Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2018 г. N 09АП-17304/18

город Москва

18 мая 2018 г.

Дело N А40-184359/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 мая 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Панкратовой Н.И., Бондарева А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 февраля 2018 года по делу N А40-184359/2017, принятое судьей Д.С. Рыбиным по иску Департамента городского имущества города Москвы к ООО "Модерн 2000" о взыскании 5 899 901 рубля 07 копеек.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о взыскании с ООО "Модерн 2000" 5 899 901 рубля 07 копеек, из них 5 756 798 рублей 25 копеек задолженности, 143 102 рублей 82 копеек неустойки.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16 февраля 2018 года исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая, что право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли - продажи, поэтому именно с этой даты и прекращается обязательство по внесению арендной платы.

Истец и ответчик, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет о принятии апелляционной жалобы к производству и назначению к слушанию, в судебное заседание не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм ст. 156 АПК РФ.

Представитель ответчика отзыв на жалобу не направил.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 16 февраля 2018 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, в рамках исполнения обязательств по договору на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, с правом выкупа согласно условиям конкурса от 13.12.2001 N 3-778 с учетом дополнительных соглашений к нему (далее по тексту также - договор) Департамент государственного и муниципального имущества г. Москвы (арендодатель, правопредшественник истца) предоставил в аренду ответчику (арендатору) имущество, расположенное по адресу: г.Москва, ул. Менжинского, д. 38, корп. 1, стр. 2.

Истец указал, что срок действия договора установлен сторонами с 13.12.2001 по 01.03.2016.

Также, на основании договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 21.12.2016 N 59-4113 истец (продавец) передал в собственность ответчика (покупатель) объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Менжинского, д. 38, корп. 1, стр. 2, общей площадью 783,3 кв.м.

Мотивируя заявленные исковые требования, истец указал, что имеет место неисполнение ответчиком в нарушение ст.ст. 307, 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязанности по внесению арендной платы за период с 01.08.2016 по 21.12.2016, в результате чего, по мнению истца у него образовалась задолженность в размере 5.756.798 рублей 25 копеек.

Удовлетворяя исковые требования частично, арбитражный суд указал, что ввиду наличия дела N А40-189071/15, которым урегулированы разногласия, возникшие между ООО "Модерн 2000" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилых помещений (подвал, пом. I) площадью 783,3 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, ул. Менжинского, д. 28, корп. 1, стр. 2., требования истца заявлены законно, однако суд первой инстанции также правомерно установил, что взыскание с ответчика задолженности по арендной плате должно быть за период с 01.08.2016 по 22.08.2016, в размере 844.330 рублей 45 копеек.

Также, на основании ст. 330 Гражданского кодекса РФ и п. 6.1 договора истцом заявлена неустойка в размере 143.102 рубля 82 копейки за несвоевременное внесение арендной платы по договору за период с 06.08.2016 по 21.12.2016, которая также пересчитана судом и взыскана за период с 06.08.2016 по 22.08.2016, что составляет 39.176 рублей 92 копейки.

Довод апелляционной жалобы о том, что право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли - продажи, поэтому именно с этой даты и прекращается обязательство по внесению арендной платы, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

В соответствии с п. п. 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества, обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Действительно, с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с покупателем-арендатором, у которого имущество на этот момент уже находилось во владении, и до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества (абзац 3 пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), в таких случаях право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли-продажи, соответственно с этого момента прекращается обязанность покупателя - арендатора по внесению арендной платы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.07.2016 г. по делу N А40-189071/15 исковые требования удовлетворены, суд урегулировал разногласия сторон относительно выкупной цены спорного объекта.

В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) внесения зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Согласно позиции ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 г. N 4408/2011, при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества прекращаются обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи спорного имущества считается заключенным с 22.08.2016 г., а договор аренды прекращает свое действие с этого момента, и, как следствие, у ответчика отсутствуют обязательства по оплате арендных платежей с даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы.

Таким образом, довод апелляционной жалобы о том, что обязанность ответчика по внесению арендных платежей прекратилась лишь с момента фактического подписания договора купли-продажи, то есть с 21.12.2016 г. не может быть принят во внимание апелляционным судом, как несостоятельный.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что истец не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 февраля 2018 года по делу N А40-184359/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

Н.И. Панкратова А.В. Бондарев