Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2018 г. N 05АП-2304/18

г. Владивосток

04 мая 2018 г.

Дело N А59-5633/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 03 мая 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 мая 2018 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Манукян,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ларго",

апелляционное производство N 05АП-2304/2018

на решение от 15.02.2018 судьи Ю.А. Караман

по делу N А59-5633/2017 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780)

к обществу с ограниченной ответственностью "Ларго" (ОГРН 1026500542265, ИНН 6501092130)

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

при участии - извещенные надлежащим образом стороны явку представителей не обеспечили

УСТАНОВИЛ:

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее - истец, департамент) обратился в суд с исковым заявлением о взыскании с ООО "Ларго" (далее - общество, ответчик) в пользу истца задолженности за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 65:01:0501004:915, площадью 23 935 кв. м. за период с 01.01.2016 по 20.06.2017 в размере 2 653 293,81 руб.; пени - за период с 26.11.2015 по 29.11.2015 в размере 963,73 руб. руб., пени - за период с 21.03.2016 по 31.07.2017 в размере 719 056,86 руб.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 15.02.2018 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Сахалинской области от 15.02.2018 изменить, уменьшив размер взыскиваемых сумм. В обоснование жалобы заявитель со ссылки на обстоятельства взаимоотношения сторон, судебную практику указывает на то, что оно было лишено возможности использовать арендуемый земельный участок по назначению из-за незаконного отказа департамента в выдаче разрешения на строительство, полагая необоснованным начисление за этот период оплаты за пользование участком, санкций за просрочку такой оплаты.

Стороны, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.

Судом установлено, что ответчик обжалует решение суда в части снижения взыскиваемой размера арендной платы и неустойки. Возражений по проверке судебного акта в обжалуемой части от лиц, участвующих в деле, не поступило, в связи с чем суд пересматривает решение арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, между Министерством имущественных земельных отношений Сахалинской области (далее - министерство) и закрытым акционерным обществом "ИнвестСтрой" был заключен договор аренды земельного участка N 03290 от 29.12.2014 о передаче за плату во временное владение и пользование многоконтурного земельного участка из земель категории "земли населенных пунктов" с кадастровым номером 65:01:0501004:915, площадью 23935 кв.м, местоположение: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, восточная сторона ул. Ленина, южнее водозабора "Отдаленный", восточнее ПКЦ "Федоровка"; разрешенное использование: строительство объекта "Комплекс бытового обслуживания", срок договора с 29.12.2014 по 30.12.2015 включительно.

Соглашением от 28.07.2015 право аренды на земельный участок по договору перешло к ООО "Ларго", права и обязанности МИЗО переданы Департаменту архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (далее - ДАГИЗ).

Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.

ДАГИЗ города Южно-Сахалинска 18.11.2015 в адрес ООО "Ларго" направлено уведомление N 6523-014/07 о прекращении арендных отношений по договору и потребовал по истечении 3 месяцев с момента получения уведомления освободить спорный земельный участок и передать его по акту приема-передачи истцу, в результате чего договор расторгнут 31.12.2015.

В период действия договора аренды заявлением от 10.11.2015 общество просило ДАГИЗ выдать ему разрешения на строительство на земельном участком с кадастровым номером 65:01:0501004:915, указав в качестве правоустанавливающих документов договор аренды N 03290 от 29.12.2014.

Рассмотрев указанное обращение, департамент письмом от 19.11.2015 N 16226-014/017 отказал в выдаче разрешения на строительство, сославшись на отсутствие правоустанавливающих документов на спорные земельные участки. Дополнительно орган местного самоуправления указал на прекращение арендных отношений с обществом в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и приложил соответствующее уведомление от 18.11.2015 N 6523-017/07.

Заявлением от 01.12.2015 общество повторно обратилось в ДАГИЗ с просьбой выдать ему разрешение на строительство на спорном земельном участке, которое письмом от 10.12.2015 N 17215, также было оставлено без удовлетворения по причине окончания сроков действия договора аренды N03290 от 29.12.2014.

Указанные отказы в выдаче разрешений на строительство были оспорены обществом в судебном порядке, при этом решением Арбитражного суда Сахалинской области по делу N А59-5688/2015 от 05.04.2016 отказы ДАГИЗ в выдаче разрешений на строительство, в том числе оформленные письмами от 19.11.2015 N 16226 - 014/017, от 10.12.2015 признаны незаконными. На ДАГИЗ возложена обязанность рассмотреть заявления ООО "Ларго" от 10.11.2015 и 01.12.2015 о выдаче разрешений на строительство в установленном законодательством порядке и сроки.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2016 решение суда от 05.04.2016 по делу отменено в части, признан незаконным отказ ДАГИЗ в выдаче разрешения на строительство оформленный письмом от 19.11.2015 N 16226-014/017. В удовлетворении искового требования о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство от 10.12.2015 отказано.

Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что договор аренды N 03290 от 29.12.2014 на дату обращения в суд с требованием об оспаривании отказа от 10.12.2015 N 17215 был расторгнут, обязательства сторон прекратились.

После истечения срока действия договора аренды до настоящего времени ООО "Ларго" продолжило использовать земельный участок без законных на то оснований, и не исполняло обязательства по внесению арендной платы, в связи с истец письмами от 22.04.2016 N 249053. от 29.07.2016 N 250433. от 18.10.2016 N 253068. от 12.04.2017 N 262697. от 13.07.2017 N 328598 направил в адрес ООО "Ларго" требования об исполнении обязательств, которые до настоящего времени не исполнены.

