город Омск |
|
22 мая 2018 г. |
Дело N А70-11540/2017 |
Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2018 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2018 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Грязниковой А.С.,
судей Ивановой Н.Е., Рыжикова О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Журко А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2456/2018) общества с ограниченной ответственностью "Квартал" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 23.01.2018 по делу N А70-11540/2017 (судья Лоскутов В.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Виктория" (ОГРН 1087232047506, ИНН 7202192410) к обществу с ограниченной ответственностью "Квартал" (ОГРН 1127232043498, ИНН 7203280211) о взыскании задолженности в размере 191 661 руб. 40 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Виктория" - Соснин Константин Дмитриевич (паспорт, по доверенности);
от общества с ограниченной ответственностью "Квартал" - Базиль Владимир Владимирович (паспорт, по доверенности);
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Виктория" (далее по тексту - ООО ИСК "Виктория", истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Квартал" (далее по тексту - ООО "Квартал", ответчик) о взыскании задолженности по возмещению затрат по договору субаренды N 01/ЛОК от 13.08.2016 в сумме 64 413 руб. 68 коп. (т. 1 л.д. 3-4).
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 29.08.2017 по делу N А70-11540/2017 данный иск принят к рассмотрению в порядке упрощенного производства (том 1 л.д. 1).
Также ООО ИСК "Виктория" обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к ООО "Квартал" о взыскании по договору субаренды N 02/ЛОК от 13.08.2016 задолженности по арендной плате, возмещению затрат и пени в общей сумме 127 247 руб. 72 коп. (т. 2 л.д. 5-7).
Определением суда Арбитражного суда Тюменской области от 25.09.2017 по делу N А70-11541/2017 данный иск принят к рассмотрению в порядке упрощенного производства (т. 2 л.д. 1).
Дела по заявлениям ООО ИСК "Виктория" определением от 09.10.2017 объединены в одно производство, делу присвоен номер А70-11541/2017; суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.
В рамках указанного дела N А70-11541/2017 истец в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), неоднократно уточнял размер исковых требований, окончательно просил взыскать с ответчика задолженность по договорам субаренды N 01/ЛОК от 13.08.2016, N 02/ЛОК от 13.08.2016 по арендной плате в сумме 205 435 руб. 48 коп., пени в сумме 24 303 руб. 91 коп. и возмещению затрат в сумме 130 188 руб. 28 коп. (т. 3 л.д. 75-88, т. 4 л.д. 32-37, 41, 104).
Решением от 23.01.2018 по делу N А70-11540/2017 Арбитражный суд Тюменской области исковые требования ООО ИСК "Виктория" удовлетворил частично. С ООО "Квартал" в пользу ООО ИСК "Виктория" взыскано 346 530 руб. 99 коп, в том числе задолженность по арендной плате в сумме 205 435 руб. 48 коп., возмещение затрат по эксплуатации арендованных помещений в сумме 109 397 руб. 60 коп., пени в сумме 24 303 руб. 91 коп., государственная пошлина в сумме 7394 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано.
С ООО "Квартал" в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в размере 2388 руб. 74 коп.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Квартал" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель приводит следующие доводы:
- судом первой инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта не учтено решение Арбитражного суда Тюменской области от 21.05.2015 по делу N А70-803/2015, которым установлена действительная площадь арендуемых истцом по договору аренды N 14/зд от 01.01.2016 у ООО "ГВиК" помещений NN 1-34, которая составляет 1101,3 кв.м;
- факт несения истцом затрат по эксплуатации арендованных помещений не подтверждается материалами дела;
- необоснованны выводы суда первой инстанции о фактическом пользовании ответчиком спорными помещениями в период с 13.08.2016 по 14.12.2017;
- истец уклонялся от подписания актов возврата нежилых помещений.
От ответчика в материалы дела поступили дополнения к апелляционной жалобе, в которых им дополнительно указано на то, что истец неправомерно сдавал имущество ответчику в аренду, поскольку представленный в материалы дела договор аренды N 14/зд от 01.01.2016 не содержит согласия собственника на сдачу данного имущества в аренду; судом первой инстанции не применена статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ).
