Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2018 г. N 08АП-3969/18

город Омск

22 мая 2018 г.

Дело N А46-12702/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2018 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.,

судей Ивановой Н.Е., Рыжикова О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Журко А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3969/2018) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 06.03.2018 по делу N А46-12702/2017 (судья Яркова С.В.), принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Барс-Резерв" (ИНН 5506057561, ОГРН 1045511019058) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:10 09 08:593, и по встречному исковое заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска к обществу с ограниченной ответственностью "Барс-Резерв" о взыскании задолженности,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Новация",

при участии в судебном заседании представителя Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Лукьянова Наталья Михайловна (удостоверение, по доверенности);

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Барс-Резерв" (далее по тексту - ООО "Барс-Резерв", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее по тексту - Департамент, ответчик) с исковым заявлением о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером 55:36:10 09 08:593 площадью 13 748 кв.м категории земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для строительства автоцентров "TOYOTA" и "LEXUS", местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - здание. Участок находится примерно в 2220 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, ул. Волгоградская, д. 8, определённую в соответствии с Отчётом об оценке Объекта оценки N 700-8-09 от 26.10.2016, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью "Бизнес-Новация", в размере 43 719 000 руб.; а также с требованием об установлении арендной платы по договору аренды земельного участка N Д-Кр-31-9103 от 30.08.2011, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 28.09.2011 за номером 55-55-01/233/2011-711 в размере: с 25.03.2016 по 24.03.2017 - 143 412 руб. 50 коп. в месяц; с 25.03.2017 по 13.07.2017 - 149 149 руб. в месяц.

Определением от 24.07.2017 Арбитражный суд Омской области привлёк к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Бизнес-Новация" (далее по тексту - ООО "Бизнес-Новация", третье лицо).

Департамент, воспользовавшись правом, предоставленным статьёй 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), обратился со встречными исковыми требованиями к ООО "Барс-Резерв" о взыскании с ООО "Барс-Резерв" задолженности за период с 01.05.2016 по 31.05.2017 в сумме 4 157 609 руб. 34 коп. и пени за период с 11.12.2016 по 31.05.2017 в сумме 309 055 руб. 92 коп.

До вынесения судебного акта по делу истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил заявленные требования и просит установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:10 09 08:593 площадью 13 748 кв.м, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование: для строительства автоцентров "TOYOTA" и "LEXUS", местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка: ориентир - здание, участок находится примерно в 2220 м от ориентира по направлению на северо-запад, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, ул. Волгоградская, д. 8, по состоянию на 25.03.2016 в размере 15 950 000 руб. для целей её применения при определении размера арендной платы по Договору аренды земельного участка N Д-Кр-31-9103 от 30.08.2011, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 28.09.2011, N регистрации 55-55-01/233/2011-711, за период с 25.03.2016 по 13.07.2017.

Уточнения судом приняты.

Решением от 06.03.2018 по делу N А46-12702/2017 Арбитражный суд Омской области требования ООО "Барс-Резерв" удовлетворил, установив рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:100908:593, площадь: 13 748 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства автоцентров "TOYOTA" и "LEXUS", местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - здание. Участок находится примерно в 2220 м. от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Омская обл., г. Омск, Кировский АО, ул. Волгоградская, д. 8, по состоянию на 25.03.2016 в размере 15 950 000 руб. для целей её применения при определении размера арендной платы по Договору аренды земельного участка N Д-Кр-31-9103 от 30.08.2011, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 28.09.2011, N регистрации 55-55-01/233/2011-711, за период с 25.03.2016 по 13.07.2017.

С Департамента в пользу ООО "Барс-Резерв" взыскано 15 000 руб. расходов на проведение экспертизы по делу, а также 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

ООО "Барс-Резерв" с депозитного счёта Арбитражного суда Омской области возвращено 25 000 руб., излишне уплаченных в счёт проведения экспертизы платёжным поручением от 09.08.2017 N 856.

