Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 7 мая 2018 г. N 03АП-595/18

г. Красноярск

07 мая 2018 г.

Дело N А33-21194/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 мая 2018 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Парфентьевой О.Ю.,

судей: Белан Н.Н., Бутиной И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Щекотуровой Я.С.,

в отсутствии лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Замок" (ИНН 2465274600, ОГРН 1122468036261),

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 09 января 2018 года по делу N А33-21194/2017, принятое судьёй Горбатовой А.А.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Замок" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЛиКа" (далее - ответчик) о взыскании 501 373 рубля 09 копеек убытков, состоящих из:

- 181 373 рубля 09 копеек реального ущерба, причиненного в результате повреждения нежилого помещения по договору аренды N б/н от 01.11.2016, согласно заключения ООО "СудСтройЭкспертиза" N СТЭ 93-1-06/2017 от 05.07.2017;

- 80 000 рублей неустойки (100% обеспечительного платежа), выплаченного истцом третьему лицу ООО "Восток Паркинг Сити" по предварительному договору от 30.03.2017, ввиду его не заключения 05.05.2017;

- 240 000 рублей упущенной выгоды за май, июнь, июль по незаключенному с 05.05.2017 по основному договору аренды.

Определением от 02.11.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Скраппер", общество с ограниченной ответственностью "Восток Паркинг Сити".

Определением от 28.11.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "СудСтройЭкспертиза".

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 09.01.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе апеллянт указал, что суд первой инстанции не выяснил и не дал правовой оценки тому факту, что истец по акту приема-передачи от 01.11.2016 передал арендуемое имущество ответчику в исправном состоянии, 30.04.2017 между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи, который подписан ответчиком с разногласиями в отношении дефектов, зафиксированных в акте; суд не сравнивал акты приема-передачи от 01.11.2016 и от 30.04.2017 на предмет сравнения первоначального состояния принятого ответчиком имущества и состояния, в котором оно возвращено; суд не учел, что арендатор/ответчик признает изменение принятого в аренду объекта, являющегося его недостатками, безосновательно ссылаясь на устные согласования с арендодателем/истцом, поскольку объект аренды был возвращен арендатором/ответчиком в состоянии, явно не соответствующем нормальному/естественному износу; суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о судебной экспертизе.

Ответчик не представил отзыв на апелляционную жалобу.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.02.2018 апелляционная жалоба оставлена без движения, поскольку была подана с нарушением требований статьи 260 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, до 28.02.2018.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.02.2018 апелляционная жалоба принята к производству, поскольку заявителем были устранены обстоятельства, послужившие основанием для оставления апелляционной жалобы без движения, судебное заседание назначено на 23.03.2018.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 23.03.2018, в судебном заедании, в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлено об отложении до 26.04.2018.

22.03.2018 в материалы дела от заявителя, поступило ходатайство об отказе от исковых требований в части взыскания 80 000 рублей неустойки и 240 000 рублей упущенной выгоды за май-июль 2017.

Согласно части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской й Федерации, истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Поскольку отказ от исковых требований в части, не нарушает закон и не нарушает прав и законных интересов других лиц, ходатайство об отказе от исковых требований в части, подписано директором общества с ограниченной ответственностью "Замок" - Кадаш Е.В. (полномочия которого подтверждаются выпиской из ЕГРЮЛ), суд апелляционной инстанции считает, что ходатайство подлежит удовлетворению.

Определением от 23.04.2018 в связи с очередным отпуском судьи Бабенко А.Н., произведена замена судьи Бабенко А.Н. на судью Бутину И.Н.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение апелляционной жалобы осуществлено с начала.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копии определения о принятии апелляционной жалобы к производству, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступной автоматизированной системе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет") явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, направили к судебному заседанию ходатайства о рассмотрении жалобы в отсутствие представителей.

На основании изложенного, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.11.2016 между обществом с ограниченной ответственностью "Замок" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ЛиКа" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения (л.д.13-15), согласно которому арендодатель обязуется передать, а арендатор принять в аренду торговое место, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Шахтеров, 49ж, стр.3, склад N 1, нежилое помещение N 7 (Пром.база), общей площадью 180,5 кв.м., местоположение и площадь нежилого помещения указаны в плане-схеме (приложение N 1 к договору).

Согласно п.1.2. договора аренды, срок аренды до 30.09.2017.

Разрешенное целевое использование: исключительно для хранения и реализации арендатором пищевых продуктов (п.1.3. договора).

В силу п. 2.3.3.договора, арендатор обязан поддерживать торговое место в исправном состоянии, производить за свой счет его текущий ремонт, а также содержание и ремонт находящихся в нем инженерных коммуникаций, в том числе технических средств охраны, охранно-пожарной сигнализации, приборов/оборудования тепло-электро-водопотребления (батареи, электропроводка, электророзетки), нести ответственность за залив, пожар и иные неблагоприятные последствия, возникшие в нежилом помещении в период аренды; запрещается облокачивать крупногабаритные предметы, поддоны на фасад здания и отбойники, в случае нарушения целостности фасада и отбойников, арендатор - "уплачивает штраф в размере 5 000 рублей, ремонт осуществляется работниками арендодателя за счет арендатора.

