Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2018 г. N 13АП-2343/18

г. Санкт-Петербург

17 мая 2018 г.

Дело N А21-6700/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 мая 2018 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Барминой И.Н.,

судей Желтянникова В.И., Жиляевой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Казначеевым В.О.

при участии:

от истца (заявителя): Кузнецова С.В. по доверенности от 24.07.2017, Зиничева И.В. (руководитель, паспорт);

от ответчика (должника): извещен, не явился;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2343/2018) общества с ограниченной ответственностью "БРИКАС ПАБ" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 13.12.2017 по делу N А21-6700/2017 (судья Генина С.В.), принятое

по иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью "БРИКАС ПАБ"

к обществу с ограниченной ответственностью "Калининград Реал Эстейт"

о расторжении договора аренды

установил:

общество с ограниченной ответственностью "БРИКАС ПАБ" (ОГРН 1103925010782, ИНН 3904611626, место нахождения: 236000, г. Калининград, Советский проспект, д.39, корпус Г, офис 11; далее - ООО "БРИКАС ПАБ", истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Калининград Реал Эстейт" (ОГРН 5147746289554, ИНН 7703820803, место нахождения: 123112, г. Москва, ул.Тестовская, д.10, пом.1 комната 5; далее - ООО "Калининград Реал Эстейт", ответчик) и с учетом уточнения требований, просило расторгнуть договор аренды от 10.10.2012 N КД/4-1012.

Решением суда от 13.12.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ООО "БРИКАС ПАБ", ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит решение суда от 13.12.2017 отменить, иск удовлетворить. Податель жалобы указывает, что суд пришел к неправомерным выводам о том, что содержание имущества в виде капитального ремонта крыши является его обязанностью, как арендатора, а также на то, что нарушения, допущенные истцом в отношении имущества, как арендодателем, являются существенными, позволяющими требовать одностороннего расторжения договора в судебном порядке. Также, по мнению подателя жалобы, суд необоснованно не применил положения пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Распоряжением председателя Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2018 в связи с прекращением полномочий судьи Горбик В.М. и уходом ее в почетную отставку дело передано в производство судьи Барминой И.Н.

Определением председателя третьего судебного состава Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2018 судьи Кашина Т.А. и Полубехина Н.С. в связи с нахождением в ежегодном судебном отпуске заменены на судей Желтянникова В.И. и Жиляеву Е.В.

В судебном заседании представитель ООО "БРИКАС ПАБ" и его руководитель доводы апелляционной жалобы поддержали, просили приобщить к материалам дела заключение экспертизы от 26.02.2018 N 37399, проведенной в рамках другого дела, рассматриваемого Арбитражным судом города Москвы.

Предыдущим составом суда данное ходатайство уже было рассмотрено и оставлено без удовлетворения, поскольку данное заключение составлено после принятия судом решения по настоящему делу. Апелляционная коллегия не усматривает оснований для повторного рассмотрения и удовлетворения такого ходатайства.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил, поэтому в соответствии с данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" (пункт 5) разъяснениями дело рассмотрено в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что сторонами (правопредшественниками) заключен договор аренды нежилых помещений от 10.10.2012 N КД/4-1012 (далее - договор), в соответствии с которым ответчик (арендодатель) обязуется предоставить истцу (арендатор) во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять нежилые помещения, расположенные в подвале, на 1 и 2 этажах нежилого здания, находящегося по адресу: Российская Федерация, г. Калининград, Ленинский проспект, д.16, общей площадью 952,9 кв.м. (пункты 1.2 и 1.2.2 договора).

Помещения переданы арендатору в два этапа; по акту от 25.10.2012 для целей осуществления подготовительных работ арендатора, арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения, ориентировочной площадью 698,4 кв.м., расположенные в подвале: 3, 4, 5, 6; на первом этаже: 42, 48, 49, 51; и по акту приема-передачи помещения от 22.03.2013 для целей осуществления подготовительных работ арендатора, арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения, площадью 344, 5 кв.м., расположенные на втором этаже: 2, 18.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 12.04.2013 (запись N 39-39-01/024/2013-804).

Согласно пункту 3.1 договора помещение подвала и первого этажа передается арендодателем арендатору для проведения работ арендатором не позднее 25.10.2012.

