Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2018 г. N 10АП-4612/18

г. Москва

17 мая 2018 г.

Дело N А41-90018/17

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 мая 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Семушкиной В.Н., Боровиковой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания Русаковым В.О.,

при участии в заседании:

от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика: Кондрахина Е.Н., представитель по доверенности от 21.11.2017,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 29.01.2018, принятое судьей Федуловой Л.В., по делу N А41-90018/17 по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области к ООО "Рантект-МФД" о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка от 24.03.2011 N 3878,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Рантект-МФД" задолженности в размере 3 851 385,04 руб. по арендной плате по договору аренды земельного участка от 24.03.2011 N 3878 за период с 01.01.2017 по 30.06.2017 и пени за просрочку внесения арендной платы за период с 01.01.2017 по 30.06.2017 в размере 2 634 439,53 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 2901.2018 в удовлетворении исковых требований отказало.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и удовлетворить исковое заявление.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ООО "Рантект-МФД" возражала против удовлетворения апелляционной жалобы и просила оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, арбитражный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между Муниципальным образованием "Одинцовский муниципальный район Московской области" и Обществом с ограниченной ответственностью "Рантект-МФД" был заключен договор аренды земельного участка от 24.03.2011 N 3878.

Предметом договора являлся земельный участок площадью 5822 кв.м, с кадастровым номером 50:20:0030102:54, расположенный по адресу: Московская область, г. Одинцово, ул. Садовая, д. 20А, для строительства жилого дома корпус N 15/2.

Договор аренды был заключен сроком на 3 года: с 24.03.2011 по 23.03.2014.

В соответствии с пунктами 3.1. 3.2 и 3.3 договора арендатор обязан ежеквартально до 15-го числа последнего месяца текущего квартала вносить арендную плату за пользование земельным участком.

Размер арендной платы был определен в Приложении N 2 к договору аренды, которое является неотъемлемой частью договора.

Пунктом 3.5 договора аренды было установлено, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы в установленные сроки и размере за период с 01.01.2017 по 30.06.2017, а также на оставление без удовлетворения выставленной ответчику претензии с требованиями о погашении задолженности по арендной плате и об уплате пени, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате, а также начисленной на основании пункта 5.2 договора неустойки (пени) за просрочку внесения арендной платы.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что ответчик по объективным обстоятельствам не мог использовать земельный участок в спорный период времени по его целевому назначению в связи неисполнением арендодателем обязанности по передаче земельного участка свободным от объектов и прав него третьих лиц.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отказе в иске.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК РФ).

Таким образом, обязательство арендатора производить оплату аренды возникает только в том случае, если арендодатель надлежащим образом исполнил условия договора аренды в части объекта аренды.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 03.09.2009 N 2412, на основании которого заключен договор аренды от 24.03.2011 N 3878, предусмотрено предоставление для строительства жилого дома Обществу земельного участка площадью 5 822 кв.м, кадастровый номер 50:20:0030102:54, свободным от строений.

Вместе с тем, экспертно-техническим заключением кадастрового инженера Гайдышева А.Н. от 29.11.2017 установлено расположение в границах земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:54 общей площадью 5 822 кв.м придомовой территории многоквартирного дома 1970 года постройки с кадастровым номером 50:20:0000000:5166 площадь которой составляет 4 212 кв.м; части многоквартирного дома 1970 года постройки с кадастровым номером 50:20:0000000:5166, площадь которой составляет 477 кв.м; территория в границах строительного ограждения с расположенным объектом незавершенного строительства, площадь которой составляет 945 кв.м; территория общего пользования, площадь которой составляет 188 кв.м. (т.1, л.д.78-103).

Кроме того, согласно постановлению главы Одинцовского района Московской области от 07.10.2002 N 2362 дома по адресам: ул..Маршала Жукова: д.д.1, 3, 5, 13, 15, 17, ул. Северная: д.д. 36,38,40,42,44, бульвар Л.Новоселовой, д.12, ул. Садовая: д.д.16, 18, 20 признаны подлежащими сносу в связи с комплексной реконструкцией микрорайона N 2 г. Одинцово Московской области и строительством объектов жилищно-социального назначения (пункт 1).

