Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 мая 2018 г. N 18АП-4880/18

г. Челябинск

15 мая 2018 г.

Дело N А47-11889/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 08 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 мая 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Лукьяновой М.В., судей Деевой Г.А., Ширяевой Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Спириной О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управляющая компания "Наш дом" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27.02.2018 по делу N А47-11889/2017 (судья Сукачева Н.Ф.).

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Наш дом" (далее - истец, ООО УК "Наш дом", податель жалобы) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Комфорт-Строй" (далее - ответчик, ООО "Комфорт-Строй") о взыскании 10 963 руб. 25 коп. задолженности за содержание жилья за период с сентября 2016 года по январь 2017 года и обязать устранить недостатки выполненных работ.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просил взыскать 10 963 руб. 24 коп. задолженности за содержание жилья за период с сентября 2016 года по январь 2017 года и обязать ООО "Комфорт-Строй" в течение 3 месяцев с даты вступления в силу судебного решения безвозмездно устранить за счет собственных средств дефекты строительства многоквартирных домов, выявленные в пределах гарантийного срока, а именно:

1) по дому N 2а по ул. Бузулукской, п. Искра, Бузулукского района Оренбургской области:

- произвести обшивку цоколя металлическим листом на спец.крепления коричневого цвета 60 м2,

- крыльца: произвести укладку напольной плитки для наружных работ 14 м2,

- произвести установку перил, включая пандус металлической проф.трубой 35 м.,

- установить деревянную лавочку 1 шт. у подъезда с металлическими стойками (окрашенную),

- установить урну возле подъезда 1 шт.,

- установить недостающие игровые элементы на детской площадке в виде качелей 1 шт., турников 2 шт. (разной высоты), песочницы 1 шт., детской лестницы 1 шт. Игровая площадка одна на три дома по ул. Бузулукской,

- установить на входе на чердак противопожарный люк,

- произвести обшивку крышки люка оцинковочным листом (1-м. 20 см. * 1-м. 20 см.), с установкой крепежных навесов 2 шт., ручки 1 шт., и запорное устройство (замок с петлями) 1 шт.,

- построить вентиляционные каналы для 12 квартир согласно проекту,

- произвести устранение неудовлетворительного состояния канализационных сетей согласно проекту,

- устранить ограниченно-работоспособное состояние чердачного перекрытия - заменить панели чердачного перекрытия 12 м.2,

- утеплить оконные блоки пенополистеролом вокруг оконного блока с его внутренней и внешней отделкой (после утепления оконного блока требуется косметический ремонт откосов пластиком) 1 шт.,

- установить дворовое освещение - фонарный столб - 1 шт.,

2) по дому N 2б по ул. Бузулукской, п. Искра, Бузулукского района Оренбургской области:

- произвести обшивку цоколя металлическим листом на спец.крепления коричневого цвета 40 м2,

- крыльца: произвести укладку напольной плитки для наружных работ 14 м2,

- произвести установку перил, включая пандус металлической проф.трубой 35 м.,

- установить деревянную лавочку 1 шт. у подъезда с металлическими стойками (окрашенную),

- установить урну возле подъезда 1 шт.,

- установить на входе на чердак противопожарный люк,

- произвести обшивку крышки люка оцинковочным листом (1-м. 20 см. * 1-м. 20 см.) с установкой крепежных навесов 2 шт., ручки 1 шт., и запорное устройство (замок с петлями) 1 шт.,

- построить вентиляционные каналы для 12 квартир согласно проекту,

- произвести устранение неудовлетворительного состояния канализационных сетей и произвести устранение согласно проекту,

- устранить ограниченно-работоспособное состояние чердачного перекрытия, - заменить панели чердачного перекрытия 12 м2,

- утеплить оконные блоки пенополистеролом вокруг оконного блока с его внутренней и внешней отделкой (после утепления оконного блока требуется косметический ремонт откосов пластиком) 1 шт.,

- установить дворовое освещение - фонарный столб - 1 шт.

