Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2018 г. N 07АП-12530/15

город Томск

23 августа 2018 г.

Дело N А45-6976/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 августа 2018 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Фертикова М.А.,
судей		Павловой Ю.И.,
		Полосина А.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ташлыковой М.В., с использованием средств аудиозаписи,

при участии в судебном заседании:

от истца: Дашевская О.С., на основании поручения, служебное удостоверение;

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью Жилой комплекс "Чистые поля": Починовский А.Е. на основании доверенности от 14.02.2018 (сроком на 1 год), паспорт; Буртовая Е.И. на основании доверенности от 22.03.2017 (сроком на 1 год), удостоверение адвоката;

от иных ответчиков: без участия (извещены);

от третьего лица: без участия (извещено)

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы 1.) общества с ограниченной ответственностью "Оптима", 2.) общества с ограниченной ответственностью Жилой комплекс "Чистые поля" (N 07АП-12530/15 (2,3)) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 30 января 2017 года по делу N А45-6976/2015 (судья Хорошилов А.В.)

по иску Прокуратуры Новосибирской области, г. Новосибирск, ул. Каменская, 20А

к 1) Администрации города Оби Новосибирской области, Новосибирская область, г. Обь, ул. Авиационная, 12 (ОГРН 1025405628005, ИНН 5448107718);

2) обществу с ограниченной ответственностью "Оптима", г. Новосибирск, ул. Потанинская, 4 (ОГРН 1095406007718, ИНН 5406524780);

3) обществу с ограниченной ответственностью Жилой комплекс "Чистые поля", Новосибирская область, г. Обь, ул. Геодезическая, 66А офис 23 (ОГРН 1155476007070, ИНН 5448950100)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, г. Новосибирск,

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:36:020206:453 от 30 мая 2014 года N 1/14-14п,

УСТАНОВИЛ:

Прокуратура Новосибирской области обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Администрации города Оби Новосибирской области, обществу с ограниченной ответственностью "Оптима" (далее - ООО "Оптима"), обществу с ограниченной ответственностью Жилой комплекс "Чистые поля" (далее - ООО ЖК "Чистые поля") о признании недействительным договора от 30 мая 2014 года N 1/14-14п купли-продажи земельного участка площадью 4500074 кв.м., с кадастровым номером 54:36:020206:453, местоположение: Новосибирская область, г. Обь, пересечение ул. Большая и автодороги М-51, заключенного между администрацией и ООО "Оптима", об истребовании земельного участка площадью 4500074 кв.м., с кадастровым номером 54:36:020206:453, местоположение: Новосибирская область, г. Обь, пересечение ул. Большая и автодороги М-51, из владения ООО ЖК "Чистые поля" в пользу муниципального образования город Обь в лице администрации.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - третье лицо, управление).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 09 ноября 2015 года заявленные требования удовлетворены. Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2016 года, решение суда от 09 ноября 2015 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "Оптима", без удовлетворения.

Постановлением от 24.06.2016 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа решение арбитражного суда от 09 ноября 2015 года, постановление арбитражного апелляционного суда от 29 января 2016 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

При новом рассмотрении дела в Арбитражном суде Новосибирской области прокуратура поддержала в полном объеме ранее рассмотренные требования к администрации, ООО "Оптима", ООО ЖК "Чистые поля" о признании недействительным договора от 30 мая 2014 года N 1/14-14п купли-продажи земельного участка площадью 4500074 кв.м., с кадастровым номером 54:36:020206:453, заключенного между администрацией и ООО "Оптима", об истребовании земельного участка площадью 4500074 кв.м., с кадастровым номером 54:36:020206:453, местоположение: Новосибирская область, г. Обь, пересечение ул. Большая и автодороги М-51 (далее - земельный участок), из владения ООО ЖК "Чистые поля" в пользу муниципального образования город Обь в лице администрации.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 30 января 2017 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу решением, ООО "Оптима" и ООО ЖК "Чистые поля" обратились с апелляционными жалобами.

ООО "Оптима" в апелляционной жалобе просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

ООО ЖК "Чистые поля" просило решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы податель указал, что истцом был выбран ненадлежащий способ защиты права. ООО ЖК "Чистые поля" является добросовестным приобретателем земельного участка.

Истец в отзывах на апелляционные жалобы ООО "Оптима" и ООО ЖК "Чистые поля" просил оставить решение без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения. Доводы жалоб считает необоснованными.