01.11.2016 по акту приема-передачи, подписанному сторонами, нежилое помещение N 7 площадью 180,5 кв.м., в том числе офис 37 кв.м., в одноэтажном нежилом здании склада N 1 общей площадью 2 692,8 кв.м. по адресу: г. Красноярск, ул. Шахтеров, 49ж, строение 7 передано арендатору в состоянии, соответствующем назначению данного имущества, на момент передачи находится в исправном состоянии и соответствует требованиям по эксплуатации.

Имущество арендодателя находящееся в объекте аренды на момент составления акта, передаваемое арендатору на срок договора, для использования по назначению (указывается номенклатура, количество, состояние (новое/б/у, рабочее/нерабочее): бойлер thermex - 1 шт. раковина - 1 шт., унитаз - 1 шт., поддон - 1шт., смеситель - 1 шт., смеситель для ванной с душевой лейкой - 1 шт. (пункт 4 акта приема-передачи).

Согласно пункту 5 акта арендатор несет расходы по содержанию принятого имущества, в том числе его ремонту, восстановлению работоспособности, возмещению ущерба, в случае порчи/утраты такого имущества (его части).

В соответствии с пунктом 6 акта при прекращении пользования объектом аренды арендатор обязан передать его арендодателю в состоянии, не хуже чем получил по акту, с учетом нормального износа, вместе с ключами и иным имуществом, документами, если таковые передавались.

Письмом от 25.04.2017 ответчик направил в адрес истца акт приема-передачи (возврата) арендуемого нежилого помещения N 7 для подписания, с указанием, что арендуемое помещение полностью освобождено арендатором (л.д.16).

30.04.2017. между истцом и ответчиком по договору аренды от 01.11.2016 составлен типовой акт приема-передачи (л.д.17). Согласно указаниям истца в акте зафиксированы следующие дефекты:

- наружные стены (кирпичные/сэндвич панели) с дефектами:

При входе в склад по правой стороне от ролворот повреждена сэндвич панель - 1 шт. (установлены розетки, проделаны отверстия для их крепежа);

В правом верхнем углу склада установлена камера видеонаблюдения - повреждена сэндвич панель - 1 шт. (имеются отверстия для монтажа камер, установку камер видеонаблюдения арендатор не согласовывал с арендодателем).

Над окном повреждена сэндвич панель -1 шт. (имеется вмятина), а также поврежден фасонный элемент, обрамляющие окно в левом верхнем углу окна (2, мп).

- внутренние стены (кирпичные/профлист/сэндвич панели) грязные, с дефектами.

Склад:

С левой стороны при входе в склад повреждены сэндвич панели - шт. (проложен кабель канал примерно 15 мп, при монтаже просверлены отверстия в сэндвич панели).

В кирпичной стене смонтированы трубы водоснабжения, не согласованные с арендодателем, тем самым повреждена кирпичная кладка; в офисе: - кирпичная кладка имеет отверстия после демонтажа офисной перегородке и стеновых панелей (проделаны отверстия, следы монтажного клея после демонтажа стеновых панелей, кирпич окрашен краской) - повреждена кирпичная кладка в общем количестве 3 м.

Сан.узел: стены (кирпичные/кафель) поврежден кафель (проделаны отверстия) - в количестве 4 кв.м.

Потолки (профлист): склад - целые; офис с дефектами: арендатор смонтировал потолок без согласия с арендодателем, тем самым нарушил вид потолка в офисном помещении общей площадью 37 м.кв.

Окна: офис (ПВХ): 3 шт., из них 2 шт. целые, с дефектами сломана ручка.

Двери: склад (ПВХ (входная) - 1 шт. с дефектами (вмятины, царапины), металлическаая-1 шт. с дефектами: царапины на всей двери; офис: дверь деревянная (1 шт.) арендатор заменил (т.к. на срок аренды устанавливал железную) при демонтаже и монтаже дверей имеются дефекты в кирпичной кладке; дверь деревянная (1 шт.) сломана ручка; дверь деревянная (1 шт.) (вход в сан.узел) - повреждена (установлены самодельные замки, повреждены наличники); дверь деревянная (1 шт.) (вход во второй сан.узел) повреждена (установлены самодельные замки, повреждены наличники); дверь 1 шт. (вход в офис 2-эт.) целая.

Полы: склад бетонные с противопыльным покрытием) с дефектами: повреждено противопыльное покрытие и сам пол общей площадью 180,5 кв.м. - грязные; офис: имеются отверстия на полу от демонтажа напольного покрытия (остался клей), грязные.

Приборы освещения: склад: 2 шт., при включении света не работают -1 шт., офисные светильники 7 шт., при включении света - работают 7 шт.; светильники в сан. узлах 2 шт. с дефектами: на светильниках нет плафонов (2 шт.)

Имущество арендодателя, находящееся в торговой точке на момент составления настоящего акта: бойлер thermex - 1 шт. раковина - 1 шт., унитаз - 1 шт., поддон душевой (отсутствует) - 1шт., смеситель - 1 шт., смеситель для ванной с душевой лейкой (отсутствует) - 1 шт.

Иное: арендатор без согласования переоборудовал душевую комнату в сан.узел. На момент осмотра нежилого помещения стоимость ущерба (указанных повреждений) составляет 424 954 рубля.

