Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 мая 2018 г. N 09АП-8463/18

г. Москва

03 мая 2018 г.

Дело N А40-169881/17

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 мая 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи С.Л. Захарова,

судей:	И.В. Бекетовой, Е.В. Пронниковой,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания М.Д. Раджабовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 13 апелляционную жалобу Росреестра по г.Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.12.2017 по делу N А40-169881/17 (150-1528), принятое судьей Маслова С.В.

по заявлению ИП Тимохиной А.В. (ОГРНИП 315784700235887)

к Управлению Росреестра по Москве (ОГРН 1097746680822)

третье лицо: ООО "Честная кухня" (ОГРН 5157746034199, ИНН 7726359018)

о признании решения от 26.07.2017 N 77/007/024/2016-2366 об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды незаконным; об обязании осуществить государственную регистрацию Акта возврата нежилых помещений от 13.06.2017 к договору аренды нежилого помещения от 01.05.2016

при участии:

от заявителя:	Матвеев Р.А. по дов. от 13.12.2016;
от ответчика:	Мацота Н.Э. по дов. от 21.12.2017.
от третьего лица:	не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

ИП Тимохина А.В. обратилась в суд с заявлением к Управлению Росреестра по Москве о признании решения от 26.07.2017 г. N 77/007/024/2016-2366 об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды незаконным; об обязании осуществить государственную регистрацию Акта возврата нежилых помещений от 13.06.2017 г. к договору аренды нежилого помещения от 01.05.2016 г., в соответствии со ст.ст. 309, 310, 450.1, 606, 609, 651 ГК РФ, ст. ст. 21, 29 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ.

Решением от 27.12.2017 Арбитражного суда города Москвы удовлетворены заявленные ИП Тимохиной А.В. требования в полном объёме.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Москве обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, привлечь в качестве третьего лица ООО "Честная кухня", и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя в полном объеме.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2018 суд перешел к рассмотрению дела по правилам, предусмотренным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, поскольку в рамках данного дела ООО "Честная кухня" являлось арендатором по договору аренды N 1 от 01.05.2016, таким образом затрагиваются его права и законные интересы. Указанное лицо не было привлечено к участию в деле судом первой инстанции, дело было рассмотрено без его участия, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Рассмотрев заявление ИП Тимохина А.В. по правилам, предусмотренным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, исследовав материалы дела, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, сообщением Управления Росреестра по Москве N 77/007/024/2016-2366 от 29.12.2016 заявитель был уведомлен о приостановлении государственной регистрации прекращения аренды в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: г. Москва, пр-т Вернадского, д. 29, кадастровые номера 77:06:0001007:8402, 77:06:0001007:8641, 77:06:0001002:10087, 77:06:0001002:10086, 77:06:0001007:8643, в связи с тем, в ходе проведения правовой экспертизы установлено, что договор аренды нежилого помещения от 01.05.2016 может быть досрочно расторгнут в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения договора только в судебном порядке, а регистрационная запись об аренде в ЕГРП может быть погашена только на основании вступившего в законную силу решения суда.

Уведомлением N 77/007/024/2016-2366 от 26.07.2017 Управлением Росреестра по Москве было отказано ИП Тимохиной А.В. в государственной регистрации прекращения аренды в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: г. Москва, пр-т Вернадского, д. 29, кадастровые номера 77:06:0001007:8402, 77:06:0001007:8641, 77:06:0001002:10087, 77:06:0001002:10086, 77:06:0001007:8643, по основаниям, предусмотренным ст. 27 Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" в связи с неустранением нарушений, послуживших основаниями для приостановления государственной регистрации.

Заявитель считает отказ Управления Росреестра по Москве незаконным, поскольку предоставленные документы заявителем были достаточными для проведения регистрационных действий.

В соответствии с ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ, ст. 13 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно, как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

В силу ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 3 ч. 1 ст. 199 АПК РФ установлено, что в заявлении о признании ненормативного правового акта недействительным, в том числе должны быть указаны права и законные интересы, которые, по мнению заявителя, нарушаются оспариваемым актом.

В круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

В соответствии с письмом Минэкономразвития России от 22.12.2016 г. N 39682-ВА/Д23 и государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав, а также предоставление сведений ЕГРП и ГКН на основании заявлений (запросов) и необходимых для этого документов, поступивших в территориальные органы Росреестра и филиалы ФГБУ "ФКП Росреестра" до 01.01.2017 г., должны осуществляться по правилам, установленным Федеральным законом от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в частности, в отношении требований к представляемым для предоставления государственной услуги документам, оснований для приостановления (отказа) в государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прекращения и расторжении договора аренды является государственной регистрацией прекращения права. Такая регистрация осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных ст. 18.

Пунктом 1 ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ предусмотрены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К таким основаниям, в том числе, относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В соответствии с п. 1 ст. 18 Федерального закона N 122-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент подачи документов) на государственную регистрацию предоставляются документы, являющиеся основаниями для государственной регистрации, то есть документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество.

Согласно п. 5 ст. 18 Федерального закона N 122-ФЗ необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (абз. 3 п. 2 ст. 13 Федерального закона N 122-ФЗ).