3) по дому N 2в по ул. Бузулукской п. Искра, Бузулукского района Оренбургской области:

- крыльца: произвести укладку напольной плитки для наружных работ 14 м2,

- произвести установку перил, включая пандус металлической проф.трубой 35 м.,

- установить деревянную лавочку 1 шт. у подъезда с металлическими стойками (окрашенную),

- установить урну возле подъезда 1 шт.,

- установить на входе на чердак противопожарный люк,

- произвести обшивку крышки люка оцинковочным листом (1-м. 20 см. * 1-м. 20 см.) с установкой крепежных навесов 2 шт., ручки 1 шт., и запорное устройство (замок с петлями) 1 шт.,

- построить вентиляционные каналы для 12 квартир согласно проекту,

- произвести устранение неудовлетворительного состояния канализационных сетей согласно проекту,

- устранить ограниченно-работоспособное состояние чердачного перекрытия,

-заменить панели чердачного перекрытия 10 м2,

- утеплить оконные блоки пенополистеролом вокруг оконного блока с его внутренней и внешней отделкой (после утепления оконного блока требуется косметический ремонт откосов пластиком) 1 шт.,

- установить дворовое освещение - фонарный столб - 1 шт.,

- отремонтировать оголовки канализационных колодцев.

4) по дому N 21а по ул. Центральной, п. Искра, Бузулукского района Оренбургской области:

- произвести обшивку цоколя металлическим листом на спец.крепления коричневого цвета 10 м2,

- крыльца: произвести укладку напольной плитки для наружных работ 14 м2,

- произвести установку перил, включая пандус металлической проф.трубой 35 м.,

- установить деревянную лавочку 3 шт. у подъезда с металлическими стойками (окрашенную),

- установить урну возле подъезда 3 шт.,

- организовать детскую площадку: установить игровые элементы в виде качелей 1 шт., каруселей 1 шт., горки 1 шт., турников 2 шт. (разного уровня), песочницы 1 шт., лесенки 1 шт.,

- установить на входе на чердак противопожарный люк,

- произвести обшивку крышки люка оцинковочным листом (1-м. 20 см. * 1-м. 20 см.) с установкой крепежных навесов 2 шт., ручки 1 шт., и запорное устройство (замок с петлями) 1 шт.,

- построить вентиляционные каналы для 26 квартир согласно проекту,

- произвести устранение неудовлетворительного состояния канализационных сетей согласно проекту,

- устранить ограниченно-работоспособное состояние чердачного перекрытия - заменить панели чердачного перекрытия 12 м2,

- утеплить оконные блоки пенополистеролом вокруг оконного блока с его внутренней и внешней отделкой (после утепления оконного блока требуется косметический ремонт откосов пластиком) 3 шт.,

- установить дворовое освещение - фонарный столб - 1 шт.

5) по дому N 7 по ул. Школьной, п. Искра, Бузулукского района Оренбургской области:

- оборудовать крыльцо перед подъездом N 2,

- организовать общую детскую площадку для домов N 7, N 9, N 11 по ул. Школьная: установить игровые элементы в виде качелей 1 шт., каруселей 1 шт., горки 1 шт., турников 2 шт. (разного уровня), песочницы 1 шт., лесенки 1 шт.,

- установить на входе на чердак противопожарный люк,

- произвести обшивку крышки люка оцинковочным листом (1-м. 20 см. * 1-м. 20 см. * 2 выхода) с установкой крепежных навесов 4 шт., ручки 2 шт., и запорное устройство (замок с петлями) 2 шт.,

- построить вентиляционные каналы для 17 квартир согласно проекту,

- произвести устранение неудовлетворительного состояния канализационных сетей согласно проекту,

- устранить ограниченно-работоспособное состояние чердачного перекрытия -заменить панели чердачного перекрытия 17 м2,

- утеплить оконные блоки пенополистеролом вокруг оконного блока с его внутренней и внешней отделкой (после утепления оконного блока требуется косметический ремонт откосов пластиком) 2 шт.,

- установить дворовое освещение - фонарный столб - 1 шт.

