 от 08.06.2012. В состав документации по планировки территории входит схема организации дорожного движения;

- для решения вопроса теплоснабжения объектов капитального строительства микрорайонов N 6 и N 7 были получены Технические условия ОАО "ДГК", в которых требовалось запроектировать и построить новую тепломагистраль ТМ-35 в зоне теплоснабжения ХТЭЦ-3, а также ОАО "ДГК" выполнить реконструкцию ХТЭЦ-3 с увеличением ее производительности, которая будет возможна не ранее 01.10.2018. По заданию ФГУП "ГУСС "Дальспецстрой" разработана проектная документация ООО "Хабаровскэнергопроект" по объекту: "Тепломагистраль от Хабаровской ТЭЦ- 3 до микрорайонов NN 6 и 7 Северного жилого района N 2 в г. Хабаровске". Для реализации технических условий N 05/14 от 09.09.2014 по технологическому присоединению к газораспределительной сети объекта "Микрорайон 6-7 Северного округа г. Хабаровска" заключен договор о подключении N ТН-ХБР1-7/16 от 15.12.2016, так как до этого момента прорабатывался вариант подключения на заявленную тепловую нагрузку планируемых для строительства объектов, расположенных на земельном участке по договору о комплексном освоении, к перспективной тепломагистрали ТМ-35;

- на земельном участке N 18.3 (по плану межевания), выполнены инженерные изыскания, а также согласно проекту планировки на этом участке должна размещаться газораспределительная станция, от которой будет обеспечена подача газа на строящиеся дома в Микрорайоне NN6,7 Северного округа (внастоящее время в рамках заключенного договора АО "Газпром газораспределение Дальний Восток" выполнило проектную документацию и готово приступить к строительству газопровода и газораспределительной станции);

- согласно выданных технических условий N 981-Юг-Амур-14 от 22.04.2013 ОАО "Хабаровская горэлектросеть" ведется проектирование кабельных линий от ПС "Амур" (в настоящее время проектная документация проходит согласование с будущим балансодержателем кабельных линий ОАО "Хабаровская горэлектросеть"); необходимость применения технологических решений (прокладка кабелей в лотках, устройство дренажа и технологического проезда) принятых в проектной документации решений были согласованы письмом N 833 от 24.03.2017 от ОАО "Хабаровская горэлектросеть". (проектирование кабельных линий будет завершено в сентябре 2018 года);

- согласно выданным Техническим условиям МУП "Водоканал" N 152 от 11.03.2012 на водоснабжение указанного микрорайона Северного округа г. Хабаровска была разработана проектная документация на магистральный водопровод диаметром 400 мм (в настоящее время силами предприятия осуществляется строительство данного объекта; фактическая готовность строительства магистрального водопровода составляет 60 процентов);

- в настоящее время на всех 52 участках, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, ФГУП "ГВСУ N 6" полностью выполнило инженерно-изыскательские работы, из которых на 8 земельных участках разработана проектная документация на многоквартирные жилые дома; силами предприятия ведутся строительно-монтажные работы четырех многоквартирных крупнопанельных жилых домов N 13, 54, 22, 22а, площадь которых составляет 30710,44 кв.м; ввод указанных объектов запланирован на 2018 год;

- при разработке рабочей документации на строительство жилых домов и инженерных коммуникаций, а также внутриквартальных дорог и проездов возникла необходимость в корректировке ранее разработанной и утвержденной документации по планировке территории, в связи с чем, было постановлением администрации города N 2707 от 07.08.2017 получено разрешение на внесение изменений в документацию; выполнена ее корректировка, проведены публичные слушания по ее рассмотрению; откорректированная документация по планировке территории утверждена Постановлением Администрации г. Хабаровска N 24 от 10.01.2018.

Данные обстоятельства департаментом документально не опровергнуты.

Кроме того, из представленных в дело актов комиссионного осмотра земельных участков от 22.12.2017, составленных с участием представителей арендатора и арендодателя, усматривается, что

- на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0000000:28159 расположено два 10-этажных многоквартирных жилых дома; земельный участок частично огорожен, выполнены магистральные сети водоснабжения (водопровод диаметром 500), канализации (диаметр 400), сети теплоснабжения в 100-процентном объеме;

- на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0000000:23805 планируется строительство двух 10-этажных многоквартирных жилых дома; земельный участок частично огорожен; в одном доме выполнен монтаж 9-ти этажей, во 2-ом - выполнено свайное основание полностью, на одной блок секции завершен монтаж цокольного этажа; также на обследуемом земельном участке выполнены магистральные сети водоснабжения (водопровод диаметром 500), канализации (диаметр 400), сети теплоснабжения;

- на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0011208:61 расположен строящийся многоквартирный дом; земельный участок огорожен; для обеспечения строящихся жилых домов, расположенных на обследуемом земельном участке, выполнены сети водоснабжения и канализации;

- земельный участок с кадастровым номером 27:23:0011204:31 не используется, строительные работы не ведутся, так как через данный участок запроектировано строительство газопровода, который подходит к газораспределительной станции;

- земельный участок с кадастровым номером 27:23:0011204:32 не используется, строительные работы не ведутся; на данном земельном участке размещается газораспределительная станция, проект разработан и представлен на экспертизу, начало строительства - апрель 2018 года;