ООО ИСК "Виктория" в письменном отзыве на апелляционную жалобу выразило несогласие с доводами ответчика. К отзыву на апелляционную жалобу приложены копии следующих документов: регистрационное удостоверение Тюменского бюро технической инвентаризации серия ТФ N 2695 от 15.09.1997; соглашение о расчете доли от 05.09.1997; выкопировка из плана БТиР г.Тюмени, согласованная ООО "ГВиК" и ООО "Эола"; выкопировка к договорам субаренды N 01/ЛОК от 13.08.2016, N 02/ЛОК от 13.08.2016; справка ООО "ГВиК" от 28.04.2018.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представителем ООО ИСК "Виктория" заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, приложенных к отзыву на апелляционную жалобу.
Представитель ООО "Квартал" возразил против приобщения дополнительных доказательств.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявленное ходатайство о приобщении к материалам дела данных документов, руководствуясь статьями 41, 68, 159, 268 АПК РФ, отказывает в приобщении к материалам дела копии следующих документов, приложенных к отзыву на апелляционную жалобу: регистрационного удостоверения Тюменского бюро технической инвентаризации серия ТФ N 2695 от 15.09.1997; выкопировки к договорам субаренды N 01/ЛОК от 13.08.2016, N 02/ЛОК от 13.08.2016, поскольку указанные документы имеются в материалах дела и их повторное приобщение в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции не предусмотрено действующим законодательством (т. 1 л.д. 11 оборотная сторона, т. 2 л.д. 16 оборотная сторона, 54), в отношении соглашения о расчете доли от 05.09.1997; выкопировка из плана БТиР г.Тюмени, согласованная ООО "ГВиК" и ООО "Эола"; справки ООО "ГВиК" от 28.04.2018 ООО ИСК "Виктория" не обоснована уважительность причин их непредставления в суд первой инстанции (часть 2 статьи 268 АПК РФ). Указанные документы подлежат возврату ООО ИСК "Виктория" с направлением настоящего постановления.
В устном выступлении в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Квартал" поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе и письменных дополнениях к ней, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, пояснил, что обжалует решение только в части удовлетворения заявленных требований; в части отказа в удовлетворении исковых требований - решение суда им не обжалуется.
Представитель ООО ИСК "Виктория", заявленные в апелляционной жалобе (с учетом дополнения к ней) требования отклонил по основаниям, изложенным в отзыве, просит решение арбитражного суда оставить без изменения как законное и обоснованное, апелляционную жалобу - без удовлетворения; против проверки судом решения только в обжалуемой части, не возражал.
В силу части 5 статьи 268 АПК РФ, с учетом разъяснений, данных в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений. При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы (с учетом дополнения к ней), отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке части 5 статьи 268, статьи 266 АПК РФ не находит оснований для его отмены или изменения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13.08.2016 ООО ИСК "Виктория" и ООО "Квартал" заключили договор субаренды здания (нежилого помещения), не находящегося в собственности арендодателя N 01/ЛОК, в соответствии с которым истец передал ответчику в субаренду на неопределенный срок нежилое помещение общей площадью 79 квадратных метров, расположенное на первом этаже дома, расположенного по адресу: город Тюмень, улица Локомотивная 116 (т. 1 л.д. 6-10).
Арендованное помещение передано истцом ответчику по акту приема-передачи имущества от 13.08.2016 года (т. 1 л.д. 11).
Также 13.08.2016 стороны заключили договор субаренды здания (нежилого помещения), не находящегося в собственности арендодателя N 02/ЛОК, в соответствии с которым истец передал ответчику в субаренду на неопределенный срок нежилое помещение общей площадью 82 квадратных метров, расположенное на первом этаже дома, расположенного по адресу: город Тюмень, улица Локомотивная 116 (т. 1 л.д. 123-127, т. 2 л.д. 11-15).
Арендованное помещение передано истцом ответчику по акту приема-передачи имущества от 13.08.2016 (т. 2 л.д. 16).
