Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2018 г. N 08АП-3589/18

город Омск

17 мая 2018 г.

Дело N А75-15221/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 мая 2018 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.,

судей Кливера Е.П., Рыжикова О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Журко А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3589/2018) Администрации города Нижневартовска на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24.01.2018 по делу N А75-15221/2017 (судья Чешкова О.Г.), принятое по заявлению Окружного фонда развития жилищного строительства "Жилище" к Администрации города Нижневартовска (ОГРН 1028600965942, ИНН 8603032896) о признании недействительным (незаконным) отказа в заключении договоров аренды земельных участков от 24.07.2017 N 932/2-01 и обязании заключить данные договоры,

судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

установил:

окружной фонд развития жилищного строительства "Жилище" (далее по тексту - заявитель, Фонд) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением к Администрации города Нижневартовска (далее по тексту - заинтересованное лицо, Администрация) о признании отказа в заключении договоров аренды земельных участков, изложенного в письме от 24.07.2017 N 932/2-01, незаконным и обязании заключить договоры на вновь образованные земельные участки из предоставленного по договору от 22.08.2008 N 65-АЗ/Т в аренду для комплексного освоения территории земельного участка с кадастровым номером 86:11:0501001:303.

Решением от 24.01.2018 по делу N А75-15221/2017 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры требования Фонда удовлетворил в полном объеме, признав незаконным отказ Администрации, изложенный в письме от 24.07.2017 N 932/2-01, в заключении договоров аренды земельных участков на вновь образованные земельные участки из предоставленного по договору от 22.08.2008 N 65-АЗ/Т в аренду для комплексного освоения территории земельного участка с кадастровым номером 86:11:0501001:303; обязав Администрацию в месячный срок с даты вступления в законную силу настоящего решения устранить допущенные нарушения прав заявителя путем заключения договоров аренды образуемых участков в соответствии с требованиями части 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) и части 3.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГрК РФ).

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что обращение Фонда с заявлением о даче согласия на переуступку прав и обязанностей по договору аренды и поиске новых инвесторов свидетельствует об отсутствии намерения заявителя завершить комплексное освоение земельного участка. Настаивает на пропуске Фондом срока для обжалования действий заинтересованного лица (часть 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее по тексту - АПК РФ).

Письменный отзыв на апелляционную жалобу Фондом не представлен.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с частью 1 статьи 266, частями 2, 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и не заявивших ходатайств об его отложении.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, что между Администрацией и ЗАО "Строительно-промышленный комбинат - С" был заключен договор аренды земельного участка N 65- АЗ/Т от 22.08.2008, по условиям которого истец передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 7,7459 га, кадастровый номер 86:11:0501001:303 расположенный по адресу: г. Нижневартовск, кварталы В-1.2-В-1.7 первой очереди строительства Старого Вартовска, в целях использования для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (пункт 1.1 договора) (том 1, л. д. 11-18). Договор зарегистрирован в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, 18.09.2008. Договор заключен на срок с 22.08.2008 по 22.08.2018 (пункт 1.2 договора).

По условиям договора (с учетом подписанных дополнительных соглашений к нему) арендатор принял на себя обязательства выполнить определенные действия, направленные на комплексное освоение территории, а именно: в пункте 3.2.9 договора предусмотрена обязанность арендатора подготовить проект планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка в течение 6 лет с момента подписания договора; в пункте 3.2.10 договора предусмотрена обязанность арендатора осуществить строительство объектов инженерной инфраструктуры в течение 8 лет с момента подписания договора и по окончанию строительства безвозмездно передать их в муниципальную собственность; в пункте 3.2.13 договора предусмотрена обязанность арендатора завершить комплексное освоение в целях жилищного строительства не позднее 10 лет со дня подписания договора, получив согласование проектной документации на строительство и другие необходимые согласования и разрешение на строительство.

Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях когда арендатор не внес арендную плату более одного раза подряд по истечении установленного договором срока платежа; когда арендатор не использует земельный участок в указанных в договоре целях в течение 4 лет; когда арендатор не выполняет обязанности предусмотренные пунктами 3.2.9, 3.2.10, 3.2.13 договора.

В соответствии с пунктом 6.7 договора при невыполнении обязанностей, предусмотренных пунктом 3.2.10 договора, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 15 процентов от цены права на заключение договора аренды земельного участка, указанной в пункте 1.4 договора (от 100 000 000 рублей).

07.12.2012 между ЗАО "Строительно-промышленный комбинат-С" и Фондом заключен договор уступки прав по договору на право аренды земельного участка. Согласно указанному договору Фонд принял на себя все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 22.08.2008 N 65-АЗ.

Постановлением от 16.12.2014 N 2646 Администрацией утвержден проект планировки территории и проект межевания территории квартала В1 (кварталы В1.2-В1.7) Старого Вартовска (пункт 3.2.9 договора), разработанный Фондом.