Согласно п.п. 1, 2 ст. 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (п. 1 ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ).

При этом в силу п. 2 ст. 17 не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 настоящего Федерального закона и, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 22 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации N 135 от 06.08.2004, действовавшим на момент представления документов, государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах Ш-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.

Согласно п. 23 Инструкции внесение в Единый государственный реестр прав записей о регистрации прекращения и расторжения договора аренды осуществляется на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.

Из смысла и содержания упомянутых нормативных правовых актов следует, что любая из сторон договора вправе обратиться с заявлением о прекращении аренды, представив при этом документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений.

Согласно положений ст. 622 ГК РФ таким документом может являться акт передачи арендованного имущества арендодателю или уведомление, направленное одной стороне другой, о прекращении арендных отношений в связи с истечением срока аренды, о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, или соглашение о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия.

Заявителем при подаче заявления о государственной регистрации было подано уведомление об отказе от договора аренды в одностороннем порядке в связи с нарушением арендаторов обязательств от 16.09.2016, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию N 77/007/024/2016 от 20.12.2016.

Согласно представленному в материалы дела договору аренды нежилого помещения N 1 от 01.05.2016 заявитель предоставил во временное владение и пользование объекты недвижимости ООО "Честная кухня".

Указанный договор аренды прошел государственную регистрацию, что подтверждается записью N 77-77/006-77/006/012/2016-199Н от 07.06.2016.

В соответствии с п. 12.2 договора арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке и расторгнуть его без обращения в судебные органы, уведомив об этом арендатора не менее чем за 15 календарных дней до даты расторжения договора в случаях нарушения арендатором следующих обязательств: однократная просрочка внесения арендатором арендной платы более чем на 30 календарных дней с даты, когда арендная плата или соответствующий платеж должен быть оплачен; использованием помещения не в соответствии с разрешенным использованием.

В соответствии с уведомлением об отказе от договора аренды в одностороннем порядке в связи с нарушением арендатором обязательств от 16.09.2016 заявитель в соответствии с п. 12.2 договора уведомил арендатора о расторжении договора аренды нежилого помещения N 1 от 01.05.2016 с 01.10.2016 в связи с неисполнением арендатором обязательств по оплате арендных платежей за август 2016, сентябрь 2016.

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

По смыслу ст. 450.1 ГК РФ, для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно указания на возможность такого отказа в законе или соглашении сторон.

Из заключенного договора аренды усматривается возможность одностороннего отказа арендодателя от договора.

Согласно п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам ст. 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Заявителем соблюдены требования, предусмотренные ст. 450.1 ГК РФ, п. 12.2 договора о направлении уведомления, договор аренды считается расторгнутым с 01.10.2016.

Кроме того, заявителем был представлен ответчику в целях устранения нарушений, послуживших основанием для приостановки государственной регистрации, акт возврата нежилых помещений от 13.06.2017 к договору аренды нежилых помещений N 1 от 01.05.2016, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию прав от 25.07.2017. Данное обстоятельство свидетельствует об отсутствии спора между арендодателем и арендатором и отсутствии препятствий для погашения записи об аренде. Применительно к изложенным обстоятельствам судебная коллегия признает ссылку на абзац 3 п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 необоснованной.

В соответствии с Письмом Минэкономразвития России от 22.12.2016 N 39682 ВА/Д23и в случае если решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав по поступившим в орган регистрации прав до 01.01.2017 заявлениям и документам будет приниматься в 2017, такое решение об отказе целесообразно принимать в соответствии со ст. 27 Закона N 218-ФЗ с указанием причин, послуживших основанием для приостановления и не устраненных согласно действовавшему на момент поступления заявлений законодательству (указывая одновременно как положения статьи 27 Закона N 218-ФЗ - в части основания для отказа, так и положения Закона N221-ФЗ, Закона N122-ФЗ - в части оснований для приостановления, неустранение которых повлекло принятие решения об отказе).

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 данного Федерального закона.

По смыслу норм ст. 12 ГК РФ и ч. 1 ст. 4 АПК РФ способ защиты права должен обеспечивать восстановление нарушенных прав или защиту законного интереса истца.

Согласно ст.ст. 9, 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений и несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

Поскольку заявителем были представлены документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений, ответчик не доказал законность принятого им отказа, при этом основания для отказа в государственной регистрации прекращения права аренды на нежилые помещения отсутствовали, требования заявителя подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27.12.2017 по делу N А40-169881/17 отменить.

Признать недействительным решение Управления Росреестра по Москве от 26.07.2017 г. N 77/007/024/2016-2366 об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды нежилого помещения N 1 от 01.05.2016, заключенного между ИП Тимохиной А.В. и ООО "Честная кухня".

Обязать Управление Росреестра по Москве осуществить государственную регистрацию прекращения договора аренды нежилого помещения N 1 от 01.05.2016 заключенного между ИП Тимохиной А.В. и ООО "Честная кухня".

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ИП Тимохиной А.В. судебные расходы в размере 3 000 (три тысячи) рублей 00 копеек.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

С.Л. Захаров

Судьи

И.В. Бекетова Е.В. Пронникова