Вышеуказанные помещения, в составе других помещений общей площадью 550,6 кв.м, принадлежат истцу на праве аренды в соответствии с договором аренды здания (нежилого помещения), находящегося в собственности арендодателя N 14/зд, заключенного между ООО ИСК "Виктория" и ООО "ГВиК" (т. 1 л.д. 30-32, т. 2 л.д. 54-56).
Порядок расчетов по договорам субаренды N 01/ЛОК от 13.08.2016, N 02/ЛОК от 13.08.2016 согласованы сторонами в разделе 3 договора.
Согласно пунктам 3.1, 3.2 и 10.1 договора субаренды N 01/ЛОК от 13.08.2016, арендная плата установлена сторонами в размере 15 000 руб. за каждый полный календарный месяц аренды помещения, и исчисляется с 15.10.2016 по день возврата помещения.
В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 и 10.1 договора субаренды N 01/ЛОК от 13.08.2016, арендная плата установлена сторонами в размере 20 500 руб. за каждый полный календарный месяц аренды помещения, и исчисляется с 15.10.2016 по день возврата помещения.
На основании пунктов 3.3 обоих договоров, арендную плату арендатор оплачивает авансовым платежом ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца.
19.09.2016 ответчик оплатил 37 000 рублей (т. 1 л.д. 122 на обороте, т. 3 л.д. 136). Платежным поручением N 420 от 03.11.2016 ответчик оплатил истцу 20 000 руб. в качестве аренды за ноябрь 2016 года (т. 1 л.д. 128, т. 3 л.д. 138). Платежным поручением N 421 от 03.11.2016 ответчик оплатил истцу 35 500 руб. в качестве страхового депозита, предусмотренного пунктами 4.3.1 договоров субаренды (т. 3 л.д. 137). Платежным поручением N 435 от 23.11.2016 ответчик оплатил истцу 34 967 руб. 74 коп. (т. 1 л.д. 128 на обороте). Платежным поручением N 489 от 23.12.2016 ответчик оплатил истцу 35 500 руб. (т. 1 л.д. 129, том 3 л.д. 141). Платежным поручением N 35 от 26.01.2017 ответчик оплатил истцу 35 500 руб. (т. 1 л.д. 129 на обороте, т. 3 л.д. 142). Платежным поручением N 75 от 20.02.2017 ответчик оплатил истцу 35 500 руб. (т. 1 л.д. 130, т. 3 л.д. 143). Платежным поручением N 115 от 20.03.2017 ответчик оплатил истцу 35 500 руб. (т. 1 л.д. 130 на обороте, т. 3 л.д. 144). Платежным поручением N 179 от 24.04.2017 ответчик оплатил истцу 15 000 руб. (т. 1 л.д. 131, т. 3 л.д. 145). Платежным поручением N 233 от 24.05.2017 ответчик оплатил истцу 15 000 руб. в качестве аренды за июнь 2017 года (т. 1 л.д. 131 на обороте, т. 3 л.д. 146). Платежным поручением N 280 от 21.06.2017 ответчик оплатил истцу 15 000 руб. в качестве аренды за июль 2017 года (т. 1 л.д. 132, т. 3 л.д. 147). Платежным поручением N 335 от 24.07.2017 ответчик оплатил истцу 15 000 руб. в качестве аренды за август 2017 года (т. 1 л.д. 132 на обороте, т. 3 л.д. 148).
Таким образом, с апреля 2017 года ответчик полностью перестал оплачивать арендную плату по договору аренды N 02/ЛОК от 13.08.2016, а с августа 2017 года - арендную плату по договору аренды N 01/ЛОК от 13.08.2016 (т. 1 л.д. 12-13, 27-29, 114-118, т. 2 л.д. 17-18, 44-52, 151-155), в связи с чем сумма долга составила 205 435 руб. 48 коп.
В соответствии с пунктом 3.5 договоров субаренды, расходы по оплате вывоза мусора, абонентской платы за телефоны, междугородных и международных телефонных переговоров и любых иных услуг связи по телефонам, а также расходы, связанные с обеспечением охраны и инженерно-технической защиты помещения и с размещением рекламы, не входят в арендную плату и оплачиваются арендатором дополнительно по выставляемым счетам-квитанциям непосредственно обслуживающим организациям, поставщикам услуг и операторам связи на основании заключаемых арендатором договоров или возмещаются в полном объеме в случае заключения таких договоров арендодателем по просьбе арендатора.