Данный акт подписан ответчиком с возражениями, указав, что помещение передано в нормальном состоянии.

30.04.2017 истцом в одностороннем порядке составлена дефектная ведомость, согласно которой стоимость ремонтных работ на объекте, расположенном по адресу:

г. Красноярск, склад 1, ул. Шахтеров, 49Ж, нежилое помещение N 7 составляет 424 954 рубля (л.д.18).

Доказательств согласования с ответчиком стоимости и видов работ истцом в материалы дела не представлено.

31.05.2017 истцом направлено уведомление N 3202/17 от 29.05.2017 адресованное ООО "ЛиКа" с указанием, что 09.06.2017 в 11-00 нежилое помещение N 7 (пром.база) площадью 180,5 кв.м., ранее находившееся у ответчика в аренде будет осмотрено обществом с ограниченной ответственностью "СудСтройЭкспертиза" на предмет строительно-технического исследования и стоимости по ремонту помещения (л.д.24).

В качестве доказательств отправки уведомления истцом представлены в материалы дела: почтовое уведомление от 31.05.2017, сведения с сайта "Почта России" (л.д.25).

В качестве доказательства причинения ущерба в результате повреждения нежилого помещения по договору аренды N б/н от 01.11.2016, истцом в материалы дела представлено заключение общества с ограниченной ответственностью "СудСтройЭкспертиза" СТЭ 93-1-06/2017 от 05.07.2017 (л.д.26-49).

В соответствии с заключением перед экспертами были поставлены следующие цели: определить наличие повреждений в помещениях, арендуемых ООО "Лика" согласно договору аренды N б/н от 01.11.2016; определить объемы работ по ремонту помещений; определить стоимость ремонтных работ; определить к какому виду ремонта относятся ремонтные работы по устранению повреждений, обнаруженных в арендуемых помещениях.

Согласно заключению предметом исследования являлись нежилые помещения склада 1-7 и находящийся в складе 1-7 двухэтажный офис. Помещения расположены в ангаре склада N 1 по адресу: г. Красноярск, ул. Шахтеров, д.49ж, строение 7.

Как следует из раздела 3 данного заключения, исследование проводилось с 09.06.2017 по 19.06.2017 Березовским Сергеем Николаевичем и Чачаковой Еленой Константиновной. Осмотр помещений складов и офиса проводился 09.06.2017 в 11.00 часов экспертом Березовским Сергеем Николаевичем в присутствии представителей ООО "Замок", в лице: директора Кадаш Е.В. Представитель ООО "ЛиКа" при осмотре помещений не присутствовал (о дате осмотра извещен телеграммой, данной ООО "Замок").

Согласно разделу N 5 заключения "Определение повреждений помещений и объемов ремонтных работ": в помещении слада N 1-7 длина стен: 13 м., 8,2 м., 4,9 м., 9,5-м., 18-м., 17,7-м., высота до профлиста покрытия 7 м; площадь помещения 277,6 кв.м.

При исследовании помещения были выявлены следующие повреждения:

- на кирпичной стене справа от ворот (стена офисного помещения) имеются отверстия диаметром 6 мм. 8 шт. Сквозные отверстия для прохода труб диаметром 20 мм. 2 шт. (толщина стены 250 мм). Несанкционированно смонтирована водопроводная гребенка диаметром 15 мм. длина труб 3 м. Имеются повреждения профлиста в виде вмятин со стороны помещения, на участке размером 5,9 * 1 м. водопроводная гребенка;

- на стене напротив ворот имеются повреждения профлиста в виде вмятин со стороны помещения, на участках размером 6*1,7 м., 6*3,3-м. и 5,7*1,7-м.;

- на стене напротив ворот имеются повреждения профлиста в виде вмятин со стороны помещения, на участках размером 1,3*0,3-м и 1*2,8-м.;

- имеются эксплуатационные загрязнения фасонных элементов (отлив) в количестве 3,5 кв.м.;

- на полу имеются эксплуатационные загрязнения площадью, 276*6, кв.м. :2 = 138,3 кв.м.;

- не горит светильник.

Для устранения недостатков в помещении необходимо: произвести замену поврежденного профлиста; заделать имеющиеся отверстия и сколы в кирпичной стене; демонтировать водопроводную гребенку; отмыть фасонные элементы и полы.

Помещение офиса встроенного в склад 1-7.

Лестничная клетка размеры: 2,38 х 6 м; высота до профлиста покрытия 7 м; площадь 14,3 кв.м. Дверь: входная пластиковая ДО 21-10, внутренняя деревянная ДГ 21-10. При исследовании помещения были выявлены следующие повреждения:

- на стене слева от двери, имеются отверстия диаметром 10 мм 5 шт. Имеется скол облицовочного кирпича 70* 120 мм;

- на внутренней двери отсутствует накладка на личинке замка;

- на полу имеются эксплуатационные загрязнения площадью 14,3 кв.м.;

Для устранения недостатков в помещении необходимо: заделать скол и отверстия в кирпичной стене; установить накладку; отмыть полы.