Требования Департамента судом удовлетворены частично. С ООО "Барс-Резерв" в пользу Департамента взыскана задолженность по арендной плате по договору N Д-Кр-31-9103 аренды земельного участка за период с 01.11.2016 по 13.07.2017 в сумме 657 352 руб. 23 коп. и пени за декабрь 2016 года в сумме 46 руб. 26 коп.; в доход федерального бюджета 16 148 руб. государственной пошлины. В удовлетворении остальной части требования судом отказано.

Автономной некоммерческой организации Центр развития экспертиз "Лаборатория экспертных исследований" с депозитного счёта Арбитражного суда Омской области перечислено 15 000 руб. за проведение экспертизы по делу N А46-15995/2017, перечисленных ООО "Барс-Резерв" платёжным поручением N 856 от 09.08.2017.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда отменить в части, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ООО "Барс-Резерв" к Департаменту, встречные исковые требования Департамента к ООО "Барс-Резерв" удовлетворить в полном объеме.

По мнению подателя жалобы, заключение судебной экспертизы, положенное в основу решения по делу, не является надлежащим доказательством. Так, Департамент указывает на необоснованное неприменение экспертом при определении рыночной стоимости спорного земельного участка корректировок по разрешенному использованию земельных участков-аналогов; наличие в период с июня 2015 года по март 2016 года большего количества предложений о продаже земельных участков торгово-офисного назначения, расположенных в Кировском административном округе города Омска; нарушение экспертом пункта 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" об обязанности оценщика описать объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах и обосновать использование только части доступных ему аналогов; необоснованное применение экспертом сборника "Справочник оценщика недвижимости - 2016. Том III. Земельные участки"; нарушение требований статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

ООО "Барс-Резерв" в отзыве на апелляционную жалобу Департамента указало на несостоятельность доводов последнего.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с частью 1 статьи 266, частями 2, 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей ООО "Барс-Резерв" и ООО "Бизнес-Новация", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и не заявивших ходатайств об его отложении.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал требования, заявленные в апелляционной жалобе.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителя Департамента, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Тойота Центр Омск" (арендатор) заключён договор N Д-Кр-31-9103 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года находящийся в муниципальной собственности земельный участок из состава земель населённых пунктов в границах города Омска с кадастровым номером 55:36:10 09 08:593, местоположение которого установлено в 2220 м северо-западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Волгоградская, д. 8, в Кировском административном округе, общей площадью 13 748 кв.м, для строительства автоцентров "TOYOTA" и "LEXUS".

Соглашением к договору, зарегистрированным в установленном порядке 19.11.2014 за номером 55-55-01/245/879, все права и обязанности арендатора, начиная с 01.08.2014, перешли к ООО "Барс-Резерв".

В соответствии с пунктом 2.1 договора размер арендной платы за предоставленный участок определяется расчётным путём и на момент подписания соглашения к договору составлял 72 249 руб. 18 коп. в месяц.

Расчёт арендной платы определялся в соответствии с Решением Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска".

Согласно пункту 2.3 договора при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, используемых в расчёте арендной платы, новые значения этих величин применяются в расчёте арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан - с момента вступления этих актов в законную силу).

Решением Омского городского Совета от 16.03.2016 N 432 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов" Решение Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46 "О порядке расчёта арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска" признано утратившим силу (пункт 1 статьи 4).

Согласно пункту 3 статьи 2 Решения Омского городского Совета от 16.03.2016 N 432 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов" арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, в случаях, не указанных в частях 1, 2 настоящей статьи, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:

А = С x Р, где:

А - арендная плата;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;

Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключён указанный договор аренды (пункт 4 статьи 2).

Следовательно, ежемесячный размер арендной платы, начиная с 25.03.2016, составит 400 757 руб. 50 коп.

Согласно пункту 4 статьи 2 Решения Омского городского Совета от 16.03.2016 N 432 арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключён указанный договор аренды.