- земельный участок с кадастровым номером 27:23:0000000:23804 не используется, строительные работы не ведутся; для обеспечения строящегося жилого микрорайона выполнены 100 % магистральные сети водоснабжения диаметром 500 мм;

- земельный участок с кадастровым номером 27:23:0011208:60 не используется, строительные работы не ведутся; для обеспечения строящегося жилого микрорайона выполнены 100 % магистральные сети водоснабжения (водопровод диаметром 500), канализация (диаметр 400), сети теплоснабжения;

- земельный участок с кадастровым номером 27:23:0011208:62 не используется, строительные работы не ведутся; со слов зам. начальника ОКС ФГУП "ГВСУ N 6" на данном земельном участке размещается жилой дом N 6, ведется проектирование, которое будет завершено в январе 2018 года, после чего проект будет направлен на экспертизу, начало строительства - июль 2018 года.

Таким образом, как верно установил арбитражный суд, в рассматриваемом случае у ФГУП "ГУСС "Дальспецстрой" имелись правовые основания на заключение договоров аренды в отношении испрашиваемых земельных участков на новый срок без проведения торгов на основании подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Доводы заявителя апелляционной жалобы, что в соответствии со статьей 30.2 Кодекса, в редакции, действующей на момент заключения договоров, предприятием уже реализовано право на приобретение земельных участков, образованных в результате комплексного освоения территории; при этом Земельным кодексом предусмотрено однократное заключение договора аренды земельного участка с лицом, осуществившим комплексное освоение территории, были предметом правовой оценки первой инстанции и обоснованно отклонены с указанием на то, что данная норма права утратила силу с 01.01.2015.

Ссылка департамента на то, что предприятием допущено неиспользование части спорных земельных участков для предоставленных целей - строительства многоквартирных домов, в связи с чем арендные отношения в отношении спорных земельных участков не могут быть продлены, правильно признаны судом первой инстанции не соответствующей фактическим обстоятельствам дела.

Из материалов дела усматривается, что в рамках комплексного освоения территории для застройки кроме строительства многоквартирных домов на ФГУП "ГУВС N 6" также возложены обязанности по разработке и утвержденной документации по планировке территории, по организации строительства инженерных сетей и коммуникаций (водоснабжения и водоотведения, тепло-, энерго-, газо- снабжения) за счет средств инвесторов, инженерных изысканий, необходимость в корректировке ранее разработанной и утвержденной документации по планировке территории.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

По смыслу приведенных норм и разъяснений обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Как указывалось выше, к ФГУП "ГВСУ N 6" в полном объеме перешли права и обязанности по договору от 10.10.2011 N 11206 аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:000000:1231 общей площадью 746487 кв.м из состава земель населенных пунктов в границах города Хабаровска для комплексного освоения в целях строительства многоквартирных домов.

При этом материалами дела подтверждается, что предприятием были приняты меры (перечислены выше), направленные на подготовку к строительству и осуществляется строительство на означенном земельном участке.

Совершение обозначенных действий в своей совокупности свидетельствует о том, что предприятием в течение срока действия договора аренды от 10.10.2011, с момента перехода к нему прав и обязанностей по нему, предпринимались меры, направленные на подготовку комплексного освоения необходимые для начала его строительства и начато строительство многоквартирных домов. При этом до 21.07.2016, то есть до обращения с заявлениями о заключении договоров аренды на новый определенный срок предприятием уже понесены значительные финансовые средства в целях подлежащей освоению территории.

Изложенные выше обстоятельства департаментом не опровергнуты.

В этой связи, а также принимая во внимание осуществленные предприятием мер по подготовке переданного в аренду земельного участка к строительству после перехода в 2011 году к нему прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.10.2011, разумные ожидания и действия ФГУП "ГВСУ N 6" в части реализации конечной цели арендного соглашения - осуществления им комплексного освоения территории в целях строительства многоквартирных домов, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу, что в данном конкретном случае действия департамента, изложенные в спорных уведомлениях о продлении договоров на неопределенный срок, а следовательно по отказу в заключении новых договоров при наличии добросовестного поведения предприятия по использованию спорных земельных участков в соответствии с их целевым предоставлением, не могут быть признаны правомерными.

В связи с чем первая инстанция правомерно посчитала возможным обязать Департамент муниципальной собственности администрации г.Хабаровска заключить с заявителем по делу новые договоры с 29.08.2016 на определенный срок (3 года) на аренду спорных земельных участков, расположенных в г. Хабаровске, Краснофлотский район, ш. Воронежское.

Доводы жалобы о невозможности заключения спорных договоров в связи с тем, что это приведет к нарушению положений Закона "О защите конкуренции", также отклоняются апелляционным судом, как основанные на неверном толковании норм действующего законодательства с учетом фактически установленных в рамках настоящего дела обстоятельств.

Ссылка департамента на нарушение арбитражным судом части 4 статьи 198 АПК РФ, устанавливающей срок для судебного обжалования ненормативных актов, отклоняется в связи с тем, что фактически спор первой инстанцией разрешен по существу требований, следовательно, у второй инстанции нет оснований полагать, что вопрос восстановления срока не рассмотрен.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 30.01.2018 по делу N А73-17281/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.И. Сапрыкина

Судьи

Е.Г. Харьковская Е.А. Швец