ООО ЖК "Чистые поля" в дополнительных пояснениях отмечает, что обжалуемое решение суда необоснованно лишает собственника титула на часть спорного земельного участка, занятого частично разрушенным объектом недвижимости и необходимого для его восстановления и эксплуатации - при наличии возможности восстановления поврежденного объекта недвижимости. Между сторонами имелся спор о площади и месторасположении земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости с учетом проездов и проходов к объекту. При этом стороны оспариваемого договора безусловно исходили из делимости спорного земельного участка. Судом нарушены нормы статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не назначена судебная экспертиза. Просит назначить судебную экспертизу для определения части земельного участка в натуре, причитающейся ООО ЖК "Чистые поля".

Прокурор в возражении на дополнительные пояснения ООО ЖК "Чистые поля" указал на отсутствие оснований для удовлетворения ходатайства общества о назначении экспертизы на стадии апелляционного производства. Истребование земельного участка из владения ООО ЖК "Чистые поля" преследовало цель восстановления нарушенных прав муниципального образования г. Оби - возврата земли уполномоченному субъекту. Собственник не лишен права на восстановление этого объекта, как не лишен возможности реализовать свое право на приобретение в собственность соответствующей части земельного участка.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, отзыва на апелляционные жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим изменению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 08.08.2013 администрацией было издано постановление N 800 "О предоставлении в аренду ООО "Оптима" земельного участка с кадастровым номером 54:36:02006:453", в соответствии с которым обществу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:36:020206:453, местоположение: Новосибирская область, г.Обь, пересечение ул.Большая и автодороги М-51 (далее - земельный участок) на три года для строительства складского комплекса, между администрацией и обществом заключен договор аренды земельного участка от 22.08.2013 N 1/14/13а, срок действия до 22.07.2016.

24.12.2013 обществом получено разрешение N RU 54304000-061-13 на строительство на земельном участке объекта капитального строительства "Склад (1-я очередь) по ул.Большая, в г.Обь НСО", шифр проекта 2013-25, срок действия до 20.01.2015, 28.04.2014 выдано разрешение N RU 54304000-011-14 на ввод вышеуказанного объекта в эксплуатацию.

На основании вышеуказанных документов 15.05.2014 зарегистрировано право собственности ООО "Оптима" на объект недвижимого имущества: нежилое здание, общей площадью 52,5 кв.м., 1 этаж, кадастровый номер 54:36:020206:638 (свидетельство о государственной регистрации права 54АЕ 357194).

20.05.2013 ООО "Оптима" в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка.

В результате рассмотрения вышеуказанного заявления 30.05.2014 администрацией было издано постановление N 605, в соответствии с которым было решено предоставить земельный участок в собственность ООО "Оптима". Между администрацией и ООО "Оптима" был заключен договор от 30.05.2014 N 1/14-14п купли-продажи земельного участка.

Как следует из материалов дела, земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет в целях строительства складского комплекса (кадастровый паспорт земельного участка от 04.06.2013 N 54/201/13-159861, от 23.05.2014 N 54/201/14-158127, градостроительный план земельного участка от 24.09.2013), земельный участок был передан в аренду ООО "Оптима" для строительства складского комплекса (постановление от 08.08.2013 N 800, договор аренды от 22.08.2013 N 1/14-13а,)

В соответствии с проектной документацией на строительство объекта "Склад (1-я очередь) по ул.Большая, в г.Обь НСО" (2013-25-ПЗ), площадь застройки 1-й очереди 58,8 кв.м., площадь застройки (общая) - 7295,7 кв.м. общество планировало осуществить строительство объектов на земельном участке в несколько этапов, первый этап - 58,8 кв.м., последующие этапы - 7295,7 кв.м., последующие этапы строительства обществом не реализованы, объект - "складской комплекс" не построен.

По результатам проведенной прокуратурой проверки установлено, что договор был заключен с нарушением требований действующего законодательства (земельный участок площадью 45000 кв.м. был предоставлен для строительства складского комплекса с общей площадью застройки 7295,7 кв.м., фактически построен и введен в эксплуатацию иной объект - нежилое здание площадью 52,5 кв.м., что исключает возможность предоставления в собственность земельного участка указанной площади).

Земельный участок ООО "Оптима" был продан ООО ЖК "Чистые поля", которое нельзя признать добросовестным приобреталем: ООО ЖК "Чистые поля" учреждено лицом, которое является учредителем и директором ООО "Оптима", указанное лицо также является директором ООО ЖК "Чистые поля", которое создано незадолго до совершения сделки купли-продажи, договор подлежит признанию недействительным в полном объеме, поскольку на условиях отличающихся от существующих он не был бы заключен.

Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления настоящего иска в суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования исходил из несоответствия оспариваемой сделки положениям статей 28, 36 ЗК РФ, что в соответствии с нормой статьи 168 ГК РФ, является основанием для признания сделки недействительной.

Во исполнении указаний арбитражного суда кассационной инстанции, изложенных в Постановлении от 24.06.2016 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по настоящему делу суд первой инстанции исследовал возможность совершения сделки (договора) без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ, Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 N 15524/04 и от 06.09.2011 N 4275/11).

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что фактическая возможность определения площади земельного участка с конкретным местоположением для обслуживания объекта недвижимости отсутствует, поскольку самого объекта недвижимости нет (акт обследования в результате выполнения кадастровых работ от 20.10.2014, в котором кадастровым инженером рекомендовано произвести новое строительство объекта либо снять его с государственного кадастрового учета, объяснения директора и учредителя ООО "Оптима" от 06.02.2015, справка проверки от 26.02.2015, заключение кадастрового инженера от 05.10.2016 N 4-4-1077).

Суд первой инстанции указал, что поскольку стороны по сделке в ходе судебного разбирательства определенно заявили, что сделка не была бы совершена без включения недействительной ее части, данный вывод следует также из обстоятельств, установленных в ходе рассмотрения дела (отсутствие объекта недвижимости, значительная разница площади объекта и площади земельного участка (более чем в 800 раз), последующее приобретение земельного участка для строительства жилого комплекса), то применение положений статьи 180 ГК РФ, в данном случае невозможно, соответственно заявленные требования о признании договора недействительным подлежат удовлетворению в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции ошибочными, основанными на неполном выяснении обстоятельств дела.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении от 24.06.2016 по настоящему делу, отменяя судебные акты арбитражных судов двух инстанций указал, что судами надлежащим образом не рассмотрен вопрос о применимости к спорным отношениям правовой позиции, сформулированной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 N 15524/04 и от 06.09.2011 N 4275/11. Суды не исследовали возможность совершения сделки без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ) и признания в связи с этим указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, не занятой объектом недвижимости ООО ЖК "Чистые поля" и необходимой для его использования. Сам по себе спор между сторонами о местоположении границ и размере причитающегося ООО "Оптима", а впоследствии ООО ЖК "Чистые поля" земельного участка не препятствует применению данной правовой позиции.

Суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что прокурор вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, не занятого объектом недвижимости и необходимой для использования такового. Причитающаяся ООО "Оптима" часть земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.

Следуя указаниям суда округа, суд апелляционной инстанции поставил перед лицами, участвующими в деле вопрос о целесообразности заявления ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы с целью определения размера и конкретного местоположения земельного участка, необходимого для обслуживания нежилого здания площадью 52,5 кв.м., расположенного на спорном земельном участке.

В результате, сторонами было заявлено ходатайство назначении по настоящему делу судебной землеустроительной экспертизы.

Определением суда апелляционной инстанции от 30.06.2017 по настоящему делу назначена судебная землеустроительная экспертиза.

Проведение судебной экспертизы было поручено ООО "Изыскатель плюс" (Юридический адрес: 630005, г. Новосибирск, ул. Достоевского, 58 офис 202) с выполнением работ экспертом Комиссаровой Н.С. Для расчета площади земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, привлечен эксперт ООО "Аркон" Чигишева (Бардина) Е.В.

Перед экспертом поставлен вопрос: Определить по состоянию на 30 мая 2014 года площадь и местоположение границ земельного участка, расположенного под нежилым зданием с кадастровым номером 54:36:020206:638 (общей площадью 52,5 кв.м., расположенном на земельном участке, площадью 45000+-74 кв.м., с кадастровым номером 54:36:020206:453), необходимого для эксплуатации этого объекта недвижимости и обеспечивающего проезд (проход) на дорогу общего пользования.

Эксперты Комиссарова Н.С., Чигишева (Бардина) Е.В. предупреждены об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Судебная землеустроительная экспертиза была проведена, в материалы дела поступило экспертное заключение N 17-02 (л.д.11-66 том 9). ООО "АрКон", ООО "Изыскатель Плюс" представлены счета на оплату судебной экспертизы в общей сумме 23 000 рублей (л.д.67-68 том 9).

