Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2018 г. N 15АП-2562/18

город Ростов-на-Дону

23 мая 2018 г.

дело N А32-20751/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Новик В.Л.,

судей Барановой Ю.И., Ереминой О.А

при ведении протокола судебного заседания секретарем Николаевой Н.В., при участии:

от истца - представитель Прасол С.М. по доверенности от 28.04.2018, паспорт, от ответчика - представитель не явился, извещен надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Катерина - Сити Краснодар" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2017 по делу N А32-20751/2015 по иску администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Катерина - Сити Краснодар" (ИНН 2312110820, ОГРН 1042307155670) об обязании освободить земельный участок, принятое в составе судьи Грачева С.А.

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее -истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявление к обществу с ограниченной ответственностью "Катерина-Сити Краснодар" (далее - ответчик, общество) об обязании осуществить снос самовольно возведенного объекта незавершенного строительства общей площадью застройки 371,2 кв.м (процент готовности - 12%) по улице Ставропольской, 49 в Центральном внутригородском округе города Краснодара в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Также в Арбитражном суде Краснодарского края (дело N А32-28047/2015) рассматривался иск администрации муниципального образования город Краснодар к ООО "Катерина-Сити-Краснодар" об обязании в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок общей площадью 7498 кв. м по ул. Ставропольской, 49 в г. Краснодаре от незавершенного строительством объекта общей площадью застройки 371,2 кв. м и приведении его в пригодное для использования состояние. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.03.2016 заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2016 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.10.2016, решение арбитражного суда Краснодарского края от 31.03.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2016 по делу N А32-28047/2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При рассмотрении дела судом первой инстанции стороны заявили совместное ходатайство об объединении настоящего дела N А32-20751/2015 с делом N А32-28047/2015. Определением суда от 17.10.2016 ходатайство сторон удовлетворено и объединено дело N А32-20751/2015 с делом N А32-28047/2015, присвоив объединенному делу N А32-20751/2015.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2017 исковые требования администрации муниципального образования город Краснодар удовлетворены частично, общество с ограниченной ответственностью "Катерина-Сити Краснодар" обязано в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок общей площадью 7 498 кв.м по ул. Ставропольской, 49, в г. Краснодаре, от незавершенного строительством объекта общей площадью застройки 371,2 кв.м (степень готовности 12%) по указанному адресу и привести его в пригодное для использования состояние, в удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказано. С общества с ограниченной ответственностью "Катерина-Сити Краснодар" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина за рассмотрение иска в размере 6 000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Катерина - Сити Краснодар" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило отменить решение суда первой инстанции в части возложения обязанности на общество "Катерина - Сити Краснодар" освободить земельный участок и привести его в пригодное для использования состояние и принять по делу новый судебный акт, которым отказать администрации в удовлетворении иска об обязании освободить земельный участок.

В обоснование жалобы заявителем приведены следующие доводы. При вынесении решения суд в качестве обстоятельств, не требующих доказывания, ошибочно признал правовые выводы по делу N А32-22239/2015, которые не имеют преюдициального значения. Суд не применил правовую позицию, согласно которой иск, удовлетворение которого предполагает снос объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендованного земельного участка по правилам статьи 622 ГК РФ. Суд не установил, имела ли место направленность поведения ООО "Катерина - Сити Краснодар" на причинение вреда другим участникам гражданского оборота, их правам и законным интересам, учитывая и то, каким при этом являлось поведение администрации муниципального образования город Краснодар. Действия администрации муниципального образования город Краснодар по исключению из границ сквера земельного участка и выдача разрешения на строительство являются выражением воли и совершением действий, которые разрешили создание объекта незавершенного строительства.

Ответчик в судебное заседание явки не обеспечил, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанного лица.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Как видно из материалов дела, на основании распоряжения главы администрации Краснодарского края от 03.12.2004 N 1428-р обществу с ограниченной ответственностью "Росресурс" был предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 7 498 кв. м с кадастровым номером 23:43:0305061:0006, расположенный в районе ул. Ставропольской Центрального округа города Краснодара, для строительства и эксплуатации отеля в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка.

Пунктом 2 распоряжения главы администрации Краснодарского края от 03.12.2004 N 1428-р ООО "Росресурс" предписано заключить в двухмесячный срок договор аренды земельного участка с департаментом имущественных отношений Краснодарского края.

Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО "Росресурс" на основании распоряжения главы администрации Краснодарского края от 03.12.2004 N 1428-р "О предоставлении в аренду земельного участка обществу с ограниченной ответственностью "Росресурс" для строительства и эксплуатации отеля в городе Краснодаре" заключен договор от 09.12.2004 N 0000000727 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:0006 площадью 7 498 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный округ, в районе ул. Ставропольской, для строительства и эксплуатации отеля.

Земельный участок передан арендатору с 03.12.2004.

Срок аренды установлен на срок 10 лет, до 03.12.2014, действие договора прекращается по истечении срока аренды.

По договору от 11.02.2005 ООО "Росресурс" передало ООО "Катерина-Сити Краснодар" права и обязанности по договору аренды земельного участка от 09.12.2004 N 0000000727, заключенному ООО "Росресурс" и Департаментом имущественных отношений Краснодарского края в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:0006 площадью 7 498 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, в районе улицы Ставропольской, предоставленного сроком на 10 лет, для целей строительства и эксплуатации отеля. Сделка по передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка зарегистрирована Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 22.03.2005.

В соответствии с решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.12.2013 по делу N А32-24934/2013 заключенный между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО "Катерина - Сити Краснодар" договор аренды от 09.12.2004 N 0000000727 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:0006 расторгнут в связи с тем, что ответчик не исполнил обязательство по договору в полном объеме, существенно нарушил условия заключенных между сторонами договоров - застройка арендованного участка не начата. Данное решение является основанием для внесения Управлением Росреестра по Краснодарскому краю записи в ЕГРП о прекращении права аренды ООО "Катерина - Сити Краснодар" по договору аренды от 09.12.2004 N 0000000727 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:0006. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2014 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.12.2013 по делу N А32-24934/2013 оставлено без изменения. Суд указал, что исходя из имеющихся в деле доказательств, время, необходимое для освоения спорного земельного участка путем строительства отеля (включая разработку проектной документации), составляет 10 месяцев. При этом спорный земельный участок не использовался в течение 7,5 лет, что в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период, является основанием прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя. Поскольку, передав спорный земельный участок в аренду в декабре 2004 году для строительства и эксплуатации отеля, арендодатель был вправе рассчитывать на то, что по истечении необходимого для его (земельного участка) освоения времени будет осуществляться общественно-полезная деятельность в виде оказания гостиничных услуг гражданам, постольку неосвоение земельного участка по состоянию на 2013 год свидетельствует о том, что арендодатель в значительной степени был лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды. Кроме того, получение арендатором разрешения на строительство N RU 23306000-3214-р и начало осуществления строительной деятельности на спорном земельном участке после принятия судом первой инстанции решения не свидетельствует о прекращении права арендодателя требовать расторжения спорного договора на день разрешения спора.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.07.2014 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.12.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2014 по делу N А32-24934/2013 оставлены без изменения.

Определением Верховного Суда РФ от 07.10.2014 NN 08-ЭС14-2529 по делу N А32-24934/2013 отказано в передаче кассационной жалобы общества "Катерина-Сити Краснодар" для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

С учетом отказа администрации муниципального образования город Краснодар в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:6, площадью 7 498 кв.м. по ул. Ставропольской, 49, общество "Катерина - Сити Краснодар" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар, Департаменту архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар о признании незаконным приказа директора департамента от 07.04.2015 N 64 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка по ул. Ставропольской, 49, в Центральном внутригородском округе города Краснодара, признании незаконным решения администрации об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:6, площадью 7 498 кв.м. по ул. Ставропольской, 49, в Центральном внутригородском округе города Краснодара, выраженное в письме от 27.05.2015 N 14830.26, обязании обратиться с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:6, с вида разрешенного использования "сквер" на вид разрешенного использования "строительство отеля", обязании подготовить, подписать и направить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:6. Указанному делу присвоен номер NА32- 22239/2015.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2017 по данному делу, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, в удовлетворении заявленных требований ООО "Катерина - Сити Краснодар" отказано. Суд с учетом ретроспективного характера расторжения договора аренды земельного участка, пришел к выводу о том, что общество утратило правовое основание регистрации своего права собственности на объект незавершенного строительства, и не может владеть и пользоваться в дальнейшем ни самим земельным участком, ни расположенным на его территории объектом незавершенного строительства.

