Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 мая 2018 г. N 10АП-5747/18

г. Москва

21 мая 2018 г.

Дело N А41-86613/17

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 мая 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Иевлева П.А.,

судей Диаковской Н.В., Марченковой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Колесниковой Е.А.,

при участии в заседании:

от заявителя по делу - ООО "УК Сервис 24" - Моисеева Я.П. (по доверенности от 20.04.2018),

от заинтересованного лица по делу - Главного управления Московской области "Государственная жилищная инспекция Московской области" - Тристан А.П.(по доверенности от 23.03.2018),

от третьего лица по делу - "СоюзАГРО" - Ротова Е.И. (по доверенности от 07.12.2017)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Главного управления Московской области "Государственная жилищная инспекция Московской области" на решение Арбитражного суда Московской области от 20.02.2018 по делу N А41-86613/17, принятое судьей Е.В. Васильевой, по заявлению ООО "УК Сервис 24" к Главному управлению Московской области "Государственная жилищная инспекция Московской области" о признании незаконным и об отмене предписания, третье лицо: ООО "СоюзАГРО",

УСТАНОВИЛ:

ООО "УК Сервис 24" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Главному управлению Московской области "Государственная жилищная инспекция Московской области" (далее - заинтересованное лицо, Госжилинспекция, административный орган) с требованием о признании недействительным предписания N 08ОГ/15-2448-19-15-2017 от 04.09.2017, с учетом уточненных требований в части номера оспариваемого предписания, принятых судом в порядке т. 49 АПК РФ.

Решением от 20.02.2018 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, заинтересованное лицо обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить как принятый с нарушением норм права и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель Госжилинспекции поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Представитель общества и третьего лица в судебном заседании возражали против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменных возражениях, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения сторон, третьего лица и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит основания для отмены решения суда первой инстанции и принятия нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Как следует из материалов дела, 04.09.2017 сотрудниками Госжилинспекции на основании распоряжения от 11.08.2017 N 08ОГ/15-2448-19-15-2017, с целью проверки фактов, изложенных в обращении N 08ОГ/15-2448, в отношение ООО "УК Сервис24" проведена внеплановая документарная проверка на предмет соблюдения требований жилищного законодательства РФ, а также соблюдения лицензиатом лицензионных требований, при предоставлении жилищно-коммунальных услуг по адресу: Московская область, г.о. Красногорск, д. Путилково, ул. Новотушинская, д. 4, в ходе которой установлены нарушения ст. 153 Жилищного кодекса Российской федерации, в связи с выставлением участнику долевого строительства платежных документов на оплату жилищно-коммунальных услуг по передаче ему в эксплуатацию жилых помещений в доме до подписания акта приема-передачи квартиры.

Результаты проверки отраженные в акте проверки от 04.09.2017 N 08ОГ/15-2448-19-15-2017.

По данному факту административным органом Обществу выдано предписание от 04.09.2017 N 08ОГ/15-2448-19-15-2017 (далее - Предписание), которым управляющая компания ООО "УК Сервис24" обязывалась "произвести возврат собственнику квартиры N 218 Дома незаконно начисленной платы за жилищно-коммунальные услуги за январь, февраль и март 2016 г в полном объеме до момента подписания акта приема-передачи квартиры (29.03.2016)", сроком исполнения до 31.10.2017.

