Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 мая 2018 г. N 16АП-1463/18

г. Ессентуки

21 мая 2018 г.

Дело N А63-1056/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2018 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего: Бейтуганова З.А., судей: Сомова Е.Г., Макаровой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Савиным Д.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу:

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Головатенко Михаила Витальевича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.02.2018 по делу N А63-1056/2017 (судья Довнар О.Н.)

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Головатенко Михаила Витальевича (ОГРНИП 316265100100474)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ОГРН 1042600339737)

третьи лица: открытое акционерное общество "Российские железные дороги", администрация города Ставрополя

о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя Головатенко Михаила Витальевича: Головатенко М.В. (лично);

от открытого акционерного общества "Российские железные дороги": представитель Богдашкина М.Л. (по доверенности от 23.01.2018);

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Головатенко Михаил Витальевич (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к управлению Росреестра по Ставропольскому краю (далее - управление Росреестра) о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на незавершенный строительством объект, площадью 690.1 кв.м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Вокзальная, 46, кадастровый номер 26:12:022018:225 (далее - спорный объект).

Определением от 11.05.2017 третьим лицом привлечена администрация города Ставрополя.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 20.02.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что избранный предпринимателем способ защиты права при ликвидации стороны по сделке не соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 62 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22). В случае ликвидации стороны по сделке надлежащим способом защиты прав покупателя является обжалование отказа государственного регистратора в регистрации перехода права собственности по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поскольку отказ Управления в государственной регистрации прав на спорный объект предпринимателем в установленном порядке не оспорен, суд не нашел правовых оснований для удовлетворения требования.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, предприниматель обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции от 20.02.2018 отменить, принять по делу новый судебный акт. Апеллянт ссылается на то, что суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу об избрании ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

В судебном заседании апеллянт и представитель ОАО "РЖД" поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 04.04.2018 в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" http://arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, письменных пояснений, отзыва, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.02.2018 по делу N А63-1056/2017 подлежит отмене, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, постановлением Ставропольского исполкома от 25.07.1980 года N 458 Ставропольскому отделению железной дороги был прирезан к полосе отвода железной дороги земельный участок для строительства многоквартирного дома. В 1992 году Минераловодским отделением СКЖД МПС Российской Федерации (заказчик) и Дорстройтрестом МГТС Российской Федерации в лице хозрасчетного строительно-монтажного управления N 2 (подрядчик) начато строительство 110- квартирного жилого дома в г. Ставрополе по ул. Вокзальной, 36 (впоследствии номер изменен на 46). В 1998 году управление СКЖД (дольщик) и ТСЖ "Сатурн" заключили договор о передаче незавершенного строительством жилого дома в г. Ставрополе по ул. Вокзальной (впоследствии номер изменен на 46) и долевом участии в кондоминиуме "Сатурн".

В соответствии с договором аренды N 24 от 28.11.03, заключенным между министерством имущественных отношений Ставропольского края и Северо-Кавказской железной дорогой - филиал ОАО "РЖД" (арендатор), земельный участок под спорным объектом передан во временное владение и пользование на срок по 13.10.2052 арендатору для размещения и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта.

Земельный участок под спорным объектом незавершенного строительства площадью 1709479,7 кв.м под участком железной дороги на территории г. Ставрополя, является собственностью Российской Федерации, что следует из свидетельства о государственной регистрации права от 27.12.2013. Согласно договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 28.11.2013 N 24 земельный участок по заявленным объектом передан в аренду ОАО "РЖД".

Определением от 05.02.08 по делу N А63-531/2008 по иску ООО "Сервис- Стандарт-СТ" г. Ставрополь и ТСЖ "Сатурн" г. Ставрополь о признании права собственности на незавершенное строительство нежилых помещений площадью 690,1 кв. м. 2-ой очереди 116 квартирного жилого дома в 86-м квартале г. Ставрополя, утверждено мировое соглашение между указанными лицами, согласно которому ТСЖ "Сатурн" признает исковые требования ООО "Сервис-Стандарт-СТ" о признании права собственности на объект незавершенного строительства нежилых помещений, площадью 690,1 кв. м., расположенных в цокольном этаже второй очереди 116 квартирного жилого дома по адресу: г. Ставрополь, ул. Вокзальная, 46.

В соответствии с соглашением об отступном от 23.03.09 ООО "СервисСтандарт- СТ" передало предпринимателю (истцу) указанный незавершенный строительством объект площадью 690.1 кв. м., цокольный этаж, с кадастровым номером 26:12:022018:225 по адресу: г. Ставрополь, ул. Вокзальная, 46 (том 1, л.д. 16).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.12.12 по делу N А63- 9511/2012 арбитражный суд признал ТСЖ "Сатурн" несостоятельным (банкротом) и ТСЖ ликвидировано 15.07.13. Решением от 13.04.15 по делу NА63-772/2015 ООО "СервисСтандарт-СТ" признано несостоятельным (банкротом) и общество ликвидировано 16.11.15.

