Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 мая 2018 г. N 15АП-2683/18

город Ростов-на-Дону

10 мая 2018 г.

дело N А32-9377/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 03 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 мая 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Новик В.Л.,

судей Ванина В.В., Барановой Ю.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Николаевой Н.В., при участии:

от истца - представитель Беликова Е.А. по доверенности от 15.03.2017, паспорт, от ответчика - представитель не явился, извещен надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2017 по делу N А32-9377/2017 по иску общества с ограниченной ответственностью "Торгово-производственная компания "Дары Кубани" (ИНН 2332015815, ОГРН 1022303883887) к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, принятое в составе судьи Куликова О.Б.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Торгово-производственная компания "Дары Кубани"" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 01.11.2016 N 582 земельного участка с кадастровым номером 23:14:0306000:46 местоположение: Краснодарский край, р-н. Крыловский, СПСК "Крыловский" отд. 3 поле 6 клетка 2, площадь 446 146 кв. м: определить условия пунктов 2.1., 2.2. договора в следующей редакции:

"2.1. Цена выкупа Участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского 3 края" (подпункт 8 пункта 2.1.) и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края и составляет 3 513 141 (Три миллиона пятьсот тринадцать тысяч сто сорок один) рубль 16 копеек."

"4.2. Договор аренды земельного участка от 31.10.2007 года N 8814000025 в отношении Участка считать расторгнутым в части указания в предмете договора аренды реквизитов переданного в аренду Участка, с момента государственной регистрации перехода Покупателю права собственности на Участок по настоящему Договору. В остальной части договор аренды земельного участка от 31.10.2007 N 8814000025 продолжает свое действие. В тридцатидневный срок с момента государственной регистрации перехода Покупателю права собственности на Участок в соответствии с условиями настоящего Договора, Продавец, одновременно выступающий Арендодателем по договору аренды от 31.10.2007 N 8814000025, направляет Покупателю, одновременно выступающему Арендатором по договору аренды от 31.10.2007 N 8814000025, дополнительное соглашение к договору аренды от 31.10.2007 N 8814000025, предусматривающее внесение изменений в договор в описанной выше части.",

а также о возложении на Департамент имущественных отношений Краснодарского края обязанность в месячный срок с момента вступления в законную силу решения осуществить подготовку проекта постановления и договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:14:0306000:46, местоположение: Краснодарский край, р-н Крыловский, СПСК "Крыловский" отд. 3 поле 6 клетка 2, площадь 446 146,00 кв. м, в редакции ООО "ТПК "Дары Кубани" и направить проект договора ООО "ТПК "Дары Кубани"" с предложением о заключении договора в данной редакции.

Исковые требования мотивированы урегулированием разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 01.11.2016 N 582.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2017 исковые требования удовлетворены. По решению суда урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи от 01.11.2016 N 582 земельного участка с кадастровым номером 23:14:0306000:46, местоположение: Краснодарский край, р-н Крыловский, СПСК "Крыловский" отд. 3 поле 6 клетка 3, площадь 446 146 кв. м.: определены условия пунктов 2.1, 4.2 договора в следующей редакции:

"2.1. Цена выкупа Участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края" (подпункт 8 пункта 2.1) и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края и составляет 3 513 141 (три миллиона пятьсот тринадцать тысяч сто сорок один) рубль 16 копеек."

"4.2. Договор аренды земельного участка от 31.10.2007 N 8814000025 в отношении Участка считать расторгнутым в части указания в предмете договора аренды реквизитов переданного в аренду Участка, с момента государственной регистрации перехода Покупателю права собственности на Участок по настоящему Договору. В остальной части договор аренды земельного участка от 31.10.2007 N 8814000025 продолжает свое действие. В тридцатидневный срок с момента государственной регистрации перехода Покупателю права собственности на Участок в соответствии с условиями настоящего Договора, Продавец, одновременно выступающий Арендодателем по договору аренды от 31.10.2007 года N 8814000025, направляет Покупателю, одновременно выступающему Арендатором по договору аренды от 31.10.2007 N 8814000025, дополнительное соглашение к договору аренды от 31.10.2007 N 8814000025, предусматривающее внесение изменений в договор в описанной выше части." С Департамента имущественных отношений Краснодарского края в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торгово-производственная компания "Дары Кубани"" взыскано 6 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, департамент обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований общества "ТПК "Дары Кубани" отказать. В обоснование жалобы заявителем приведены следующие доводы. В нарушение действующего законодательства суд первой инстанции неверно определил выкупную стоимость земельного участка. Как следует из жалобы, цена выкупа должна определяться по цене, равной 80 % кадастровой стоимости земельного участка. С учетом статьи 433 ГК РФ ООО "ТПК "Дары Кубани" арендует спорный земельный участок в течение 8 лет 8 месяцев.