Коридор: размеры: 1,52 х 3,2 м; высота до профлиста перекрытия 3 м; площадь 4,9 кв.м.:

- на стене слева от двери имеются отверстия диаметром. 10 мм. 4 шт., имеются сколы облицовочного кирпича б0*60 мм, 30*70 мм, 40*40 мм.;

- на двери повреждение кромки дверного полотна и коробки, отверстие в дверном полотне 1,5* 1,5 мм, не работает замок, отсутствует наличник с правой стороны, отсутствуют заглушки крепления дверного полотна;

- на полу имеются эксплуатационные загрязнения площадью 4,9 кв.м.;

Для устранения недостатков в помещении необходимо: заделать сколы и отверстия в кирпичной стене; заменить дверной блок; установить наличник; установить замок; отмыть полы.

Кабинет: длина стен 6,4-м., 3,2-м., 4-м., 1,25-м., 2,4-м., 1,95-м., высота до профлиста покрытия 3 м; площадь 15,8 м. Повреждений не обнаружено. На полу имеются эксплуатационные загрязнения площадью 15,8 м. Для устранения недостатков в помещении необходимо отмыть полы.

Туалет женский: размеры: 1,84х 1,03 м; высота до профлиста перекрытия 3 м.; площадь 1,9 кв.м.:

- на стене с дверью имеются отверстия в кафельной плитке диаметром 6 мм. в количестве 2 шт.;

- на стене слева от дверей имеются отверстия в кафельной плитке диаметром 6 мм. в количестве 5 шт.;

- на двери повреждение кромки дверного полотна и коробки, несанкционированно установлен дверной крючок, не работает замок установлена деревянная вставка в дверную коробку;

- на полу имеются эксплуатационные загрязнения площадью 1,9 м.

Для устранения недостатков в помещении необходимо: поменять кафельную плитку; заменить дверной блок; установить замок; отмыть полы.

Туалет мужской: размеры: 1,83 м х 1,16 м; высота до профлиста перекрытая 3 м; площадь 2,12 кв.м. В помещении имеются следующие повреждения:

- на стене напротив двери имеются отверстия в кафельной плитке диаметром 6 мм. в количестве 2 шт, диаметром 10 мм в количестве 2 шт;

- на двери повреждение кромки дверного полотна и коробки, несанкционированно установлен дверной шпингалет, не работает замок.

- на полу имеются эксплуатационные загрязнения площадью 2,12 кв.м.

Для устранения недостатков в помещении необходимо: поменять кафельную плитку: заменить дверной блок; установить замок; отмыть полы.

Кабинет на втором этаже: длина стен 6,35 м., 1,4 м., 1,65 м., 4,6 м., 8 м., 3,2 м., высота до профлиста покрытия 2,6 м., площадь 27,9 кв.м. В помещении имеются следующие повреждения:

- на стене с дверью несанкционированно наклеено пробковое покрытие 1,23*5,3 м. Участок стены 0,12*2,6 м. загрязнен монтажной пеной. Имеются отверстия диаметром 10 мм. в количестве 3 шт., отверстия диаметром 6 мм. в количестве 17 шт.;

- на стене справа от двери имеются отверстия диаметром 6 мм. в количестве 68 шт.

Имеются сколы облицовочного кирпича 50*50 мм. - 48 шт., 30*60 мм. - 3 шт., 50*100 мм.

-1 шт., 150*150 мм. - 1 шт. Имеется сквозное отверстие для прохода кабеля диаметром 30 мм - 1 шт. (толщина стены 250 мм.);

- на стене напротив двери несанкционированно наклеено пробковое покрытие размером 1,23*8 м. Участок стены 0,12*2,6 м. загрязнен монтажной пеной;

- потолок в кабинете несанкционированно облицован гипсокартоном на площади 27,9 кв.м.;

- по периметру потолка несанкционированно наклеен багет 22,2 м;

- на полу имеются эксплуатационные загрязнения площадью. 27,9 кв.м.

Для устранения недостатков в помещении необходимо: демонтировать и смонтировать кирпичную перегородку площадью 3 кв.м.; снять пробковое покрытие со стены; демонтировать багет; демонтировать гипсокартонный потолок; очистить загрязнение монтажной пеной; отмыть полы.

Экспертами установлено, что арендуемые помещения использовались ООО "Лика" под размещение офисов и складских помещений, т.е. в соответствии договором аренды N б/н от 01.11.2016. При осмотре помещений установлено, что имеются повреждения отделки стен, и дверных блоков. Все установленные при осмотре повреждения помещений возникли вследствие размещения мебели, движения людей, крепления информационных материалов на стенах-помещений и коридоров, т.е. носят эксплуатационный характер.

Поскольку ООО "Лика" арендовало 1/2 часть нежилого помещения, объемы работ по замене профлиста стен и очистке полов включены в размере половины площади дефектных участков стен и половины площади пола.

Стоимость работ по ремонту помещений определена в локальном сметном расчете N 1 (Приложение 1 "Локальный сметный расчет N 1-1") и составляет 181 373 рубля 09 копеек.

С учетом выявленных по результатам проведенной внесудебной экспертизы дефектов, истцом предъявлено требование о возмещении ущерба в размере 181 373 рубля 09 копеек.

30.03.2017 между обществом с ограниченной ответственностью "Замок" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Восток Паркинг Сити" (арендатор) подписан предварительный договор, согласно пункту 1.1. которого стороны обязались заключить в будущем договор аренды нежилого помещения N 7 площадью 180,5 кв.м., расположенного в складе N 1 по адресу: г. Красноярск, ул. Шахтеров 49ж, строение 7 (л.д.118-120).