Расходы по оплате водоснабжения и водоотведения, использованной электроэнергии и иных коммунальных услуг, абонентской платы за установленный в помещении телефон и междугородних/международных телефонных переговоров и любых иных услуг связи, а также расходы, связанные с содержанием, эксплуатацией, техническим обслуживанием и ремонтом помещения (включая расходы, соразмерные с общей площадью помещения, связанные с управлением, содержанием, эксплуатацией, техническим обслуживанием и ремонтом соответствующей доли общего имущества данного многоквартирного дома) не входят в арендную плату и возмещаются арендатором арендодателю дополнительно к арендной плате по вставляемым арендодателем счетам.
Поскольку обязательства по возмещению затрат ответчиком исполнялись ненадлежащим образом, в результате чего образовался долг 130 188 руб. 28 коп., в том числе по договору N 01/ЛОК от 13.08.2016 в сумме 64 423 руб. 95 коп. и по договору N 02/ЛОК от 13.08.2016 в сумме 65 764 руб. 33 коп.
Наличие указанных обстоятельств послужило истцу основанием для обращения в суд с соответствующим иском (с учетом уточнения).
Повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Спорные правоотношения являются арендными, подлежат правовому регулированию положениями главы 34 части второй ГК РФ, общих норм обязательственного права части первой ГК РФ и положениями договоров.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).
В пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Таким образом, при рассмотрении спора о взыскании арендной платы в предмет доказывания не входит установление факта и оснований принадлежности имущества арендодателю.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Согласно статье 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Таким образом, в силу приведенных выше положений статей 606, 614, 622 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема - передачи. Следовательно, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (статья 328 ГК РФ; пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В соответствии с положениями статьи 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно статье 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.
По правилам статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.
Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Из содержания части 1 статьи 64 АПК РФ следует, что обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, устанавливаются судом на основании доказательств по делу, содержащих сведения о фактах.
Эта обязанность основана на статье 65 АПК РФ, в соответствии с которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Суд устанавливает юридические значимые обстоятельства на основании представленных доказательств, включая письменные доказательства.
Факт исполнения истцом своих обязательств по договорам субаренды по предоставлению в аренду имущества подтвержден материалами дела и ответчиком по существу не оспаривается.
При этом в силу приведенных выше положений ГК РФ апелляционный суд отклоняет доводы ответчика о том, что истец неправомерно сдавал имущество ответчику в аренду со ссылкой на то, что договор аренды N 14/зд от 01.01.2016 не содержит согласия собственника на сдачу данного имущества в аренду.
Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что пунктом 3.2 договора аренды N 14/зд от 01.01.2016 (т. 2 л.д. 55-56), заключенного между ООО "ГВиК" (арендодатель) и ООО ИСК "Виктория" (арендатор), предусмотрено, что по итогам календарного года, в срок до 25 января, арендатор представляет арендодателю утвержденный им отчет о полученной прибыли/убытке от использования арендованного имущества, в том числе от сдачи его в субаренду.
Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Пунктами 6.6. договоров субаренды определено, что договор может быть расторгнут по требованию арендатора в случае существенного нарушения арендодателем условий договора.
Как указано в пунктах 6.7 договоров субаренды, арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке полностью отказаться от исполнения настоящего договора, предварительно уведомив об этом арендодателя не позднее чем за три календарных месяца. При этом настоящий договор считается расторгнутым и прекращает свое действие с момента истечения трех календарных месяцев поле получения арендодателем соответствующего письменного уведомления от арендатора.
Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, письмом N 5 от 26.04.2017 ответчик предложил истцу расторгнуть договор субаренды N 02/ЛОК от 13.08.2016, с 01.05.2017 (т. 2 л.д. 19, т. 3 л.д. 150, т. 4 л.д. 50).
В письме от 27.04.2017 истец согласился на расторжение договора только по истечении трех месяцев со дня получения предложения ответчика, то есть с 27.07.2017 (т. 2 л.д. 20, т. 3 л.д. 151, т. 4 л.д. 19, 51).