6) по дому N 9 по ул. Школьной, п. Искра, Бузулукского района, Оренбургской области:

- установить деревянную лавочку 1 шт. у подъезда с металлическими стойками (окрашенную),

- установить урну возле подъезда 2 шт.,

- установить на входе на чердак противопожарный люк,

- произвести обшивку крышки люка оцинковочным листом (1-м. 20 см. * 1-м. 20 см.) с установкой крепежных навесов 2 шт., ручки 1 шт., и запорное устройство (замок с петлями) 1 шт.,

- построить вентиляционные каналы для 7 квартир и устройство таких вентиляционных каналов согласно проекту,

- произвести устранение неудовлетворительного состояния канализационных сетей согласно проекту,

- утеплить оконные блоки пенополистеролом вокруг оконного блока с его внутренней и внешней отделкой (после утепления оконного блока требуется косметический ремонт откосов пластиком) 1 шт.,

- установить дворовое освещение - фонарный столб - 1 шт.

7) по дому N 11 по ул. Школьной, п. Искра, Бузулукского района Оренбургской области:

- установить деревянную лавочку 2 шт. у подъезда с металлическими стойками (окрашенную),

- установить урну возле подъезда 2 шт.,

- установить на входе на чердак противопожарный люк,

- произвести обшивку крышки люка оцинковочным листом (1-м. 20 см. * 1-м. 20 см. 2 выхода) с установкой крепежных навесов 4 шт., ручки 2 шт., и запорное устройство (замок с петлями) 2 шт.,

- устранить ограниченно-работоспособное состояние чердачного перекрытия,

- заменить панели чердачного перекрытия 25 м2,

- построить вентиляционные каналы для 16 квартир согласно проекту,

- произвести устранение неудовлетворительного состояния канализационных сетей согласно проекту,

- утеплить оконные блоки пенополистеролом вокруг оконного блока с его внутренней и внешней отделкой (после утепления оконного блока требуется, косметический ремонт откосов пластиком) 2 шт.,

-установить дворовое освещение - фонарный столб 1 шт.

Уточнение исковых требований принято судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением суда первой инстанции от 27.02.2018 исковые требования удовлетворены частично.

С ООО "Комфорт-Строй" в пользу ООО УК "Наш дом" взыскано 10 963 руб. 24 коп. основного долга, а также 2 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил изменить решение в части и обязать ответчика в течение 3 месяцев с даты вступления в силу судебного решения безвозмездно устранить за счет собственных средств перечисленные выше дефекты строительства многоквартирных домов, выявленные в пределах гарантийного срока.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что за все время рассмотрения дела от ответчика не поступило ни отзыва, ни каких-либо документов. По мнению истца, это свидетельствует об отсутствии спора, обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование своих требований, считаются признанными ответчиком, и именно на ответчике лежит риск наступления последствий совершения либо несовершения им процессуальных действий.

Таким образом, заключения эксперта в данном случае в связи с отсутствием спора не требуется, достаточно факта наличия недостатков.

Отмалчивание и бездействие ответчика не должно быть безнаказанным и нарушать права жильцов дома на благоприятные условия проживания. Вынесенное же решение суда, по мнению подателя жалобы, потворствует именно такому поведению.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Таким образом, суд в порядке ст. 156 АПК РФ рассматривает жалобу в их отсутствие.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как видно из материалов дела, между администрацией муниципального образования Пригородный сельсовет Бузулукского района Оренбургской области (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью управляющая компания "Наш дом" (управляющая организация) заключен договор управления многоквартирными домами от 21.09.2016 расположенных по адресам: Оренбургская область, Бузулукский район, пос. Искра ул. Бузулукская, дома 2А, 2Б, 2В, ул. Центральная, д. 21А, ул. Школьная, дома N 7, N 9, N 11, согласно которому управляющая организация за плату в течение согласованного срока обязуется принять полномочия по управлению жилым многоквартирным домом (приложение N 1) за счет средств собственников / нанимателей в целях: оказания услуг и выполнения работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества жилых многоквартирных домов собственникам/ нанимателям помещений, решения вопросов пользования общим имуществом в жилом многоквартирном доме, обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан и пользования нежилыми помещениями собственниками/нанимателями нежилых помещений.

Управляющая организация принимает на себя обязательства по управлению переданным ей жилым многоквартирным домом в пределах прав и обязанностей, закрепленных за ней настоящим договором.