В пункте 1.2. договора установлено, что договор является предварительным и содержит основные условия договора аренды, который должен быть заключен до 05.05.2017, к моменту чего объект аренды должен быть принят арендодателем от прежнего арендатора ООО "ЛиКа" по досрочно прекращенному договору аренды и быть полностью подготовлен арендодателем к его передаче новому арендатору ООО "Восток Паркинг Сити", в надлежащем/рабочем состоянии, обеспечивающем его пользование в качестве склада с административным помещением.

Как следует из пункта 1.3. договора в случае, если по объективным (независящим от воли сторон) причинам договор аренды не будет заключен в срок, указанный в п. 1.2 предварительного договора, и стороны не утратят интерес к этому, новый разумный/достоверно обоснованный срок заключения договора аренды может быть установлен дополнением к предварительному договору.

В соответствии с пунктом 2.1. по договору аренды объектом аренды является нежилое помещение N 7 площадью 180,5 кв.м., расположенное в складе N 1 по адресу:

г. Красноярск, ул. Шахтеров, 49ж, строение 7, обозначенное на плане - приложение N 1 к предварительному договору.

В качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению договора аренды, в пункту 2.5. предварительного договора внесено условие о том, что арендатор уплачивает арендодателю задаток/обеспечительный платеж в размере 80 000 рублей не позднее трех календарных дней с момента подписания предварительного договора. После заключения договора аренды сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет арендной платы третьего месяца аренды по договору аренды.

Согласно пункту 4.3. предварительного договора, в случае уклонения арендодателя от заключения основного договора аренды, а равно незаключение арендодателем основного договора аренды по причинам, за которые арендатор не несет ответственность, арендодатель возвращает арендатору 80 000 рублей задатка и уплачивает штрафную неустойку в размере 100% стоимости задатка в течение 5 дней после 05.05.2017 - момента наступления любого из вышеуказанных обязательств не заключения основного договора аренды.

30.03.2017 по приходному кассовому ордеру N 55/ОП от общества с ограниченной ответственностью "Восток Паркинг Сити", обществом с ограниченной ответственностью "Замок" принято 80 000 рублей по предварительному договору от 30.03.2017

10.05.2017 обществом с ограниченной ответственностью "Восток Паркинг Сити" и обществом с ограниченной ответственностью "Замок" подписано соглашение о расторжении предварительного договора от 30.03.2017 (л.д.124), ввиду утраты интереса общества с ограниченной ответственностью "Восток Паркинг Сити" к заключению основного договора аренды нежилого помещения, в связи с необходимостью проведения восстановительных ремонтных работ в нежилом помещении, подлежащем сдаче в аренду 05.05.2017.

Согласно пункту 2 данного соглашения, во исполнение п.4.3. предварительного договора, истец принял на себя обязательство вернуть арендатору 80 000 рублей обеспечительного взноса, а также оплатить 80 000 штрафную неустойку в размере 100% обеспечительного взноса, в день заключения данного соглашения.

По расходным кассовым ордерам 74/ПО и 75/ПО от 10.05.2017 истец выплатил обществу с ограниченной ответственностью "Восток Паркинг Сити" денежные средства в размере 160 000 рублей во исполнение соглашения от 10.05.2017.

Полагая, что расторжение предварительного договора аренды обусловлено ненадлежащим состоянием помещения, переданного ответчиком истцу, истцом предъявлено требование о взыскании с ответчика 80 000 рублей неустойки, а также 240 000 рублей упущенной выгоды в виде арендных платежей за май, июнь, июль по незаключенному с ООО "Восток Паркинг Сити" основному договору аренды.

Письмами от 17.07.2017 N 4846/17, от 20.09.2017 N 7732/17 истцом направлены в адрес ответчика претензии с требованием о возмещении ущерба в размере 181 373 рубля 09 копеек, 80 000 рублей неустойки, 240 000 рублей упущенной выгоды.

В качестве доказательств направления в адрес ответчика претензий истцом в материалы дела представлены почтовые квитанции от 21.07.2017, от 21.09.2017, от 29.09.2017.

Требования истца в добровольном порядке не удовлетворены ответчиком.

Ссылаясь на то, что действиями ответчика по возврату арендованного имущества в ненадлежащем состоянии истцу причинен ущерб, последний обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Красноярского края.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу о том, что факт наличия причинной связи между действиями (поведением) ответчика и убытками кредитора, не подтвержден материалами дела, в связи с чем, требования истца о взыскании реального ущерба, упущенной выгоды - не обоснованы.

Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Материалами дела подтверждается, что истцом ответчику передан по договору аренды от 01.11.2016 склад N 1 нежилое помещение N 7 по адресу г. Красноярск, ул. Шахтеров, 49ж, строение 3 - для хранения и реализации пищевых продуктов.

В соответствии с п.2.3.8 договора аренды, арендатор принял на себя обязательство по возврату арендодателю предмета аренды в день прекращения действия договора по передаточному акту в надлежащем состоянии.