В связи с изложенным, Департамент с 25.03.2017 применяет коэффициент уровня инфляции в размере 1,04. Соответственно, начиная с 25.03.2017, размер арендной платы составил 416 787 руб. 80 коп. в месяц.

Об изменении размера арендной платы и необходимости уплаты задолженности ответчик уведомлён Департаментом письмами от 02.03.2017 N Исх-ДИО/2823 и от 08.06.2017 N Исх-ДИО/8798.

ООО "Барс-Резерв", полагая, что Департаментом при расчёте арендной платы применена недостоверная величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:10 09 08:593, обратился в суд с настоящим требованием.

Департамент, в свою очередь, обратился с требованием о взыскании с Общества задолженности по договору N Д-Кр-31-9103 аренды земельного участка.

Повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

По смыслу пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее по тексту - Постановление Пленума N 28) споры об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости относятся к категории споров об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и подведомственны судам общей юрисдикции.

В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума N 28 в целях соблюдения правил подсудности и подведомственности дел требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не подлежат совместному рассмотрению с иными требованиями, например, о пересмотре налоговых обязательств, арендных платежей.

Между тем, в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 1 (2016), утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016 (ответ на вопрос 4 в разделе "Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике") указано, что требования, связанные с применением норм земельного и градостроительного законодательства, предъявление которых не направлено на установление рыночной стоимости объекта недвижимости или на изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте, требованиями об оспаривании результатов кадастровой стоимости не являются.

К таким требованиям, в частности, относятся требования об оспаривании решения органа государственной власти или местного самоуправления об изменении или отказе в изменении вида разрешённого использования земельного участка, об оспаривании решений, действий (бездействия) органа кадастрового учёта, а также требования, вытекающие из межевых споров, и др.

Перечень споров, связанных с применением норм земельного и градостроительного законодательства, предъявление которых не направлено на установление рыночной стоимости объекта недвижимости или на изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте, указанный в Обзоре, открытый.

В связи с изложенным, спор о взыскании арендной платы, размер которой признан завышенным вследствие недостоверных сведений об объекте недвижимости, спором об оспаривании результатов кадастровой стоимости не является (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.09.2017 N Ф04-2812/2017 по делу N А67-2446/2016).

Таким образом, настоящий спор подведомственен арбитражному суду.

Спорные правоотношения являются арендными, подлежат правовому регулированию положениями главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), общих норм обязательственного права части первой ГК РФ и положениями договора.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Согласно статье 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с положениями статьи 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статье 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

По правилам статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Из содержания части 1 статьи 64 АПК РФ следует, что обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, устанавливаются судом на основании доказательств по делу, содержащих сведения о фактах.

Эта обязанность основана на статье 65 АПК РФ, в соответствии с которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд устанавливает юридические значимые обстоятельства на основании представленных доказательств, включая письменные доказательства.

Факт пользования ООО "Барс-Резерв" земельным участком, переданным по акту приёма-передачи земельного участка в аренду на основании договора N Д-Кр-31-9103 аренды земельного участка, подтверждён материалами дела и сторонами не оспаривается.

В пункте 7 статьи 1 Земельного Кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с положениями статей 4, 424 ГК РФ.

Исходя из разъяснений, изложенных в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после внесения изменений в нормативные правовые акты. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Учитывая изложенное выше, обоснованным является вывод суда о том, что размер арендной платы по договору аренды N Д-Кр-31-9103 устанавливается и может изменяться Департаментом, как арендодателем, в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, изменяющего значение коэффициентов, используемых в расчёте арендной платы в соответствии с Договором и приложениями к нему, вне зависимости от условий такого договора.

При этом Департамент, осуществляя пересчёт, правильно исходил из того, что арендная плата по договору, с учётом сформулированных выше выводов, должна исчисляться с момента вступления в силу изменений. Факт неподписания сторонами договора дополнительного соглашения о внесении изменений в расчёт арендной платы, являющийся неотъемлемой его частью, не имеет правового значения для решения вопроса о законности увеличения размера арендной платы до указанной выше суммы, поскольку, в силу приведенных выше норм законодательства (с учётом смысла, придаваемого таким нормам правоприменительной практикой), такие изменения являются обязательными для сторон договора, предусматривающего условие о регулируемой арендной плате.