В свою очередь ответчик, в письме N 6 от 28.04.2017, указал на наличие существенных недостатков в арендованных помещениях, и потребовал их незамедлительного устранения (т. 2 л.д. 22-23, т. 3 л.д. 13-15, том 4 л.д. 54-57). В письме от 02.05.2017 истец не согласился с заявленными ответчиком требованиями (т. 2 л.д. 24-28, т. 3 л.д. 16, т. 4 л.д. 21-24, 58-60), тогда ответчик в уведомлении N 7 от 05.05.2017 заявил, что считает договор аренды N 02/ЛОК от 13.08.2016 расторгнутым (том 2 л.д. 29-30, том 3 л.д. 17-18, 152-154, том 4 л.д. 61-63) и в письме N 8 от 12.05.2017 потребовал от истца принять помещения по этому договору в 10 час. 00 мин. 19.05.2017 (т. 2 л.д. 31, т. 3 л.д. 19-20, 156-159, т. 4 л.д. 64-66, 68), от чего истец отказался (т. 2 л.д. 32, т. 4 л.д. 67).Также ответчик с письмом N 9 от 22.05.2017 направлял истцу для подписания акт возврата нежилого помещения от 19.05.2017 (т. 2 л.д. 40-42, т. 3 л.д. 21-22, 160-161, т. 4 л.д. 69-71), от подписания которого истец также отказался (т. 2 л.д. 43).
На основании статьи 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Суд апелляционной инстанции поддерживает позицию суда первой инстанции и также полагает, что в рассматриваемой ситуации ответчик не представил никаких доказательств наличия оснований для расторжения договора субаренды N 02/ЛОК от 13.08.2016 в одностороннем порядке в связи с ненадлежащим исполнением истцом принятых на себя обязательств, соответственно, указанный договор продолжал действовать до 27.07.2017 (26.04.2017 + 3 (три) месяца). В силу изложенного, у истца до указанной даты, отсутствовала обязанность по принятию от ответчика помещения площадью 82 кв.м.
Следуя материалам дела, 27.07.2017 представители истца в одностороннем порядке составили акт о том, что ответчик арендованное помещение не освободил, истцу не передал, для передачи не явился (т. 2 л.д. 53, т. 3 л.д. 91). Иного из материалов дела не следует, ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не доказано.
31.10.2017 истец вновь направил ответчику претензии с требованием освободить нежилые помещения, арендованные ответчиком по договорам субаренды N 01/ЛОК и N 02/ЛОК от 13.08.2016 (т. 3 л.д. 94-95, т. 4 л.д. 44-45, 81-82). В ответ на эти претензии, ответчик предложил принять арендованные помещения 22.11.2017 в 12 час. 00 мин. (т. 4 л.д. 83-83), это письмо получено истцом только 24.11.2017 (т. 4 л.д. 84-85). 22.11.2017 ответчик составил односторонние акты возврата нежилых помещений, указав в них на то, что истец в назначенное время не явился (т. 4 л.д. 38-39).
Учитывая даты получения писем ответчика только 24.11.2017, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что у истца объективно отсутствовала возможность явиться для приемки помещений 22.11.2017. В дальнейшем стороны продолжали вести переписку относительно процедуры передачи арендованных помещений, при этом фактически помещения переданы ответчиком истцу только 14.12.2017 (т. 4 л.д. 86-103).
Возражая против заявленных требований, ответчик ссылался также на то, что им 23.05.2017 направлено истцу уведомление о расторжении договора субаренды N 01/ЛОК от 13.08.2016 на основании пункта 6.7 договора, а также сопроводительное письмо, в котором ответчик сообщал о расторжении данного договора по истечении трех месяцев и необходимости приемки арендованного помещения (т. 3 л.д. 128-131, т. 4 л.д. 72-75). Как указывает ответчик, эти документы были направлены истцу письмом с почтовым идентификатором 625013 02 409466 и получены истцом 03.06.2017.