В целях исполнения требований земельного законодательства и получения разрешения на строительство жилых домов земельный участок 86:11:0501001:303 на основании проекта межевания был разделен на несколько обособленных земельных участков, которые Фондом были поставлены на кадастровый учет (том 1 л. д. 106-145).

09.03.2017 Фондом в адрес Администрации был направлен запрос N 410 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 22.08.2008 в части заключения договоров аренды на вновь образованные земельные участки.

Администрацией 22.03.2017 принят отказ N 273/2-01 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 22.08.2008 N 65-АЗ/Т в части заключения договоров аренды на вновь образованные земельные участки со ссылкой на неисполнение Фондом обязательств по комплексному освоению земельного участка (том 1 л. д. 101).

В рамках дела N А75-3162/2017 Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры рассмотрено заявление Администрации к Фонду о расторжении договора аренды земельного участка N 65-АЗ/Т от 22.08.2008, об обязании освободить спорный земельный участок, а также о взыскании штрафа в сумме 15 000 000 руб. Решением от 26.06.2017 по делу N А75-3162/2017 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в удовлетворении искового заявления отказал. Решение вступило в законную силу.

26.06.2017 Фонд обратился в Администрацию с заявлением N 1645 о внесении изменений в договор аренды земельного участка N65-АЗ/Т от 22.08.2008 для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки и проектом межевания территории квартал В1 (кварталы В1.2-В1.7) Старого Вартовска (Постановления от 16.12.2014 N 2646, от 23.07.2008 N 1382) в части заключения договоров аренды на вновь образованные земельные участки: - 9659 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1409; - 8032 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1407; - 8911 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1406; - 9617 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1399; - 7648 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1408; - 162 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1400; - 153 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1411; 136 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1412; - 10302 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1413; - 2085 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1402; - 4041 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1414; - 3805 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1403; - 1122 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1401; - 5009 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1404; - 5221 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1405 (том 1 л. д. 103).

24.07.2017 Администрация письмом исх. N 932/2-01 отказала в заключении договоров аренды на вновь образованные земельные участки для комплексного освоения в целях жилищного строительства (том 1 л. д. 105).

В основание отказа Администрация указала на отсутствие намерения продолжать с Фондом договорные отношения в рамках договора аренды земельного участка от 22.08.2008 N 65-АЗ/Т. Другие основания отказа не приводились.

Заявитель, посчитав, что указанным отказом в заключении договоров на образованные земельные участки нарушены его законные права и интересы, создаются препятствия для получения разрешений на строительство объектов на земельном участке, обратился с соответствующим заявлением в суд.

Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, удовлетворившего заявленные Фондом требования, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В то же время, согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В рассматриваемом случае арбитражный суд установил наличие совокупности условий для удовлетворения заявленных Фондом требований.

Правоотношения сторон регулируются нормами земельного и градостроительного законодательства.

Комплексное освоение земель предполагает подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.

Следуя материалам дела, Фонду предоставлен земельный участок под комплексное освоение территории.

Согласно части 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу частей 1 и 2 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: проект межевания территории, утвержденный в соответствии с ГрК РФ; проектная документация лесных участков; утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.

Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с частью 5 статьи 11.4 ЗК РФ раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими (часть 4 статьи 11.8 ЗК РФ).

Как было отмечено выше, по условиям договора аренды, Фонд, как арендатор земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, принял на себя обязательство подготовить проект планировки территории и проект межевания территории в границах отведенного земельного участка (пункт 3.2.9 договора).

Так, постановлением N 2646 от 16.12.2014 Администрацией утвержден подготовленный арендатором проект планировки территории и проект межевания территории квартала В1 (кварталы В1.2-В1.7) Старого Вартовска. Указанное свидетельствует об исполнении арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 3.2.9 договора.

В соответствии с частью 3.1 статьи 51 ГрК РФ в случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для комплексного освоения территории, выдача разрешения на строительство объектов капитального строительства - многоквартирных домов в границах данной территории допускается только после образования земельных участков из такого земельного участка в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории.

Как правильно указал суд первой инстанции, образование земельных участков из предоставленного в аренду для комплексного освоения территории предшествует получению разрешения на строительство объектов в границах данной территории и является обязательным условием для этого, а отказ Администрации заключить договоры аренды на образованные Фондом в результате разделения предоставленного ему в аренду участка в соответствии с проектом планировки и проектом межевания, препятствуют дальнейшей застройке земельного участка и комплексному его освоению.

Следует отметить, что Фонд дважды обращался за выдачей разрешения на строительство N 2017/14865 в департамент архитектуры и градостроительства администрации г.Нижневартовска, на что получал отказ в выдаче разрешения на строительство со ссылкой на отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок под строительство конкретного дома, под линейные объекты (для строительства внеплощадочных сетей инженерного обеспечения), а также на необходимость разбивки на этапы строительства.