С учетом вступивших в законную силу вышеуказанных судебных актов, а также изложенных обстоятельств дела, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно статье 305 Кодекса права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В силу пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (сносу незаконно возведенных строений, сооружений, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Факт наличия спорного объекта заявитель жалобы не оспаривает.

При принятии решения суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В рамках дела N А32-22239/2015 были установлены следующие обстоятельства. Право собственности на объект незавершенного строительства готовностью 12%, с кадастровым номером 23:43:0305061:1768, общей площадью застройки 371,2 кв. м, который расположен на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0305061:0006 было зарегистрировано после принятия арбитражным судом первой инстанции решения от 30.12.2013 по делу N А32-24934/2013 о расторжении договора аренды от 09.12.2004 N 0000000727, то есть общество знало о состоявшемся решении арбитражного суда о расторжении договора аренды для строительства гостиничного комплекса, однако предприняло меры по получению разрешения на строительство от 29.01.2014 и регистрации права собственности на объект незавершенного строительства 12% готовности.

При этом, расторжение решением суда договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, в связи с существенным нарушением данного договора арендатором, носит ретроспективный характер, то есть в связи с недостижением изначально установленной цели договора аренды, в данном случае - строительство гостиничного комплекса, все достигнутые в период действия договора аренды результаты деятельности арендатора, в том числе, зарегистрированные за ним права на незавершенное строительство, аннулируются, поскольку земельный участок в таком случае подлежит возвращению арендодателю в первоначальном состоянии - освобожденным от любых результатов деятельности арендатора, включая незавершенное им строительство.

Как верно указано судом первой инстанции, то обстоятельство, что на дату регистрации 07.03.2014 права собственности общества на незавершенный строительством объект 12% готовности решение арбитражного суда от 30.12.2013 по делу N А32-24934/2013 о расторжении договора аренды земельного участка от 09.12.2004 N 0000000727 ещё не вступило в законную силу, поскольку было обжаловано обществом в апелляционную инстанцию, не свидетельствует о том, что общество и впредь может считать себя собственником указанного объекта.

Со вступлением в законную силу решения суда о расторжении договора аренды земельного участка отпало основание регистрации права собственности общества на объект незавершенного строительства, и поскольку решения суда о расторжении указанного договора по природе своей носит ретроспективный характер, общество утратило право на результат своей деятельности, расположенный на данном участке, в виде объекта незавершенного строительства.

Как установлено судом первой инстанции, спорный земельный участок уже предоставлялся обществу для строительства, однако в течение длительного периода времени участок для строительства не использовался, что было расценено тремя судебными инстанциями при рассмотрении дела N А32-24934/2013 как существенное нарушение договора и послужило основанием для его досрочного расторжения по инициативе арендодателя.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований в части обязания ответчика освободить земельный участок от незавершенного строительством объекта и привести его в пригодное для использования состояние.

В соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При этом, сохранение объекта незавершенного строительства на спорном земельном участке нарушает права муниципалитета использовать его по назначению.

Подлежит отклонению довод апеллянта о том, что судом не применена правовая позиция, согласно которой иск, удовлетворение которого предполагает снос объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендованного земельного участка по правилам статьи 622 ГК РФ, поскольку в рамках обстоятельств настоящего дела регистрация обществом права собственности на незавершенный строительством объект степенью готовности 12% произведена после принятия судом решения о расторжении договора аренды земельного участка, о чем общество не могло не знать, при этом общество допустило существенное нарушение указанного договора в виде неосвоения земельного участка в разумный срок (общество, как минимум, семь с половиной лет необоснованно не использовало спорный земельный участок под строительство), то, общество утратило правовое основание регистрации своего права собственности на объект незавершенного строительства, и не может владеть и пользоваться в дальнейшем ни самим земельным участком, ни расположенным на его территории объектом незавершенного строительства.

Иные доводы жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене принятого по делу судебного акта.

Требование истца об обязании осуществить снос самовольно возведенного объекта незавершенного строительства общей площадью застройки 371,2 кв.м. (процент готовности - 12%) по улице Ставропольской, 49 в Центральном внутригородском округе города Краснодара обоснованно отклонено судом первой инстанции, поскольку объект незавершенного строительства не обладает признаками самовольной постройки в том понятии, как они определены статьей 222 Гражданского кодекса РФ, удовлетворение искового требования об освобождении земельного участка в полном объеме восстанавливает нарушенные права истца.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2017 по делу N А32-20751/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

В.Л. Новик

Судьи

Ю.И. Баранова О.А. Еремина