Далее, согласно пояснениям ответчика, 30.08.2017 он направил истцу письмо, в котором сообщил о прекращении использования с 01.09.2017 нежилого помещения, арендованного по договору субаренды N 01/ЛОК от 13.08.2016, и предложил истцу явиться для приемки помещений 08.09.2017 в 12 час. 00 мин. (т. 3 л.д. 132-135, т. 4 л.д. 76-80). Эти документы были направлены истцу почтовым отправлением с почтовым идентификатором 625025 14 009468 и получены истцом 05.09.2017.
Принимая во внимание представленные по делу доказательства, учитывая установленные обстоятельства спора, суд первой инстанции обоснованно счел, что ответчик пытается ввести суд в заблуждение относительно содержания отправленных истцу писем.
Так ранее, 01.11.2017 ответчик представлял квитанцию с почтовым идентификатором 625013 02 409466 как доказательство отправки истцу письма N 9 от 22.05.2017 с двумя актами, а не двух писем от 23.05.2017 (т. 3 л.д. 21-22). На это письмо истцом был дан ответ письмом от 07.06.2017 (т. 4 л.д. 25).
Что касается отправления с почтовым идентификатором 625025 14 009468, то, как пояснил истец, этим отправлением ему была возвращена его же претензия от 17.08.2017, ранее направленная ответчику 21.08.2017 (т. 4 л.д. 46-48), в которой истец потребовал от ответчика передать ему нежилое помещение площадью 82 кв.м, с надписью "Лечите склероз сосудов головного мозга в больнице, а не в домашних условиях", выполненной, как считает истец, руководителем ответчика (т. 3 л.д. 92-93).
Принимая во внимание все соответствующие обстоятельства, включая переписку сторон, вопреки доводам жалобы, указание судом первой инстанции на пользование ответчиком арендованными помещениями с 13 августа 2016 года по 14 декабря 2017 года является обоснованным и соответствующим фактическим обстоятельствам дела.
Утверждение ООО "Квартал" о надлежащем исполнении им своих обязательств по возврату истцу ранее арендованных помещений и уклонение истца от приемки помещений не подтверждено документально.
Нормами статьи 655 ГК РФ установлены особые правила передачи (возврата) арендованного недвижимого имущества: имущество должно быть передано (возвращено) по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом абзац третий пункта 1 указанной статьи предусматривает гарантии для лиц, передающих (возвращающих) арендное имущество. Такие гарантии по смыслу положений статьи 655 ГК РФ заключаются в том, что уклонение принимающей стороны от подписания документа о передаче имущества рассматривается как отказ от исполнения обязанности принять передаваемое (возвращаемое) имущество.
Следовательно, на ответчике, указывающем на необоснованное взыскание с него арендной платы за период после освобождения помещения, лежит бремя доказывания того, что имущество, приведенное в состояние, обусловленное договором, было готово к возврату в установленные сроки, при этом отсутствие акта о его возврате является следствием недобросовестных действий истца, уклонившегося от приемки помещения и составления соответствующего акта.
В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определёнными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Доказательств, подтверждающих передачу ответчиком истцу спорного имущества ранее 14.12.2017 (т. 4 л.д. 86-103), ответчик не представил, соответствующий довод апелляционной жалобы следует признать несостоятельным.
Письменные пояснения работников ответчика (Конуспаевой Т.А. и Лихопатовой Н.М.), то есть заинтересованных лиц, не соответствуют критериям, установленным статьями 67 и 68 АПК РФ.
Исходя из изложенного, учитывая период пользования ответчиком арендованными помещениями с 13.08.2016 по 14.12.2017, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании задолженности ответчика по аренде (с учетом неоплачиваемого периода до 15.10.2016) согласно представленным истцом расчетам, в сумме 205 435 руб. 48 коп., в том числе по договору аренды N 01/ЛОК от 13.08.2016 - 51 774 руб. 19 коп. и по договору аренды N 02/ЛОК от 13.08.2016 - 153 661 руб. 29 коп.
Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 24 303 руб. 91 коп. пени.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В статье 330 ГК РФ законодатель определил неустойку как (штраф, пеню) установленную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Таким образом, правовым основанием для взыскания определенной договором неустойки, является положение договора, предусматривающего ответственность стороны за нарушение установленного обязательства.
