Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 мая 2018 г. N 09АП-19207/18

г. Москва

15 мая 2018 г.

Дело N А40-175466/17

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 мая 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.Н. Садиковой,

судей В.Р. Валиева, Н.И. Левченко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Роговым,

рассмотрев в открытом судебном заседании

апелляционную жалобу ИП Гуськова А.Н.

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21 февраля 2018 года

по делу N А40-175466/17, принятое судьей Дружининой В.Г.

по иску ИП Гуськова А.Н. к ДГИ г. Москвы

о признании недействительным отказа

при участии в судебном заседании:

от истца: Гуськов А.Н. (лично, паспорт), Крупин С.Н. по доверенности от 14.02.2018, ордер N 300 от 14.05.2018.

от ответчика: Атаманов Р.С. по доверенности от 25.12.2017.

УСТАНОВИЛ:

ИП Гуськов А.И. обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании незаконным отказ ответчика засчитать стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений в размере 485 000 рублей в счёт оплаты приобретаемого (выкупаемого) нежилого помещения площадью 64,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Донская, дом 35 (подвал, пом. II, комн. 4, 5, 6, 6а, 7, 8) по Договору купли-продажи N 59-3725 от 21 сентября 2017, и об обязании ответчика засчитать стоимость произведенных неотделимых улучшений в размере 485 000 рублей в счёт оплаты стоимости приобретаемого (выкупаемого) нежилого помещения.

Решением суда иск оставлен без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда, истец обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой в обоснование доводов которой указал, что выводы суда основаны на неправильном применении судом норм материального права- п.6 ст.5 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008. В частности, заявитель указал на наличие в деле доказательств, свидетельствующих о согласии арендодателя на перепланировку. Полагает, что законом не запрещено решать вопрос о зачете стоимости неотделимых улучшений на стадии исполнения договора купли-продажи имущества.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика возражал по доводам апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным, письменной позиции не представил.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в соответствии с вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 01.10.2015 по делу N А40-199602/14 между Департаментом и ИП Гуськовым А.Н. заключен договор купли-продажи недвижимости от 21.09.2016 N 59- 3725 на объект недвижимости по адресу: ул. Донская, д.35 (Договор). Разногласия, возникшие при заключении Договора, были урегулированы путем установления судом цены объекта в размере 3 642 616,95 руб. Условиями Договора зачет стоимости произведенных неотделимых улучшений в счет выкупной стоимости объекта не предусмотрен.

Исковые требования мотивированы тем, что в период действия договора аренды ИП Гуськов А.Н. с согласия арендодателя произвел неотделимые улучшения арендованного имущества (нежилого помещения площадью 64,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Донская, дом 35 (подвал, пом. II, комн. 4, 5, 6, 6а, 7, 8)), стоимость которых в размере 485 000 руб. должна быть засчитана в счёт оплаты приобретаемого по договору купли-продажи N 59-3725 от 21.09.2017 указанного имущества на основании пункта 6 статьи 5 ФЗ от 22 июля 2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Ответчик письмом от 09 августа 2017 исх. N ДГИ-1-57191/17-1 отказал истцу в уменьшении стоимости выкупаемого спорного имущества, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском. следующего.

С учетом установленных обстоятельств и норм законодательства, определяющего возможность зачета стоимости неотделимых улучшений при определении порядка оплаты имущества на стадии заключения договора или путем внесения изменений в него, суд первой инстанции сделал обоснованный выводу о том, что требования общества по сути направлены на преодоление условий заключенного и частично исполненного сторонами договора купли-продажи в части урегулированной решением суда по делу А40-199602/14 цены спорного имущества.

Закон N 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства. В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Согласно пункту 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

С учетом положений статей 421, пункта 2 статьи 424 и статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что стороны заключая договор купли-продажи, согласовали все условия, в том числе и по цене выкупа. При этом договор купли-продажи не содержит условий о возможности зачета каких-либо конкретных сумм в счет оплаты приобретаемого имущества. Стоимость неотделимых улучшений имущества, подлежащая зачету, в цену продажи имущества в порядке преддоговорных споров покупателем не заявлена.

Арендатор не вправе требовать проведение зачета стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в счет оплаты выкупной цены на стадии исполнения договора. Определение цены и порядка оплаты имущества путем зачета стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества возможно на стадии заключения соответствующего договора купли-продажи или путем внесения изменений в него. Данная правовая позиция соответствует сложившейся судебной арбитражной практике (определения Верховного Суда Российской Федерации от 18.07.2016 N 309-ЭС16-7418 по делу N А50-16087/2013, от 09.04.2015 N 310-КГ15-3088 по делу N А09-5437/2012, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 12.07.2016 по делу N А51-22732/2015, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.03.2017 по делу N А32-12635/2012).

Кроме того, как совершенно правильно указал суд первой инстанции, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества только в том в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя. Доказательств согласия арендодателя (ответчика) на осуществление неотделимых улучшений, стоимость которых истец просит зачесть в счет оплаты выкупленного нежилого помещения, истец суду в порядке ч.1 ст.65, ч.2 ст.268 АПК РФ не представил, в связи с чем решение суда об отказе в удовлетворении иска является законным, обоснованным и мотивированным.

Довод заявителя жалобы, что согласование Мосжилинспекции на проведение неотделимых улучшений является согласием арендодателя отклоняется, поскольку Мосжилинспекция не является арендодателем.

Отсутствие согласия арендодателя на произведенные арендатором улучшения нежилого помещения в силу ч.6 ст.5 Закона N 159-ФЗ является основанием для отказа в зачете их стоимости в счет оплаты приобретенного недвижимого имущества.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают положенные в основу решения суда выводы и не могут являться основанием для его отмены. Иное толкование апеллянтом норм права, отличная от данной судом оценка представленных доказательств не свидетельствуют о судебной ошибке.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 февраля 2018 года по делу N А40-175466/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.Н. Садикова

Судьи

В.Р. Валиев Н.И. Левченко