Датой начала аренды помещения подвала и первого этажа считается 25.04.2013 либо более ранняя дата, в которую арендатор завершит свои работы.

Помещение второго этажа передается арендодателем арендатору для проведения работ арендатором не позднее 01.04.2013.

Датой начала аренды помещения второго этажа считается 15.06.2013.

Арендатор подтверждает, что приложит все усилия для осуществления работ в максимально короткий срок. Помещения передаются арендатору во временное владение и пользование с даты начала аренды на 5 лет (далее - "срок аренды").

При этом, в случае если арендодатель не осуществит работы по отделке входной группы, а также организации коридора для использования в качестве запасного выхода, то дата начала аренды переносится на дату окончания таких работ.

Судом установлено, что все подготовительные работы арендатором выполнены в оговоренные сторонами сроки.

Как указал истец, с июня 2016 года им обнаружены неоднократные протечки крыши здания, которые препятствуют использованию помещений второго этажа по назначению.

В этой связи 29.06.2017 истец направил в адрес ответчика уведомление о досрочном расторжении договора с 01.07.2017.

Письмом от 05.07.2017 ООО "Калининград Реал Эстейт" ответило на предложение расторгнуть договор отказом, в связи с чем ООО "БРИКАС ПАБ" обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд оставил иск ООО "БРИКАС ПАБ" без удовлетворения, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1.2.3 договора помещения передаются арендатору без отделки.

Работа кафе и магазина должна быть обеспечена на протяжении всего срока аренды в соответствии с пунктом 3.1. за исключением краткосрочных перерывов в работе кафе, вызванных не зависящими от арендатора обстоятельствами (пункт 2.1 договора).

Стороны договорились, что арендатор обязуется принимать все меры к недопущению возникновения, в том числе протечек; при их возникновении, незамедлительно принимать меры к устранению их причин и последствий (пункт 2.4 договора).

В пункте 3.2 договора стороны подтвердили, что на момент его подписания помещения находятся в состоянии, соответствующем условиям настоящего договора и пригодно для его использования в соответствии с разрешенным использованием, указанным в пункте 2.1.

Указанные обстоятельства зафиксированы сторонами при подписании актов приема-передачи помещений (пункты 3 и 4).

Согласно заключению специалиста независимого центра "Балтэкспертиза" от 21.07.2017 N ЗС-0094-2017 по результатам натурного обследования установлено наличие дефектов (недостатков) в кровельном покрытии здания и внутри помещения; вода проникает с кровли объекта обследования. Исследование проведено с целью определения причин образования протечек воды в помещения, вместе с тем причины не установлены, каких либо конструктивных недостатков крыши экспертом не выявлено.

Согласно техническому заключению ООО "ТОЗ-Проект", составленному в августе 2017 года, в ходе обследования состояний конструкций покрытия над двухэтажной частью (литер "А2") здания по Ленинскому проспекту, 16 в городе Калининграде, при вскрытии участков подшивного потолка на нижней поверхности монолитного железобетонного покрытия обнаружено, что имеются несколько участков со следами от протечек кровельного покрытия; одна из протечек существующая. В результате протечек в местах их расположения пострадали только отделочный слой нижней поверхности плиты покрытия и подшивной потолок, а также в районе действующей протечки поврежден штукатурный слой нижней поверхности плиты покрытия. Кроме этого в районе существующей протечки повреждены коррозией участок на одной из металлических балок комбинированного железобетонного ригеля и оголенная арматура в узле сопряжения монолитной железобетонной плиты покрытия с ригелем. Коррозированный слой незначительный и не оказал негативного влияния на несущую способность ригеля и плиты покрытия. Несущая способность данных конструкций сохранена, имеются незначительные трещины вдоль штукатурных заделок швов между сборными железобетонными плитами покрытия. Состояние всего покрытия над вторым этажом, включая участки, где происходили и происходят протечки, работоспособное.

Приняв во внимание указанные выше обстоятельства, установленные двумя экспертными организациями, суд пришел к выводу о том, что основания для расторжения договора по подпункту 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствуют, то есть в связи с невозможностью использования арендуемого помещения в соответствии с целями его предоставления.