Пунктами 5.3 договоров субаренды установлено, что в случае несоблюдения арендатором сроков внесения арендодателю ежемесячной арендной платы в полном объеме, арендатор уплачивает пеню в размере 0,1 % от невыплаченной в срок денежной суммы за каждый календарный день просрочки.
На основании данного пункта договора, истцом по состоянию на 20.12.2017 начислены пени в сумме 3 302 руб. 21 коп. по договору N 01/ЛОК от 13.08.2016 и в размере 21 001 руб. 70 коп. по договору N 02/ЛОК от 13.08.2016, есть всего 24 303 руб. 91 коп., согласно представленным расчетам (т. 4 л.д. 32-37, 41, 104).
Факт просрочки оплаты долга имеет место.
Суд первой инстанции, проверив представленные истцом расчеты пени в отсутствие контррасчётов ответчика, признал их арифметическими верными и взыскал заявленную пени.
Контррасчёт пени не представлен ответчиком и суду апелляционной инстанции.
Апелляционная жалоба ответчика не содержит конкретных аргументов против размера пени.
Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика возмещение затрат в размере 130 188 руб. 28 коп.
Как указано выше, в соответствии с пунктом 3.5 договоров субаренды, расходы по оплате вывоза мусора, абонентской платы за телефоны, междугородных и международных телефонных переговоров и любых иных услуг связи по телефонам, а также расходы, связанные с обеспечением охраны и инженерно-технической защиты помещения и с размещением рекламы, не входят в арендную плату и оплачиваются арендатором дополнительно по выставляемым счетам-квитанциям непосредственно обслуживающим организациям, поставщикам услуг и операторам связи на основании заключаемых арендатором договоров или возмещаются в полном объеме в случае заключения таких договоров арендодателем по просьбе арендатора.
Расходы по оплате водоснабжения и водоотведения, использованной электроэнергии и иных коммунальных услуг, абонентской платы за установленный в помещении телефон и междугородних/международных телефонных переговоров и любых иных услуг связи, а также расходы, связанные с содержанием, эксплуатацией, техническим обслуживанием и ремонтом помещения (включая расходы, соразмерные с общей площадью помещения, связанные с управлением, содержанием, эксплуатацией, техническим обслуживанием и ремонтом соответствующей доли общего имущества данного многоквартирного дома) не входят в арендную плате и возмещаются арендатором арендодателю дополнительно к арендной плате по вставляемым арендодателем счетам.
В соответствии с этими условиями, истец начислил к возмещению затраты в сумме 130 188 руб. 28 коп., в том числе по договору N 01/ЛОК от 13.08.2016 в сумме 64 423 руб. 95 коп. и по договору N 02/ЛОК от 13.08.2016 в размере 65 764 руб. 33 коп.
В указанные суммы истцом включены по договору N 01/ЛОК от 13.08.2016 за период с августа 2016 года по июль 2017 года включительно, затраты на электроэнергию в размере 12 154 руб. 43 коп., затраты на обслуживание внутренних электросетей силами истца в размере 6 449 руб. 46 коп., затраты на отопление в размере 22 960 руб. 17 коп. и затраты, связанные с управлением, содержанием, эксплуатацией, техническим обслуживанием и ремонтом соответствующей доли общего имущества многоквартирного дома в размере 22 864 руб. 59 коп. (включая взносы на капитальный ремонт, возмещение затрат по начислению, приему и перечислению денежных средств на специальный счет ФКР, содержание общего имущества дома, управление жилым фондом дома, возмещение затрат по замене аварийных секций ВВП, потребление электроэнергии на общедомовые нужды).
По договору N 02/ЛОК от 13.08.2016 за период с августа 2016 года по июль 2017 года включительно истцом начислено 89 416 руб. 95 коп., в том числе затраты на электроэнергию в размере 27 510 руб. 79 коп., затраты на обслуживание внутренних электросетей силами истца в размере 14 341 руб. 22 коп., затраты на отопление в размере 23 832 руб. 09 коп. и затраты, связанные с управлением, содержанием, эксплуатацией, техническим обслуживанием и ремонтом соответствующей доли общего имущества многоквартирного дома в размере 23 552 руб. 85 коп. (включая взносы на капитальный ремонт, возмещение затрат по начислению, приему и перечислению денежных средств на специальный счет ФКР, содержание общего имущества дома, управление жилым фондом дома, возмещение затрат по замене аварийных секций ВВП, потребление электроэнергии на общедомовые нужды).
