Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2018 г. N 15АП-10913/18

город Ростов-на-Дону

14 августа 2018 г.

дело N А32-29798/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 августа 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Маштаковой Е.А., Нарышкиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гребенкиной И.П.,

при участии:

от истца: представитель Ермак Ф.К. (доверенность от 18.12.2018),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2018 по делу N А32-29798/2017 по иску общества с ограниченной ответственностью "Премьера"

к ответчикам - Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, обществу с ограниченной ответственностью "Центр Экспертиз"

о согласовании условий договора,

принятое в составе судьи Николаева А.В.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Премьера" (далее - истец, ООО "Премьера") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к департаменту муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования город Краснодар, обществу с ограниченной ответственностью "Центр Экспертиз" (далее - ООО "Центр Экспертиз") о согласовании пункта 2.1 договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2018 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, департамент обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе департамент просит решение арбитражного суда первой инстанции от 17.05.2018 отменить, в удовлетворении иска отказать.

По мнению департамента, в материалах дела отсутствуют доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости нежилых зданий от 12.04.2017 N 10/17, выполненного ООО "Юнидикта", в связи с чем, по мнению департамента, выводы суда первой инстанции несостоятельны.

В представленных возражениях на апелляционную жалобу истец просит решение арбитражного суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители департамента и ООО "Центр Экспертиз" в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в возражениях.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с порядком реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества ООО "Премьера" 06.11.2014 обратилось в департамент с заявлением N 88 о предоставлении в собственность муниципального имущества: административного здания, литер А,А1, п/А1,а, а1, площадью 221,7 кв.м, здания проходной с пристройкой литер Б, б, площадью 72 кв.м, нежилого здания склада комбикормов с пристройкой литер В,В1, площадью 458,8 кв.м, здания сырцеха литер Ж,Ж1,Ж2,ж, ж1, ж2, ж3, ж4, площадью 960,63 кв.м, здания котельной литер И, расположенных по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, ст. Новорождественская, ул. Фрунзе, 1.

19.12.2014 департамент отказал в предоставлении в собственность вышеуказанных объектов в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Решением арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2015 по делу N А32-28007/2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 09.02.2016 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.06.2016, удовлетворено заявление ООО "Премьера" к департаменту о признании незаконным решения департамента об отказе в предоставлении в собственность ООО "Премьера" муниципального имущества, а именно: административного здания литер А,А1, п/А1,а, а1, площадью 221,7 кв.м; здания проходной с пристройкой литер Б,б, площадью 72 кв. м; нежилого здания склада комбикормов с пристройкой литер В,В1, площадью 458,8 кв.м; здания сырцеха литер Ж,Ж1,Ж2,ж, ж1,ж2,жЗ,ж4, площадью 960,6 кв.м; здания котельной литер И, расположенных по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, ст. Новорождественская, ул. Фрунзе, 1, по договору купли-продажи в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, выраженного в письме департамента от 29.06.2015 N 18939.26, обязании департамента заключить договор купли-продажи ООО "Премьера" муниципального имущества, а именно: административного здания литер А, А1, под/А,А1,а, а1, площадью 221,7 кв.м; здания проходной с пристройкой литер Б, б площадью 72 кв.м; нежилого здания склада комбикормов с пристройкой литер В,В1, площадью 458,8 кв.м; здания сырцеха литер Ж,Ж1,Ж2, площадью 960,6 кв.м; здания котельной литер И, расположенных по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, ст. Новорождественская, ул. Фрунзе, 1, в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ и направить их в адрес ООО "Премьера" в десятидневный срок со дня вступления в силу решения суда.

20.06.2016 ООО "Премьера" ответчику направлено заявление об исполнении решения суда по делу N А32-28007/2015.

04.05.2017 в адрес ООО "Премьера" поступило письмо департамента (исходящий N 12681.26 от 27.04.2017) о направлении документов на предмет заключения договора купли-продажи муниципального имущества - здание котельной, литер И общей площадью 137,1 кв. м; нежилое здание сырцеха с рыбокоптильным цехом и пристройками, литеры Ж, Ж1, Ж2, ж, ж1, ж2, жЗ, ж4 общей площадью 960,6 кв.м; нежилое здание склада комбикормов с пристройкой, литеры В, В1 общей площадью 458,8 кв.м; здание проходной с пристройкой, литер Б, б общей площадью 72 кв.м; административное здание с пристройкой с подвалом, выходом подвала и пристройкой, литеры А, А I, п/А1, а, а/ общей площадью 221,7 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, ст-ца Новорождественская, ул. Фрунзе, 1, за цену 19 090 000 рублей.

Истец указывает, что отчет об оценке имущества от 12.04.2017 N 910/17 выполнен без выезда оценщиков на место нахождения объектов оценки, не учитывался их износ за пределами срока эксплуатации объектов недвижимого имущества.

26.05.2017 по итогам рассмотрения указанной оферты ООО "Премьера" направило в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора купли-продажи муниципального имущества муниципального образования город Краснодар, отчуждаемого в порядке реализации арендаторами муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с единовременной оплатой, в соответствии с которым ООО "Премьера" просит внести следующие изменения в представленный проект договора:

Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Цена договора включает в себя стоимость имущества, равную его рыночной стоимости, установленную в соответствии с отчетом об оценке имущества от 23.05.2017, выполненного ООО "Агентство независимой оценки" в размере 6 500 000 рублей без НДС. Оплату стоимости имущества покупатель производит в рассрочку в течение пяти лет равными частями ежемесячно в срок до 10 числа каждого месяца в сумме 108334 (ста восьми тысяч трехсот тридцати четырех) рублей по следующим банковским реквизитам: Получатель: УФК по Краснодарскому краю (Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар) сч. N 40101810300000010013 в ЮЖНОЕ ГУ БАНКА РОССИИ Г КРАСНОДАР БИК 040349001, ИНН 2310041258, КПП 231001001, ОКТМО 03701000, КБК-92111402043).

