Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 мая 2018 г. N 18АП-4477/18

г. Челябинск

08 мая 2018 г.

Дело N А47-9677/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 мая 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гадецкой Татьяны Вячеславовны на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.02.2018 по делу N А47-9677/2017 (судья Долгова Т.А.).

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Гадецкой Татьяны Вячеславовны - Ивин С.А. (доверенность от 15.11.2017), Филянина В.И. (доверенность от 15.11.2017).

Муниципальное бюджетное учреждение "Благоустройство и озеленение" города Оренбурга (далее - МБУ "Благоустройство и озеленение", учреждение, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Гадецкой Татьяне Вячеславовне (далее - ИП Гадецкая, предприниматель, ответчик) об обязании освободить занимаемые ответчиком нежилые помещения с номерами 5, 8, 9, 10, 12, 15, расположенные в подземном пешеходном переходе по адресу: г. Оренбург, пр-т Гагарина, остановка "23 микрорайон" (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 1, л. д. 59).

ИП Гадецкая обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с встречным исковым заявлением к учреждению о признании возобновленными на неопределенный срок договоров аренды нежилых помещений от 05.09.2016, расположенных в подземном пешеходном переходе, Литера Г, по адресу: г. Оренбург, пр-т Гагарина, остановка "23 микрорайон", N N 5, 8, 9, 10, 12, 15, заключенных между учреждением и предпринимателем.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 21.02.2018 (резолютивная часть объявлена 06.02.2018) исковые требования учреждения удовлетворены. В удовлетворении встречного искового заявления отказано.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе предприниматель (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований учреждения и удовлетворить встречные исковые требования предпринимателя.

В обоснование доводов апелляционной жалобы (с учетом дополнительных пояснений к ней) её податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; нарушение норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы указывает, что 31.05.2017 полномочные представители арендодателя для приемки арендованного имущества не явились, акт приема-передачи не составили и не подписали, предложение подписать такой акт ответчику не поступало. Пользование арендованным имуществом продолжается, арендная плата оплачивается согласно условиям договоров аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Ответчик, ссылаясь на пункт 14 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), отмечает, что проведение торгов для заключения спорных договоров аренды не требовалось, так как площади переданных предпринимателю в аренду помещений не превышали 7 кв. м. ИП Гадецкая также указывает, что не получала претензию учреждения от 04.07.2017, доказательства направления претензий от 13.01.2017 и от 23.06.2017 истцом не предоставлены. Податель жалобы ссылается на отсутствие нарушений в пользовании арендованными помещениями. Отмечает, что 28.03.2017 и 28.06.2017 ответчик в соответствии с пунктом 3.2.16 договоров аренды обращался к МБУ "Благоустройство и озеленение" с уведомлениями о намерении заключить договоры на новый срок, при этом суд необоснованно не принял в качестве доказательства обращения к истцу письма ИП Гадецкой от 28.03.2017, сославшись на отсутствие на документе номера входящей корреспонденции.

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель истца не явился. С учетом мнения представителей ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя истца.

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и письменных пояснениях к ней.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 05.09.2016 между предпринимателем (арендатор) и учреждением (арендодатель) заключены следующие договоры аренды нежилого помещения:

- N 5, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение N 5, расположенное в подземном пешеходном переходе, Литера Г, по адресу: г. Оренбург, пр-т Гагарина, остановка "23 микрорайон", общей площадью 6,28 кв. м (пункт 1.1 договора) (т. 1, л. д. 10-14).

- N 8, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение N 8, расположенное в подземном пешеходном переходе, Литера Г, по адресу: г. Оренбург, пр-т Гагарина, остановка "23 микрорайон", общей площадью 6,23 кв. м (пункт 1.1 договора) (т. 1, л. д. 17-21).

- N 9, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение N 9, расположенное в подземном пешеходном переходе, Литера Г, по адресу: г. Оренбург, пр-т Гагарина, остановка "23 микрорайон", общей площадью 6,37 кв. м (пункт 1.1 договора) (т. 1, л. д. 23-27).