Согласно пункту 1.1 договора управляющая организация оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию общего имущества домов в соответствии с перечнем работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества жилого многоквартирного дома указанным в приложении N 2 к настоящему договору.

В силу пункта 2.1.1 договора управляющая организация приступает к выполнению своих обязанностей по управлению домом по настоящему договору в срок не позднее 30 дней с момента подписания настоящего договора.

В соответствии с пунктом 2.1.4 договора управляющая организация производит начисления и перерасчет платы за предоставленные услуги и выполненные работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества собственников (нанимателей) помещений в многоквартирном доме, представляя к оплате собственнику (нанимателю) счет в срок до 1 числа месяца следующего за расчетным.

Пунктом 4.4 договора определен порядок внесения платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома: плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома пользователи помещений вносят в кассу управляющей организации; плата за содержание и ремонт общего имущества вносится ежемесячно до 10 (десятого) числа месяца, следующего за расчетным; плата за содержание и ремонт общего имущества вносится на основании платежных документов, представленных управляющей организацией не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным месяцем, для пользователей жилых помещений - счета-квитанции; для собственников и пользователей нежилых помещений - счета на оплату оказанных услуг и выполненных работ.

Указанный договор заключен сроком на 3 года и действует с 21.09.2016 (пункт 6.2 договора).

Застройщиком многоквартирных жилых домов по адресу: Оренбургская область, Бузулукский район, пос. Искра ул. Бузулукская, дома 2А, 2 Б, 2 В, ул. Центральная, дом 21 А, ул. Школьная, дом 7, дом 9, дом 11, согласно исковому заявлению является ООО "Комфорт-Строй".

Ввиду несоблюдения требований строительных норм и правил при производстве работ по строительству домов, в том числе и невыполнения отдельных видов работ управляющей компанией при приемке в управление домов, обнаружены дефекты, о чем составлены трехсторонние акты осмотра технического состояния конструктивных элементов и инженерного оборудования домов, определяющие перечень выявленных дефектов выполненных работ (т. 1 л.д. 43-49).

Истцом в адрес ответчика направлялась претензия N 4302 от 10.11.2016 о необходимости устранить обнаруженные недостатки в строительстве, обустройстве территории (т. 1 л.д. 86-88), которая оставлена без ответа и удовлетворения.

Кроме того, в многоквартирных домах по адресу Оренбургская область, Бузулукский район, п. Искра, ул. Бузулукская и ул. Центральная, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости по состоянию на 15.02.2018 (т. 2 л.д. 26, 27, 28) и выписке из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости по состоянию на 15.06.2017, жилые помещения по ул. Бузулукская, д. 2Б кв. 8 общей площадью 42 кв. м., по ул. Центральной, д. 21А кв. 25 общей площадью 56 кв. м., по ул. Центральной, д. 21А кв. 26 общей площадью 56,2 кв. м., в спорный период принадлежали на праве собственности застройщику ООО "Комфорт-Строй".

Во исполнение условий заключенного договора истец выполнял работы и оказывал услуги по управлению содержанию и текущему ремонту многоквартирным домом.

С учетом того, что жилые помещения, находящиеся по адресу Оренбургская область, Бузулукский район, п. Искра, ул. Бузулукская, д. 2Б кв. 8, по ул. Центральной, д. 21 А кв. 25 и кв. 26 находились в собственности ООО "Комфорт-Строй", истец произвел расчет задолженности за оказанные услуги и выполненные работы по содержанию, текущему ремонту в многоквартирном доме, и направил в адрес ответчика претензию N 2671 от 15.09.2017 с требованием об оплате задолженности (т.1, л.д. 90), которая оставлена без удовлетворения.

Поскольку ответчик, будучи собственником указанных помещений, расходы на оказание услуг и выполнение работ по содержанию, текущему ремонту многоквартирного дома не оплатил, выявленные недостатки не устранил, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции.

По общему правилу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества в случае, если иное не установлено законом или договором.

Из содержания статьи 249 ГК РФ, а также пункта 2 статьи 36 пункта 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) следует, что лицом, несущим обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, является собственник помещения.

