Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2018 г. N 18АП-4744/18

г. Челябинск

16 мая 2018 г.

Дело N А07-20221/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 мая 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Пирской О.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Учебно-производственный комбинат "Пышка" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.01.2018 по делу N А07-20221/2016 (судья Саяхова А.М.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Учебно-производственный комбинат "Пышка" - Тамоян С.М. (директор - протокол N 6 общего собрания участников ООО "Учебно-производственный Комбинат "Пышка" и приказ от 11.01.2017, паспорт), Ларионова О.В. (доверенность от 26.07.2016, паспорт).

Общество с ограниченной ответственностью "Учебно-производственный комбинат "Пышка" (далее - ООО "УПК "Пышка", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - УЗИО г. Уфы, ответчик) с исковым заявлением, в котором просило:

принять договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 21.07.2016, оформленного между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью "Учебно-производственный комбинат "Пышка" в отношении нежилых помещений первого этажа и подвала, встроенно- пристроенных к девятиэтажному жилому зданию, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Российская, 13, общей площадью 962,3 кв.м., в том числе: 1-этаж - 522 кв.м., подвал - 440,3 кв.м. (номера помещений: 1 этаж - 1, 2, 2а, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 9а, 11а, 12а, 13, 14, 15, 16, 16а, 16б, 17, 20, 21, 23, 24; подвал,101,102, 103, 104, 104а, 105, 105а, 106, 107, 108, 108а, 109, 110, 110а, 111, 112, 113, 114, 115, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129) в следующей редакции:

- "п. 2.1. Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 9754 800 руб. без учета неотделимых улучшений и налога на добавленную стоимость.

- п. 3.1.1. Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 процентов, что составляет 975 480 руб., который перечисляется на счет по реквизитам, указанным продавцом в течении 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца" (требования изложены с учётом принятого судом уточнения иска).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.01.2018 (резолютивная часть объявлена 15.01.2018) требование ООО "УПК "Пышка" удовлетворены частично.

Суд изложил пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: "Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 26022 000 руб. без учета НДС".

Пункт 3.1.1 изложен судом в следующей редакции: "Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 процентов, что составляет 2 602 200 руб., перечисляется на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течении 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора." (т. 5 л.д. 88-109).

В апелляционной жалобе ООО "УПК "Пышка" ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального и процессуального права и приводит следующие доводы.

Суд первой инстанции не учёл что 20.11.2006 между ООО "Пышка", ООО УК "Пышка", ООО "Родонит Плюс" подписано соглашение о переводе долга на основании которого ООО УПК "Пышка" приняло обязательство оплаты по договору подряда за ООО "Пышка" и тем самым осуществило переход согласования права на производство работ в арендуемом помещении. Расчет с обществом "Родонит Плюс" произведен полностью, путем передачи векселя по акту от 17.02.2007, тем самым на момент заключения договора аренды от 09.04.2007 N 21185 ремонт помещения уже был произведен и ООО УПК "Пышка принимало отремонтированное помещение.

Апеллянт так же не согласен с экспертным заключением, полученным по результатам проведения судебной экспертизы, в части вывода о невозможности установления периода произведенных работ и невозможности установления стоимости неотделимых улучшений, поскольку, по мнению апеллянта, в материалы дела представлены достаточные доказательства, позволяющие установить указанные обстоятельства.

Эксперт необоснованно установил рыночную стоимость помещения без учета неотделимых улучшений, т.к. в дело представлены доказательства несения затрат обществом УПК "Пышка" на их производство.

Помимо этого апеллянт полагает, что объекты-аналоги экспертом выбраны некорректно, т.к. оцениваемый объект это первый этаж и подвал, а аналоги N 2 и N4 это подвалы, функционирующие как самостоятельные объекты и имеющие отдельные входы, не произведена корректировка на местоположение, часть аналогов предложена на продажу после даты оценки. Все вышеперечисленное привело к завышению стоимости объекта оценки.

С учетом изложенного апеллянт полагает, что экспертиза произведена непрофессионально, халатно, заключение ставит под сомнение компетентность экспертов и не может быть положено в основу решения (т. 5 л.д. 118-122).

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Ответчик явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил.

С учётом мнения представителей истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 09.04.2007 года между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) (далее - Комитет) и обществом с ограниченно ответственностью "Учебно-производственный комбинат "Пышка" (арендатор) заключен договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 21185, согласно которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование следующие помещения муниципального нежилого фонда (далее именуемые объекты), расположенное в подвале и на первом этаже: в подвале N1 - 29; на 1 этаже - N1 - 25, по адресу: Орджоникидзевский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Российская, д. 13, общей площадью 1004,8 кв. м, для использования под производство.