Считая указанное Предписание незаконным, общество обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что двусторонний акт приема-передачи подписан между Застройщиком и участником долевого строительства только 29.03.2016. Таким образом, расходы на коммунальные услуги и плата за помещения до момента передачи помещений участнику долевого строительства (29.03.2016), должны лежать на застройщике - ООО "СоюзАГРО". Управляющая компания "УК Сервис 24" осуществляла начисление собственнику квартиры N 218 указанного дома, платы за жилищно-коммунальные услуги в полном объеме за январь, февраль, март 2016, т.е. до подписания между ООО "СоюзАГРО" и участником долевого строительства 29.03.2016 акта приема-передачи квартиры, относя указанные выплаты в квитанции об оплате в раздел "прочие услуги". В материалы дела представлены квитанции, содержащие ссылки на оплату услуг "компенсация затрат застройщика" за периоды - январь 2016, февраль 2016 и март 2016. Поэтому судом первой инстанции приняты доводы Госжилинспекции о наличии нарушения ст. 153 ЖК РФ, допущенного заявителем, посредством выставления участнику долевого строительства в платежных документов на оплату жилищно-коммунальных услуг сумм по компенсации затрат застройщика, до передачи ему жилого помещения по акту приема-передачи. Вместе с тем, суд первой инстанции указал, что предписание, выдаваемое по результатам проверки, должно быть реально исполнимо и содержать конкретные указания, четкие формулировки относительно конкретных действий, которые необходимо совершить исполнителю, и которые должны быть направлены на прекращение и устранение выявленного нарушения. В рассматриваемом случае, оспариваемое Предписание Госжилиснпекции содержит требование: "произвести возврат собственнику квартиры N 218 Дома незаконно начисленной платы за жилищно-коммунальные услуги за январь, февраль и март 2016 г в полном объеме до момента подписания акта приема-передачи квартиры (29.03.2016)". Денежные средства, составляющие размер незаконно начисленной платы за жилищно-коммунальные услуги, являются затратами застройщика в силу п. 3.2.4.2 Договора участия в долевом строительстве N НТ-4/3-14-218-1/АН от 10.02.2015 (далее - Договор), которые были перечислены застройщику (ООО "СоюзАГРО") управляющей компанией в соответствии с Агентским договором N АГ-4П от 13.01.2016, которым управляющей компании (ООО "Лидер-Эксплуатация") был поручен сбор и начисление в интересах застройщика указанных денежных средств. Кроме того, возмещение затрат застройщику, собственником кв. N 218, было произведено отдельным платежным поручением от 27.03.2016 N 275, а не посредством оплаты квитанций за жилищно-коммунальных услуги. С учетом изложенного, властное волеизъявление заинтересованного лица, изложенное в оспариваемом предписании, не могло содержать требование о возврате денежных средств, относящихся к компенсации застройщика. В данном конкретном случае, предписание об устранении допущенных нарушений должно было содержать соответствующую формулировку, корреспондирующую с положениями ст. 153 ЖК РФ. Возложение на заявителя обязанности, указанной в оспариваемом Предписании, не относиться к компетенции заинтересованного лица, поскольку касается гражданско-правовых отношений заявителя и третьего лица, следовательно, возлагает на общество дополнительные обязанности, нарушающие его права и интересы как управляющей компании, в связи с чем, требования заявителя подлежат удовлетворению, а оспариваемое предписание признанию недействительным и подлежащим отмене.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, обоснованность выводов суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, решение суда первой инстанции - отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из смысла указанной нормы и учитывая разъяснения, данные в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и

Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8, основанием для принятия решения суда о признании незаконным решения или действия государственного органа является одновременное несоответствие этого решения или действия закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

В силу пункта 1 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Подпунктом 7 пункта 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

В статьях 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплена структура платы за жилое помещение, согласно которой в нее включаются, в частности, плата за коммунальные услуги, а также расходы на содержание принадлежащего помещения и общего имущества многоквартирного дома.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из подпункта 6 пункта 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

В силу пункта 1 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.04 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Судом первой инстанции обоснованно установлено, что акт приема-передачи подписан между застройщиком и участником долевого строительства только 29.03.2016 (т. 2 л. д. 135).

Таким образом, коммунальные услуги и плата за помещения до момента передачи помещений участнику долевого строительства (29.03.2016), т.е. за январь, февраль, март 2016 года, должны оплачиваться застройщиком - ООО "СоюзАГРО".

Вместе с тем, управляющая организация - ООО "Лидер-Эксплуатация" (прежнее наименование заявителя) осуществляла начисление собственнику квартиры N 218 указанного дома, платы за жилищно-коммунальные услуги в полном объеме за январь, февраль, март и апрель 2016, т.е. до подписания между ООО "СоюзАГРО" и участником долевого строительства 29.03.2016 акта приема-передачи квартиры. Изложенные обстоятельства подтверждаются, в том числе актом проверки и платежными документами, представленными в материалы дела. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Выставление платежных документов на оплату жилищно-коммунальных услуг до подписания между застройщиком и участником долевого строительства передаточного акта, может также повлечь неосновательное обогащение управляющей организации в случае, если последней указанные платежные документы будут направляться обеим сторонам договора участия в долевом строительстве.

В данном случае, вопреки доводам суда первой инстанции и общества, не подлежат применению ссылки общества на положения п. 3.2.4.2 Договора, которым установлено, что участник долевого строительства принял на себя обязательство компенсировать Застройщику расходы по техническому и коммунальному обслуживанию Объекта долевого строительства и доли в общем имуществе многоквартирного дома, включая, но не ограничиваясь затратами: на оплату расходов, связанных с управлением Многоквартирным домом, содержанием, и обеспечением сохранности общего имущества в нем, на оплату за холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и энергоснабжение объекта; иные услуги, связанные с содержанием объекта долевого строительства и общего имущества многоквартирного дома, пропорционально доле Участника долевого строительства, по расценкам, установленным организацией, эксплуатирующей дом за период с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию до оформления акта приема-передачи объекта.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Согласно пункту 2 статьи 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" запрещено обуславливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).