В рассматриваемом случае, как следует из договора аренды N Д-Кр-31-9103, земельный участок с кадастровым номером 55:36:10 09 08:593 находится в муниципальной собственности.

Решением Омского городского Совета от 16.03.2016 N 432 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов" размер арендной платы поставлен в зависимость от рыночной стоимости земельного участка.

Цена земельного участка в таком случае определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (подпункт 3 пункта 2).

Учитывая, что проведение оценки спорного земельного участка обязательно, обращение ООО "Барс-Резерв" с требованиями об установлении величины рыночной стоимости земельного участка правомерно.

В соответствии с частью 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Оценочная деятельность осуществляется на территории Российской Федерации на основании Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности).

В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Следуя материалам дела, Департамент при расчёте арендной платы за спорный земельный участок руководствовался Отчётом об оценке объекта оценки N 700-8-09, подготовленным 26.10.2016 обществом с ограниченной ответственностью "Ареал-Сервис", которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:10 09 08:593 определена в размере 43 719 000 руб.

ООО "Барс-Резерв" в материалы дела представлен Отчёт об оценке, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Городской юридический центр недвижимости "Эталон" N 216Э06/17 от 23.06.2017, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составила 15 645 000 руб.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ и пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" отчёт независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признаётся документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчёте, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Отчёт об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчёте об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки.

При этом, как разъяснено в пункте 3 указанного Информационного письма оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Принимая во внимание различную величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, установленную указанными выше отчетами об оценке, определением суда от 01.09.2017 по настоящему делу назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос: определить рыночную стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:10 09 08:593, площадью 13 748 кв.м категории земель земли населённых пунктов, разрешённое использование: для строительства автоцентров "TOYOTA" и "LEXUS", местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - здание, участок находится примерно в 2220 м от ориентира по направлению на северо-запад, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, ул. Волгоградская, д. 8, по состоянию на 25.03.2016, без учёта стоимости расположенного на нём объекта недвижимого имущества.

В соответствии с заключением эксперта N 370/СТ/С-17 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 25.03.2016 составляет 15 950 000 руб.

Указанное экспертное заключение рассмотрено судом первой инстанции и принято в качестве надлежащего, относимого и допустимого письменного доказательства по настоящему делу. При этом суд исходил из положений статьи 86 АПК РФ, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта не имеется.

Как следует из материалов дела, при определении кандидатуры эксперта, суд, принимая во внимание отсутствие оснований, предусмотренных статьями 21, 23 АПК РФ, а также, учитывая, что предложенные в качестве эксперта кандидатура отвечала требованиям, установленным АПК РФ - данные об образовании, стаже работы эксперта имеются в материалах дела и позволяют сделать вывод о наличии у эксперта необходимого образования и опыта работы, поручил проведение экспертизы автономной некоммерческой организации Центр развития экспертиз "Лаборатория экспертных исследований" (644024, город Омск, улица Звездова, д.23) в лице эксперта Нестеренко Валерии Вадимовны.

Проанализировав заключения эксперта, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что заключение соответствуют требованиям, предъявляемым законом, экспертом полно и всесторонне исследованы представленные по делу доказательства, даны подробные пояснения по вопросам, поставленным на разрешение. Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательства наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматриваются, и подателем жалобы в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлены.

Из материалов дела следует, что процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт компетентен в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, имеет соответствующий опыт и квалификацию, обоснованных отводов экспертам не заявлено.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что позиция Департамента фактически связана с несогласием с выводами экспертного заключения, при том, что в компетенцию арбитражного суда входит оценка заключения судебной экспертизы, являющегося одним из доказательств по делу (статьи 64, 65, 67, 68, 71, 86 АПК РФ, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N ВАС-13839/2013).

Исходя из абзаца первого статьи 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", статьи 14 Закона об оценочной деятельности, выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта.