Пунктом 2 указанного постановления предусмотрено зарезервировать за ООО "Рантект-МФД" всю свободную для застройки "стартовых" домов площадь, а также площадь, освобождаемую после сноса пятиэтажного жилого фонда согласно пункту 1 постановления внутри границ микрорайона N 2 г. Одинцово Московской области: ул. Маршала Жукова - бульвар Л.Новоселовой - ул. Северная - ул.Садовая (т.1, л.д.104).

Выписками из ЕГРН подтверждается, что расположенные в здании многоквартирного дома 1970 года постройки с кадастровым номером 50:20:0000000:5166 жилые помещения (квартиры) находятся в собственности физических лиц.

В соответствии с п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении, которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 1 ст. 37 ЖК РФ и ст. 15 Вводного закона размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома пропорционален размеру общей площади помещений, находящихся в собственности конкретного лица.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области не имел права на распоряжение спорным земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом и прилегающая к нему придомовая территория.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Таким образом, арендодатель, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими его использованию, не может считаться исполнившим предусмотренного законом и договором обязательства по передаче имущества, соответствующего условиям договора. В связи с этим у арендатора отсутствует встречное обязательство по внесении арендной платы в спорный период.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает правомерным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района, сводящиеся к несогласию с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате, подлежат отклонению по следующим основаниям.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 26.06.2015 N 2 (2015), следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом освобождает арендатора от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишён возможности использовать арендованное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Как следует из материалов дела, истец (арендодатель) по договору аренды от 24.03.2011 N 3878 обязался передать земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030102:54 ответчику (арендатору) свободным от строений и прав третьих лиц - в целях осуществления на нём жилищного строительства (т. 1, л д. 63-67).

На передачу земельного участка свободным от строений указано в Постановлении от 03.09.2009 N 2412 Администрации Одинцовского муниципального района Московской области "О предоставлении земельного участка ООО "Рантект-МФД" для строительства жилого дома корпус N 15/2" (т. 1, л.д. 63).

Каких-либо условий, предполагающих наличие на земельном участке объектов недвижимости в момент его передачи арендатору, договор аренды N 3878 не содержит (т. 1, л.д. 64-67).

Отсутствуют такие указания и в приложенном к договору аренды кадастровом паспорте земельного участка (т. 1, л.д. 68-71).

Таким образом, из условий договора аренды от 24.03.2011 N 3878 и распорядительных документов Администрации Одинцовского муниципального района следует, что земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030102:54 должен быть передан ответчику свободным как фактически, так и в правовом отношении, и должен быть пригоден для использования.

Вместе с тем, фактически на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0030102:54 располагается 160-квартирный жилой дом, введённый в эксплуатацию в 1970 году (кадастровый номер здания 50:20:0000000:5166), а владение и пользование участком в его основной площади осуществляется не ответчиком, а собственниками помещений в многоквартирном доме.

Указанное свидетельствует о неисполнении истцом своей обязанности но передаче земельного участка ответчику.

Так, в материалы дела представлено Заключение кадастрового инженера от 29.11.2017, составленное по результатам натурального обследования и геодезических измерений, из которого следует, что основная площадь земельного участка (84 %) задействована под размещение многоквартирного дома 1970 года постройки по адресу: Московская область, г. Одинцово, ул. Садовая, дом 20 и его придомовой территории (с озеленением, благоустройством и инженерными коммуникациями) и используется жильцами для эксплуатации этого дома (т. 1, л.д. 78- 103).

О том, что указанный многоквартирный дом является существующим объектом недвижимости, введён в эксплуатацию в 1970 году и состоит из жилых помещений, поставленных на кадастровый учёт, свидетельствуют также Кадастровый паспорт многоквартирного дома от 13.12.2016 N MO-16/3B-3634997, выданный ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Московской области, и Выписка из ЕГРН на многоквартирный дом от 28.11.2017 (т. 1, л.д. 72-73, 74-77).

В свою очередь, согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости помещения (квартиры) в указанном многоквартирном доме на момент предъявления иска находятся в собственности различных лиц (т. 1, л. д. 113-150; т. 2, л.д. 1-150; т. 3, л.д. 1-44).

Таким образом, материалами дела подтверждено, что земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030102:54 в своей основной площади не передавался истцом во владение и пользование ответчику, то есть обязанность истца по договору аренды от 24.03.2011 N 3878 но фактической передаче арендованного имущества не исполнена на момент предъявления иска.