Ознакомившись с поступившим экспертным заключением ООО ЖК "Чистые поля" представило письменное ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы по тому же вопросу, с поручением проведения судебной экспертизы другим экспертам.

В обоснование заявленного ходатайства соответчик - ООО ЖК "Чистые поля" указало на невозможность использования данных экспертного заключения в связи с существенными нарушениями порядка проведения судебной экспертизы.

Так, экспертное заключение N 17-02, выполненное привлеченными судом экспертами Комиссаровой Н.С., Чигишевой Е.В. полностью основано на данных, полученных инженером-геодезистом Бутенко С.В., о чем прямо указано в заключении (л.д.12 том 9). При этом Бутенко С.В. в качестве судебного эксперта судом не привлекался и об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения предупрежден не был.

Кроме того, по мнению ООО ЖК "Чистые поля", при проведении судебной экспертизы применено не поверенное оборудование, графические материалы экспертами не подписаны, выводы экспертов не обоснованы.

Истец считает, что судебная экспертиза проведена в установленном порядке, доводы ООО ЖК "Чистые поля" не обоснованы, ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не подлежит удовлетворению.

Рассмотрев ходатайство ответчика ООО ЖК "Чистые поля", поддержанное ООО "Оптима" о назначении повторной судебной экспертизы по делу, суд апелляционной инстанции Определением от 23.04.2018 посчитал его обоснованным и подлежащим удовлетворению.

При этом суд апелляционной инстанции руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 указанной статьи).

Оценив доводы ООО ЖК "Чистые поля" в обоснование ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы по делу, а также возражения прокуратуры, суд апелляционной инстанции считает, что имеются основания для назначения по настоящему делу повторной судебной экспертизы так как, без специальных познаний в области землеустроительных работ разрешение настоящего спора представляется затруднительны, а использовать при разрешении настоящего спора заключение судебной экспертизы, проведенной ООО "Изыскатель плюс" не представляется возможным, по следующим причинам.

Как следует из заключения судебной экспертизы, проведенной ООО "Изыскатель плюс", геодезическая съемка проводилась инженером-геодезистом С.В. Бутенко, при этом, указанный специалист судом для проведения судебной экспертизы не привлекался и об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения не предупреждался. Возражения прокуратуры в указанной части судом не принимаются так как, выводы судебных экспертов, привлеченных судом, основывались на исходных данных, полученных инженером-геодезистом С.В. Бутенко, который к проведению экспертизы судом не привлекался, об уголовной ответственности судом не предупрежден.

Указанное обстоятельство не может быть устранено пояснениями экспертов в судебном заседании и не позволяет фактически использовать заключение судебной экспертизы.

Кроме того, доводы ООО ЖК "Чистые поля" о использовании экспертами не поверенного оборудования, противоречивых выводах экспертов, в их совокупности, позволяют прийти к выводам о сомнениях в обоснованных заключения судебной экспертизы, проведенной ООО "Изыскатель плюс", что является в силу ч.2 ст.87 АПК РФ основанием для назначения повторной судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции считает что приведенные выше обстоятельства являются основанием для отказа в оплате работ проведенных специалистами ООО "АрКон", ООО "Изыскатель Плюс" - Комиссаровой Н.С. и Чигишевой Е.В.

Допущенные судебными экспертами нарушения при проведении судебной экспертизы исключают возможность использования выводов экспертизы при рассмотрении настоящего дела.

При таких обстоятельствах возложение на стороны спора судебных расходов, составляющих стоимость проведения судебной экспертизы, является необоснованным.

Определением суда апелляционной инстанции от 23.04.2018 по настоящему делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено комиссии экспертов в составе: индивидуального предпринимателя Крупина Дмитрия Сергеевича (г. Новосибирск, ул. Дуси Ковальчук, д. 252), а также эксперта Западно-Сибирского филиала СРО Ассоциации "Кадастровые инженеры регионов" Волковой Светланы Владимировны (г. Новосибирск, ул. Красный проспект, д. 157/1, оф. 412а)

Перед экспертами поставлен вопрос: Определить по состоянию на 30 мая 2014 года площадь и местоположение границ земельного участка, расположенного под нежилым зданием с кадастровым номером 54:36:020206:638 (общей площадью 52,5 кв.м., расположенном на земельном участке, площадью 45000+-74 кв.м., с кадастровым номером 54:36:020206:453), необходимого для эксплуатации этого объекта недвижимости и обеспечивающего проезд (проход) на дорогу общего пользования.