В заключении содержится полный перечень необходимой информации об объекте оценки, оценщиком использовалось определение стоимости объекта оценки с учётом факторов, существенно влияющих на его ценность. Экспертом описана методика проведенного исследования, указаны используемые документы, обосновано их применение.

На основании статей 14 и 20 Закона N 135-ФЗ оценщик вправе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами оценки.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Выбор метода оценки в рамках применения каждого из подходов остается за оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Закона N 135-ФЗ. ФСО допускает отход от применения оценщиком какого-либо из подходов или методов при наличии обоснованного отказа (пункт 20 ФСО N 1, пункт 8 ФСО N 3).

В соответствии с пунктом 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Как следует из заключения N 370/СТ/С-17, в исследовательской части экспертного заключения экспертом указано, что оценка проведена экспертом с применением сравнительного подхода.

Доводы заявителя апелляционной жалобы относительно неприменения экспертом при определении рыночной стоимости спорного земельного участка корректировок по разрешенному использованию земельных участков-аналогов, а также некорректном применении аналогов объектов, повлекшим, по мнению Департамента, занижение рыночной стоимости объекта оценки, суд апелляционной инстанции отклоняет на основании следующего.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

Как следует из заключения эксперта, экспертом использованы аналоги помещений в г. Омске под общественно-деловые цели, допускающие размещение на них автоцентра, что свидетельствует об отсутствии необходимости применения каких-либо корректировок по разрешенному использованию земельных участков-аналогов.

В заключении эксперта подробно обоснованы примененные в сравнительном подходе корректировки на место расположении, на территориально-экономическую зону (ТЭЗ), на разницу в площадях, на категорию земель, на разрешенное использование. Указанные в отчете характеристики объектов-аналогов являются достаточными для применения сравнительною подхода, так как в характеристике объектов-аналогов указано их местонахождение, общая площадь, цена продажи, условие сделки (оплаты), корректировка на передаваемые права, корректировка на условие оплаты, корректировка на категорию земель, корректировка на разрешенное использование, приведены источники использованной информации.

Кроме того, в отчете экспертом приведен подробный анализ рынка недвижимости в г. Омске за март 2016 года, проанализированы средние цены на рынке жилой недвижимости г. Омска (первичный рынок, вторичный рынок), проанализирован рынок коммерческой недвижимости г. Омска, по результатам которого экспертом выявлены предложения по продаже земельных участков, расположенных в районе, где находится объект оценки.

Таким образом, экспертом в качестве аналогов выбраны наиболее близкие по параметрам объекты, что, собственно, и является анализом цен предложений.

Применяя сравнительный подход для проведения оценки экспертом, вопреки доводам жалобы, соблюден подпункт "в" пункта 22 ФСО N 7, согласно которому при проведении оценки должен быть описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Довод подателя жалобы о необоснованном применении экспертом сборника "Справочник оценщика недвижимости - 2016. Том III. Земельные участки" суд апелляционной инстанции отклоняет как необоснованный, поскольку не указано, какие корректировки подлежат применению в соответствии с действующим нормативным регулированием, в чем заключается несоответствие расчета корректировок, приведенных в заключении эксперта N 370/СТ/С-17.

В соответствии с частью 2 статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", действие которой в силу статьи 41 указанного Закона распространяется на судебно-экспертную деятельность лиц, не являющихся государственными судебными экспертами, заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Указание подателя жалобы на нарушение требований статьи 8 указанного, в соответствии с которыми заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных опровергается непосредственно содержанием самого экспертного заключения.

Коллегия считает, что предположения Департамента, не подкрепленные надлежащими доказательствами, не могут быть положены в основу судебного акта и приняты в качестве причины, порочащей экспертное заключение.

Относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающих выводы эксперта, департамент в материалы дела не представил. Позиция Департамента сводится лишь к критике экспертного заключения и судебного акта.

Несогласие Департамента с результатами судебной экспертизы, назначенной судом первой инстанции, не дает оснований считать выводы эксперта неправомерными.