В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

01.11.2016 между арендатором и арендодателем был подписан типовой передаточный акт, в котором было зафиксировано хорошее состояние нежилого помещения на день передачи его в аренду ответчику, согласно которому: нежилое помещение передано в состоянии, соответствующем назначению этого имущества, на момент передачи находится в исправном состоянии и соответствует требованиям по эксплуатации: наружные стены (кирпичные/ сэндвич панели): целые; внутренние стены (сэндвич панели/ профлист): целые и чистые. Потолки (покрытие: профлист): целые и чистые; окна ( ПВХ)): 4 шт. целые; двери (ПВХ входная) - 1шт., деревянные - 5 шт., металлические - 2 шт.; ворота - ролворота (с калиткой/без калитки)): 1 шт. целые; полы (бетонные):. целые с противопыльным покрытием; приборы освещения (складские светильники): 5 шт., офисные светильники - 7 шт., светильники в с/у - 2 шт., целые; электрообеспечение: (имеется), проводка и подключение электрооборудования без дефектов, счетчик арендатора. водообеспечение: проводка и подключение сантехнического оборудования без дефектов; теплообеспечение: (имеется), тепловентилятор 1 шт., батарея 2шт. - без дефектов.

Таким образом, истец передал ответчику склад с чистыми и целыми стенами, полами и иными частями склада.

Согласно пункту 6 акта приема-передачи, при прекращении пользования объектом аренды Арендатор обязан передать его Арендодателю в состоянии, не хуже чем получил по настоящему акту, с учетом нормального износа, вместе с ключами и иным имуществом, документами, если таковые передавались.

В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Положения указанной нормы были конкретизированы сторонами в п.2.3.3.,2.3.4. договора аренды от 01.11.2016.

Вместе с тем, указанное выше помещение возвращено ответчиком истцу по акту от 30.04.2017 с недостатками. Действительно, ответчик не согласился с указанными в акте повреждениями и размером ущерба, однако, в этом же акте не оспорил факт установки розеток и видеонаблюдения, что, по мнению апелляционной коллегии, подтверждает факт наличия отверстий для установки оборудования, то есть факт повреждения ранее целых стен или факт причинения ущерба.

Акт о возврате помещения подписан директором ответчика Заурвейн А.А., подпись и печать на акте не оспорены ответчиком.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В пункте 12 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку именно ответчик арендовал помещение, то именно в результате его действий и возник ущерб.

Данное обстоятельство не оспаривается ответчиком, однако, последний ссылается на то, что небольшие повреждения имущества являются нормальным износом, возникшим в результате эксплуатации имущества - то есть повреждения носят эксплуатационный характер.

Суд апелляционной инстанции отклоняет данный довод, потому что эксплуатационный характер повреждений не означает, что виновное лицо не должно возмещать убытки в размере повреждений имуществу, причиненные в результате такой эксплуатации.

Суд учитывает, что эксплуатационный характер повреждений не равнозначен понятию нормального износа, поскольку эксплуатационные повреждения могут многократно превышать нормальный износ.

В качестве реального ущерба, истец предъявляет к взысканию с ответчика сумму 181 373 рубля 09 копеек, определенную ООО "СудСтройЭкспертиза" в заключении, составленном по итогам осмотра и определения стоимости работ по ремонту помещений, ранее переданных в арендное пользование арендатору.

Довод о том, что перечень повреждений, указанных в заключении ООО "СудСтройЭкспертиза", не совпадает с актом от 30.04.2017, подлежит отклонению, поскольку основной характер и объем повреждений с актом совпадает, а именно - повреждения стен (сэндвич-панелей) и кирпичной кладки в виде отверстий для крепежа.

При этом суд учитывает, что сквозные повреждения сэндвич-панелей, влекут, как правило, повреждение всей панели, поскольку в результате сквозного отверстия нарушается ее целостность (повреждается так называемый "пирог" из ветровлагозащитной, пароизоляционной мембраны, утеплителя, приходят в негодность указанные материалы), о чем и указал эксперт в перечне объемов работ по ремонту поврежденного помещения.

В этой связи довод о нормальном износе помещения в результате эксплуатации опровергается материалами дела - актом о возврате помещения, заключением ООО "Суд СтройЭкспертиза".

Довод о ненадлежащем уведомлении ответчика о производстве экспертизы подлежит отклонению, поскольку 30.04.2017 стороны совместно осмотрели помещения и зафиксировали недостатки.

Само по себе несогласие ответчика с размером ущерба в отсутствие собственных доказательств иного не может являться основанием для полного отказа истцу во взыскании убытков при установлении факта причинения ущерба.

Если в процессе рассмотрения иска о взыскании убытков истец не может доказать точный размер своих имущественных потерь, полный отказ в иске нарушает конституционный принцип справедливости и лишает заявителя возможности восстановления его нарушенных прав. Объективная сложность доказывания убытков и их размера, равно как и причинно-следственной связи между причиненными убытками и действиями (бездействием) причинителя вреда, не должна снижать уровень правовой защищенности участников спора. Арбитражный суд не может полностью отказать в удовлетворении требования о взыскании убытков только на том основании, что размер этих убытков невозможно установить с разумной степенью достоверности (пункт 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае размер подлежащего возмещению вреда определяется арбитражным судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципа справедливости и соразмерности ответственности (пункт 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 62 "О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица").