В отзыве на апелляционную жалобу общество "ТПК "Дары Кубани" просило оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу департамента - без удовлетворения. Как следует из отзыва, срок пользования земельным участком на момент выражения воли департамента в виде направления оферты - договора купли-продажи от 01.11.2016 составляет 9 лет, в связи с чем, выкупная стоимость приобретаемого земельного участка должна составлять 60% кадастровой стоимости земельного участка.

В судебное заседание ответчик явки не обеспечил, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанного лица.

Истец в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Как видно из материалов дела, 27.09.2016 общество обратилось в департамент с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка сельскохозяйственного назначения площадь 446 146 кв. м, с кадастровым номером 23:14:0306000:0046, местоположение: Краснодарский край, Крыловской район, СПСК "Крыловский", отделение 3, поле 6, клетка 2.

В ответ на заявление департамент направил в адрес общества проект договора купли-продажи N 582 незастроенного земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого департамент (продавец) обязуется передать в собственность общества (покупатель) земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 446 146 кв. м с кадастровым номером 23:14:0306000:0046, расположенный по адресу: Крыловской район, СПСК "Крыловский", отделение 3, поле 6, клетка 2, по цене равной 4 684 188 рублей 22 копейки.

Выкупная стоимость определена департаментом на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края" и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края в размере 80% от кадастровой стоимости испрашиваемого земельного участка.

В связи с несогласием с размером выкупной цены 20.12.2016 общество направило в адрес уполномоченного лица протокол разногласий к договору купли-продажи, в котором указало, что выкупную стоимость следует определить в размере 60% от кадастровой стоимости земельного участка.

Пункт 4.2 договора (в редакции департамента) устанавливает, что договор аренды земельного участка от 31.10.2007 N 8814000025 следует считать расторгнутым с момента государственной регистрации перехода права собственности на приобретаемый земельный участок.

Вместе с тем, предметом договора аренды от 31.10.2007 N 8814000025, кроме приобретаемого истцом земельного участка, являются также участки с кадастровыми номерами 23:14:0409000:0039, 23:14:0306000:0035, 23:14:0306000:0036, 23:14:0306000:0037, 23:14:0306000:0038, 23:14:0306000:0039, 23:14:0306000:0041, 23:14:0306000:0042, 23:14:0306000:0043, 23:14:0306000:0044, 23:14:0306000:0045, 23:14:0306000:0046, 23:14:0306000:0047, 23:14:0306000:0048, 23:14:0306000:0049, 23:14:0306000:0053, 23:14:0306000:0054, 23:14:0306000:0050, 23:14:0306000:0051, 23:14:0306000:0052, 23:14:0306000:0055, 23:14:0306000:0056, 23:14:0306000:0057, 23:14:0306000:0058, 23:14:0306000:0059, 23:14:0306000:0060, 23:14:0306000:0061, 23:14:0306000:0062, 23:14:0306000:0063, 23:14:0306000:0064, 23:14:0306000:0065, 23:14:0304000:0264, 23:14:0304000:0265.

Истец считает необходимым изложить пункт 4.2 в редакции протокола разногласий, так как для прекращения обременения аренды общества на все перечисленные земельные участки и расторжения договора аренды в части использования этих участков основания отсутствуют.

Недостижение сторонами соглашения по пунктам 2.1 и 4.2 договора купли-продажи выкупаемого земельного участка послужило обществу основанием для обращения в арбитражный суд.

Суд первой инстанции правильно определил предмет доказывания по делу, квалифицировал возникший между сторонами спор как преддоговорный и определил применимые нормы материального права.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его 4 рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Позиция ответчика сводится к тому, что выкупную стоимость земельного участка следует определять по состоянию на подачу заявления о выкупе земельного участка, так как на момент обращения ООО "ТПК "Дары Кубани" в департамент (27.09.2016) порядок определения цены продажи земельных участков устанавливался в соответствии со статьей 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае".

Суд первой инстанции посчитал, что выкупную стоимость земельного участка следует определять с учетом срока пользования земельным участком на основании следующего.