По результатам проведения повторной судебной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение N 24-18 (л.д. 98-126 том 10).

Повторной судебной экспертизой предложено два варианта раздела земельного участка. Вариант N 1 предполагает, что для использования нежилого здания требуется земельный участок общей площадью 1826 кв. метров, согласно схеме (л.д.124 том 10).

Второй вариант, с учетом п.6 ст.11.9 ЗК РФ, согласно которого образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами, предполагает, что для использования нежилого здания требуется земельный участок общей площадью 5226 кв. метров (л.д.125 том 10).

Лица, участвующие в деле возражений, либо несогласия с выводами повторной судебной экспертизы не выразили.

ООО ЖК "Чистые поля", поддерживая ранее изложенную правовую позицию, согласно которой иск не подлежит удовлетворению, в письменных дополнительных пояснениях (л.д.140-148 том 10) указало, что в том случае, если суд придет к выводу о недействительности части оспариваемой сделки, то в целях эксплуатации нежилого здания требуется применить второй вариант раздела земельного участка, предложенный судебными экспертами в общем размере 5226 кв. метров. Кроме того, суд должен применить последствия недействительности части сделки в виде обязания Администрации города Оби Новосибирской области вернуть ООО "Оптима" 675 589,23 рублей стоимости пропорции земельного участка.

Истец в письменных возражения (л.д.1-5 том 11) в частности указал, что основания для применения последствий недействительности сделки отсутствуют, так как, сторонами такие требований не заявлялись. Кроме того, применение двусторонней реституции в недействительной части сделки предполагает возврат ООО "Оптима" земельного участка на праве аренды, что не является законным так как ООО "Оптима" в настоящее время собственником здания не является.

Прокурату РФ, фактически не оспаривая заключение повторной судебной экспертизы, в случае признания сделки недействительной в части, считает. Что для эксплуатации нежилого здания может быть предоставлен земельный участок не более 955,15 кв. метров, определенный по результатам судебной экспертизы, проведенной ООО "Изыскатель Плюс".

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, принимая во внимание результаты проведенных по делу судебных экспертиз и указания Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, изложенные в постановлении от 24.06.2016, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции в части нарушения публичных интересов при заключении оспариваемой сделки, а также о недобросовестности действий ООО ЖК "Чистые поля" при приобретении объекта недвижимого имущества. Из материалов дела следует, что земельный участок ООО "Оптима" был продан ООО ЖК "Чистые поля" (договор купли-продажи от 08.03.2015, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.05.2015 N 54/001/030/2015-7221), сделка совершена в период проведения и завершения проверки прокуратуры по факту нарушений земельного законодательства при распоряжении земельным участком, ООО ЖК "Чистые поля" учреждено лицом, которое является учредителем и директором ООО "Оптима", указанное лицо также является директором ООО ЖК "Чистые поля", ООО ЖК "Чистые поля" создано 29.01.2015 - незадолго до совершения сделки купли-продажи.

Вышеуказанные данные свидетельствуют о недобросовестности ООО ЖК "Чистые поля" при заключении сделки по приобретению земельного участка. Доводы ООО "Оптима", ООО ЖК "Чистые поля" о том, что необходимость создания юридического лица и отчуждения земельного участка связано с изменением направления коммерческой деятельности, не может быть принят во внимание исходя из содержания учредительных документов ООО "Оптима" (Устав), определяющих в числе прочих основные виды деятельности (строительство зданий и сооружений, иная не запрещенная законодательством деятельность).

Таким образом, оспариваемая сделка - договор от 30 мая 2014 года N 1/14-14п купли-продажи земельного участка площадью 4500074 кв.м., с кадастровым номером 54:36:020206:453 противоречит положениям статей 28, 36 ЗК РФ, что в соответствии с положениями части 2 статьи 168 ГК РФ, является основанием для признания ее недействительной, как совершенная с нарушением закона и при этом посягающая на публичные интересы (ничтожная сделка).

Вместе с тем, из материалов дела следует, что в настоящее время на спорном земельном участке расположено нежилое здание общей площадью 52,5 кв.м., 1 этаж, кадастровый номер 54:36:020206:638, принадлежащее на праве собственности ООО ЖК "Чистые поля" (свидетельство о государственной регистрации права 54АЕ 357194), которое стороной оспариваемой сделки не является.