В материалы дела не представлены доказательства регистрации в установленном порядке права собственности на спорный объект ООО "СервисСтандарт-СТ".

Согласно заключению экспертов от 29.09.2017 N 1303/8-3 незавершённый строительством объект (15%), литер А1, соответствует указанным в техническом паспорте от 09.07.2007 техническим характеристикам, на данной стадии исследования объекта нарушений строительных, санитарных, технических, градостроительных, пожарных норм и правил не выявлено (том 3, л.д. 5-18).

ИП Головатенко М.В. обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости.

Сообщением от 20.05.2016 N 26/001/201/2016-1771 Управление Росреестра отказало в государственной регистрации права на недвижимое имущество, указывая на то, что право собственности должника ООО "СервисСтандарт-СТ" на заявленный объект не проводилась, не представлено заявление должника о государственной регистрации права собственности и перехода права собственности на спорный объект (том 1, л.д. 10-12).

Указывая на то, что в связи с ликвидацией ООО "СервисСтандарт-СТ" предприниматель не имеет возможности зарегистрировать переход права собственности на спорный объект, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что надлежащим способом защиты права в случае ликвидации стороны по сделке является обжалование отказа государственного регистратора в регистрации перехода права собственности по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Между тем отказ в удовлетворении требования предпринимателя по формальным основаниям не обеспечивает должной защиты права участника гражданского оборота.

Статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества, в частности договора купли-продажи.

В пункте 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В пункте 61 постановления N 10/22 разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 62 постановления N 10/22 в случае ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В свою очередь пункт 62 Постановления N 10/22 применено судом без учета разъяснений, содержащихся в пункте 3 этого же Постановления, из которого следует, что если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности не может обеспечить его восстановление, то на стадии подготовки дела к судебному разбирательству и на стадии принятия решения суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам, и указать в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

В этой связи не обжалование предпринимателем отказа в государственной регистрации само по себе не могло служить основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции неправомерно отказал в иске, не рассмотрев спор по существу требования предпринимателя.

Аналогичная правовая позиция приведена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 N 14397/11.

Из сообщения Управления от 20.05.2016 N 26/001/201/2016-1771 усматривается, что основной мотив отказа в регистрации перехода права собственности заключается в отсутствии государственной регистрации права собственности на спорный объект за продавцом, передавшим это имущество предпринимателю.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 (далее по тексту - Закон о регистрации) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, указанный Закон определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6).

Исходя из действительности ранее возникших прав, указанный Закон предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса возникает с момента его государственной регистрации.

Таким образом, поскольку отсутствие государственной регистрации права собственности на спорный объект у продавца на дату заключения соглашения об отступном само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по нему прав, выводы судов со ссылкой на отсутствие у общества титула собственника как препятствия перехода к партнерству права собственности, нельзя признать соответствующими приведенным выше нормам материального права.

Если право собственности продавца не было зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРП, а продавец ликвидирован, то покупатель представляет в регистрирующий орган для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости договор, документы, подтверждающие исполнение этого договора, то есть передачу имущества во владение, а также документы, свидетельствующие об оплате приобретенного имущества.

Предпринимателем в качестве доказательств наличия права собственности на спорный объект в материалы дела представил соглашение об отступном от 23.03.2009, согласно которому ООО "СервисСтандарт- СТ" передало предпринимателю (истцу) указанный незавершенный строительством объект площадью 690.1 кв. м., цокольный этаж, с кадастровым номером 26:12:022018:225 по адресу: г. Ставрополь, ул. Вокзальная, 46.

В свою очередь право собственности ООО "СервисСтандарт- СТ" на спорный объект недвижимости, входящий в состав незавершенных строительством нежилых помещений площадью 690,1 кв. м. 2-ой очереди 116 квартирного жилого дома в 86-м квартале г. Ставрополя, подтверждено вступившем в законную силу определением от 05.02.2008 по делу N А63-531/2008.

При таких обстоятельствах отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на спорные объекты и ликвидация продавца не являются препятствием для удовлетворения заявленных требований.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований предпринимателя и обязании управления произвести государственную регистрацию права собственности предпринимателя на спорный объект недвижимости.

На основании вышеизложенного, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.02.2018 по делу N А63-1056/2017 в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с неправильным применением норм материального права подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.02.2018 по делу N А63-1056/2017 отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования индивидуального предпринимателя Головатенко Михаила Витальевича удовлетворить.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю осуществить государственную регистрацию права собственности индивидуального предпринимателя Головатенко Михаила Витальевича на недвижимое имущество на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 26:12:0222018:225 нежилое помещение (15 % готовности), Литер А1, площадью 690.1 кв.м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Вокзальная, 46.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

З.А. Бейтуганов

Судьи

Е.Г. Сомов Н.В. Макарова