Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 мая 2018 г. N 18АП-5077/18

г. Челябинск

21 мая 2018 г.

Дело N А76-19699/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 мая 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пирской О.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Каримовой Е.О.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.03.2018 по делу N А76-19699/2017 (судья Бесихина Т.Н.).

В судебном заседании приняли участие представители:

истца - Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Яскей Константин Николаевич (доверенность от 29.12.2017 N 42819, удостоверение N 635).

ответчика - общества с ограниченной ответственностью "НТС Градиент" - Маркова Алена Геннадьевна (доверенность от 01.08.2017 N 07-юр)

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "НТС "Градиент" (далее - ООО "НТС "Градиент") о:

1. признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 03.07.2014 N 7200/зем.;

2. признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ООО "НТС "Градиент" на следующие объекты:

- нежилое здание (гараж), общей площадью 149,7 кв.м., с кадастровым номером 74:36:0302002:195, расположенное по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Енисейская, 22;

- нежилое здание (теплица цветочная N 2), общей площадью 306,0 кв.м., с кадастровым номером 74:36:0302002:509, расположенное по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Енисейская, 22;

- нежилое здание (теплица цветочная N 3), общей площадью 482,8 кв.м., с кадастровым номером 74:36:0302002:537, расположенное по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Енисейская, 22;

3. обязании ООО "НТС "Градиент" в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 74:36:0302002:19, общей площадью 49 116,00 кв.м., расположенный по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Енисейская, 22, и передать этот земельный участок по акту приема-передачи Комитету (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.03.2018 (резолютивная часть объявлена 16.02.2018) в удовлетворении заявленных исковых требований суд отказал (л.д. 77-82).

С указанным решением не согласился Комитет (далее также - податель жалобы, апеллянт), обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на то, что на спорном земельном участке на момент заключения договора отсутствовали все объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых он был предоставлен.

Кроме того, истец не согласен с выводом суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности. По мнению апеллянта, оспариваемая сделка является ничтожной как посягающая на публичные интересы. В связи с чем, срок исковой давности составляет три года.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно свидетельствам о государственной регистрации права ответчику на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Енисейская, д. 22:

- нежилое здание (теплица цветочная N 5), общей площадью 711,3 кв.м., кадастровый номер 74:36:0302002:196,

- нежилое здание (контора тепличного хозяйства), общей площадью 70,8 кв.м., кадастровый номер 74:36:0302002:194,

- нежилое здание (гараж), общей площадью 149,7 кв.м., кадастровый номер 74:36:0302002:195,

- нежилое здание (бытовое - производственное помещение), общей площадью 1319,9 кв.м., кадастровый номер 74:36:0302002:532,

- нежилое здание (контора тепличного хозяйства), общей площадью 75,3 кв.м., кадастровый номер 74:36:0302002:193,

- нежилое здание (овощная теплица N 1а), общей площадью 1042,0 кв.м., кадастровый номер 74:36:0302002:538,

- нежилое здание овощная теплица N 2), общей площадью 1048,0 кв.м., кадастровый номер 74:36:0302002:529,

- нежилое здание (овощная теплица N 3), общей площадью 1026,3 кв.м., кадастровый номер 74:36:0302002:536,

- нежилое здание (овощная теплица N 4), общей площадью 998,1 кв.м., кадастровый номер 74:36:0302002:533,

- нежилое здание (овощная теплица N 5), общей площадью 990,7 кв.м., кадастровый номер 74:36:0302002:534,

- нежилое здание (овощная теплица N 6), общей площадью 998,3 кв.м., кадастровый номер 74:36:0302002:535,

- нежилое здание (овощная теплица N 7), общей площадью 991,2 кв.м., кадастровый номер 74:36:0302002:190,

- нежилое здание (овощная теплица N 8), общей площадью 992,1 кв.м., кадастровый номер 74:36:0302002:530,

- нежилое здание (овощная теплица N 9), общей площадью 990,9 кв.м., кадастровый номер 74:36:0302002:531,

- нежилое здание (овощная теплица N 10), общей площадью 986,5 кв.м., кадастровый номер 74:36:0302002:528,

- нежилое здание (теплица цветочная N 1), общей площадью 110,0 кв.м., кадастровый номер 74:36:0302002:192,

- нежилое здание (теплица цветочная N 2), общей площадью 306,0 кв.м., кадастровый номер 74:36:0302002:509,

- нежилое здание (теплица цветочная N 3), общей площадью 482,8 кв.м., кадастровый номер 74:36:0302002:537,

- нежилое здание (теплица цветочная), общей площадью 673,4 кв.м., кадастровый номер 74:36:0302002:191 (т.д. 1 л.д. 23-41).

Указанные объекты недвижимого имущества были расположены на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0302002:19, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 01.03.2014 (т.д. 1 л.д. 42-63).

08.04.2014 ООО "НТС "Градиент" обратилось в Комитет с заявлением о выкупе земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, на котором расположены строения (т.д. 1 л.д. 21-22).