Таким образом, экспертное заключение суд апелляционной инстанции считает надлежащим доказательством по настоящему делу, доводы подателя жалобы о недопустимости в качестве доказательства по делу заключения эксперта N 370/СТ/С-17 являются голословными, не опровергают выводы эксперта.

При этом суд апелляционной инстанции указывает, что ответчик (Департамент) в нарушение статьи 65 АПК РФ не занял в рамках настоящего дела активную процессуальную позицию, в целях подтверждения приведенных им возражений против выводов заключения эксперта, в суде первой инстанции не было заявлено ходатайств о вызове эксперта в судебное заседание на основании части 3 статьи 86 АПК РФ, а также о проведении повторной экспертизы на основании части 2 статьи 87 АПК РФ.

Тем самым, Департаментом не были реализованы в суде первой инстанции предоставленные ему законом права на заявление вышеуказанных ходатайств (статья 41 АПК РФ).

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В силу пункта 5 статьи 71 АПК РФ, заключение эксперта по настоящему делу, как и любое другое доказательство, не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на внутреннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом судом оценивается относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства, а также достаточность и взаимная связь доказательств в их совокупности.

Следовательно, конечной целью оценки доказательств является определение судом объективной правдивости изученных сведений о фактах, а при использовании косвенных доказательств также определение наличия или отсутствия взаимосвязей фактов доказательственных с главными.

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 Постановления от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ.

Таким образом, заключение эксперта наряду с другими доказательствами по делу оценивается судом по правилам статьи 71 АПК РФ, поэтому имеющиеся в деле заключение эксперта N 370/СТ/С-17 подлежало оценке судом в совокупности и взаимосвязи с другими доказательствами по настоящему делу.

Как отмечалось ранее, ставки арендной платы являются регулируемыми ценами и обязательны для сторон договора.

Из совокупности представленных сторонами доказательств, доводов сторон, а также экспертного заключения суд первой инстанции обоснованно посчитал, что арендную плату по договору аренды земельного участка N Д-Кр-31-9103 необходимо рассчитывать с учётом размера рыночной стоимости, определённой по результатам судебной экспертизы в размере 15 950 000 руб. по состоянию на 25.03.2016.

Размер задолженности ООО "Барс-Резерв" за период с 01.11.2016 по 13.07.2017 в сумме 657 352 руб. 23 коп. (с учётом оплаты), расчёт которой приведён в тексте решения, судом первой инстанции определён правильно.

Возражений относительно данного размера задолженности ООО "Барс-Резерв" не заявлено.

Иной размер задолженности Департаментом не доказан надлежащими доказательствами.

Само по себе несогласие с размером задолженности не является достаточным основанием для признания доводов Департамента обоснованными.

Кроме того, Департаментом заявлено о взыскании пени за период с 11.12.2016 по 31.05.2017 в сумме 309 055 руб. 92 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В статье 330 ГК РФ законодатель определил неустойку как (штраф, пеню) установленную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Таким образом, правовым основанием для взыскания определенной договором неустойки, является положение договора, предусматривающего ответственность стороны за нарушение установленного обязательства.

В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и размере, установленные настоящим договором, Арендатор обязан уплачивать пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

По расчету суда первой инстанции размер пени, подлежащей взысканию с ООО "Барс-Резерв" в пользу Департамента, рассчитанный судом исходя из размера арендной платы, определённой выше, в том числе с учётом рыночной стоимости земельного участка в размере, установленном по результатам судебной экспертизы за нарушение срока оплаты услуг по договору, составляет 46 руб. 26 коп.

Произведенный судом первой инстанции расчет пени судебная коллегия находит верным.

Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Суд апелляционной инстанции не разрешает вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе, поскольку Департамент при подаче апелляционной жалобы не платил государственную пошлину в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.

На основании изложенного и, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 06.03.2018 по делу N А46-12702/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.С. Грязникова

Судьи

Н.Е. Иванова О.Ю. Рыжиков