В силу статей 210, 249, 296 ГК РФ, статей 36, 37, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и законные владельцы жилых и нежилых помещений, вне зависимости от фактического использования общего имущества.

Согласно пункту 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом включает в себя обеспечение содержания общего имущества наряду с обеспечением благоприятных и безопасных условий проживания граждан и предоставление им коммунальных услуг.

Частью 1 статьи 158 ЖК РФ предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- плату за коммунальные услуги.

Участие каждого участника общей долевой собственности в расходах по содержанию имущества в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом.

При этом не имеет значения, собственником какого помещения (жилого или нежилого) является лицо, которое должно производить расходы на содержание имущества.

Несение собственником бремени расходов по содержанию общего имущества закон связывает не с фактом владения или пользования, а с размером доли собственника в общем имуществе многоквартирного дома.

Поскольку ответчик наравне с другими владельцами помещений в многоквартирном доме является потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых истцом (пункты 7, 10 статьи 155 ЖК РФ) в процессе технического обслуживания многоквартирного дома, он должен оплатить расходы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома; за потребленную коммунальную услугу.

Согласно статье 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 ГК РФ).

Расчет стоимости оказанных услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома представляет собой арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10).

В материалы дела истцом представлен договор от 21.09.2016 управления многоквартирными домами, расположенными по адресам: Оренбургская область, Бузулукский район, пос. Искра ул. Бузулукская, дома 2А, 2Б, 2В, ул. Центральная, д. 21А, ул. Школьная, дома N 7, N 9, N 11. Настоящий договор вступил в силу с 21.09.2016 и действует 3 года.

Факт оказания истцом услуг не оспаривается ответчиком, на оплату выставлен счет N 171 от 16.06.2017 и акт N 171 от 16.06.2017 за период с сентября 2016 года по январь 2017 года (т. 1, л.д. 32, 33).

Расчет платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме произведен истцом исходя из тарифов за 1 кв.м.: в размере 27 руб. 24 коп. на основании договора управления многоквартирного дома от 05.09.2016, приложения N 2 к договору (т. 1, л.д. 29-30), тариф на вывоз и размещение твердых коммунальных отходов рассчитан из тарифа за 1 кв.м - 2 руб. 21 коп., согласно решению от 26.01.2017 т. 2 л.д. 20).

Тариф за содержание и ремонт помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Расчет платы за содержание и ремонт жилого (нежилого) помещения представляет собой арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев.

Общая сумма задолженности ответчика перед истцом за период с сентября 2016 года по январь 2017 года составила 10 963 руб. 24 коп.

Доказательств, подтверждающих, что управление многоквартирными домами, содержание и ремонт общего имущества осуществлялось не истцом, а какой-либо иной организацией, ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Несение обществом самостоятельных расходов по содержанию имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 ГК РФ.

При изложенных обстоятельствах, оценивая представленные доказательства в совокупности (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 10963 руб. 24 коп.. обоснованы и подлежат удовлетворению.

Относительно требований истца об обязании ответчика устранить допущенные при строительстве домов недостатки суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является защита путем присуждения к исполнению обязанности в натуре.

Положения статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо применять в совокупности с положениями статьи 397 Гражданского кодекса Российской Федерации и со специальными нормами

Жилищного Кодекса, предусматривающего права сторон при осуществлении управления многоквартирным домом.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 названной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков.

На основании пункта 1 статьи 755 Гражданского кодекса Российской

Федерации подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. В соответствии с пунктом 4 названной статьи при обнаружении в течение гарантийного срока недостатков, указанных в пункте 1 статьи 755 Гражданского кодекса Российской Федерации, заказчик должен заявить о них подрядчику в разумный срок по их обнаружении.

Из смысла приведенных норм следует, что иск об устранении недостатков, допущенных застройщиком при строительстве многоквартирном доме, в течение гарантийного срока вправе предъявить либо собственники помещений, либо заказчик по договору строительного подряда.

Кроме того, товарищество собственников жилья управомочено представлять интересы своих членов (собственников многоквартирных домов) в отношениях, связанных с качеством строительства.