14.05.2014 первым заместителем Главы Администрации города Челябинска было принято распоряжение N 2593-К о продаже ООО "НТС "Градиент" земельного участка из земель населенных пунктов по адресу: г. Челябинск, ул. Енисейская, 22, с кадастровым номером 74:36:0302002:19 (т.д. 1 л.д. 16).

03.07.2014 между Комитетом (продавец) и ООО "НТС "Градиент" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 7200/зем. (т.д. 1 л.д. 17-19) земельного участка с кадастровым номером 74:36:0302002:19, площадью 49 116,00 кв.м. Стоимость земельного участка составила 8 766 705 руб.

Указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи выкупленного земельного участка от 30.07.2014 (т.д. 1 л.д. 20).

Выкупная стоимость внесена платежным поручением N 4397 от 07.07.2014 (т.д. 2 л.д. 131).

Право собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0302002:19 зарегистрировано 13.08.2014, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 03.07.2017 (т.д. 1 л.д. 79-80) и кадастровой выпиской о земельном участке от 12.05.2017 (т.д. 2 л.д. 74-101).

Согласно указанным выпискам в пределах земельного участка расположено три объекта недвижимости, имеющие кадастровые номера: 74:36:0302002:195, 74:36:0302002:509, 74:36:0302002:537 (т.д. 1 л.д. 81-85).

Кроме того, в материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости в отношении ранее расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости, которые были сняты с кадастрового учета (т.д. 1 л.д. 86-111):

-нежилое здание (контора тепличного хозяйства), общей площадью 75,3 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:193, снят с кадастрового учета 06.11.2014;

-нежилое здание (теплица цветочная N 5), общей площадью 711,3 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:196, снят с кадастрового учета 05.11.2014;

-нежилое здание (бытовое - производственное помещение), общей площадью 1319,9 кв.м, кадастровый номер 74:36:0302002:532, снят с кадастрового учета 05.11.2014;

-нежилое здание (овощная теплица N 3), общей площадью 1026,3 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:536, снят с кадастрового учета 05.11.2014;

-нежилое здание (контора тепличного хозяйства), общей площадью 70,8 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:194, снят с кадастрового учета 05.11.2014;

-нежилое здание овощная теплица N 2), общей площадью 1048,0 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:529, снят с кадастрового учета 05.11.2014;

-нежилое здание (овощная теплица N 1а), общей площадью 1042,0 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:538, снят с кадастрового учета 05.11.2014;

-нежилое здание (овощная теплица N 4), общей площадью 998,1 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:533, снят с кадастрового учета 06.11.2014;

-нежилое здание (теплица цветочная N 1), общей площадью 110,0 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:192, снят с кадастрового учета 05.11.2014;

-нежилое здание (овощная теплица N 8), общей площадью 992,1 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:530, снят с кадастрового учета 05.11.2014;

-нежилое здание (овощная теплица N 10), общей площадью 986,5 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:528, снят с кадастрового учета 06.11.2014;

-нежилое здание (овощная теплица N 6), общей площадью 998,3 кв. м. кадастровый номер 74:36:0302002:535, снят с кадастрового учета 06.11.2014;

-нежилое здание (овощная теплица N 9), общей площадью 990,9 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:531, снят с кадастрового учета 05.11.2014;

-нежилое здание (теплица цветочная), общей площадью 673,4 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:191, снят с кадастрового учета 05.11.2014;

-нежилое здание (овощная теплица N 5), общей площадью 990,7 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:534, снят с кадастрового учета 05.11.2014;

-нежилое здание (овощная теплица N 7), общей площадью 991,2 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:190, снят с кадастрового учета 06.11.2014.

01.06.2017 истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 03.07.2014 N 7200/зем, признании отсутствующим права собственности на объекты недвижимого имущества (т.д. 1 л.д. 10-12). Указанная претензия отставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

Указывая на то, что заключенный договор купли-продажи земельного участка от 03.07.2014 N 7200/зем является недействительным, ввиду того, что принадлежащие ответчику объекты недвижимости, расположенные на предоставленном в собственность земельном участке, были разрушены и отсутствовали на момент заключения договора, истец обратился с исковым заявление в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что достоверно установить процент сохранности объектов недвижимости, как и их разрушения, на момент выкупа земельного участка не представляется возможным.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

На основании пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 8 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Как указано ранее, с 10.01.2014 ответчик являлся собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0302002:19.

05.11.2014, 06.11.2014 часть принадлежащих ответчику объектов недвижимости была снята с государственного учета.

Истец указал на то, что принадлежащие ответчику объекты недвижимости, были разрушены и отсутствовали на момент заключения договора купли-продажи земельного участка.

В обоснование отсутствия на земельном участке объектов недвижимости истцом представлено заключение специалиста от 21.07.2014 (т.д. 1 л.д. 112-118). Согласно данному заключению ни одного полноценного, функционирующего здания на обследуемом земельном участке не обнаружено. При этом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обследование могло проводиться с учетом полученных данных не ранее октября 2014 г.