Таким образом, предусмотренное пунктом 3.2.4.2 Договора долевого участия в строительстве условие о том, что дольщик обязан до подписания акта приема-передачи квартиры оплатить квитанции, выставленные управляющей компанией, противоречит положениями статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации и ущемляет установленные законом права потребителя.

Доводы заявителя о заключении между заявителем и застройщиком агентского договора от 13.01.2016 N АГ-4П, предметом которого является осуществлением обществом сбора и перечисление денежных средств Участников долевого строительства в оплату возмещения затрат застройщика, а также на то что положения данного договора не оспорены участником долевого строительства, не принимаются, как не имеющие отношения к рассматриваемым правоотношениям.

Взаимоотношения между обществом и застройщиком и между обществом и собственниками квартиры, связанные с уплатой коммунальных платежей, являются самостоятельными отношениями. Собственники помещений в многоквартирном доме не обязаны компенсировать затраты застройщика в рамках оплаты коммунальных услуг.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ и частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом с элементами озеленения и благоустройства.

В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Аналогичное требование закреплено в пункте 1 статьи 158 ЖК РФ.

Исходя из содержания статей 37, 39 ЖК РФ, издержки по содержанию общего имущества относятся как на собственников квартир, так и на собственников нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.

Но в тоже время, пунктом 2.3 договора участия в долевом строительстве от 10.02.2015 N НТ-4/3-14-218-1/АН предусмотрено, что передача объекта застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи - не позднее 31.03.2016 (т. 2 л. д. 68-77).

В соответствии с пунктом 3.2.4.2 договора участия в долевом строительстве от 10.02.2015 N НТ-4/3-14-218-1/АН Участник в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня предъявления Застройщиком или организацией, осуществляющей функции управления жилым домом, соответствующего требования, но не позднее даты подписания Акта приема-передачи Объекта, обязуется компенсировать Застройщику расходы по техническому и коммунальному обслуживанию объекта долевого строительства и доли в общем имуществе Многоквартирного дома, включая, но не ограничиваясь затратами: на оплату расходов, связанных с управлением Многоквартирным домом, содержанием, и обеспечением сохранности общего имущества в нем; на оплату за холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и электроснабжение Объекта; иные услуги, связанные с содержанием Объекта долевого строительства и общего имущества Многоквартирного дома, пропорционально доле Участника долевого строительства, по расценкам, установленным организацией, эксплуатирующей Многоквартирный дом за период с момента ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию до оформления Акта приема-передачи Объекта.

Акт приема-передачи между участником долевого строительства и застройщиком подписан 29.03.2016.

Платежные документы с указание строки "Компенсация затрат застройщика" была выставлена управляющей организацией, не являющейся стороной по заключенному договору долевого участия (т.2 л. д. 167-170).

Соответственно, исходя из нормативной совокупности приведенных выше положений норм жилищного права следует, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Довод о том, что к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости и исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом отклоняется апелляционным судом.

Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" согласно его преамбуле регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг).

При этом под потребителем понимается гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий или приобретающий работы или услуги исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а исполнителем - организация независимо от ее организационно-правовой формы, выполняющая работы или оказывающая услуги потребителям по возмездному договору.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", законодательством о защите прав потребителей не регулируются отношения граждан с товариществами собственников жилья, жилищно-строительными кооперативами, жилищными накопительными кооперативами, садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан, если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях. На отношения по поводу предоставления этими организациями гражданам, в том числе и членам этих организаций, платных услуг (работ) Закон о защите прав потребителей распространяется.

В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в п. 6 ч. 2 ст. 153 Кодекса, либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в этом доме (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

Таким образом, граждане, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, являются потребителями услуг, оказываемых управляющей организацией по возмездному договору управления многоквартирным домом, в связи с чем на данные правоотношения распространяется Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Данная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.06.2014).

Учитывая изложенное, сложившиеся между застройщиком и участником долевого строительства отношения, связанные с компенсацией затрат застройщика, являются самостоятельными отношениями. Управляющая компания, не являясь стороной данных отношений, не вправе включать в платежные документы по оплате коммунальных услуг суммы, подлежащие уплате застройщику в рамках договора участия в долевом строительстве.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2017 по делу N А41-22296/17.

Учитывая изложенное, заявленные обществом требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 20.02.2018 по делу N А41-86613/17 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

П.А. Иевлев

Судьи

Н.В. Диаковская Н.В. Марченкова