По правилам статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором, либо по требованию одной из сторон по решению суда.

Статьями 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в судебном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую сослался, предъявляя требования, Банк арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.

Однако пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации ограничивает ответственность арендодателя тем, что недостатки должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, для осуществления арендатором прав, предусмотренных пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми.

Как явствует из представленных в дело доказательств, договор подписан в 2012 году (зарегистрирован в 2013), по актам приема-передачи в 2013 году помещения переданы ответчиком и приняты истцом в удовлетворительном состоянии, использовалось последним почти 3 года без каких-либо замечаний относительно состояния полученного в аренду недвижимого имущества и заявлений о наличии недостатков, препятствующих пользованию помещениями.

Таким образом, вывод суда о том, что передаваемые по акту помещения соответствовали условиям, оговоренным в договоре, удовлетворяли требованиям и цели использования помещений, подтвержден имеющимися в деле доказательствами. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что арендатор не знал о недостатках имущества при заключении договора аренды (при том, что осуществлял ремонт в помещениях) и недостатки не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества.

Суд первой инстанции счел надлежащими доказательствами заключения специалистов независимого центра "Балтэкспертиза" и ООО "ТОЗ-Проект", из которых следует, что недостатки имущества не носят неустранимого характера и не создают неустранимых препятствий к пользованию помещением, тем более что протечки обнаружены только в помещении второго этажа, а по спорному договору использует арендатор и помещения первого этажа, и подвальное помещение.

Дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды предусмотрены статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации. В частности, по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1 данной статьи);

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Отклоняя исковые требования по этому основанию, суд первой инстанции исходил из того, что на момент рассмотрения спора помещение не имеет препятствующие пользованию им недостатки и пригодно для использования в соответствии с разрешенным использованием.

Из содержания апелляционной жалобы и приведенной в ней переписке сторон по поводу протечек потолка следует, что, несмотря на эти протечки, истец не прекращал осуществлять деятельность в арендованном помещении с 2013 года до июля 2017 года.

Сторонами велась переписка по поводу ремонта участков крыши, арендодателем проводился такой ремонт, кафе эксплуатировалось истцом. Указанное свидетельствует, что обозначенные выше нарушения не подтверждают невозможность использования помещения по назначению. Истец указывает, что протечки привели к нарушению санитарных норм и правил в помещении кафе, но доказательств этому нет, решения о приостановлении (запрете) деятельности в арендуемом истцом помещении органом государственного надзора не принималось.

Апелляционный суд считает необходимым отметить, что из содержания пунктов 2, 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которые ссылается истец, следует, что для расторжения договора по этим основаниям необходимо доказать наличие недостатков, препятствующих пользованию всем арендованным имуществом по назначению, коль скоро он требует расторжения договора в отношении всех помещений, а пользоваться не может только помещениями второго этажа.

В соответствии со статьями 9, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Они также свободны в заключении договора.

Истец по своему усмотрению свободно и без принуждения распорядился принадлежащими ему гражданскими правами, в том числе правом на заключение долгосрочного договора аренды именно этого помещения и правом на принятие арендуемого помещения в таком состоянии, о чем свидетельствует факт подписания актов приема-передачи в 2012 году. С 2012 года по июнь 2016 года никаких недостатков помещений выявлено арендатором не было.

Принимая помещение в аренду во избежание последствий риска осуществления предпринимательской деятельности, истец мог и должен был самостоятельно или с помощью привлеченных специалистов надлежащим образом осмотреть принимаемое помещение, проверить его, если полагает, что наличие таких нарушений может повлиять на возможность осуществления им деятельности в арендуемом помещении.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд пришел к обоснованному выводу о недоказанности истцом факта наличия недостатков, препятствующих пользованию арендованным помещением.

Выводы суда первой инстанции о том, что срок действия договора определен договором - на 5 лет с начала аренды, являются правильными, следовательно, договор не является заключенным на неопределенный срок. Таким образом, положения пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не могли быть применены в данном случае.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 13 декабря 2017 года по делу N А21-6700/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Брикас Паб" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.Н. Бармина

Судьи

В.И. Желтянников Е.В. Жиляева