Согласно письму департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар от 29.06.2017 N 18011.26, ответчик отклонил предложенный истцом протокол разногласий.

Отсутствие возможности в досудебном порядке урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Премьера" и департаментом при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Закона N 159-ФЗ.

Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) (статья 3 Закона N 159-ФЗ).

Данная норма права предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет (статья 5 Закона N 159-ФЗ).

Согласно статьям 6 и 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при их приватизации (статья 8 Закона N 135-ФЗ).

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации (статья 12 Закона N 135-ФЗ).

Следовательно, в случаях сомнения в достоверности и подлинности отчета оценщика судом может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

По смыслу статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации разрешение арбитражным судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, путем указания в резолютивной части решения вывода арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

В ходе судебного рассмотрения ответчик право истца на выкуп спорного объекта недвижимого имущества в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, а также порядок рассрочки выплаты выкупной цены, не оспаривал.

Разногласия сторон возникли только в части определения рыночной стоимости выкупаемого объекта.

Применяя по аналогии разъяснения пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление N 28) суд учел, что при исследовании отчета об оценке объекта недвижимости подлежит проверке его соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона N 135-ФЗ).

При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В частности, исходя из положений абзаца первого статьи 4, статьи 15, абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона N 135-ФЗ, отсутствие в отчете сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может расцениваться как допустимое доказательство.

По делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы (пункт 19 постановления N 28).

Согласно пункту 21 постановления N 28, суд вправе привлечь к участию в деле специалиста для получения консультаций, пояснений и оказания иной технической помощи при исследовании доказательств, в том числе для решения вопроса о необходимости проведения экспертизы. Экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами (абзац восьмой статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ).

В материалы дела истцом представлен отчет об оценке от 23.05.2017, выполненный ООО "Агентство независимой оценки", согласно которому стоимость спорного имущества определена в размере 6 500 000 рублей.

Ответчиком в материалы дела представлен отчет от 12.04.2017 N 10/17, выполненный ООО "Юнидикта", в соответствии с которым рыночная стоимость спорного имущества определена в размере 19 090 000 рублей.

Поскольку между сторонами имелись разногласия относительно размера рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.10.2017 по делу назначена судебная экспертиза, производство экспертизы поручено ООО "Кубанское агентство оценки".

Согласно заключению эксперта N А-17-230, рыночная стоимость недвижимого имущества составляет 8 000 000 рублей. Эксперт в установленном порядке предупрежден об ответственности за дачу ложного заключения.

Ответчик выводы эксперта об определении рыночной стоимости объекта не оспаривал, письменных возражений на заключение эксперта не представил, сомнений в выводах об оценке не высказывал. Следовательно, у суда первой инстанции отсутствовали основания сомневаться в достоверности и законности представленного экспертного заключения N А-17-230.

Суд установил, что заключение эксперта N А-17-230 не противоречит положениям Закона N 135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки, соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является ясным, полным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер. При этом полномочия и компетентность эксперта не оспорены. Иными доказательствами, имеющимися в деле, выводы эксперта в части оценки спорного имущества не опровергнуты. При определении рыночной стоимости экспертом учтено как функциональное назначение объекта недвижимости, так и его месторасположение.

Довод ответчика о том, что рыночная стоимость объекта оценки должна быть определена на текущую дату, а не на дату подачи ООО "Премьера" заявления о выкупе, правомерно отклонен судом первой инстанции.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В связи с изложенным, рыночная стоимость спорного имущества определена ООО "Кубанское агентство оценки" на дату подачи заявления ООО "Премьера" о выкупе спорного имущества 26.05.2015. Ответчиком указанное заявление получено 29.05.2015, что подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

Правовая позиция о необходимости определять размер выкупной цены имущества на дату подачи заинтересованным лицом соответствующего заявления соответствует сложившейся судебной практике по данному вопросу (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.04.2017 по делу N А29-5586/2016).

Довод департамента о том, что экспертное заключение, выполненное ООО "Кубанское агентство оценки"", противоречит отчету, выполненному ООО "Юнидикта", правомерно отклонен судом первой инстанции как не опровергающий достоверность заключения эксперта N А-17-230.

Истец указывает, что в следственный отдел по Тихорецкому району следственного управления Следственного комитета Российской Федерации поступили материалы проверки сообщения о преступлении по факту ненадлежащего исполнения оценщиком Смерчинским Н.М. своих должностных обязанностей.

Согласно постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 28.11.2012, в действиях оценщика Смерчинского Н.М. установлено ненадлежащее исполнение должностных обязанностей.

Между тем, судом первой инстанции правомерно указано, что выводы оценщика Смерчинского Н.М. при определении рыночной стоимости ООО "Юнидикта", как и выводы ООО "Агентство независимой оценки", не могут быть положены в основу решения арбитражного суда, ввиду назначения по делу судебной экспертизы.

Как следует из представленного в материалы дела отзыва, возражения относительно условия договора о том, что оплата цены продажи объекта осуществляется покупателем в рассрочку в течение пяти лет, равными частями ежемесячно в срок до 10 числа каждого месяца в сумме основного долга, департаментом не заявлены.

Представитель ООО "Премьера" суде первой инстанции пояснил, что у истца отсутствуют возражения относительно условия о том, что на сумму денежных средств, составляющих цену объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, предусмотренные пунктом 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ.

Оценив представленные в дело документы в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении исковых требований.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2018 по делу N А32-29798/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

Е.А. Маштакова Н.В. Нарышкина