Арбитражный апелляционный суд принимает во внимание также то, что обстоятельства неисполнения арендодателем по договору аренды от 24.03.2011 N 3878 обязательства по передаче арендатору имущества и невозможности использования являющегося предметом договора аренды имущества - земельного участка арендатором также установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 15.09.2017 по делу NА41-32646/17.

Так, при рассмотрении указанного дела судом было установлено, что по договору аренды от 24.03.2011 N 3878 Комитет несёт обязанность передать земельный участок кадастровым номером 50:20:0030102:54 ООО "Рантект-МФД" свободным от строений и прав третьих лиц, однако фактически участок не свободен.

Судами установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030102:54 в своей основной площади (84 %) занят жилым домом 1970 года постройки (кадастровый номер здания 50:20:0000000:5166) и придомовой территорией, расположенным по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Садовая, дом 20, находится в законном владении и пользовании третьих лиц, в связи с чем обязанность истца по фактической передаче объекта аренды ответчику не может считаться исполненной, а правовые основания для взимания арендной платы у истца отсутствуют.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Доводы истца о том, что инвестиционный договор N 182/20-03 наделяет его правом взимать арендную плату за земельные участки под многоквартирными домам, также отклонены, поскольку указанным договором, как и условиями спорного договора аренды от 24.03.2011 N 3878 предусмотрена передача ответчику только свободных земельных участков.

Из материалов дела следует, что основная площадь земельного участка занята многоквартирным домом по адресу: Московская область, г. Одинцово, ул. Садовая, дом 20 с придомовой территорией, а свободной остаётся незначительная площадь участка (16 %).

Согласно Заключению кадастрового инженера от 29.11.2017 (т. 1, л.д. 78-103), составленному по результатам натурального обследования и геодезических изменений, в границах земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:54 общей площадью 5822 кв. м на дату проведения измерений расположены следующие объекты:

1) придомовая территория многоквартирного дома 1970 года постройки с кадастровым номером 50:20:0000000:5166, находящегося по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Садовая, д. 20, занимающая 4212 кв. м;

2) часть многоквартирного дома 1970 года постройки с кадастровым номером 50:20:0000000:5166, находящегося по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Садовая, д. 20, занимающая 477 кв. м;

3) территория общего пользования, занимающая 188 кв. м.;

4) огороженная площадь строительной площадки, занимающая 945 кв. м.

Таким образом, свободная площадь в границах земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:54 составляет 945 кв. м (16 %), тогда как остальная площадь в размере 4877 кв. м занята многоквартирным домом с придомовой территорией и местами общего пользования (84 %) и находится в законном владении и пользовании третьих лиц.

Поскольку нахождение жилого дома с придомовой территорией на основной площади участка исключает возможность её использования со стороны арендатора, то указанная площадь должна быть исключена из расчёта арендной платы - до её фактической передачи ответчику в свободном состоянии, отвечающем условиям договора аренды от 24.03.2011 N 3878 и назначению арендованного участка.

Размер арендной платы в соответствии с фактическим размером свободной площади земельного участка (945 кв. м) за спорный период с 01.01.2017 по 30.06.2017 составляет 625 138,94 рублей (том 1, л. д. 45-47).

Поскольку с момента заключения договора аренды N 3878 фактический размер свободной площади земельного участка не изменялся, общий размер арендной платы за весь период с момента заключения договора аренды N 3878 за свободную площадь участка составляет 5 485 308,92 рублей (т. 1, л.д. 46).

Вместе с тем, за период действия договора аренды N 3878 ответчик оплатил истцу в общей сложности 10 942 791,20 руб. (из которых оплата в сумме 2 136 847,35 руб. отражена в лицевом счёте истца от 01.07.2017, а оплата в сумме 8 805 943,85 руб. подтверждается платёжными документами от 28.07.2017 - т. 1, л.д. 23, 48-49), что превышает размер арендной платы за свободную площадь земельного участка за весь период с момента заключения договора аренды.

Таким образом, на дату предъявления иска право требовать уплаты арендной платы у истца не возникло, задолженность по договору аренды от 24.03.2011 N 3878 у ответчика отсутствует.

При таких обстоятельствах, оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание, что невозможность пользования земельным участком по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется; апелляционная жалоба Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 29.01.2018 по делу N А41-90018/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

В.Н. Семушкина С.В. Боровикова