Согласно пункту 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Исходя из пункта 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами.

Следует отметить, что правовой статус управляющей организации и товарищества собственников жилья относительно представления интересов собственников во взаимоотношениях с третьими лицами различается. Товарищество собственников жилья представляет собой объединение собственников помещений в доме, и ему законом предоставлено право представлять интересы собственников помещений многоквартирного дома. Управляющая организация действует во взаимоотношениях с собственниками жилых помещений на основании договора управления многоквартирным домом, заключенного с целью надлежащего обслуживания и ремонта общего имущества многоквартирного дома и оказания коммунальных услуг, и в отличие от товарищества собственников жилья не обладает законным полномочием на представление интересов собственников помещений в доме во взаимоотношениях с третьими лицами, в том числе в суде.

Соответственно, управляющая компания, не являясь ни собственником общего имущества, ни законным представителем собственников помещений в многоквартирных домах, не может реализовать каких-либо своих прав или прав собственников помещений как участников долевого строительства по обязанию застройщика устранить допущенные при строительстве домов недостатки.

Управляющая организация может быть представителем собственников помещений в многоквартирном доме только при условии надлежащего оформления ее полномочий на обращение в судебные органы для защиты интересов собственников.

Доказательства принятия собственниками помещений многоквартирных жилых домов решений о наделении истца полномочиями по обращению в суд для защиты интересов указанных собственников, связанных со строительными недостатками, допущенными при строительстве данных домов, в материалы дела не представлены.

С учетом изложенного выводы суда первой инстанции о наличии у истца полномочий на предъявление иска являются ошибочными, однако к принятию по делу неправильного решения указанное не привело.

Часть 3 статьи 7 Закона N 214-ФЗ предусматривает, что в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 5 статьи 7 Закона N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 5.1).

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (часть 6).

Согласно части 7 статьи 7 Закона N 214-ФЗ, застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Как следует из искового заявления, ввиду несоблюдения требований строительных норм и правил при производстве работ по строительству домов, в том числе и невыполнения отдельных видов работ управляющей компанией при приемке в управление домов, обнаружены дефекты, о чем составлены трехсторонние акты осмотра технического состояния конструктивных элементов и инженерного оборудования домов, определяющие перечень выявленных дефектов выполненных работ (т. 1 л.д. 43-49).

Указанные акты составлены с участием представителей Администрации Пригородного сельсовета Бузулукского района Оренбургской области, ООО УК "Наш Дом" и собственников квартир.

Вместе с тем объективные доказательства, свидетельствующие об извещении ответчика об участии в осмотре и составлении актов, о его участии либо отказа в участии осмотра объекта долевого строительства, о направлении ему копий данных актов, истец в порядке статьи 65 АПК РФ в суд не представил. В материалах дела такие документы отсутствуют. Апелляционный суд также полагает необходимым отметить, что при отсутствии в материалах дела доказательств извещения ответчика о проведении истцом осмотров объекта, составлении актов, при наличии только односторонних документов, именно на истце в силу статьи 65 АПК РФ лежит бремя доказывания причин возникновения заявленных недостатков и их возникновение в связи с ненадлежащим выполнением ответчиком договорных обязательств. Вместе с тем доказательств принятия истцом мер по установлению причин образования заявленных в иске недостатков, их непосредственного отношения к деятельности ответчика ООО УК "Наш Дом" в суд не представило. В материалах дела такие доказательства отсутствуют.

При указанных выше фактических обстоятельствах дела, с учетом приведенного нормативного обоснования, требования истца обоснованно отклонены судом первой инстанции.

Обстоятельства дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, нарушений судом в процессе судопроизводства основополагающих принципов правосудия - равенства, состязательности сторон материалы дела не содержат.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, были предметом исследования в суде первой инстанции и подлежат отклонению, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм права и сводятся к переоценке доказательств и установленных по делу обстоятельств, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы истца по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на его счет.

Руководствуясь ст. 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27 февраля 2018 г. по делу N А47-11889/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управляющая компания "Наш дом" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.В. Лукьянова

Судьи

Г.А.Деева Е.В. Ширяева