Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 мая 2018 г. N 10АП-5622/18

г. Москва

15 мая 2018 г.

Дело N А41-80589/17

Резолютивная часть постановления объявлена 08 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 мая 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ханашевича С.К.,

судей Ивановой Л.Н., Игнахиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Калужиной Ю.К.,

при участии в заседании:

от истца, общества с ограниченной ответственностью "Хамелеон" (ИНН: 5045029841, ОГРН: 1035009153750): Шеремет Л.В. - представитель по доверенности от 05.07.2016,

от ответчика, Администрации Ступинского муниципального района (ИНН: 5045014891, ОГРН: 1025005922457): Капустина А.В. - представитель по доверенности от 03.04.2018,

от третьего лица, Комитета по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района (ИНН: 5045003233, ОГРН: 1035009151880): представитель не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Ступинского муниципального района на решение Арбитражного суда Московской области от 13 февраля 2018 года по делу N А41-80589/17, принятое судьей Бондаревым М.Ю., по иску общества с ограниченной ответственностью "Хамелеон" к Администрации Ступинского муниципального района, при участии в деле третьего лица Комитета по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района, об урегулировании разногласий при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Хамелеон" (далее - ООО "Хамелеон", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском (с учётом принятых судом уточнений) к Администрации Ступинского муниципального района (далее - Администрация, ответчик), при участии третьего лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района (далее - Комитет), урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Хамелеон" и Администрацией Ступинского муниципального района Московской области при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа в отношении нежилого помещении общей площадью 64,60 кв. м., этаж 1, номера на поэтажном плане с 1,2,3,4,5,6, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Горького, д.43, установив спорные условия договора в следующей редакции: Пункт 4.1. договора изложить в следующей редакции: "Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости и согласно Заключению эксперта по делу N А41-80589/17, выполненного ООО "Центр по оценке собственности, инвестиционных рисков Экспертиза" - Баяновой Любовью Викторовной, составляет без учета НДС: 2 382 000 (два миллиона триста восемьдесят две тысячи) рублей". Пункт 4.3.1. Договора изложить в следующей редакции: "4.3.1. Первый платеж составляет 39 700 (тридцать девять тысяч семьсот) рублей, и перечисляется в течение 10 рабочих дней с даты заключения настоящего Договора. Датой платежа считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодержателя" (т. 2 л.д. 127-128).

Решением Арбитражного суда Московской области от 13.02.2018 по делу N А41-80589/17 требования ООО "Хамелеон" удовлетворены в полном объеме (т. 3 л.д. 35-36).

Не согласившись с решением суда, Администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации в картотеке арбитражных дел http://kad.arbitr.ru.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Московской области от 31.10.2016 по делу А41- 48097/16 суд обязал Администрацию Ступинского муниципального района Московской области совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права ООО "ХамелеоН" на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 64,60 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Горького, д. 43. Обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке и направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Ответчиком в адрес истца направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества(далее договор) - нежилого помещения общей площадью 64,60 кв. м., этаж 1, номера на поэтажном плане с 1,2,3,4,5,6, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Горького, д.43 (далее объект, имущество, помещение).

Полагая, что в договоре была завышена стоимость отчуждаемого имущества, истец 15.08.2017 направил в адрес ответчика протокол разногласий.

Поскольку протокол разногласий ответчиком не был согласован, истец обратился в суд в порядке ст. 445 ГК РФ.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции, в связи с чем полагает, что оснований для отмены принятого по делу решения не имеется.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе об отчуждении имущества исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

В силу п.п. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 7240/12 от 18.10.2012, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно ст. 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица (в том числе об оспаривании ненормативного акта) судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Материалами дела подтверждается, что истец отвечает критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемого помещения.

Поскольку между истцом и Администрацией на стадии заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности, возникли разногласия (преддоговорной спор) в том числе о цене, являющейся существенным условием данного договора и с учетом наличия альтернативной оценки (отчет ООО "ФинансКапитал" N 23/07-17, т. 1 л.д. 23-91) спорного объекта с ценой меньшей, чем определено независимым оценщиком ООО "АрмЭд Энтрпрайс Групп" в отчет N 3105-03 (т. 2 л.д. 24-25), суд первой инстанции удовлетворил ходатайство истца о проведении экспертизы об установлении рыночной стоимости предмета сделки по состоянию на 14.06.2016.

По результатам судебной оценочной экспертизы от 22.12.2017 (т. 2 л.д.40-103) установлено, что рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 14.06.2016 составляет 2 382 000 руб.

Оценив наряду с другими доказательствами по делу, представленное по результатам проведенной экспертизы заключение эксперта суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что договор надлежит заключить по цене 2 382 000 руб.

Доводы ответчика о том, что заключение эксперта от 22.12.2017 является ненадлежащим доказательством по делу и суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства Администрации о проведении повторной экспертизы, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Экспертное заключение оформлено в соответствии с требованиями ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение является ясным и полным. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В экспертном заключении содержится ответ на поставленный судом вопрос, заключение мотивировано, выводы эксперта предельно ясны.

Выводы, изложенные в экспертном заключении, ответчиком документально не опровергнуты (ст. 65 АПК РФ).

Судом апелляционной инстанции учитывается, что эксперт, проводивший экспертизу, был допрошен судом первой инстанции и заявленные недостатки экспертного заключения были устранены. Дополнения к заключению эксперта приобщены к материалам дела (т. 3 л.д. 28-31).

Таким образом, заключение экспертизы в силу ст. 64, 67, 68, 71, 82, 86 АПК РФ обоснованно принято судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства по делу и оценено наряду с другими доказательствами (ст. 71 АПК РФ).

Суд апелляционной инстанции полагает правомерным отказ суда первой инстанции в назначении повторной судебной экспертизы. Оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о назначении повторной судебной экспертизы, заявленного в суде апелляционной инстанции, апелляционной коллегией не установлено.

В данном случае суд оценил имеющиеся в деле доказательства и результаты проведенной экспертизы и пришел к выводу об отсутствии необходимости проведения повторной экспертизы. Само по себе несогласие ответчика с выводами эксперта и его замечания по проведенной экспертизе не могут служить основанием для назначения повторной экспертизы.

Учитывая вышеизложенное и принимая во внимание, что представленная истцом редакция положений договора соответствует требованиям 159-ФЗ и требованиям гражданского законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, требования истца являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 13.02.2018 года по делу N А41-80589/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.К. Ханашевич

Судьи

Л.Н. Иванова М.В. Игнахина