- N 10, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение N 10, расположенное в подземном пешеходном переходе, Литера Г, по адресу: г. Оренбург, пр-т Гагарина, остановка "23 микрорайон", общей площадью 6,34 кв. м (пункт 1.1 договора) (т. 1, л. д. 29-33).

- N 12, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение N 12, расположенное в подземном пешеходном переходе, Литера Г, по адресу: г. Оренбург, пр-т Гагарина, остановка "23 микрорайон", общей площадью 6,66 кв. м (пункт 1.1 договора) (т. 1, л. д. 35-39).

- N 15, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение N 15, расположенное в подземном пешеходном переходе, Литера Г, по адресу: г. Оренбург, пр-т Гагарина, остановка "23 микрорайон", общей площадью 6,38 кв. м (пункт 1.1 договора) (т. 1, л. д. 41-45).

Срок действия договоров с 01.07.2016 по 31.05.2017 включительно (пункт 1.3 договоров).

Стороны установили, что условия настоящих договоров применяются к отношениям, возникшим с 01.07.2016 (пункт 1.4 договоров).

В силу пункта 3.2.16 договоров арендатор обязуется уведомить не менее чем за два месяца до истечения срока действия настоящего договора арендодателя в письменной форме о своих намерениях по заключению договоров на новый срок или их расторжению.

Согласно пункту 6.4 договоров они прекращают свое действие по окончании указанного в них срока.

По окончании срока действия договоров заключение их на новый срок производится в порядке, определенном настоящими договорами, действующим законодательством Российской Федерации и нормативно-правовыми актами арендодателя (пункт 6.5 договоров).

Отсутствие уведомления в письменной форме арендодателю от арендатора о намерениях по заключению настоящих договоров на новый срок со стороны арендатора приравнивается к его отказу от преимущественного права на заключение договоров на новый срок (пункт 6.6 договоров).

Указанные помещения были переданы арендатору по актам приема-передачи от 05.09.2016 (т. 1, л. д. 15, 22, 28, 34, 40, 46).

Как указывает ответчик, 28.03.2017 он обратился к истцу с уведомлением о намерении заключить на новый срок договоры аренды нежилых помещений N N 5, 8, 9, 10, 12, 15 (т. 2, л. д. 60).

28 июня 2017 года ответчик обратился к истцу с заявлением о перезаключении спорных договоров аренды с 01.06.2017 (т. 1, л. д. 97).

В ответ на данное письмо истец направил в адрес ответчика письмо от 04.07.2017 N 361, в котором указал на нарушение ответчиком условий договоров, отсутствие у арендодателя намерения на перезаключение договоров, в связи с чем потребовал освободить занимаемые помещения (т. 1, л. д. 47).

Ранее истец направил в адрес ответчика письмо от 29.04.2017 N 252, в котором указано на нарушение ответчиком санитарных норм, правил торговли и ведение деятельности за пределами выделенной площади. Истец также указал, что в случае непринятия мер по данной претензии спорные договоры расторгаются с 01.06.2017 (т. 1, л. д. 49).

Истцом в адрес ответчика также было направлено письмо от 23.06.2017 N 346 с требованием в срок до 26.06.2017 освободить занимаемые помещения (т. 1, л. д. 50).

Истец направил в адрес ответчика претензию от 04.07.2017 N 360 с требованием в срок до 01.08.2017 внести арендную плату за время просрочки освобождения помещения и освободить указанные помещения, передав их по передаточному акту (т. 1, л. д. 48).

Также, 20.09.2017 истец направил в адрес ответчика претензию N 479 с требованием перечислить задолженность по арендным платежам в размере 112 267 руб. 72 коп. (т. 2, л. д. 1).

Арендодатель, ссылаясь на то, что арендатором ненадлежащим образом соблюдались условия договоров аренды, а также на прекращение действия договоров с 01.06.2017, обратился в суд с иском об обязании ответчика освободить занимаемые им нежилые помещения.