Характеристики объекта муниципального нежилого фонда приведены в техническом паспорте (выкопировке) N 10287 от 30.10.2006 г. (т. 1 л.д. 17-21).

По акту приема-передачи от 01.12.2006 г. помещения переданы арендатору (т. 1 л.д. 23).

06.02.2012 года между Комитетом (арендодатель) и ООО УПК "Пышка" (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 21185.1, согласно которому передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие помещения муниципального нежилого фонда (далее именуемые объекты) Литера А, подвал 440,3кв.м.: N101-104,104а,105,105а,106-108,108а,109,110, 110а, 111-129; Литера А, 1 этаж

522,0 кв.м.: N 1,2,2а,3-8,9а,11а,12а,13-16,16а,16б,17,20,21,23,24, расположенные в подвале и на первом этаже по адресу Орджоникидзевский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Российская, д. 13 Литера А, общей площадью 962.3 кв. м. для использования под производство, столовую.

Характеристики объекта муниципального нежилого фонда (далее - объект) приведены в техническом(их) паспорте (выкопировке) N 10287 от 10 ноября 2011 г. (т. 1 л.д. 25-29).

По акту приема-передачи от 29.12.2011 указанные выше помещения переданы арендатору (т.1 л.д. 32).

18.07.2016 Администрацией городского округа город Уфа издано постановление N 1098 "Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа и подвала, встроенно-пристроенных к девятиэтажному жилому зданию, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Российская, 13" (т. 1 л.д.45).

21.07.2016 во исполнение постановления N 1098 от 18.07.2016 ответчик письмом N УЗ-5619 направил в адрес истца проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа (т. 1 л.д. 34-39), указывая цену приобретения имущества 34 042 372 руб. 88 коп. (без учета НДС).

0.08.2016 истец сообщил о намерении заключить договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа по цене приобретения имущества в размере 13 762 711 руб. 86 коп. (без учета НДС) и направил протокол разногласий к договору купли-продажи (т. 1 л.д.48).

В обоснование уменьшения цены приобретения имущества истец ссылается на Отчет об оценке N 264 от 01.08.2016, выполненный ИП Мазитовым Р. Р. согласно которому года рыночная стоимость помещения без учета НДС составляет -19 067 796,61 рублей, затраты на создание неотделимых улучшений составляют 6 260 000 рублей (в том числе НДС - 954 915,25 рублей, за вычетом затрат на неотделимые улучшения рыночная стоимость составляет 13 762711,86 руб. (т. 1 л.д. 51-100).

Письмом от N 25928 от 15.08.2016 г УЗИО г. Уфы отклонило протокол разногласий к проекту договора купли-продажи (т. 1 л.д. 49).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, полагая, что предложенная УЗИО г. Уфы выкупная стоимость нежилого помещения завышена и необоснованно определена без вычета стоимости неотделимых улучшений, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи).

Удовлетворяя заявленное требование частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для вычета стоимости неотделимых улучшений и необходимости уменьшения величины рыночной стоимости помещения в соответствии заключением эксперта, полученным в рамках проведения судебной экспертизы.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Факт наличия у ООО УПК "Пышка" преимущественного права на выкуп арендуемого им нежилого помещения ответчиком не оспаривается.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской (далее - Гражданский кодекс) Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса).

По существу спора ООО УПК "Пышка" настаивает на необходимости уменьшения выкупной стоимости нежилого помещения путем зачета в счет оплаты приобретаемого имущества стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Согласно ч. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Судом установлено, что на основании договора подряда на выполнение строительных работ N 17/05 от 04.04.2005, заключенного между ООО "Пышка" (заказчик) и ООО "Родонит Плюс" (подрядчик), в спорном нежилом помещении в период с 04.04.2005 по 20.02.2007 были произведены строительные работы, которые, согласно заключению судебной экспертизы, по характеру произведённых затрат являются реконструкцией, весь комплекс работ относится к неотделимым улучшениям, так как в результате их выполнения образовался комплекс взаимосвязанных помещений, объединённых общим функциональным назначением с реализацией концепции единого объёмно-планировочного решения.

Вместе с тем, из материалов дела так же следует, что ООО УПК "Пышка" на момент производства указанных работ не являлось арендатором спорного помещения и как арендатор согласия собственника помещения на производство таких работ не получало.

Ремонтные работы были произведены прежним арендатором - обществом с ограниченной ответственностью "Пышка", договор аренды с которым был прекращен. С обществом "УПК "Пышка" был заключен новый договор аренды, на момент заключения которого ремонтные работы по переустройству нежилого помещения были уже выполнены, что не отрицается истцом в том числе в апелляционной жалобе. ООО "УПК "Пышка" не является правопреемником ООО "Пышка".