Кроме того, в материалы дела представлены фотографии территории земельного участка, сделанные в марте 2010 года (т.д. 1 л.д. 137-153). Как верно указал суд первой инстанции, на данных фотографиях отсутствуют данные о времени и месте их совершения, сведения о наличии у соответствующего лица каких-либо специальных познаний в определении на местности границ объектов недвижимости, границ земельного участка, в котором расположены те или иные объекты.

Истцом также был представлен акт от 02.08.2017 обследования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0302002:19 с приложением к нему фотоматериалов на предмет наличия на земельном участке объектов недвижимости (т.д. 1 л.д. 154-157). Согласно акту на земельном участке установлены расположенные каменные разрушенные строения (кн4, кн5, кн6), здания и сооружения тепличного хозяйства на земельном участке отсутствуют, имеются каменные конструкции (стены, фундаменты ранее расположенных на земельном участке зданий). Признаков использования земельного участка не выявлено. Территория земельного участка ограждена железобетонным забором, часть железобетонного ограждения отсутствует. Указанный акт составлен истцом в одностороннем порядке.

Кроме того, истец представил заключение на основе анализа данных дистанционного зондирования Земли от 14.08.2017 (т.д. 1 л.д. 5-37). Согласно представленному заключению в период с 22.04.2007 по 29.06.2007 все зарегистрированные на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0302002:19 объекты недвижимости присутствовали и находились в удовлетворительном состоянии, без видимых внешних повреждений или разрушений; на период с 13.05.2014 по 14.06.2016 проведенное дешифрование материалов ДЗЗ не выявило на участке 74:36:0302002:19 зарегистрированных объектов недвижимости в исправном состоянии, на местах объектов недвижимости присутствуют остатки фундаментов сооружений и строительный мусор, в летнее время территория участка зарастает густой луговой травянистой растительностью и кустарниками, в зимнее время территория участка находится под снегом, признаки уборки снега отсутствуют. При этом, как верно отметил суд первой инстанции, подтверждение полномочий лица давшего заключение, как и доказательств разъяснения ему уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не представлено, дешифровка материалов в промежутке между 30.06.2007 и 12.05.2014 не проводилась, натурное обследование не осуществлялось.

Как верно установлено судом первой инстанции, истец или иной орган местного самоуправления не предпринял мер по обследованию спорного земельного участка ни до даты принятия распоряжения N 2593-к от 14.05.2014, ни до даты заключения договора. Из заявления ответчика о выкупе участка (т. 1 л.дл. 21-22) следовало, что несколько объектов уже предназначены под снос (рукописная дописка представителем, подавшим заявление).

Фактически обследование 16-ти объектов, исходя из представленных в отношении них свидетельств о регистрации права, кадастровых и технических паспортов было проведено в августе - сентябре 2014 г. кадастровым инженером Смердовым Федором Анатольевичем (т. 2 л.д. 42-73) по поручению ООО "НТС Градиент" после проведенных по поручению ответчика работ по демонтажу. По итогам этого обследования, проведенного после того, как земельный участок был передан в собственность ответчика, установлено отсутствие 16-ти объектов, которые на основании актов кадастрового инженера были сняты с кадастрового учета.

Достоверно установить процент сохранности объектов недвижимости, как и их разрушения на момент выкупа земельного участка не представляется возможным.

Таким образом, доказательства, представленные истцом в материалы дела, не позволяют сделать однозначный вывод о том, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка отсутствовали принадлежащие ответчику объекты недвижимости, для эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, соответственно истец обладал правом на выкуп спорного земельного участка, исходя из положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований Комитета о признании спорного договора недействительной сделкой.

В связи отказом в удовлетворении о признании сделки недействительной, требования о применении последствий недействительности сделки в виде признания отсутствующим права собственности рассмотрению не подлежит.

В суде первой инстанции ответчиком также было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.

При рассмотрении спора суд первой инстанции пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности, указанный судебная коллегия полагает ошибочным в связи со следующим.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Поскольку исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, приобретение земельного участка в отсутствие статуса собственника объекта недвижимости противоречит положению статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает права неопределенного круга лиц, в том числе, права иных претендентов на выкуп данного земельного участка, а также права публично-правового образования, на получение эквивалентного возмещения стоимости отчуждаемого в частную собственность имущества, которое при отсутствии исключительных прав на приобретение земельного участка подлежит определению на основе рыночных механизмов регулирования цены.

При названных обстоятельствах судебная коллегия полагает, что при рассмотрении настоящего спора суду при рассмотрении заявления о применении срока исковой давности следовали исходит из положений пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

На момент предъявления иска об оспаривании договора купли-продажи от 03.07.2014 N 7200/зем установленный законом трехлетний срок исковой давности не пропущен.

Между тем, с учетом установленных выше обстоятельств и факта законности заключенного договора купли-продажи, вывод суда первой инстанции не привел к принятию незаконного судебного акта.

При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.03.2018 по делу N А76-19699/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

О.Н. Пирская

Судьи

Л.П. Ермолаева Л.В. Пивоварова