Учитывая, что правовая судьба земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений должна быть неразрывна, с учетом указаний Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, изложенные в постановлении от 24.06.2016 по настоящему делу, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое решение от 30.01.2017 Арбитражного суда Новосибирской области подлежит изменению на основании п.1 ч.1 ст.270 АПК РФ, а исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 N 8536/13 изложена правовая позиция о том, что согласно положениям статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с нормами ЗК РФ. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий. По смыслу указанных положений ЗК РФ приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости. В соответствии с пунктом 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Согласно правовой позиции, содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, исходя из совокупного толкования норм пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 ЗК РФ собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется по правилам пункта 3 статьи 33 ЗК РФ. Из положений пункта 3 статьи 33 ЗК РФ следует, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Из приведенных норм закона следует, что при определении площади земельного участка, подлежащего приватизации, необходимо учитывать комплекс условий, таких как фактически используемая площадь земельного участка, правила землепользования и застройки, сведения, содержащиеся в землеустроительной, градостроительной и проектной документации, площадь, занятая объектом недвижимости и необходимая для его эксплуатации. В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Принимая во внимание результаты проведенных по настоящему делу судебных экспертиз, суд апелляционной инстанции при определении размера земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации нежилого здание общей площадью 52,5 кв.м., 1 этаж, кадастровый номер 54:36:020206:638, считает возможным применение варианта N 1, предложенного в экспертном заключении N 24-18 (л.д. 98-126 том 10), подготовленном по результатам повторной судебной экспертизы, согласно которого, площадь земельного участка составляет 1826 кв. метров, согласно схеме (л.д.124 том 10).

Довод ООО ЖК "Чистые поля" о необходимости применения площади 5226 кв. метров, с учетом п.6 ст.11.9 ЗК РФ, согласно которого образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами, судом апелляционной инстанции отклоняется, в связи со следующим.

Суд полагает, что норма п.6 ст.11.9 ЗК РФ подлежит применению при общих правилах формирования земельных участков. В рассматриваемом случае, с учетом признания сделки недействительной в связи с ничтожностью, суд считает, что при определении размера земельного участка, с учетом всех обязательных норм и требований (в том числе проезда), должны быть определена минимальная необходимая для эксплуатации здания площадь земельного участка.

Довод истца о необходимости применения площади земельного участка, определенного ООО "Изыскатель Плюс" в размере не более 955,15 кв. метров судом апелляционной инстанции отклоняется так как использование результатов судебной экспертизы, проведенной ООО "Изыскатель Плюс" невозможно в связи с нарушениями допущенными при ее производстве, о которых изложено выше.

Таким образом, исковые требования подлежат частичному удовлетворению, то есть в части превышающей площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здание общей площадью 52,5 кв.м., 1 этаж, кадастровый номер 54:36:020206:638.

Руководствуясь статьями 110, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 30.01.2018 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-6976/2015 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

Признать договор от 30.05.2014 N 1/14-14п купли-продажи земельного участка площадью 45000+_74 кв.м с кадастровым номером 54:36:020206:453, заключенный между Администрацией города Оби Новосибирской области и ООО "Оптима" недействительным в части купли-продажи земельного участка площадью 43174 кв. м, превышающего площадь 1826 кв.м., земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 54:36:020206:638 с учетом проезда (прохода) от объекта на дорогу общего пользования, расположенного: Новосибирская область, город Обь, пересечение ул.Большая и автодороги -51 согласно следующих точек в системе координат МСК НСО, зона 4

Обозначение точек	Х,м	Y,м
Н1	483 035,75	4 183 132,81
Н2	483 036,32	4 183 140,45
Н3	482 978,56	4 183 141,27
Н4	482 968,39	4 183 142,14
Н5	482 953,31	4 183 142,44
Н6	482 943,24	4 183 141,91
Н7	482 872,13	4 183 143,00
Н8	482 872,01	4 183 144,08
Н9	482 854,05	4 183 144,28
Н10	482 853,90	4 183 133,37
Н11	482 854,99	4 183 133,37
Н12	482 854,79	4 183 115,31
Н13	482 874,30	4 183 115,11
Н14	482 874,48	4 183 132,22
Н15	482 877,84	4 183 135,53
Н16	482 943,24	4 183 134,51
Н17	482 953,39	4 183 133,47
Н18	482 968,36	4 183 133,09
Н19	482 978,28	4 183 133,75

В остальной части, решение от 30.01.2018 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-6976/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

М.А. Фертиков

Судьи

Ю.И. Павлова А.Л. Полосин