Поскольку виды и степень повреждений, указанных в заключении ООО "СулСтройЭкспертиза" не противоречат, соответствуют или аналогичны повреждениям, указанным в акте о возврате помещения от 30.04.2017, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания сомневаться в данном экспертном заключении, учитывая, что иное ответчик не обосновал, а факт самостоятельной установки крепежа, розеток, видеонаблюдения подтвердил.

Довод ответчика о наличии согласия на производство отверстий для крепежа, не подтвержден документально. При этом такое согласие истец оспаривает.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции полагает доказанным размер ущерба в сумме 181 373 рубля 09 копеек, в виде стоимости необходимых для ремонта работ: демонтаж профлиста - 27,4 м., демонтаж водопроводной гребенки диам. 15 мм - 3 м.п., демонтаж дверных блоков - 4,9 м, демонтаж кирпичной перегородки (толщ. 250 мм) - 3 м, демонтаж пробкового покрытия стены - 16,4 м, демонтаж багета - 22,2 м.п., разборка облицовки стен из кафельной плитки - 18,6 м, демонтаж подвесных потолков из ГВЛ - 27,9 м, монтаж профлиста (новый материал) - 27,4 м (вес 27,4 м х 6,72 = 184,13 кг), монтаж дверных блоков (новые) - 4,9 м, установка дверных замков -

3 шт., установка накладки дверного замка - 1 шт., устройство кирпичной перегородки (толщ. 250 мм) - 3 м, облицовка стен из кафельной плитки - 18,6 м, ремонт отдельных участков стен из облицовочного кирпича (с заменой) - 0,5 м, очистка участков стены о т загрязнения монтажной пены - 0,6 м, очистка полов - 138,3 м.

Апелляционный суд также не согласен с выводом суда о том, что предметом осмотра не являлись помещения, ранее переданные в аренду ответчику.

В отзыве на иск ответчик не ссылается на то, что осматривались иные помещения, чем те, который арендовал ответчик. Ответчик не оспорил, что содержащиеся в заключении фотографии повреждений не относятся к спорному помещению.

Кроме того, на листе 3 заключения указано, что цель работы - определить наличие повреждений в помещениях, арендуемых ООО "Лика" согласно договору аренды N б/н от 01.11.2016. При этом в самом договоре аренды указан адрес: склад N 1 нежилое помещение N 7 по адресу г. Красноярск, ул. Шахтеров, 49ж, строение 3. Таким образом, неточность адреса на титульном листе заключения не опровергает достоверность заключения в целом.

Кроме того, характеристики помещения, указанного в заключении, соответствуют описанию арендованного помещения. Так, по результатам проведенного осмотра установлено: В помещении слада N 1 - 7 в нижней части наружных стен на высоту 0,85 м. кирпичная кладка, выше - сэндвич-панели. Внутренние стены профлист С 44 толщиной 0,7 мм. оцинкованный. Покрытие профлист оцинкованный по металлическим балкам. Полы бетонные шлифованные. Заполнение воротных проемов - ворота сегментные. Оконные откосы - окрашенные металлические фасонные элементы. Заполнение дверных проемов - наружная дверь из ПВХ-профиля. Внутренние двери деревянные ДГ 21 -10, ДГ 21 -9, ДГ 21 -7. Заполнение оконных проемов - оконные блоки из ПВХ-профиля.

Нежилые помещения использовались для хранения и реализации пищевых продуктов ООО "Лика" в соответствии с договором аренды N б/н от 01.11.2016 года.

Согласно разделу 5 заключения "Определение повреждений помещений и объемов ремонтных работ":

Склад N 1-7: Длина стен: 13 м; 8,2 м; 4,9 м; 9,5 м, 18 м; 17,7 м; высота до профлиста покрытия 7 м; площадь помещения 277,6 м. При исследовании помещения были выявлены следующие повреждения:

- на кирпичной стене справа от ворот (стена офисного помещения) имеются отверстия диаметром 6 мм - 8 шт. Сквозные отверстия для прохода труб диаметром 20 мм - 2 шт. (толщина стен 250 мм). Не санкционированно смонтирована водопроводная гребенка диаметром 15 мм длина труб 3 м (фото 1). Имеются повреждения профлиста в виде вмятин со стороны помещения, на участке 5,9*1 м (фото 2);

- на стене напротив ворот имеются повреждения профлиста в виде вмятин со стороны помещения, на участках размером 6*1,7 м, 6*3,3 м и 5,7*1,7 м;

- на стене напротив ворот имеются повреждения профлиста в виде вмятин со стороны помещения, на участках размером 1,3*03 м и 1*2,8 м;

- имеются эксплуатационные загрязнения фасонных элементов (отливов) в количестве 3,5 м;

- на полу имеются эксплуатационные загрязнения площадью 276,6 м / 2 = 138,3 м;

- не горит светильник.

Помещения офиса, встроенного в склад 1-7. Лестничная клетка: размеры
2,38 х 6 м., высота до профлиста покрытия 7 м, площадь 14,3 м, дверь входная пластиковая ДО 21-10, внутренняя деревянная ДГ 21-10. При исследовании помещения были выявлены следующие повреждения:

- на стене слева от двери, имеются отверстия диаметром 10 мм - 5 шт. Имеется скол облицовочного кирпича 70 *120 мм (фото 3);

- на внутренней двери отсутствует накладка на личинке замка;

- на полу имеются эксплуатационные загрязнения площадью 14,3 м.