Предприниматель, указывая на то, что нежилые помещения находятся в его пользовании, используются в соответствии с целевым назначением, арендные платежи оплачиваются регулярно, считая договоры аренды возобновленными на неопределенный срок, обратился в суд с встречным исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования учреждения и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований предпринимателя, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что договоры аренды прекратили свое действие, воля арендодателя на возобновление действия договоров отсутствует, арендодатель не обладает правом на заключение договоров на новый срок.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В настоящем случае спорными являются арендные отношения между сторонами в рамках указанных выше договоров аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 названного Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 указанной статьи).

В настоящем случае спорные договоры аренды заключены сторонами со сроком действия с 01.07.2016 по 31.05.2017 включительно (пункт 1.3 договоров).

Арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласиться с доводом ответчика о возобновлении спорных договоров аренды на неопределенный срок.

Так, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что для вывода о возобновлении договора аренды на неопределенный срок в порядке приведенной нормы права необходимо установить действительную волю сторон на продолжение арендных отношений.

Однако, в настоящем случае из писем учреждения, представленных в материалы дела, правовой позиции истца по делу следует отсутствие намерения арендодателя на продолжение арендных отношений с арендатором.

Так, истец направил в адрес ответчика письмо от 29.04.2017 N 252, в котором указано на нарушение ответчиком санитарных норм, правил торговли и ведение деятельности за пределами выделенной площади. Истец также указал, что в случае непринятия мер по данной претензии спорные договоры расторгаются с 01.06.2017 (т. 1, л. д. 49).

Истцом в адрес ответчика также было направлено письмо от 23.06.2017 N 346 с требованием в срок до 26.06.2017 освободить занимаемые помещения (т. 1, л. д. 50).

Ссылка подателя жалобы на то, что арендная плата за пользование помещениями им вносится при отсутствии возражений со стороны арендодателя, сама по себе не свидетельствует о наличии воли истца на возобновление действия спорных договоров аренды, так как пользование чужим имуществом в настоящем случае является платным.

Более того, согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Податель жалобы в обоснование возможности возобновления спорных договоров на неопределенный срок, ссылаясь на пункт 14 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, среди прочего отмечает, что проведение торгов для заключения спорных договоров аренды не требовалось, так как площади переданных предпринимателю в аренду помещений не превышали 7 кв. м.

Согласно указанной норме заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования государственным или муниципальным имуществом, может быть осуществлено без проведения торгов в случае предоставления имущества, которое является частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если его общая площадь составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество.

Указанная норма, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, подлежит применению в том случае, если суммарная площадь всех передаваемых в аренду частей помещения составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, находящегося в публичной собственности.

В настоящем случае предметами спорных договоров аренды являются части одного помещения, что следует из наименования и адреса помещений в договорах. Общая площадь данных помещений превышает двадцать квадратных метров (раздел 1 договоров).

Ввиду того, что спорные договоры аренды заключены не в порядке статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, норма части 9 указанной статьи к спорным правоотношениям также не применима.

Таким образом, вопреки утверждению подателя жалобы, основания для вывода о возобновлении спорных договоров аренды на новый срок отсутствуют.

Податель жалобы ссылается на то, что он, в том числе, до окончания срока действия договоров аренды в порядке пункта 3.2.16 договоров уведомлял арендодателя о намерении перезаключить договоры на новый срок.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Следует отметить, что намерение арендатора продлить договор аренды не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить имущество в аренду на новый срок, на что верно обращено внимание арбитражным судом первой инстанции.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу, что согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05, от 05.06.2012 N 17540/11, в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Между тем, такие обстоятельства в настоящем случае отсутствуют.

На основании изложенного арбитражный суд первой инстанции верно исходил из того, что договоры аренды прекратили свое действие.

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункту 2 статьи 655 названного Кодекса при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В силу статей 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Поскольку предприниматель не произвел возврат нежилых помещений после прекращения договоров аренды, требование учреждения об обязании предпринимателя освободить занимаемые им нежилые помещения с номерами 5, 8, 9, 10, 12, 15, расположенные в подземном пешеходном переходе по адресу: г. Оренбург, пр. Гагарина, остановка "23 микрорайон", является правомерным.

Соответственно, основания для отмены обжалуемого решения суда отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.02.2018 по делу N А47-9677/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гадецкой Татьяны Вячеславовны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

М.И. Карпачева Л.А. Суспицина