Изложенное послужило основанием для обращения истца, как правопреемника ДАГИЗ, в арбитражный суд с требованием о взыскании арендной платы за период с 01.01.2016 по 20.06.2017, а также начисленных на нее пеней.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки

В пункте 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо ВАС N 66) разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств", если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ).

Факт использования земельного участка после истечения срока действия договора аренды обществом не оспаривается, доказательств возврата земельного участка арендодателю не представлено.

Проверив расчет задолженности по арендной плате, апелляционная коллегия признает его обоснованным, соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем исковые требования в данной части удовлетворены правомерно.

Довод ответчика о том, что он не имел возможности использовать земельный участок по назначению в период с 10.11.2015 по 30.12.2015, ввиду отказа истца в выдаче разрешения на строительство N 16226-014/017, который в свою очередь оспорен ответчиком в судебном порядке и был признан незаконным, апелляционная коллегия не принимает в силу следующего.

Спорный договор аренды заключен 29.12.2014, сроком действия до 30.12.2015, при этом с заявлением о выдаче разрешения на строительство арендатор обратился только 19.11.2015. После отказа в выдаче разрешения на строительство арендатор обратился с заявлением повторно 01.12.2015.

Таким образом, на протяжении большей части срока действия договора арендатор не предпринимал действий для получения разрешения на строительство. В свою очередь, отказ в выдаче разрешения на строительства от 10.12.2015 не признан недействительным.

Также, в ходе рассмотрения дела N А59-5688/2015 судом сделан вывод, что решение об отказе в выдаче разрешения на строительство не привело к нарушению прав и законных интересов заявителя.

Так, из толкования положений статьи 51 ГрК РФ судом сделан вывод, что разрешение на строительство даёт застройщику осуществлять строительство объектов капитального строительства на земельных участках, в отношении которых у последнего имеются действующие права и обязанности.

В этой связи договоры аренды земельных участков, в отношении которых арендодателем принято решение о прекращении арендных отношений, о чём заявителю было известно на момент обращения с заявлениями от 01.12.2015 о выдаче разрешений на строительство, не могут рассматриваться в качестве правоустанавливающих документов на землю, предоставление которых предусмотрено частью 7 статьи 51 ГрК РФ, так как в этой ситуации цель арендных отношений уже не может быть достигнута.

Суд сделал вывод, что обращение общества в орган местного самоуправления с заявлениями о выдаче разрешений на строительство заведомо не направлено на достижение желаемого результата, тем более, что общество не принимало мер по продолжению арендных отношений как на дату обращения в департамент (01.12.2015), так и на дату обращения в суд с настоящим заявлением (26.02.2016).

При этом коллегией также установлено, что вступившими в законную силу судебными актами по делу N А59-1582/2017 отказано в удовлетворении требований общества об обязании департамента заключить договор аренды спорного земельного участка.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

О том, что общество заинтересовано в сохранении владения земельным участком без использования его в целях строительства дополнительно свидетельствует то, что после истечения срока действия договора аренды (31.12.2015) и до настоящего времени общество не исполнило обязанность по возврату спорного земельного и использует земельный участок без законных на то оснований.

Также, суд первой инстанции верно указал, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не свидетельствует о том, что ответчик в указанный период не мог использовать участок, например путем выполнения работ, предшествующих началу строительства капитального объекта.

Совокупность установленных выше обстоятельств приводит апелляционный суд к выводу, что из материалов настоящего дела не усматривается, что арендатор был лишен возможности использовать земельный участок по предусмотренному договором аренды назначению в своем интересе именно в связи с незаконными действиями арендодателя.

Неверный вывод суда первой инстанции о том, что доводы невозможности использования земельного участка подлежат отклонению поскольку в период действия договора аренды ответчик не обращался к арендодателю с требованием о применении положений статей 614, 620 ГК РФ (соразмерное уменьшение арендной платы, досрочное расторжение договора аренды), равно не предъявил встречного иска в рамках настоящего дела, не повлек принятия неверного решения. Апелляционная коллегия принимает во внимание что подход апеллянта соответствует позиции ВС РФ, изложенной в определении от 22.11.2016 N 89-КГ16-7, по смыслу которой данное обстоятельство подлежит оценке при рассмотрении требований о взыскании арендной платы.

Вместе с тем, поскольку как установлено выше из материалов дела не следует невозможность использования арендуемого земельного участка именно в связи с незаконными действиями ответчика, неверный вывод суда первой инстанции не привел к принятию неправильного решения, в связи с чем не является основанием для его отмены.

В части требования о взыскании неустойки, коллегией установлено, что представленный расчет суммы и периода взыскания с 26.11.2015 по 29.11.2015 в размере 963,73 руб. руб., за период с 21.03.2016 по 31.07.2017 в размере 719 056,86 руб. соответствует условиям пункта 17 договора аренды, требованиям статей 330, 331 ГК РФ, при этом о чрезмерности начисленной неустойки в порядке статьи 333 ГК в суде первой инстанции не заявлялось, арифметически расчет пени не оспорен.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 15.02.2018 по делу N А59-5633/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов С.М. Синицына