В целях исполнения требований земельного законодательства и получения разрешения на строительство жилых домов земельный участок 86:11:0501001:303 на основании проекта межевания был разделен на несколько обособленных земельных участков, которые Фондом были поставлены на кадастровый учет.

В адрес Администрации Фондом направлен запрос от 26.069.2017 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 22.08.2008 в части заключения договоров аренды на вновь образованные земельные участки с площадями: - 9659 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1409; - 8032 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1407; - 8911 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1406; - 9617 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1399; - 7648 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1408; - 162 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1400; - 153 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1411; 136 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1412; - 10302 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1413; - 2085 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1402; - 4041 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1414; - 3805 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1403; - 1122 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1401; - 5009 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1404; - 5221 кв.м с кадастровым номером 86:11:0501001:1405, на что получен отказ, изложенный в письмах от 22.03.2017 и от 24.07.2017.

Применительно к обстоятельствам данного дела, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что Фонд действовал в соответствии с условиями договора аренды и положений земельного и градостроительного законодательства, тогда как Администрацией в нарушение вышеуказанных положений статей 11.4, 11.8 ЗК РФ, части 3.1 статьи 51 ГрК РФ необоснованно отказано Фонду в праве на разделение земельного участка и оформление договоров аренды на вновь образованные в соответствии с проектом планировки и проектом межевания земельные участки.

Таким образом, именно отказ Администрации препятствует получению Фондом разрешения на строительство отдельных объектов, в том числе объектов инженерной инфраструктуры в целях исполнения пункта 3.2.10 договора аренды земельного участка.

В обоснование отказа Администрации ссылается на отсутствие намерений продолжать договорные отношения с Фондом.

Между тем, Арбитражный суд Ханты-мансийского автономного округа - Югры рассмотрел иск Администрации к Фонду о расторжении договора аренды земельного участка от 22.08.2008 N 65-АЗ/Т и об обязании освободить спорный земельный участок.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 26.06.2017 по делу N А75-3162/2017, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2017, и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.12.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Преюдициально установленные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь, не могут быть повторно исследованы и пересмотрены судом. В соответствии со статьей 69 АПК РФ преюдиция распространяется на установление судом тех или иных обстоятельств, содержащихся в судебном акте, вступившем в законную силу, если последние имеют правовое значение и сами по себе могут рассматриваться как факт, входивший в предмет доказывания по ранее рассмотренному делу.

В данном случае обстоятельства, установленные судебным актом по делу N А75-3162/2017, имеют преюдициальное значение для настоящего спора.

Так, в вышеуказанном деле суды не нашли оснований для досрочного расторжения договора аренды и пришли к выводу об отсутствии существенного нарушения условий договора со стороны Фонда.

Кроме того, суды сделали вывод о том, что именно Администрация является лицом, которое вправе выдать Фонду разрешение на строительство в целях продолжения комплексного освоения арендованного земельного участка. В рассматриваемом случае именно действия Администрации по уклонению от внесения изменений в действующий договор аренды в отношении вновь образованных земельных участков препятствуют получению Фондом разрешения на строительство жилых домов.

Материалами настоящего дела подтверждено, что иные основания, кроме отказа от договорных отношений, Администрацией при рассмотрении обращения заявителя о внесении изменений в договор аренды земельного участка, не указаны.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что оспариваемый отказ Администрации, изложенный в письме от 24.07.2017 N 932/2-01, в заключении договоров аренды земельных участков на вновь образованные земельные участки из предоставленного по договору от 22.08.2008 N 65-АЗ/Т в аренду для комплексного освоения территории земельного участка с кадастровым номером 86:11:0501001:303, является незаконным, нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Признавая незаконным отказ Администрации, суд первой инстанции также правомерно в качестве способа восстановления нарушенного права указал на обязанность Администрации в месячный срок с даты вступления в законную силу настоящего решения устранить допущенные нарушения прав заявителя путем заключения договоров аренды образуемых участков в соответствии с требованиями части 4 статьи 11.8 ЗК РФ и части 3.1 статьи 51 ГрК РФ.

Что касается довода Администрации о пропуске Фондом срока, предусмотренного частью 4 статьи 198 АПК РФ, то он обоснованно отклонен судом первой инстанции.

Как следует из заявления Фонда, последним оспаривается решение Администрации от 24.07.2017, связанное с длительным бездействием со стороны Администрации (том 2 л. д. 31-32). С заявлением об оспаривании решения Фонд обратился в суд 22.09.2017, о чем имеется отметка канцелярии суда.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что срок на подачу заявления в арбитражный суд, предусмотренный частью 4 статьи 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Таким образом, удовлетворив заявленные Фондом требования, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Нормы материального права применены Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба Администрации удовлетворению не подлежит.

Суд апелляционной инстанции не разрешает вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобы, поскольку ее податель не платил государственную пошлину при подаче апелляционной жалобы в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.

На основании изложенного и, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24.01.2018 по делу N А75-15221/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.С. Грязникова

Судьи

Е.П. Кливер О.Ю. Рыжиков