Судебная коллегия так же усматривает, что доказательств получения прежним арендатором согласия собственника помещения на осуществление именно такого ремонтного воздействия, с согласованием объема затрат и предполагаемого результата истцом в материалы дела не представлено.

Представленное в подтверждение согласия собственника на производство неотделимых улучшений постановление главы Администрации города Уфы N 3132 от 01.07.2005 г. о внесении изменений в п. 1 постановления главы Администрации г. Уфы N 824 от 09.03.2005 "О предоставлении нежилого помещения, расположенного по адресу г. Уфа, ул. Российская, 13 в арендное пользование ООО "Пышка", согласно которому слова: "_для использования под прочие виды использования (предприятие питания других типов - бистро)_" были заменены на слова: "_ для использования под учебно-производственный комбинат по подготовке кадров общественного питания_" (т. 5 л.д. 53), свидетельствует лишь об изменении целевого назначения арендуемого имущества, что само по себе не может служить доказательством согласования производства каких-либо работ по созданию неотделимых улучшений.

Помимо этого из заключения эксперта следует, что эксперт не смог определить стоимость неотделимых улучшений, указанная стоимость 16267211,23 руб. составляет лишь арифметическую сумму в результате сложения указанных в актах выполненных работ сумм. Экспертным путем установить факт проведения заявленного объема работ к конкретному периоду времени не представляется возможным ввиду отсутствия доказательств, фактический износ и амортизация этих улучшений не подсчитаны, поскольку материалы дела не содержат допустимые и надлежащие доказательства производства (календарного графика производства работ, журнала производства работ - п.п. 8,5,8.7.2,12.6 договора подряда N 17/05 от 04.04.2005), позволяющих определить период и фактическое состояние (необходимость производства указанных в п.1.1 договора перевода долга) на момент производства работ.

С учетом того, что истец не является правопреемником ООО "Пышка", факт заключения трехстороннего соглашения о переводе обязательств заказчика по договору подряда от 04.04.2005 N 17/05 на истца, так же не имеет юридического значения для правоотношений сторон по настоящему спору, т.к. Комитет по управлению муниципальной собственностью участником данного соглашения не являлся, обязательств по переводу полномочий прежнего арендатора на ООО УПК "Пышка" на себя не принимал.

При указанных обстоятельствах доводы апеллянта о необоснованном отказе суда в зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты цены выкупаемого имущества являются несостоятельными.

Определяя размер выкупной стоимости арендуемого имущества, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности" N 135-ФЗ (далее - Закон N 135-ФЗ).

Согласно ст. 13 Закона N 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В п. 1 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 АПК РФ).

Согласно заключению эксперта N 67/16/17-3 от 16.06.2017, указанные в отчетах истца и ответчика, величины стоимости объекта оценки не могут быть приняты судом в качестве рыночной стоимости имущества для целей совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Рыночная стоимость нежилых помещений N N 1- этаж 1, 2, 2а, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 9а, 11а, 12а, 13, 14, 15, 16, 16а, 16б, 17, 20,21,23,24; подвал - 101, 102, 103, 104, 104а, 105, 105а, 106, 107,108,108а,109,110,110а,111,112, 113, 114, 115, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Российская, д.13, общ. пл. 962,3 кв.м составляет 26 022 000 руб. (том.4 л.д. 136)

С учетом указанного заключения арбитражный суд первой инстанции правомерно пришёл к выводу о том, что предложенная ответчиком выкупная стоимость завышена.

Доводы истца о несостоятельности экспертного заключения N 67/16/17-3 от 16.06.2017, полученного по результатам проведения судебной экспертизы а так же доводы апеллянта о необходимости проведения повторной экспертизы подлежат отклонению.

В соответствии с ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, в связи с чем правильно признано судом надлежащим доказательством по делу. Доказательств несоответствия указанного заключения эксперта требованиям федеральных стандартов оценки в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.

Доводы истца о том, что аналоги, использованные экспертом не отражают действительной стоимости объекта, объекты аналоги подобраны экспертом некорректно и не отражают действительной стоимости объекта оценки, являлись предметом исследования суда первой инстанции и обоснованно отклонены судом, поскольку экспертом в заключении подробно описаны аналоги, использованные при применении сравнительного подхода, применены соответствующие корректировочные коэффициенты.

С учетом изложенного суд не усмотрел оснований для производства повторной экспертизы, в связи с чем в удовлетворении соответствующего ходатайства истца судом апелляционной инстанции отказано.

При названных обстоятельствах решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на ООО УПК "Пышка".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.01.2018 по делу N А07-20221/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Учебно-производственный комбинат "Пышка" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

О.Н. Пирская Л.В. Пивоварова