Согласно ст. 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 г. N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу настоящей статьи, в том числе за исключением земельных участков, переданных в аренду юридическому лицу из фонда перераспределения земель по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этих земельных участков. Земельные участки приобретаются по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края. Расчет срока аренды земельного участка предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором.

Пунктом 2.1. Постановления Главы администрации (Губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226 "Об установлении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края" установлено, что в случае продажи без торгов на территории Краснодарского края земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданные в аренду юридическому лицу, этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка, - цена таких земельных участков определяется по их кадастровой стоимости. В случае аренды земельного участка в течение 6 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 80 процентам кадастровой стоимости земельного участка. В случае аренды земельного участка в течение 9 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 60 процентам кадастровой стоимости земельного участка. В случае аренды земельного участка в течение 12 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 40 процентам кадастровой стоимости земельного участка. В случае аренды земельного участка в течение 15 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 20 процентам кадастровой стоимости земельного участка. Расчет срока аренды земельного участка предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором.

Таким образом, метод определения цены выкупа должен определяться в порядке, предусмотренном законодательством, которое действовало в период подачи истцом заявлений о предоставлении земельных участков, что соответствует принципу равенства участников гражданских правоотношений, которым законодатель предоставил право выкупить земельный участок по специальной цене.

Аналогичная правовая позиция высказана в определениях Верховного суда РФ от 14.03.2016 по делу N 305-ЭС15-16104, от 29.04.2016 по делу N 305-КГ15- 19738.

При этом должен быть учтен срок аренды земельного участка до заключения договора купли-продажи земельного участка, так как именно до этого момента земельный участок находился в аренде у истца, и продолжалось течение срока договора аренды.

Аналогичная правовая позиция высказана по делу N А32-1940/2015, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.03.2016.

Так, пользование спорным земельным участком осуществляется истцом с 31.10.2007 года, согласно договору аренды N 8814000025, что подтверждается материалами дела.

Предоставление земельного участка в собственность обществу опосредуется приказом департамента и заключенным на его основании договором купли-продажи. Соответствующий приказ вынесен департаментом 01.11.2016. Срок пользования земельным участком на момент принятия данного приказа и выражения воли департамента в виде направления оферты - договора купли-продажи от 01.11.2016. составляет 9 лет. С учетом указанного выше, правомерен вывод суда первой инстанции о том, что цена выкупа должна определяться по цене, равной 60 процентам кадастровой стоимости земельного участка.

Указанная позиция суда согласуется с судебной практикой, которая исходит из недопустимости ухудшения положения покупателя, который продолжал пользоваться земельным участком и на момент направления департаментом оферты.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не могут служить основанием к отмене принятого по делу судебного акта.

При таких обстоятельствах, требования истца об определении цены выкупа участка в размере 3 513 414 рублей 16 копеек, заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению.

Кроме того истец считает необходимым изложить пункт 4.2 в редакции протокола разногласий: "4.2. Договор аренды земельного участка от 31.10.2007 года N 8814000025 в отношении Участка считать расторгнутым в части указания в предмете договора аренды реквизитов переданного в аренду Участка, с момента государственной регистрации перехода Покупателю права собственности на Участок по настоящему Договору. В остальной части договор аренды земельного участка от 31.10.2007 N 8814000025 продолжает свое действие. В тридцатидневный срок с момента государственной регистрации перехода Покупателю права собственности на Участок в соответствии с условиями настоящего Договора, Продавец, одновременно выступающий Арендодателем по договору аренды от 31.10.2007 N 8814000025, направляет Покупателю, одновременно выступающему Арендатором по договору аренды от 31.10.2007 N 8814000025, дополнительное соглашение к договору аренды от 31.10.2007 N 8814000025, предусматривающее внесение изменений в договор в описанной выше части."

Поскольку прекращение действия договора аренды от 31.10.2007 года N 8814000025 с момента государственной регистрации перехода права собственности на испрашиваемый земельный участок нарушит законные права и интересы общества, выступающего арендатором по договору аренды, так как фактически прекратит обременение аренды Покупателя не только в отношении земельного участка, являющегося предметом договора купли-продажи, но и в отношении других земельных участков, на законных основаниях используемых обществом, в то время как для прекращения обременения аренды общества на перечисленные земельные участки и расторжения договора аренды в части использования этих земельных участков основания отсутствуют, суд первой инстанции правомерно удовлетворил данное требование.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2017 по делу N А32-9377/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

В.Л. Новик

Судьи

В.В. Ванин Ю.И. Баранова