Из этой суммы истец вычитает оплаченные ответчиком платежными поручениями N 132 от 28.03.2017 на сумму 19 600 руб. по счету N 47 от 22.03.2017 и N 190 от 28.04.2017 на сумму 4 052 руб. 62 коп. за электроэнергию за апрель 2017 года (т. 1 л.д. 133-134, т. 3 л.д. 13, 139-140), в результате задолженность ответчика по договору N 02/ЛОК от 13.08.2016 составляет 65 764 руб. 33 коп.
Учитывая содержание пунктов 3.5 договоров субаренды, суд правильно указал, что истцом обоснованно заявлены требования о взыскании с ответчика затрат на электроэнергию, затрат на отопление и затрат, связанных с управлением, содержанием, эксплуатацией, техническим обслуживанием и ремонтом части соответствующей части общего имущества многоквартирного дома, поскольку истец, вопреки доводам жалобы, представил доказательства несениям им соответствующих затрат в спорные периоды, включая договоры энергоснабжения и управления многоквартирным домом, платежные поручения, счета (т. 1 л.д. 14-26, 33-92, т. 2 л.д. 33-39, 57-132, т. 3 л.д. 30-69, 89-90, 96-121).
Выводы суда в части отказа во взыскании в качестве расходов, связанных с содержанием, эксплуатацией, техническим обслуживанием и ремонтом помещения, затраты на обслуживание внутренних электросетей силами истца в размере 20 790 руб. 68 коп. (6 449 руб. 46 коп. +14 341 руб. 22 коп.) в отсутствие соответствующих доводов со стороны участников процесса, предметом апелляционного обжалования не являются, в связи с чем, переоценке коллегией суда не подлежат (часть 5 статьи 268 АПК РФ).
Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о правомерности требования истца о взыскании с ответчика затрат в сумме 109 397 руб. 60 коп. (130 188 руб. 28 коп. - 20 790 руб. 68 коп.).
Ссылка подателя жалобы на преюдициальность решения Арбитражного суда Тюменской области от 21.05.2015 по делу N А70-803/2015, которым установлена действительная площадь арендуемых истцом по договору аренды N 14/зд от 01.01.2016 у ООО "ГВиК" помещений NN 1-34, которая составляет 1 101,3 кв.м, отклоняется апелляционным судом, поскольку Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2015 решение Арбитражного суда Тюменской области от 21 мая 2015 года по делу N А70-803/2015 отменено, производство по делу и по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "ГВиК" прекращено, в связи с отказом общества с ограниченной ответственностью "ГВиК" от иска.
Между тем, следуя позиции ответчика в части площади арендуемых истцом по договору аренды N 14/зд от 01.01.2016 у ООО "ГВиК" помещений NN 1-34, согласно документам, выставленным управляющей компанией для оплаты истцу, площадь занимаемого истцом помещения составляет 550,6 кв.м. В частности, счет на оплату N 7232 от 31.08.2016 "Взносы на капитальный ремонт по ул. Локомотивная 116 за август 2016 года" (площадь помещений определена ООО "Управляющая компания "Запад" в размере 550,6 кв.м (т. 2 л.д. 81).
При данных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика затрат на электроэнергию, затрат на отопление и затрат, связанных с управлением, содержанием, эксплуатацией, техническим обслуживанием и ремонтом части соответствующей части общего имущества многоквартирного дома, рассчитав ее размер исходя из площади помещения 550,6 кв.м.
В нарушение статей 9, 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих совершение истцом действий, квалифицируемых в порядке статьи 10 ГК РФ в качестве недобросовестного осуществления гражданских прав.
Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения решения в обжалуемой части и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.
На основании изложенного и, руководствуясь частью 5 статьи 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Тюменской области от 23.01.2018 по делу N А70-11540/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий |
А.С. Грязникова |
Судьи |
Н.Е. Иванова |
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.