Коридор: размеры 1,52 х 3,2 м, высота до профлиста перекрытия 3 м, площадь 4,9 м. При исследовании помещения были выявлены следующие повреждения:

- на стене слева от двери, имеются отверстия диаметром 10 мм - 4 шт. Имеются сколы облицовочного кирпича 60*60 мм, 30*70 мм, 40*40 мм;

- на двери повреждение кромки дверного полотна и коробки, отверстие в дверном полотне 1,5*1,5 мм (фото 4), не работает замок, отсутствует наличник с правой стороны, отсутствуют заглушки крепления дверного полотна;

- на полу имеются эксплуатационные загрязнения площадью 4,9 м.

Туалет женский: размеры: 1,84 х 1,03 м; высота до профлиста перекрытия 3 м.; площадь 1,9 м:

- на стене с дверью имеются отверстия в кафельной плитке диаметром 6 мм. в количестве 2 шт.;

- на стене слева от дверей имеются отверстия в кафельной плитке диаметром 6 мм. в количестве 5 шт.;

- на полу имеются эксплуатационные загрязнения площадью 1,9 м.

- на полу имеются эксплуатационные загрязнения площадью 2,12 м.

- на стене справа от двери имеются отверстия диаметром 6 мм в количестве 68 шт.

Имеются сколы облицовочного кирпича 50*50 мм. - 48 шт., 30*60 мм. - 3 шт., 50*100 мм.

-1 шт., 150*150 мм. - 1 шт. Имеется сквозное отверстие для прохода кабеля диаметром 30 мм - 1 шт. (толщина стены 250 мм.);

- потолок в кабинете несанкционированно облицован гипсокартоном на площади 27,9 кв.м.;

- по периметру потолка несанкционированно наклеен багет 22,2 м;

- на полу имеются эксплуатационные загрязнения площадью. 27,9 кв.м.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что заключение доказывает тот факт, что предметом осмотра являлись помещения, переданные в аренду ответчику.

Выводы, изложенные в экспертном заключении, подписаны экспертом, однозначны, не содержат противоречий. Основания для сомнения в выводах независимого эксперта отсутствуют, заключение эксперта является надлежащим, допустимым и достоверным доказательством по делу.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы по делу ответчиком для опровержения доводов истца не заявлялось.

Ответчиком доказательств отсутствия вины в материалы дела не представлены.

Согласно позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 2929/11, полный отказ в иске по причине недоказанности заявленного к взысканию размера убытков нарушает конституционный принцип справедливости и лишает заявителя возможности восстановления его нарушенных прав.

Объективная сложность доказывания убытков и их размера, равно как и причинно-следственной связи, между причиненными убытками и действиями ответчика, не должна снижать уровень правовой защищенности заинтересованного лица.

Суд не может полностью отказать в удовлетворении требований истца о возмещении убытков только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности.

В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципа справедливости и соразмерности ответственности.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, а также, проанализировав заключение ООО "СудСтройЭкспертиза" СТЭ 93-1-06/2017 от 05.07.2017, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о доказанности совокупности фактов, подлежащих установлению при рассмотрении требований о взыскании реальных убытков, а именно, размера ущерба, противоправности действий ответчика и наступившим ущербом в сумме 181 373 рубля 09 копеек. Данная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

В силу части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В связи с тем, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, решение подлежит отмене на основании части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принятием нового судебного акта о частичном удовлетворении иска.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная государственная пошлина подлежит возврату в случае прекращения производства по делу арбитражным судом.

Истцом при подаче искового заявления, была уплачена государственная пошлина по платежному поручению от 23.08.2017 N 424 в размере 13 027 рублей.

При подаче апелляционной жалобы, истцом уплачена государственная пошлина по платежному поручению от 09.02.2018 N 76 в размере 3 000 рублей.

С учетом результатов рассмотрения апелляционной жалобы и полного удовлетворения требований с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 441 рубля (6 441 рубль за рассмотрение иска, 3000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы), 6 586 рублей подлежит возврату истцу в связи с частичным отказом от иска.

Руководствуясь статьями 49, пунктом 4 части 1 статьи 150, пунктом 3 статьи 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

принять отказ общества с ограниченной ответственностью "Замок" от иска в части требований о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "ЛиКа" 80 000 рублей неустойки и 240 000 рублей упущенной выгоды.

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 09 января 2018 года по делу N А33-21194/2017 отменить. Производство по делу в части требований о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "ЛиКа" 80 000 неустойки и 240 000 рублей упущенной выгоды прекратить.

Иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЛиКа" (ИНН 2465143407, ОГРН 1162468069411) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Замок" (ИНН 2465274600, ОГРН 1122468036261) 181 373 рубля 09 копеек реального ущерба, а также 9 441 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Замок" (ИНН 2465274600, ОГРН 1122468036261) из федерального бюджета 6 586 рублей государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 23.08.2017 N 424.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.Ю. Парфентьева

Судьи

Н.Н. Белан
И.Н. Бутина

Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.

Открыть документ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.